Льготная ипотека уходит и остается
Федеральные власти вновь изменили условия выдачи ипотечных займов по субсидированным программам. По сути, это сворачивание ряда льготных программ — они, по мнению чиновников, выполнили свою функцию поддержки первичного рынка в сложный период. Без ипотечных программ с господдержкой количество заемщиков сократится, что эквивалентно сокращению спроса на новостройки.
Правительство РФ с подачи Минфина РФ изменило некоторые параметры по льготным программам ипотечного кредитования. И если по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» максимальный размер кредита увеличен с 6 до 9 млн рублей при сохранении ставки 2% годовых, то в программах на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства максимальный размер кредита сократился до 6 млн рублей для всех регионов, включая Москву, Петербург и Севастополь, при ставке 8% годовых, а первоначальный взнос вырос до 30%. Изменения вступили в силу 23 декабря 2023 года, они касаются всех неподписанных кредитных договоров.
«Ипотека будет развиваться. До 1 июня следующего года у нас действуют семейная и льготная ипотеки. Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. Объем выдачи ипотеки очень большой в настоящий момент. Мы смотрим, как регулировать объем выдачи до 1 июля по ипотеке», — ранее отметил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ.
Антон Силуанов, глава Минфина РФ, заявил на полях инвестиционного форума ВТБ «Россия зовет!»: «Вы же видели, что ипотека разогрета... Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению, с тем чтобы не было «пузырей». Мы — регуляторы этого рынка и должны принимать взвешенные, сбалансированные решения, чтобы рынок развивался, но без резких скачков вверх и вниз».
Между тем размер первоначального взноса по льготным программам уже был увеличен осенью с 15 до 20%. Но спрос на льготные кредиты не упал, как надеялись власти, напротив, из-за подъема ключевой ставки льготные программы стали самыми привлекательными для заемщиков.
«Свернуть льготную ипотеку резко нельзя, рынок слишком сильно «подсел» на субсидирование — спрос резко просядет, продажи встанут. Поэтому власти постепенно «закручивают гайки», чтобы рынок жилья сепарировался от затянувшихся льготных госпрограмм и научился жить без искусственной поддержки спроса», — пояснил в одном из интервью Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Есть поводы
Недавно Центробанк выпустил Обзор финансовой стабильности за второй и третий кварталы 2023 года. По мнению аналитиков ЦБ, длительное действие льготных ипотечных программ привело к быстрому росту цен на квартиры в новостройках. С 2020 года значительно увеличился разрыв цен на жилье первичного и вторичного рынков — в октябре разница составила 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышала 10%. Это, по оценке ЦБ, несет риски для заемщиков и банков: стоимости ипотечной квартиры нередко недостаточно для погашения кредита.
Регулятор также обвиняет застройщиков, которые не могут нарастить предложение в ответ на запуск массовых льготных ипотечных программ.
Кроме того, финансисты обеспокоены ростом долговой нагрузки: за время действия льготных программ доля кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки более 80% почти удвоилась — до 47%.
Поэтому уже с прошлого года Центробанк настаивает на сворачивании льготных программ, которые искажают цены и создают дисбаланс на годы вперед.
Выступая на пресс-конференции по Обзору финансовой стабильности, Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Центробанка, указала: «При повышении рыночных ставок активность в льготном сегменте еще больше возрастает. Главная задача сейчас — не допустить формирования «пузыря». Для этого важно модифицировать льготные программы в пользу адресных, а также улучшать стандарты кредитования. Мы со своей стороны с 1 октября повысили надбавки, а в следующем году вместе с депутатами будем работать над механизмом макропруденциальных лимитов в ипотеке».
Прогнозы
По подсчетам ВТБ, в этом году российские банки предоставили клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей, что станет новым рекордом рынка и почти на 60% превысит итоги 2022 года. Такой результат во многом обеспечен рекордным спросом в III квартале, главным образом в сентябре, когда заемщики ускорили выход на сделки. Сам ВТБ в этом году планирует выдать около 1,4 трлн рублей ипотеки. Это будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года.
В банке отмечают, что в конце года спрос ипотечных заемщиков продолжил смещаться в сторону льготных программ. Доля жилищных сделок с господдержкой в банке достигла 67% и на 12 п. п. превысила среднегодовое значение. По оценке экспертов банка, схожая тенденция характерна для рынка в целом. Минимальное значение доли льготных сделок в выдачах ипотеки ВТБ фиксировалось в этом году в апреле — тогда она составляла 41%. С мая спрос заемщиков на ипотеку с господдержкой начал усиливаться, и уже в августе в общем объеме выдач она достигла 50%. В ноябре доля господдержки превысила 60%, а в декабре приближается уже к 70%.
Эксперты компании «Циан.Аналитика» ожидают сокращения количества сделок с участием льготной ипотеки до 40% в столичных агломерациях.
При текущем уровне цен изменения условий отсекут большую часть потенциальных покупателей — тех, кто не располагает средствами, указывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». «Нам эта мера представляется избыточно жесткой — лучше бы ставку увеличивали по льготным программам. Порог входа очень повышается, и граждане теряют из вида цель. Мы все волнуемся по поводу окончания льготных программ», — пояснила она.
По словам Светланы Денисовой, покупатели вынуждены «прибегать к различным уловкам» — например, брать для оплаты первого взноса потребительский кредит.
Кстати, Елизавета Данилова назвала такую возможность «поводом для волнения регулятора». По состоянию на 1 октября текущего года количество таких заемщиков составляло 6,4%, хотя во второй половине прошлого года — 3,5%. Сотрудники ЦБ подчеркивают: смысл первоначального взноса — демонстрация возможностей кредитора и снижение рисков. Однако потребительские кредиты наверняка случатся в следующем году среди льготных заемщиков.
По словам Светланы Денисовой, судя по валовым показателям, процесс льготного кредитования сворачивается. «Заявления Центробанка о намерении спасти заемщиков не соответствуют действиям регулятора — часть заемщиков попадает в трудную ситуацию», — отметила она.
В то же время возможное сохранение льготных программ для отдельных регионов, полагает Светлана Денисова, — верное решение: «Эти меры должны были прийти в головы чиновников давно. Следовало вводить льготные программы для малых городов».
Что касается столичных регионов, где суммы по льготным кредитам вдвое превышали общероссийские, выход из льготного субсидирования должен быть максимально мягким, уверена она.
Продолжение следует
Госкомпания «Дом.РФ» уже разработала новую льготную программу, которая может вступить в действие после 1 июля 2024 года. Она предполагает бессрочное постоянное действие льгот, но дифференцированный отбор заемщиков: например, семьи с двумя и более детьми, с детьми-инвалидами, жители определенных регионов — с низкими доходами или нехваткой предложения и проч.
В Госдуме также ищут альтернативы льготной ипотеке. Есть надежда на льготы в ипотеке для ИЖС. Кроме того, обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
Недавно запущена «Арктическая ипотека» — об этом сообщили Росбанк, Сбер, ВТБ. Остается «Дальневосточная ипотека». Скорее всего, будет продлена ИТ-ипотека.
Льготные ипотечные программы были уверенным драйвером рынка новостроек. Теперь, судя по всему, застройщикам придется вернуться к уже испытанным инструментам – трейд-ин, рассрочка, разные графики выплат, бонусы, подарки и проч. — или придумать новые.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке апартаментов. За этот период суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечено увеличение продаж, – было продано 379 лотов (+16% по сравнению с 2021 годом). Наибольшим спросом пользовались студии – более 70% от общего числа сделок. Существенное снижение спроса отмечалось в сервисных апартаментах, где за год было реализовано 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем в 2021 году. Цены по всем форматам апартаментов увеличились за год в среднем на 18%.
- В 2022 году было реализовано около 2,1 тыс. юнитов всех форматов общей площадью 67,5 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратила свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане.
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По итогам 2022 года рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечалось увеличение продаж относительно 2021 года. За год было реализовано 379 юнитов, что на 16% больше, чем в 2021 году. Популярность данного формата обусловлена, во-первых, желанием покупателей иметь место для загородного отдыха в статусной локации: в Курортном районе Санкт-Петербурга, а во-вторых, отложенным спросом на данный вид недвижимости, который совпал с выводом нового предложения в конце 2021 – начале 2022 гг.
- Совокупные продажи несервисных апартаментов за 2022 год оказались на 18% ниже, чем в 2021 году. На снижение спроса повлияла высокая конкуренция с жилыми объектами и общерыночный спад продаж в жилой недвижимости и апартаментах. За год было реализовано 235 юнитов.
- Спрос на элитные апартаменты снизился на 74% в годовой динамике, в 2022 году было продано 24 лота. Данный результат связан с ограниченностью предложения, которое в значительной степени превосходит по цене элитные квартиры (в 1,6 раза).
- Существенное снижение спроса также отмечалось в сервисных апартаментах, где по результатам 2022 года было продано около 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем годом ранее. Примечательно, что основным мотивом приобретения апартаментов стали не инвестиции, как прежде, а сохранение накоплений.
- Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%), в несервисном сегменте она увеличилась с 9% в 2021 году до 74% в 2022 году, в рекреационных – с 5% до 55%. В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%.
Структура спроса апартаментов по количеству спален
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Годовая динамика цен в 2022 году оставалась положительной, что связано с выводом на рынок новых, более дорогих комплексов и увеличением строительной готовности объектов и, как следствие, повышением интереса к ним. Средние цены по всем форматам апартаментов увеличились в среднем на 18%. Сегмент дорожал только в I полугодии 2022 года, во II полугодии произошла корректировка цен. Данная тенденция стала реакцией на существенное снижение спроса на покупку апартаментов.
- Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге: «Во втором полугодии 2022 года цены на сервисные апартаменты стабилизировались, что, вероятно, продолжится и в 2023 году. Доходность от сдачи в аренду будет связана с опытом управляющей компании по привлечению аудитории и работой с возвратным туризмом. Ключевым фактором успеха апарт-отеля является понимание своей целевой аудитории, ее потребностей, желаний и адаптация предлагаемого продукта под эти требования».
- Средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс. руб./кв. м). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год до 317 тыс. руб./кв. м за счет высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе «Морская Ривьера». По элитным апартаментам годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. руб./кв. м), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В 2022 году помимо ‘‘классических” инструментов стимулирования продаж, к которым относятся: специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, – девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали ‘‘тест-драйв” апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 году апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
- Тенденция последних двух кварталов 2022 года только на корректировку цен в пределах нескольких процентов, вероятно, продолжится и в 2023 году. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
- Востребованность Санкт-Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов.
По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы с мая по декабрь 2022 года снизилась на 7,5%, практически вернувшись к показателю доажиотажного февраля. При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13%.
Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации на Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.
По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Квадратный метр активно ползет вниз в наиболее перегретых районах. Весной прошлого года первым начало дешеветь доступное жилье, а дорогое, благодаря более длительным срокам экспозиции, несколько месяцев сопротивлялось снижению, а потом все-таки сдалось. Это хорошо видно из рейтинга наиболее подешевевших районов, в который помимо бюджетных локаций попали и районы престижных Центрального и Западного округов. Среди наиболее устойчивых к снижению цен – в основном отдаленные и замкадные районы, куда в период высоких цен обычно перетекает спрос: на фоне общего подорожания покупатель выбирает локации, где еще реально купить квартиру по адекватной для него цене.
В целом стоимость жилья за восемь месяцев 2022 года опустилась примерно на 7,5% за квадратный метр в среднем. Это стоимость жилья в предложении без учета дисконта, на который идут продавцы в ходе торга. Размер скидок в конце 2022 года достигал 10-15%. По прогнозу IRN.RU снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике».