На чем базируется оптимизм застройщиков
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
Впервые за три года на загородном рынке РФ наблюдается смещение спроса: покупатели отказываются от готовых домов в пользу земельных участков и самостоятельного строительства. Большинство планируют построить за 3 млн рублей 150-метровый дом на 10 сотках. О том, какие характеристики оказались важны, как изменились планы клиентов на загородном рынке после 24 февраля, в обзоре Циан.Аналитики.
- Спрос смещается в пользу земельных участков: 39% покупателей выбирают такой вариант.
- Земельные участки подорожали в два раза меньше, чем дома в целом по РФ. Объем предложения снизился за два года на 13% для домов и на 17% для земельных участков
- После 24 февраля 61% клиентов на «загородке» пересмотрели свои планы.
- Покупатели домов «ужимаются» по площади и бюджету.
- Россияне планируют строить 150 кв. м. на 10 сотках. Половина покупателей собираются потратить на строительство дома не более 3 млн рублей. По факту год назад в эту сумму уложились только 28% клиентов, уже построивших дом.
- 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
- Большинство строят на собственные и кредитные средства. 3% - продадут машину, чтобы построить дом.
- 70% будут строить дом для постоянного проживания. Инвесторов - 1%.
- Покупатели участков готовы отложить строительство дома на несколько лет.
- Самая популярная технология строительства - каркасная (32%).
Покупатели отказываются от домов в пользу земельных участков
На протяжении 2020-2021 года большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи – в среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% - таунхауса.
С апреля 2022 года ситуация кардинально изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 года снизилась до 59,5% (-10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п.), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса.
Таким образом, в целом по России, 4 из 10 покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки.
Эксперты Циан выделяют три основные причины нового тренда
- Экономия. Покупка дома — это серьезное вложение, не у всех есть возможность сразу найти такую сумму. Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома – позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку.
- Инвестиции. На фоне высокой инфляции недвижимость для многих россиян традиционно остается самым очевидным и простым вариантом для сбережения средств. Покупка участка – дешевле, чем дома или квартиры, то есть на изменения структуры спроса на «загородке» повлиял также инвестиционный интерес.
- Дефицит ликвидных домов. Последние два года наблюдался рекордный рост спроса, что привело к вымыванию немалого объема предложения. Найти подходящий дом все сложнее, поэтому все чаще покупатели задумываются о строительстве, а не покупке готового объекта.
Предложение и цены:
В целом по России большая часть объектов в продаже - 55,5% - дома, 42,5% - земельные участки, 2% - таунхаусы. С 2020 года произошли незначительные изменения: увеличение доли участков при снижении доли предложения на таунхаусы.
В абсолютном выражении выбор покупателей снижается по всем сегментам. С 2020 года объем предложения в России сократился на 19% для домов и на 12% для земельных участков. В Московском регионе падение куда более серьезное: -32% по домам и участкам. Самый большой выбор участков в Московском регионе – по Рязанскому шоссе, относительно 2020 года предложение увеличилось на 8%. По всем остальным шоссе предложение снизилось, максимальное падение – по Калужскому шоссе (-69%), где участки активно вымываются в том числе по причине наличия столичной регистрации в Новой Москве.
Стоимость земельных участков по РФ выросла в меньшей степени, чем по домам: с конца 2020 года по конец 2022 года на 17%. в 2022 году - еще на 10%. На дома стоимость за два года выросла на 36%, в 2022 году - еще на 10%.
Отдельно по Московскому региону прирост в 2020-2022 гг. был выше для домов, однако по 2022 году участки растут в цене быстрее.
Предложение и стоимость на апрель
|
|
Предложение, тыс. |
|||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||
|
май.20 |
май.22 |
Динамика |
май.20 |
май.22 |
Динамика |
|
|
Дома |
391 |
355 |
-9% |
57 |
39 |
-32% |
|
Земельные участки |
306 |
270 |
-12% |
71 |
48,5 |
-32% |
|
|
Стоимость, млн р. |
|||||||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
|
|
Дома |
5,37 |
7,3 |
36% |
8 |
10% |
10,47 |
16,97 |
62% |
18,8 |
11% |
|
Земельные участки |
1,02 |
1,19 |
17% |
1,31 |
10% |
2,52 |
3,88 |
54% |
4,8 |
24% |
Источник: Циан.Аналитика
У 61% покупателей изменились планы и критерии выбора после 24 февраля
После 24 февраля 2022 года планы россиян, рассматривающих приобретение загородной недвижимости, поменялись. Только у 39% респондентов планы оказались прежними. Остальные – выбрали другие стратегии. 16% - отложили покупку, 5% - наоборот, решили, что нужно ускорить сделку на фоне неопределенности и ослабления курса рубля. 9% потенциальных покупателей были вынуждены понизить изначальные требования к приобретаемой недвижимости (меньшая площадь, худший район), однако данное требование коснулось в первую очередь покупателей домов, а не земельных участков. 6% клиентов отказались от «первички» в пользу загородных объектов на вторичном рынке. 5% вместо покупки дома стали рассматривать для себя земельные участки.
Снижение первоначальных требований особенно заметно для покупателей домов. Критерии изменились как по средней площади, так и стоимости. Количество звонков на объекты в бюджете до 5 млн рублей составляло 56% в целом по стране в феврале 2022 года. В марте же доля увеличилась до 65%. По площади доля тех, кто выбирает дома не более 100 «квадратов» увеличилась с 50% до 56%.
Для земельных участков смещение спроса менее выражено – в бюджете до 1 млн рублей доля звонков выросла с 45% до 49%. Пожелания по площади остались прежними.
70% покупателей будут строить дом для постоянного проживания
70% респондентов будут строить дом для постоянного проживания, еще 28% - для временного, проживания в другом месте, 1% - под сдачу в аренду или перепродажу и 1% - пока не определились. Несмотря на дефицит ликвидных вариантов, инвестиционная активность на рынке пока минимальна – модель покупки земли под строительство дома для перепродажи в России пока не развита.
Поскольку почти каждый третий респондент будет проживать основное время в другом месте (преимущественно в квартире), то при выборе участка больше значения имеет его удаленность от постоянного места проживания. 5% хотели бы добираться пешком (15-20 минут ходьбы). Однако больше половины – 58% все же готовы рассматривать удаление дома до 70 км. И 37% - свыше 70 км от квартиры.
Четверть (26%) хотели бы построить дом в черте города с развитой инфраструктурой. Ещё 21% - в коттеджном поселке. Однако не всем нужна развитая инфраструктура: в садовом товариществе выбирают участок 18% респондентов. Еще 35% - в деревне.
Россияне считают, что самим построить дом - дешевле
Смещение спроса в пользу покупки участка и самостоятельного строительства во многом продиктовано дефицитом подходящих готовых вариантов и экономией бюджета. Большинство отметили причину самостоятельного строительства, как возможность создать дом точно под свои потребности, реализовать все задумки. Это говорит о большом количестве неликвидных объектов на рынке, интересных больше ради земельного участка, а не самого строения.
Под «экономией» покупатели участков подразумевают как меньшие затраты непосредственно на строительные работы, так и оценку будущих затрат на проживание – за счет использования энергоэффективных технологий покупатели рассчитывают на сокращение расходов на содержание, да и новые коммуникации обслуживать дешевле. То есть затраты оцениваются не только в моменте - на строительство, играет роль дальнейшая эксплуатация.
На строительство дома планируется потратить 3 млн рублей
Половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн рублей, год назад (в апреле 2021 года) ситуация была аналогичная – половина россиян также планировали уложиться в 3 млн рублей. Каждый четвертый собирается потратить 4-5 млн рублей. Таким образом, 3 из 4 покупателей земельных участков не готовы вкладывать более 5 млн рублей на строительство дома. Снижается и доля тех, кто готов тратить более 20 млн рублей на строительство.
Циан также провел опрос в 2021 году среди респондентов, которые уже построили дом. Менее трети из них уложились в сумму до 3 млн рублей (28%), а большинство потратили 6-20 млн рублей. Планируя строить дом, россияне не всегда адекватно оценивают реальные предстоящие затраты.
В абсолютном выражении 48% респондентов планируют стоимость квадратного метра дома «под ключ» с отделкой – до 50 тыс. рублей. Еще 26% - от 50 до 75 тысяч. И 24% - от 75 до 100 тыс. рублей. Таким образом, 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
Основные источники финансирования покупки и строительства дома: собственные средства (57%), ипотека (46%). Продажу другой недвижимости рассматривают 28% опрошенных. Самый редкий вариант – это продажа автомобиля (3%). Также в списках – потребительский кредит (15%) и привлечение маткапитала (17%). Год назад для строительства дома реже продавали другую недвижимость (13%), то есть накопить на строительство дома без проведения «альтернативных» сделок все сложнее.
Со строительством планируют подождать
Покупатели земельных участков не торопятся со строительством домов из-за подорожания строительных и отделочных материалов, а также общей неопределенности с уровнем доходов и занятостью.
Только 53% покупателей собираются приступить к строительству в течение года после приобретения участка. В прошлом году таких было 62%.
Увеличилось количество тех, кто отложит строительные работы – в течение трех лет с покупки строить дом будут 41% клиентов против 31% в прошлом году
Только каждый пятый респондент планирует строить дом самостоятельно. Остальные – привлекут подрядные организации (строительные компании или же частные бригады). 39% собираются работать «смешанным» способом, привлекая на разные этапы работ нескольких подрядчиков.
150 метров на 10 сотках
По размерам площади участка предпочтения отдаются вариантам площадью 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания. Земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом.
Планируемая площадь дома в основном - в пределах 100-150 кв. м (46%). В прошлом году также наибольшая доля респондентов (36%) выбрали дома такой же площади для строительства. Прирост сразу на 10 п.п. связан с отказом от строительства более компактных вариантов, менее пригодных для круглогодичного постоянного проживания.
Несмотря на рост запланированной площади дома, этажность не увеличивается. 39% будут строить двухэтажный дом. Одноэтажный дом с мансардой планируют возвести 20% покупателей и одноэтажные дома – 25%. Трехэтажные дома стали пользоваться меньшим спросом – на них приходится 6% спроса. Остальные 10% не определились. Половина покупателей хотели бы себе дом с 3-мя спальнями (46%), каждый четвертый – с 2-мя или 4-мя спальными комнатами.
Треть респондентов не определились, из какого материала они хотят построить дом. Приоритетными, как и в прошлом году, остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте – дома из цельного дерева.
«Для загородного рынка ярко выражена сезонность спроса, поэтому именно данный сегмент восстанавливался активнее в сравнении с городской недвижимостью, уже в середине марта спрос превысил февральские показатели, а спрос на участки практически приблизился к значениям конца 2020 года, – говорит Анна Березина, руководитель направления Циан.Загородная недвижимость – Смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом, поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 года в два раза меньше, чем готовое жилье. По нашим прогнозам, в конце года прирост составит еще порядка 5-7%, помимо роста в 10% с начала года.
Загородная недвижимость оказывается и в более выигрышном положении по причине того, что доля объектов, приобретенных в ипотеку, ниже, чем в сегменте городской недвижимости, где именно резкий рост ключевой ставки привел к существенному снижению спроса. На загородном рынке это отразилось в меньшей степени».
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали объём предложения комнат в 16 городах-миллионниках России. Самый значительный объём предложения в Санкт-Петербурге, а самый скромный выбор в новоиспечённом миллионнике Краснодаре.
За полгода – с января 2022 года по июнь 2022 года – количество комнат, которые продаются в городах-миллионниках России, сократилось на 27,72%. В абсолютных цифрах снижение составило 2,2 тыс. объектов. На данный момент в крупнейших российских городах экспонируется 5781 комната.
Наиболее значительное снижение числа комнат в продаже за последние месяцы было зафиксировано в Воронеже. В этом мегаполисе объём предложения снизился на 57% или на 310 объектов. На данный момент здесь продаётся 228 комнат.
Также более чем на 50% объём предложения снизился в Перми и Красноярске. Здесь отрицательная корректировка предложений составила 55 и 52% соответственно. В начале июня 2022 года в Перми продаётся 305 комнат со средней стоимостью 832,7 тыс. руб (50,7 тыс. руб. за кв. м.), а в Красноярске 236 объектов со средней ценой 733,8 тыс. руб. (50,9 тыс. руб.).
Самый значительный рост числа предложений в период с января по июнь 2022 года среди всех крупнейших городов-миллионников России был отмечен в Санкт-Петербурге. Здесь количество комнат, выставленных в продажу, выросло на 31,5% (+362 объектов).
Также рост числа лотов был отмечен в Москве и Казани, где экспозиция выросла на 1,9% и 1,1% соответственно. Сейчас в столице продаётся 428 комнат, а в Казани 170 объектов.
На данный момент в Петербурге самый значительный объём предложения комнат. Здесь продаётся 1513 отдельных комнат, исключая переделанные квартиры-студии, доли. На втором месте по объёму предложения в данном сегменте Ростов-на-Дону – 463 комнаты, а замыкает тройку городов-лидеров Москва – 428 комнат.
Отдельно эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» отмечают, что в новоиспечённом городе-миллионнике Краснодаре в начале июня продаётся всего 50 комнат. Это самый скромный выбор среди всех крупнейших городов России.