По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года на рынок вышли 11 международных брендов – это на 27% ниже аналогичного периода 2021 года, когда на российском рынке отмечалось 15 новых ретейлеров. Кроме того, с начала февральских событий об уходе объявили 23 иностранных бренда, однако не все из них прекратили функционировать окончательно: некоторые продолжают работать и/или продавать остатки продукции, а есть и те, которые могут вернуться на рынок под другими именами. Так, было зафиксировано 25 «переоткрытий» под новыми брендами ретейлеров после приостановки операционной деятельности. Лидерами по открытиям новых ретейлеров и введению новых форматов в 2022 году можно назвать два столичных торговых центра – ТРЦ «Афимолл» и ТРЦ «Авиапарк».

Международные бренды

• По итогам 2022 года на рынок вышли 11 международных брендов – это на 33% ниже аналогичного периода 2021 года, когда на российском рынке отмечалось 15 новых ретейлеров. За год были открыты моно-бутик Vilhelm Parfumerie в формате стрит-ретейла (Москва), первый магазин китайской спортивной одежды и обуви бренда Li-Ning в ТРЦ «Галерея Краснодар» (Краснодар), а также еще один китайский бренд спортивной одежды Anta Sports ТЦ в «Центральный» (Чита). Турецкая марка одежды Perspective, которая на сегодняшний день располагает уже пятью магазинами в торговых центрах России, вышла на российский рынок весной 2022 года. В ТРЦ «МореМолл» (Сочи) был открыт первый бренд итальянской одежды Ruck&Maul. Кроме того, в течение года были запущены первые магазины крупных турецких сетей EFOR, Ipekyol, Twist, Enza Home. Лидирующая сеть кофеен Казахстана и Узбекистана Coffee Boom открыла первое заведение в ТРЦ «Океания».

Динамика выхода международных операторов на российский рынок, шт.

Источник: NF Group Research

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2022 г.

Источник: NF Group Research

Структура брендов, вышедших на российский рынок в 2022 году, по ценовому сегменту

Источник: NF Group Research

• Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «В первые два месяца 2022 года рынок демонстрировал готовность к росту и активному развитию на фоне снижения ковидных ограничений. Арендаторы готовы были обсуждать не только действующие, но и строящиеся проекты, что свидетельствовало об их готовности к долгосрочному планированию. Однако к началу марта сегмент столкнулся с беспрецедентными трудностями на фоне приостановки работы большинства зарубежных брендов. Поэтому первую половину года рынок находился в состоянии острой неопределенности, игроки оценивали ситуацию и пытались сформировать план действий и дальнейшего развития, что замедлило выход новых ретейлеров. Несмотря на то, что с апреля наблюдается частичный ребрендинг международных компаний, первые важные перемены в структуре сегмента произошли к концу лета, когда арендодатели и арендаторы стали переходить от ожидания к принятию конкретных решений».

• С начала февральских событий об уходе объявили 23 иностранных бренда, однако не все из них прекратили функционировать окончательно: некоторые продолжают работать и/или продавать остатки продукции, а есть и те, которые могут вернуться на рынок под другими именами. Кроме того, было зафиксировано 25 «переоткрытий» под новыми брендами ретейлеров после приостановки операционной деятельности: L'Occitane («Л'Окситан»), «OBI» (ОБИ), McDonald's («Вкусно и точка»), бренды Reserved, House, Cropp, Mohito и Sinsay компании LPP Group (RE, CR, M, «Син», «Хс»), CCC (Obuv), Mango и др. Некоторые ретейлеры, несмотря на объявление об уходе, вернулись на рынок под новыми именами, некоторые из них могут вернуться в ближайшем будущем.

Ключевые бренды, объявившие об уходе с российского рынка в 2022 году

* Объявили о намерении уйти, магазины работают

** Объявили о намерении уйти, однако планируют вернуться на рынок

Источник: NF Group Research

Ключевые бренды, оставшиеся на российском рынке

Источник: NF Group Research

Новые открытия

• Несмотря на текущую ситуацию, некоторые российские и международные ретейлеры продолжают расширять и диверсифицировать свой бизнес на территории России.

• Лидерами по открытиям и введению новых форматов в 2022 году можно назвать два столичных торговых центра – ТРЦ «Афимолл» и ТРЦ «Авиапарк». В ТРЦ «Афимолл» летом состоялось торжественное открытие универмага «Телеграф» площадью 904 кв. м, созданного совместно с Правительством Москвы (в универмаге представлены преимущественно московские дизайнеры). На некоторых площадках бывших магазинов Inditex теперь располагаются новые арендаторы: мультибрендовый бутик «Слепая курица shoes» (ранее здесь находился магазин Zara Home), магазин нижнего белья Tezenis и магазин товаров для дома BY Shop (Zara Men), магазины женской одежды российский брендов — Emka, 2MOOD, Mavelty и CHARUEL (Zara и Zara Kids), сетевой магазин товаров для дома Williams Et Oliver (Stradivarius). Также в составе новых арендаторов ТЦ открылся бренд женской одежды YOU, армянский фэшн-бренд Alex YVN, ретейлеры Twist, Ipekyol, GIOTELLI, NCS, Present & Simple, LUSIO и др.

• В ТРЦ «Авиапарк» открылся один из крупных магазинов LIMÉ в новом формате площадью 1 000 кв. м. Стоит отметить, что российский бренд продолжит расширяться на рынке и начнет осваивать новые направления – мужские и детские линии коллекций. По предварительным данным, новые направления должны появиться в I квартале 2023 года. В торговом центре также был обновлен магазин Street Beat. Теперь его общая площадь составляет 650 кв. м, что делает его самым большим магазином сети. В пространстве Trend Island открылось первое pop-up пространство The Blue Store, а в галереях торгового центра –точки брендов MIE, JNS, N.O.M.I, ЧемоданPRO (бывш. Samsonite) и LOLOCLO.

• В ТРК «Атриум» открылся магазин молодежного бренда Feelz, который позиционируется как альтернатива ушедшим из России западным брендам Monki (группа H&M) или Bershka (группа Inditex). Бренд уже представлен в четырех торговых центрах Москвы и в одном в Уфе. В августе также состоялось открытие флагманского магазина CHARUEL на втором этаже.

• В ТРЦ «Ривьера» был открыт мультибрендовый магазин ILCOTT, а на втором этаже появился центр детского плавания «Мама, я плыву». В ТРЦ «Саларис» открылся отдельный магазин Abricot, созданный международной командой из России, Франции и Италии в 2018 году во Франции. В июле в ТРЦ «Щелковский» открылся магазин парфюмерии и косметики «Л’Этуаль», который расположился на первом этаже. Позднее к новым арендаторам добавились ресторан Osteria Mario и магазин LOLOCLO.

• В ТРЦ «Европейский» также был открыт новый флагманский магазин LOLOCLO и демократичный итальянский бренд мужской одежды Dan John. В ТРЦ «Метрополис» были открыты магазины мужской одежды Boggi Milano и магазин одежды «плюс-сайз» DIVNO. Помимо этого, ТРЦ «Океания» организовала ярмарку дизайнерских брендов The Cube в формате островной торговли на первом этаже, где представлены новинки одежды и аксессуаров из коллекций модных российских дизайнеров.

• ТРЦ «Весна!» увеличил пул фэшн-брендов компании Melon Fashion Group: открылся магазин одежды Sela (645 кв. м), а также в новом большом формате – магазин женской одежды Love Republic (500 кв. м) и Gloria Jeans. ТРЦ Columbus открылся российский ретейлер мужской бренд одежды Kanzler на месте Massimo Dutti (группа Inditex). В ТРЦ «Zеленопарк» на площади более 1 800 кв. м открылся семейный гипермаркет Kari. Помимо этого, на месте косметических магазинов Lush открылся новый российский аналог-бренд Oomph в ТРЦ «Авиапарк», ТРЦ Columbus, ТРЦ «Павелецкая Плаза» и ТРЦ «Саларис».

• О дальнейших планах развития в России заявляли многие бренды, например китайский бренд одежды Li-Ning, который уже открыл свою первый магазин в России в ТРЦ «Галерея Краснодар» в I полугодии 2022 года. Некоторые казахстанские бренды – Marwin by Meloman, Kipri, Coffee Boom – также присматриваются к российскому рынку, как и белорусские (Nelva, Milavitsa и Mark Formelle). Emka работает над расширением сети магазинов и к 2024 году планируют утроить количество магазинов. Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента и новыми линиями одежды и аксессуаров для увеличения площадей магазинов: ZARINA – 600–800 кв. м, Befree – до 2 500 кв. м, LOVE REPUBLIC – 500–700 кв. м, Sela – 700–900 кв. м. Arya Home ищет форматы площадью 150-200 кв. м для открытия новых магазинов. Основатель сети премиальных салонов оптики «Слепая курица» в 2023 году планирует открыть люксовый универмаг в ТРЦ «Афимолл», компания Cook House заявила об активном развитии по всей России по системе франчайзинга.

Основные тенденции, влияющие на выход ретейлеров на российский рынок

• Налаживание логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдалось нарушение цепочек поставок, что привело к дефициту различных товаров, а также сырья и росту цен. В связи с этим компании пересмотрели структуру своей сети поставок и начали стремительное развитие подходов к повышению эффективности логистических процессов и управлению цепочками поставок.

• Валютный исход. На фоне нестабильного курса участники рынка совместно с государством начали рассматривать 100-процентный переход к рублевым договорам во избежание валютных рисков.

• Налаживание параллельного импорта. Новый закон имеет целый ряд нюансов, в том числе появление у текущих партнеров новых компаний-поставщиков, которые требуют налаживание имеющихся проблем. От качества проработки будет зависеть наполнение и ассортимент магазинов, а также поставки товаров.

• Адаптация к рынку. Международные бренды из стран-партнеров, на которые возлагали надежду многие российские игроки, не смогли быстро выйти на рынок по многих причинам: обычно процесс вывода нового бренда занимает от полутора до трех лет, так как компаниям нужно изучить рынок и его потребности.

Прогнозы

• По словам Евгении Хакбердиевой, в 2023 году на российский рынок выйдет не меньше операторов, чем в 2022 году, так как продолжаются активные переговоры с турецкими брендами, и ретейлеры из стран СНГ проявляют интерес к российскому рынку. Стоит отметить, что от того, какие результаты покажут те бренды, которые успели открыться в этом году, зависит выход новых.

• Исходя из совокупности всех текущих факторов и обстоятельств, глобально можно рассматривать два сценария развития сегмента торговой недвижимости – базовый и консервативный.

• Согласно базовому сценарию, рынок торговой недвижимости продолжит свое развитие на уровне 2022 года, а следовательно, преждевременно говорить о быстром восстановлении сегмента. Первая половина 2023 года может характеризоваться небольшими колебаниями, коррекцией годовых планов развития, однако со второй половины года начнет прослеживаться тренд на восстановление сегмента при условии частичного возвращения на рынок крупных международных компаний и выхода новых игроков – как локальных, так и новых ретейлеров из стран-партнеров. Бутики российских дизайнеров могут постепенно занять позицию мини-якорей, а крупные локальных бренды начнут увеличивать площади магазинов счет смены формата и диверсификации бизнеса, расширяя ассортимент. Также на рынок начнут заходить новые иностранные бренды, особенно турецкие, которые пребывали в переговорном процессе с 2022 года. В такой ситуации возможно снижение уровня вакантности, однако показатель не сократится до значений 2019–2022 гг., а будет снижаться плавно. Некоторое время вакантность будет держаться на уровне 15–16%, в том числе, если на рынок выйдут новые торговые центры арендопригодной площадью более 20 тыс. кв. м, которые в среднесрочной перспективе станут заполоняться новыми арендаторами.

• Согласно консервативному сценарию, продолжится уход международных брендов с рынка – как под давлением глобальных офисов, так и в связи с ухудшением экономической ситуации и со снижением объемов потребления. Кроме того, такие события могут привести к оптимизации действующих магазинов международных ретейлеров и российских арендаторов: в итоге останутся только наиболее эффективные проекты. Новые игроки будут принимать решения сдержано, заходить на рынок со своими инвестициями с осторожностью, опасаясь рисков, связанных с различиями в локальной бизнес-структуре и с внешними факторами. Если же они все-таки решаться выйти на российский рынок, то большинство новых проектов будут экспериментальными: и по их результатам будет приниматься окончательное решение о дальнейшей экспансии или, наоборот, о сокращении точек продаж. При таком сценарии средний уровень вакантности столичных ТЦ может вырасти до 17–18%, если не будут проработаны альтернативные пути заполнения пустующих площадок.

Консалтинговая компания Nikoliers подвела итоги 2022 года в офисном, складском и торговом сегментах недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По объемам ввода коммерческой недвижимости прошлый год стал рекордным на региональном рынке за последние восемь лет. Таких показателей удалось достичь благодаря активности девелоперов в складском сегменте — объем ввода складов за прошедший год вырос в 2,7 раза.

С января по декабрь 2022 года в Петербурге и агломерации было введено 614,3 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, что в 1,9 раза больше показателя 2021 года. Такой рост в первую очередь связан с рекордным объемом ввода складских помещений — предложение качественных площадей увеличилось на 441 тыс. кв. м, в то время как за весь 2021 год было построено 162 тыс. кв. м.

По данным консалтинговой компании Nikoliers, столь рекордных цифр в складском сегменте удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию крупных распределительных центров для онлайн-ритейлеров: в 2020-2021 годах был зафиксирован наибольший объем сделок по BTS-проектам.

«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций, — комментирует Вероника Лежнева, региональный директор департамента исследований компании Nikoliers. — В частности, в прошлом году завершилось строительство двух распределительных центров для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а в конце декабря был введен складской корпус на 97,3 тыс. кв. метров в составе «PNK Парк Шушары 3», якорным арендатором которого станет «Всеинструменты.ру». В первом квартале 2023 года мы ожидаем ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 тыс. кв. м».

Отметим, что основную долю складского ввода (80%) составили объекты, реализованные для нужд компаний, поэтому прирост нового спекулятивного предложения составил около 90 тыс. кв. м.

В офисном сегменте за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. При этом все новые офисы представляют собой спекулятивное строительство. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, — 3-я очередь квартала «Невская Ратуша» (GLA 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).

Отметим, что согласно первоначальному прогнозу, прирост офисов по итогам года должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли скорректировать сроки реализации своих проектов. Так, в 2023 году ожидается завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA  8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA  12 800 кв. м).

«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров, — поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».

Торговая недвижимость пополнилась на 16 тыс. кв. метров, в то время как в 2021 году было сдано 18 тыс. кв. м. В 2022 году был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году было запущено два торговых центра меньшей арендопригодной площадью: «Спутник» на улице Бабушкина (GLA 11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (GLA 7 000 кв. м).

По данным Nikoliers, в 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 тыс. кв. м. Более половины этих площадей (57%, или 352 тыс. кв. м) сформировано складским сектором. 31% (190 тыс. кв. м) — офисами, остальные 12% (85 тыс. кв. м) — торговыми площадями.

В числе проектов торговых центров, планируемых к открытию в 2023 году, – ТЦ «Экопарк» в Мурино, ТЦ «Парк-Молл Грин» и четвертая очередь МФК «Заневский каскад». Всего же на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся пять торговых центров, их совокупная арендопригодная площадь превышает 160 000 кв. м, а горизонт открытия составляет ближайшие два года.