Льготная ипотека уходит и остается
Федеральные власти вновь изменили условия выдачи ипотечных займов по субсидированным программам. По сути, это сворачивание ряда льготных программ — они, по мнению чиновников, выполнили свою функцию поддержки первичного рынка в сложный период. Без ипотечных программ с господдержкой количество заемщиков сократится, что эквивалентно сокращению спроса на новостройки.
Правительство РФ с подачи Минфина РФ изменило некоторые параметры по льготным программам ипотечного кредитования. И если по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» максимальный размер кредита увеличен с 6 до 9 млн рублей при сохранении ставки 2% годовых, то в программах на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства максимальный размер кредита сократился до 6 млн рублей для всех регионов, включая Москву, Петербург и Севастополь, при ставке 8% годовых, а первоначальный взнос вырос до 30%. Изменения вступили в силу 23 декабря 2023 года, они касаются всех неподписанных кредитных договоров.
«Ипотека будет развиваться. До 1 июня следующего года у нас действуют семейная и льготная ипотеки. Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. Объем выдачи ипотеки очень большой в настоящий момент. Мы смотрим, как регулировать объем выдачи до 1 июля по ипотеке», — ранее отметил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ.
Антон Силуанов, глава Минфина РФ, заявил на полях инвестиционного форума ВТБ «Россия зовет!»: «Вы же видели, что ипотека разогрета... Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению, с тем чтобы не было «пузырей». Мы — регуляторы этого рынка и должны принимать взвешенные, сбалансированные решения, чтобы рынок развивался, но без резких скачков вверх и вниз».
Между тем размер первоначального взноса по льготным программам уже был увеличен осенью с 15 до 20%. Но спрос на льготные кредиты не упал, как надеялись власти, напротив, из-за подъема ключевой ставки льготные программы стали самыми привлекательными для заемщиков.
«Свернуть льготную ипотеку резко нельзя, рынок слишком сильно «подсел» на субсидирование — спрос резко просядет, продажи встанут. Поэтому власти постепенно «закручивают гайки», чтобы рынок жилья сепарировался от затянувшихся льготных госпрограмм и научился жить без искусственной поддержки спроса», — пояснил в одном из интервью Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Есть поводы
Недавно Центробанк выпустил Обзор финансовой стабильности за второй и третий кварталы 2023 года. По мнению аналитиков ЦБ, длительное действие льготных ипотечных программ привело к быстрому росту цен на квартиры в новостройках. С 2020 года значительно увеличился разрыв цен на жилье первичного и вторичного рынков — в октябре разница составила 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышала 10%. Это, по оценке ЦБ, несет риски для заемщиков и банков: стоимости ипотечной квартиры нередко недостаточно для погашения кредита.
Регулятор также обвиняет застройщиков, которые не могут нарастить предложение в ответ на запуск массовых льготных ипотечных программ.
Кроме того, финансисты обеспокоены ростом долговой нагрузки: за время действия льготных программ доля кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки более 80% почти удвоилась — до 47%.
Поэтому уже с прошлого года Центробанк настаивает на сворачивании льготных программ, которые искажают цены и создают дисбаланс на годы вперед.
Выступая на пресс-конференции по Обзору финансовой стабильности, Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Центробанка, указала: «При повышении рыночных ставок активность в льготном сегменте еще больше возрастает. Главная задача сейчас — не допустить формирования «пузыря». Для этого важно модифицировать льготные программы в пользу адресных, а также улучшать стандарты кредитования. Мы со своей стороны с 1 октября повысили надбавки, а в следующем году вместе с депутатами будем работать над механизмом макропруденциальных лимитов в ипотеке».
Прогнозы
По подсчетам ВТБ, в этом году российские банки предоставили клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей, что станет новым рекордом рынка и почти на 60% превысит итоги 2022 года. Такой результат во многом обеспечен рекордным спросом в III квартале, главным образом в сентябре, когда заемщики ускорили выход на сделки. Сам ВТБ в этом году планирует выдать около 1,4 трлн рублей ипотеки. Это будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года.
В банке отмечают, что в конце года спрос ипотечных заемщиков продолжил смещаться в сторону льготных программ. Доля жилищных сделок с господдержкой в банке достигла 67% и на 12 п. п. превысила среднегодовое значение. По оценке экспертов банка, схожая тенденция характерна для рынка в целом. Минимальное значение доли льготных сделок в выдачах ипотеки ВТБ фиксировалось в этом году в апреле — тогда она составляла 41%. С мая спрос заемщиков на ипотеку с господдержкой начал усиливаться, и уже в августе в общем объеме выдач она достигла 50%. В ноябре доля господдержки превысила 60%, а в декабре приближается уже к 70%.
Эксперты компании «Циан.Аналитика» ожидают сокращения количества сделок с участием льготной ипотеки до 40% в столичных агломерациях.
При текущем уровне цен изменения условий отсекут большую часть потенциальных покупателей — тех, кто не располагает средствами, указывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». «Нам эта мера представляется избыточно жесткой — лучше бы ставку увеличивали по льготным программам. Порог входа очень повышается, и граждане теряют из вида цель. Мы все волнуемся по поводу окончания льготных программ», — пояснила она.
По словам Светланы Денисовой, покупатели вынуждены «прибегать к различным уловкам» — например, брать для оплаты первого взноса потребительский кредит.
Кстати, Елизавета Данилова назвала такую возможность «поводом для волнения регулятора». По состоянию на 1 октября текущего года количество таких заемщиков составляло 6,4%, хотя во второй половине прошлого года — 3,5%. Сотрудники ЦБ подчеркивают: смысл первоначального взноса — демонстрация возможностей кредитора и снижение рисков. Однако потребительские кредиты наверняка случатся в следующем году среди льготных заемщиков.
По словам Светланы Денисовой, судя по валовым показателям, процесс льготного кредитования сворачивается. «Заявления Центробанка о намерении спасти заемщиков не соответствуют действиям регулятора — часть заемщиков попадает в трудную ситуацию», — отметила она.
В то же время возможное сохранение льготных программ для отдельных регионов, полагает Светлана Денисова, — верное решение: «Эти меры должны были прийти в головы чиновников давно. Следовало вводить льготные программы для малых городов».
Что касается столичных регионов, где суммы по льготным кредитам вдвое превышали общероссийские, выход из льготного субсидирования должен быть максимально мягким, уверена она.
Продолжение следует
Госкомпания «Дом.РФ» уже разработала новую льготную программу, которая может вступить в действие после 1 июля 2024 года. Она предполагает бессрочное постоянное действие льгот, но дифференцированный отбор заемщиков: например, семьи с двумя и более детьми, с детьми-инвалидами, жители определенных регионов — с низкими доходами или нехваткой предложения и проч.
В Госдуме также ищут альтернативы льготной ипотеке. Есть надежда на льготы в ипотеке для ИЖС. Кроме того, обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
Недавно запущена «Арктическая ипотека» — об этом сообщили Росбанк, Сбер, ВТБ. Остается «Дальневосточная ипотека». Скорее всего, будет продлена ИТ-ипотека.
Льготные ипотечные программы были уверенным драйвером рынка новостроек. Теперь, судя по всему, застройщикам придется вернуться к уже испытанным инструментам – трейд-ин, рассрочка, разные графики выплат, бонусы, подарки и проч. — или придумать новые.
Эксперты компании KNRU проанализировали сегмент красоты и здоровья Петербурга. Сегодня в городе работает около 20 тыс. точек этой сферы.
В декабре 2022 года в Санкт-Петербурге в сфере красоты и здоровья* работает 19,8 тыс. предприятий. Основное число предприятий приходится на салоны красоты. Доля этих предприятий относительно общего числа составляет 37,32%, а в целом сегодня в Северной столице работает 7422 подобных предприятия.
Вторую строчку по числу предприятий в этом сегменте занимают ногтевые студии. Доля этого сегмента составляет 25,24% или 5018 объектов.
Замыкают ТОП-3 по числу организаций косметологические студии, доля которых составляет сейчас 15,44% или 3070 предприятий.
«Заведения сегмента красоты и здоровья предпочитают помещения в местах с хорошим трафиком и также внутри хороших спальников. Более того, есть тенденция того, что компании этого сегмента, которые ранее располагались только в центре, сейчас видят перспективу для себя именно в жилых массивах. Это связано с тем, что, во-первых, подобные услуги успели войти в привычный образ жизни для многих, а, во-вторых, трендом является то, что люди бронируют онлайн-время в наиболее близком заведении и не хотят ездить далеко», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, бум открытий заведений красоты пришёлся на годы перед пандемией. Тогда открылось множество барбершопов, ногтевых студий. Сегодня динамика открытий сократилась, но при этом новые заведения появляются.
«Сегмент здоровья и красоты представлен в торговых центрах, но он не является якорным форматом – такие точки занимают неудобные помещения, которые сложно использовать под торговлю, этот формат не платит высокие ставки. В связи с этим подобные заведения чаще располагаются именно в стрит-ретейле», – подчеркнула представитель компании KNRU.
Другим трендом этого сегмента стали бьюти-коворкинги.
«Этот формат у нас появился в пандемию, когда многие специалисты начали оказывать надомные услуги, а затем вновь стали искать помещения для оказания услуг в более приятных местах. Таких коворкингов пока немного, но тенденция к росту их числа есть, так как люди привыкли получать качественные услуги в красивом месте», – резюмировала Полина Фиофилова.
* – посчитаны Барбершопы, Салоны красоты, СПА-центры, Ногтевые студии, Массажные студии, Косметологические студии, Тату салоны.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в начале года продолжал ощущать на себе последствия пандемии, а уже с марта начался массовый исход западных сетей. Эксперт рынка Татьяна Клименко рассказала о том, чем 2022 год запомнился сегменту коммерческих помещений.
Татьяна Клименко, генеральный директор компании KNRU:
– 2022 год запомнился мужеством и невероятной способностью к адаптации российских предпринимателей, несмотря на растущую неопределённость и в моменте падение потребительского спроса. Большая часть игроков на рынке стрит-ретейла остались в России и продолжили развивать свои сети магазинов, открывать новые форматы, проекты и рестораны.
После начала специальной военной операции ЦБ РФ ввёл беспрецедентную ключевую ставку, к которой в моменте рынок оказался не готов. В связи с этим необходимый шаг со стороны государственного регулятора добавил волнения и неопределённости не только на рынке недвижимости, но и на всех сопутствующих ему рынках. Ряд покупателей и продавцов в краткосрочный период взяли паузу для принятия решений, что-то вышло в продажу, что-то наоборот перестало быть в реализации.
Окончание пандемии позволило с гораздо большими темпами развиваться российскому бизнесу, использующему стрит-ретейл как основную площадку реализации своей продукции. Ресторанный бизнес был на грани и пытался выжить всеми силами в период локдауна. При этом снятие всех ограничений дало бизнесу новое дыхание.
С нашей точки зрения, уход западных арендаторов не сильно изменит рынок. Сейчас мы уже почти адаптировались к этим изменениям. Да, в рынок вышли те площади, которые не могут занять другие ретейлеры, однако адаптивность бизнеса и здесь сыграла свою роль, профессиональные управляющие и брокеры уже реализуют площади, предполагая более мелкую нарезку, которая позволит сохранить арендную ставку на прежнем уровне, а свободную площадь реализовать в короткие сроки.
Коммерческая недвижимость в 2023 году сохранит свою «магию бетона», она останется одним из самых понятных для инвесторов и одних из самых низковолатильных и безопасных активов, доступных к покупке во времена неопределённости. Мы уверены, что тенденция дефицита качественного предложения на рынке коммерческой недвижимости сохраниться и на следующих год. Более количество желанных всеми инвесторами объектов реализуется брокерами в формате закрытой продаже без какой-либо рекламы. Из-за дефицита, естественно, будут расти цены. Но важно понимать, что речь идёт именно про востребованные локации и понятные инвестору помещения. Если говорить про неоднозначные и проблемные объекты, конечно, найти покупателя и реализовать его в короткий срок становится всё сложнее.
После локдауна и адаптации российских предпринимателей к возросшей неопределённости и новым реалиям активность на рынке стрит-ретейла кратно возросла потому при отсутствии новых экономических шоков, мы ждём роста арендных ставок, так как в моменте собственники коммерческих помещений шли на дисконты для арендаторов и предоставляли лояльные условия для раскачки и выхода в точку безубыточности их проекта.