На чем базируется оптимизм застройщиков
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
Текущая ситуация повлияла на деятельность международных и российских компаний и подтолкнула их предложить часть своих текущих офисных помещений в субаренду. Таким образом, объем предложения офисов во временное пользование в Москве увеличился за 5 месяцев в три раза – ориентировочно с 30 тыс. кв. м до 90 тыс. кв. м, из которых около 80% предлагаются в качественных бизнес-центрах класса А. По оценкам аналитиков Nikoliers, объем субаренды до конца года будет увеличиваться.
При этом в настоящий момент мы не наблюдаем роста уровня вакантности – с начала года доля свободных площадей в классе А держится на уровне 10%, что в абсолютном выражении составляет 500 тыс. кв. м. Это связано с тем, что компании, которые планируют освободить офисы, обязаны заблаговременно предупреждать собственников, соответственно, рост уровня вакантности мы будем наблюдать к концу года. Однако учитывая сформировавшийся дефицит площадей и интерес ряда компаний к освобождающимся площадям, вакантность может увеличиться незначительно.
Ввод новых проектов остается на низком уровне. С начала года было введено 63,2 тыс. кв. м площадей, среди новых объектов стоит отметить офисную часть в рамках квартала Jazz (13 383 кв. м) и офисный корпус в ЖК «Прайм Тайм» (12 929 кв. м).
Гибкие рабочие пространства по-прежнему остаются востребованными. В условиях неопределенности многие компании хотят иметь гибкость в вопросах аренды, поэтому гибкие рабочие пространства являются востребованной альтернативой прямой аренде. Однако многие операторы также проявляют осторожность и не спешат пополнять свой портфель новыми площадками, поскольку, несмотря на интерес со стороны российских компаний, ряд площадей в гибких рабочих пространствах высвобождается от иностранных резидентов.
Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers: «В то время, как многие зарубежные компании заявили о приостановке своей деятельности на территории РФ и действий по поиску новых офисных помещений не предпринимают, некоторые российские компании, напротив, проявляют активность на рынке с целью поиска новых возможностей в сложившихся условиях. Превалирующая доля таких отечественных компаний – это госструктуры, производственные организации, IT и медиа-компании».
Геополитическая обстановка, санкции, валютные колебания не оставили ни один из сегментов экономики России равнодушным. Рынок недвижимости не стал исключением. Но тем не менее, он выстоял и, более того, приходит в норму. Кроме того, недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если говорить про высокобюджетный сегмент.
15 июня 2022 года состоялся пресс-завтрак, организованный компанией GRAVION, на котором эксперты рынка обсудили премиальный класс в эпоху перемен.
По данным аналитиков, по итогам мая, за последние пару месяцев, московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более, чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше, - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION. - Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10-12%».
При этом эксперты отмечают динамику стоимости квадратного метра. «Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн», - добавляет Е.Тарасова.
Помимо сокращающегося предложения (с начала года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%), связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате застройщиками процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», на увеличение стоимости оказывает влияние и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих.
Так по словам Игоря Рожкова, заместителя директора по строительству GRAVION, доля импорта в проектах премиум-класса может доходить до 50% от общей стоимости СМР. Это и лифтовое оборудование, отделочные внутренние и фасадные материалы, инженерия, мебель и оборудование и пр. «В нашей компании мы применяем дифференцированный подход, прорабатываем логистические решения, находим материалы и комплектующие на альтернативных ЕС рынках», - отметил Игорь Рожков.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION, добавил, что в компании постоянно ведется активная работа по импортозамещению и подбору оборудования, комплектующих, отделочных и строительных материалов, не зависящих от курсовой разницы и геополитики. «Это позволяет нам не только соблюдать заявленные сроки, выполнить обязательства перед покупателями, но и сохранить высокое качество и премиальность наших объектов, - заявил Юрий. - Ситуация февраля-марта не изменила ход строительства нашего объекта CULT, темпы не снизились, а выросли, а в сентябре текущего года мы планируем полностью завершить монолитно-железобетонные работы и построить все 9 этажей».
По мнению Олега Торбосова, генерального директора Whitewill, кто сохранит отделку - настоящий премиальный девелопер. «Многие застройщики сегодня отказались от выполнения своих обязательств в части ремонта, - заявляет эксперт. – Но покупателю в этом сегменте наличие финишной отделки – один из факторов о принятии решении о покупке».
На мероприятии также был презентован комплекс сервисных апартаментов CULT. Это уникальный проект премиум-класса в самом центре Москвы общей площадью 10,4 тыс. кв.м. Объект реконструкции бывшего здания гостиницы «Варшава». Общее количество лотов – 92 шт., 80 из которых – классические апартаменты (2-7 этажи) и 12 апартаментов – видовые пентхаусы, расположенные на 8-9 этажах здания. Часть из них имеют доступ на собственную террасу.
Комплекс расположен в районе Якиманка непосредственно на Калужской площади. Удачная локация предлагает будущим резидентам множество возможностей. В непосредственной близости – парк Горького и Нескучный сад, парк искусств Музеон, сосредоточение набережных, музей «Гараж», Новая Третьяковка и множество других культовых мест столицы.
Современная архитектура и изысканная лаконичность здания органично дополняют сложившийся городской ансамбль. Просторное арт-лобби, выполненное в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, подчеркивает премиальный статус дома. Премиальный сервис и исчерпывающий набор внутренней инфраструктуры делают жизнь максимально приятной и удобной.
Авторы проекта – команда бюро СПИЧ во главе с одним из самых талантливых архитекторов современности Сергеем Чобаном. Интерьеры и дизайн МОПов были разработаны бюро VSA.
Завершение строительства дома запланировано на 4 квартал 2023 года. Общий объем инвестиций в проект – порядка 4 млрд рублей.