Льготная ипотека уходит и остается
Федеральные власти вновь изменили условия выдачи ипотечных займов по субсидированным программам. По сути, это сворачивание ряда льготных программ — они, по мнению чиновников, выполнили свою функцию поддержки первичного рынка в сложный период. Без ипотечных программ с господдержкой количество заемщиков сократится, что эквивалентно сокращению спроса на новостройки.
Правительство РФ с подачи Минфина РФ изменило некоторые параметры по льготным программам ипотечного кредитования. И если по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» максимальный размер кредита увеличен с 6 до 9 млн рублей при сохранении ставки 2% годовых, то в программах на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства максимальный размер кредита сократился до 6 млн рублей для всех регионов, включая Москву, Петербург и Севастополь, при ставке 8% годовых, а первоначальный взнос вырос до 30%. Изменения вступили в силу 23 декабря 2023 года, они касаются всех неподписанных кредитных договоров.
«Ипотека будет развиваться. До 1 июня следующего года у нас действуют семейная и льготная ипотеки. Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. Объем выдачи ипотеки очень большой в настоящий момент. Мы смотрим, как регулировать объем выдачи до 1 июля по ипотеке», — ранее отметил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ.
Антон Силуанов, глава Минфина РФ, заявил на полях инвестиционного форума ВТБ «Россия зовет!»: «Вы же видели, что ипотека разогрета... Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению, с тем чтобы не было «пузырей». Мы — регуляторы этого рынка и должны принимать взвешенные, сбалансированные решения, чтобы рынок развивался, но без резких скачков вверх и вниз».
Между тем размер первоначального взноса по льготным программам уже был увеличен осенью с 15 до 20%. Но спрос на льготные кредиты не упал, как надеялись власти, напротив, из-за подъема ключевой ставки льготные программы стали самыми привлекательными для заемщиков.
«Свернуть льготную ипотеку резко нельзя, рынок слишком сильно «подсел» на субсидирование — спрос резко просядет, продажи встанут. Поэтому власти постепенно «закручивают гайки», чтобы рынок жилья сепарировался от затянувшихся льготных госпрограмм и научился жить без искусственной поддержки спроса», — пояснил в одном из интервью Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Есть поводы
Недавно Центробанк выпустил Обзор финансовой стабильности за второй и третий кварталы 2023 года. По мнению аналитиков ЦБ, длительное действие льготных ипотечных программ привело к быстрому росту цен на квартиры в новостройках. С 2020 года значительно увеличился разрыв цен на жилье первичного и вторичного рынков — в октябре разница составила 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышала 10%. Это, по оценке ЦБ, несет риски для заемщиков и банков: стоимости ипотечной квартиры нередко недостаточно для погашения кредита.
Регулятор также обвиняет застройщиков, которые не могут нарастить предложение в ответ на запуск массовых льготных ипотечных программ.
Кроме того, финансисты обеспокоены ростом долговой нагрузки: за время действия льготных программ доля кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки более 80% почти удвоилась — до 47%.
Поэтому уже с прошлого года Центробанк настаивает на сворачивании льготных программ, которые искажают цены и создают дисбаланс на годы вперед.
Выступая на пресс-конференции по Обзору финансовой стабильности, Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Центробанка, указала: «При повышении рыночных ставок активность в льготном сегменте еще больше возрастает. Главная задача сейчас — не допустить формирования «пузыря». Для этого важно модифицировать льготные программы в пользу адресных, а также улучшать стандарты кредитования. Мы со своей стороны с 1 октября повысили надбавки, а в следующем году вместе с депутатами будем работать над механизмом макропруденциальных лимитов в ипотеке».
Прогнозы
По подсчетам ВТБ, в этом году российские банки предоставили клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей, что станет новым рекордом рынка и почти на 60% превысит итоги 2022 года. Такой результат во многом обеспечен рекордным спросом в III квартале, главным образом в сентябре, когда заемщики ускорили выход на сделки. Сам ВТБ в этом году планирует выдать около 1,4 трлн рублей ипотеки. Это будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года.
В банке отмечают, что в конце года спрос ипотечных заемщиков продолжил смещаться в сторону льготных программ. Доля жилищных сделок с господдержкой в банке достигла 67% и на 12 п. п. превысила среднегодовое значение. По оценке экспертов банка, схожая тенденция характерна для рынка в целом. Минимальное значение доли льготных сделок в выдачах ипотеки ВТБ фиксировалось в этом году в апреле — тогда она составляла 41%. С мая спрос заемщиков на ипотеку с господдержкой начал усиливаться, и уже в августе в общем объеме выдач она достигла 50%. В ноябре доля господдержки превысила 60%, а в декабре приближается уже к 70%.
Эксперты компании «Циан.Аналитика» ожидают сокращения количества сделок с участием льготной ипотеки до 40% в столичных агломерациях.
При текущем уровне цен изменения условий отсекут большую часть потенциальных покупателей — тех, кто не располагает средствами, указывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». «Нам эта мера представляется избыточно жесткой — лучше бы ставку увеличивали по льготным программам. Порог входа очень повышается, и граждане теряют из вида цель. Мы все волнуемся по поводу окончания льготных программ», — пояснила она.
По словам Светланы Денисовой, покупатели вынуждены «прибегать к различным уловкам» — например, брать для оплаты первого взноса потребительский кредит.
Кстати, Елизавета Данилова назвала такую возможность «поводом для волнения регулятора». По состоянию на 1 октября текущего года количество таких заемщиков составляло 6,4%, хотя во второй половине прошлого года — 3,5%. Сотрудники ЦБ подчеркивают: смысл первоначального взноса — демонстрация возможностей кредитора и снижение рисков. Однако потребительские кредиты наверняка случатся в следующем году среди льготных заемщиков.
По словам Светланы Денисовой, судя по валовым показателям, процесс льготного кредитования сворачивается. «Заявления Центробанка о намерении спасти заемщиков не соответствуют действиям регулятора — часть заемщиков попадает в трудную ситуацию», — отметила она.
В то же время возможное сохранение льготных программ для отдельных регионов, полагает Светлана Денисова, — верное решение: «Эти меры должны были прийти в головы чиновников давно. Следовало вводить льготные программы для малых городов».
Что касается столичных регионов, где суммы по льготным кредитам вдвое превышали общероссийские, выход из льготного субсидирования должен быть максимально мягким, уверена она.
Продолжение следует
Госкомпания «Дом.РФ» уже разработала новую льготную программу, которая может вступить в действие после 1 июля 2024 года. Она предполагает бессрочное постоянное действие льгот, но дифференцированный отбор заемщиков: например, семьи с двумя и более детьми, с детьми-инвалидами, жители определенных регионов — с низкими доходами или нехваткой предложения и проч.
В Госдуме также ищут альтернативы льготной ипотеке. Есть надежда на льготы в ипотеке для ИЖС. Кроме того, обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
Недавно запущена «Арктическая ипотека» — об этом сообщили Росбанк, Сбер, ВТБ. Остается «Дальневосточная ипотека». Скорее всего, будет продлена ИТ-ипотека.
Льготные ипотечные программы были уверенным драйвером рынка новостроек. Теперь, судя по всему, застройщикам придется вернуться к уже испытанным инструментам – трейд-ин, рассрочка, разные графики выплат, бонусы, подарки и проч. — или придумать новые.
По данным Nikoliers, общий объем ввода районных торговых центров в 2022–2023 гг. составит 270 494 кв. м площадей, что составляет более двух третей от объема ввода за предыдущие 10 лет. Так, в период 2012–2021 гг. было введено 405 966 кв. м площадей в формате районных ТЦ. При этом если в предыдущие годы максимальная доля площадей районных ТЦ в общем объеме ввода составляла в среднем 11–15% (при пике в 31% в 2018 году), то в 2022 и 2023 гг. доля площадей районных ТЦ в общем объеме составит 85% и 45% соответственно.
Рост доли таких проектов связан как с устойчивостью формата «районников» к нестабильным ситуациям и ростом популярности шопинга около дома, так и с дефицитом площадок под строительство крупных объектов в Москве. По нашим оценкам, районные торговые центры, а также формат ТПУ, который в том числе предусматривает наличие ритейл-проектов, будут формировать основной объем ввода торговой недвижимости в перспективе ближайших 2–3 лет. Также в ближайшее время на рынок торговой недвижимости выйдет ряд новых проектов, расположенных в составе комплексной жилой застройки, которые будут выполнять support-функцию в ЖК, строительство которых уже запланировано.
Объем ввода торговых центров в Москве
При рассмотрении обеспеченности районными торговыми центрами в разрезе административных округов Москвы, на начало 2022 года наиболее обеспеченными торговыми площадями стали Зеленоградский АО, а также Центральный административный округ, что отражает достаточный объем торговых площадей и относительно невысокую численность проживающего населения в сравнении со спальными районами и округами.
В настоящий момент дефицит районных торговых центров наблюдается в СЗАО, ЗАО и ЮВАО.
Популярность районных торговых центров выросла в период пандемии COVID-19, когда многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, и в результате внутренней миграции выиграли те объекты, которые были ближе к потребителю. Сейчас на фоне того, что в районных торговых центрах доля приостановивших работу арендаторов не превышает 10%, они не потеряли ни в трафике, ни в доходе. Более того, начиная с мая в некоторых районных торговых центрах, наоборот, было зафиксировано увеличение трафика. Однако в среднесрочной перспективе есть риск того, что на районные торговые центры повлияют проблемы компаний-импортеров, которые являются основными арендаторами таких проектов. Например, сейчас мы наблюдаем, что в районных центрах, где масштабно представлен сегмент бытовой техники и электроники, арендаторы этого сегмента обращаются за различными скидками к управляющим компаниям.
Состав арендаторов районного ТЦ определяется индивидуально и зависит в первую очередь от зоны охвата и конкурентного окружения. В настоящий момент торговые центры могут различаться по составу арендаторов, однако чаще всего в качестве основных категорий в них присутствуют продуктовый супермаркет, зона общественного питания, одежда и обувь. Далее в зависимости от локации и коммерческой обоснованности в районе ТЦ добавляются дополнительные сервисы, например, книжные магазины и товары для хобби, фитнес-центр, спортивные товары, центр предоставления услуг населению, а также иная досуговая составляющая. Если говорить о средних показателях, то, как правило, наибольшую долю в структуре арендаторов районных торговых центров занимает продуктовый сегмент – 17%, на втором месте категория общественного питания (11%), на третьем - Fashion (10%).
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «По нашим оценкам, в ближайшие несколько лет основной объем ввода торговой недвижимости в Москве будет формироваться районными ТЦ. Популярность «районников» у населения объясняется тем, что потребление становится более локальным, покупатели сейчас не обладают большим количеством времени на шопинг, часть потребностей закрывает онлайн-торговля (например, заказ продуктов онлайн вместо закупок в гипермаркетах). Таким образом, районные проекты покрывают небольшие локальные запросы, тогда как если покупатель планирует крупный шопинг, в том числе товаров категории fashion, или намерен совместить шопинг с развлечениями, он выберет крупные торговые центры, в первую очередь за счет гораздо большего выбора товаров и услуг».
По данным ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (управляет 16 коттеджными поселками в Северо-Западном регионе), жители Санкт-Петербурга при выборе загородного жилья, как правило, предпочитают дома площадью до 100 кв.м.
Результаты опроса, проведенного девелопером среди своих покупателей, показали, что 34% петербуржцев интересуются 1-этажными загородными домами площадью до 100 кв.м.
В целом, более половины респондентов предпочли варианты с 1-этажным жильем. В их числе 27% участников исследования, отметившие, что им интересны просторные 1-этажные дома площадью более 100 кв.м.
20% покупателей из Петербурга считают, что им подойдут 2-этажные загородные дома, занимающие около 150 кв.м. Такой тип домов интересует, если здесь есть не только комнаты, но и сауна с террасами.
19% респондентов готовы приобрести 2-этажные дома площадью около 200 кв.м. Мотивацией для таких покупателей служит большое количество различных помещений внутри дома.
- Загородные дома площадью менее 100 кв.м. являются для большинства жителей Петербурга более доступным продуктом в настоящий момент, а их стоимость не сильно отличается от цены 1-комнатной квартиры в новостройке в спальном районе города, - отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Если такие дома возводят девелоперы загородных жилых комплексов, то у покупателей есть возможность привлечь ипотечный кредит на льготных условиях по ставке от 0,1% годовых. Кроме того, петербуржцы обращают внимание на скорость возведения объекта, которая при определенной технологии может составлять 2-3 месяца, а также на стоимость его эксплуатации. В пользу домов меньшей площади говорит и более широкая возможность использования территории земельного участка, не занятой под основное строение. Это могут быть как дополнительная постройка, так и пространство для отдыха на открытом воздухе.
В ГК «Максимум Лайф Девелопмент» отмечают высокий рост спроса на строительство индивидуальных жилых домов в Ленобласти. Так, по информации Петростата, доля индивидуального строительства в регионе по итогам 9 месяцев составила 70%, а рост объемов строительства в этом сегменте по отношению к аналогичному периоду прошлого года достиг 20%.
Кроме того, по данным Дом.РФ (партнера ГК «Максимум Лайф Девелопмент» в реализации льготных ипотечных продуктов), Ленинградская область входит в пятерку-лидеров среди всех регионов по увеличению спроса на льготную ипотеку в этом году – в 4,3 раза.