Льготная ипотека уходит и остается
Федеральные власти вновь изменили условия выдачи ипотечных займов по субсидированным программам. По сути, это сворачивание ряда льготных программ — они, по мнению чиновников, выполнили свою функцию поддержки первичного рынка в сложный период. Без ипотечных программ с господдержкой количество заемщиков сократится, что эквивалентно сокращению спроса на новостройки.
Правительство РФ с подачи Минфина РФ изменило некоторые параметры по льготным программам ипотечного кредитования. И если по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» максимальный размер кредита увеличен с 6 до 9 млн рублей при сохранении ставки 2% годовых, то в программах на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства максимальный размер кредита сократился до 6 млн рублей для всех регионов, включая Москву, Петербург и Севастополь, при ставке 8% годовых, а первоначальный взнос вырос до 30%. Изменения вступили в силу 23 декабря 2023 года, они касаются всех неподписанных кредитных договоров.
«Ипотека будет развиваться. До 1 июня следующего года у нас действуют семейная и льготная ипотеки. Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. Объем выдачи ипотеки очень большой в настоящий момент. Мы смотрим, как регулировать объем выдачи до 1 июля по ипотеке», — ранее отметил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ.
Антон Силуанов, глава Минфина РФ, заявил на полях инвестиционного форума ВТБ «Россия зовет!»: «Вы же видели, что ипотека разогрета... Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению, с тем чтобы не было «пузырей». Мы — регуляторы этого рынка и должны принимать взвешенные, сбалансированные решения, чтобы рынок развивался, но без резких скачков вверх и вниз».
Между тем размер первоначального взноса по льготным программам уже был увеличен осенью с 15 до 20%. Но спрос на льготные кредиты не упал, как надеялись власти, напротив, из-за подъема ключевой ставки льготные программы стали самыми привлекательными для заемщиков.
«Свернуть льготную ипотеку резко нельзя, рынок слишком сильно «подсел» на субсидирование — спрос резко просядет, продажи встанут. Поэтому власти постепенно «закручивают гайки», чтобы рынок жилья сепарировался от затянувшихся льготных госпрограмм и научился жить без искусственной поддержки спроса», — пояснил в одном из интервью Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Есть поводы
Недавно Центробанк выпустил Обзор финансовой стабильности за второй и третий кварталы 2023 года. По мнению аналитиков ЦБ, длительное действие льготных ипотечных программ привело к быстрому росту цен на квартиры в новостройках. С 2020 года значительно увеличился разрыв цен на жилье первичного и вторичного рынков — в октябре разница составила 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышала 10%. Это, по оценке ЦБ, несет риски для заемщиков и банков: стоимости ипотечной квартиры нередко недостаточно для погашения кредита.
Регулятор также обвиняет застройщиков, которые не могут нарастить предложение в ответ на запуск массовых льготных ипотечных программ.
Кроме того, финансисты обеспокоены ростом долговой нагрузки: за время действия льготных программ доля кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки более 80% почти удвоилась — до 47%.
Поэтому уже с прошлого года Центробанк настаивает на сворачивании льготных программ, которые искажают цены и создают дисбаланс на годы вперед.
Выступая на пресс-конференции по Обзору финансовой стабильности, Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Центробанка, указала: «При повышении рыночных ставок активность в льготном сегменте еще больше возрастает. Главная задача сейчас — не допустить формирования «пузыря». Для этого важно модифицировать льготные программы в пользу адресных, а также улучшать стандарты кредитования. Мы со своей стороны с 1 октября повысили надбавки, а в следующем году вместе с депутатами будем работать над механизмом макропруденциальных лимитов в ипотеке».
Прогнозы
По подсчетам ВТБ, в этом году российские банки предоставили клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей, что станет новым рекордом рынка и почти на 60% превысит итоги 2022 года. Такой результат во многом обеспечен рекордным спросом в III квартале, главным образом в сентябре, когда заемщики ускорили выход на сделки. Сам ВТБ в этом году планирует выдать около 1,4 трлн рублей ипотеки. Это будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года.
В банке отмечают, что в конце года спрос ипотечных заемщиков продолжил смещаться в сторону льготных программ. Доля жилищных сделок с господдержкой в банке достигла 67% и на 12 п. п. превысила среднегодовое значение. По оценке экспертов банка, схожая тенденция характерна для рынка в целом. Минимальное значение доли льготных сделок в выдачах ипотеки ВТБ фиксировалось в этом году в апреле — тогда она составляла 41%. С мая спрос заемщиков на ипотеку с господдержкой начал усиливаться, и уже в августе в общем объеме выдач она достигла 50%. В ноябре доля господдержки превысила 60%, а в декабре приближается уже к 70%.
Эксперты компании «Циан.Аналитика» ожидают сокращения количества сделок с участием льготной ипотеки до 40% в столичных агломерациях.
При текущем уровне цен изменения условий отсекут большую часть потенциальных покупателей — тех, кто не располагает средствами, указывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». «Нам эта мера представляется избыточно жесткой — лучше бы ставку увеличивали по льготным программам. Порог входа очень повышается, и граждане теряют из вида цель. Мы все волнуемся по поводу окончания льготных программ», — пояснила она.
По словам Светланы Денисовой, покупатели вынуждены «прибегать к различным уловкам» — например, брать для оплаты первого взноса потребительский кредит.
Кстати, Елизавета Данилова назвала такую возможность «поводом для волнения регулятора». По состоянию на 1 октября текущего года количество таких заемщиков составляло 6,4%, хотя во второй половине прошлого года — 3,5%. Сотрудники ЦБ подчеркивают: смысл первоначального взноса — демонстрация возможностей кредитора и снижение рисков. Однако потребительские кредиты наверняка случатся в следующем году среди льготных заемщиков.
По словам Светланы Денисовой, судя по валовым показателям, процесс льготного кредитования сворачивается. «Заявления Центробанка о намерении спасти заемщиков не соответствуют действиям регулятора — часть заемщиков попадает в трудную ситуацию», — отметила она.
В то же время возможное сохранение льготных программ для отдельных регионов, полагает Светлана Денисова, — верное решение: «Эти меры должны были прийти в головы чиновников давно. Следовало вводить льготные программы для малых городов».
Что касается столичных регионов, где суммы по льготным кредитам вдвое превышали общероссийские, выход из льготного субсидирования должен быть максимально мягким, уверена она.
Продолжение следует
Госкомпания «Дом.РФ» уже разработала новую льготную программу, которая может вступить в действие после 1 июля 2024 года. Она предполагает бессрочное постоянное действие льгот, но дифференцированный отбор заемщиков: например, семьи с двумя и более детьми, с детьми-инвалидами, жители определенных регионов — с низкими доходами или нехваткой предложения и проч.
В Госдуме также ищут альтернативы льготной ипотеке. Есть надежда на льготы в ипотеке для ИЖС. Кроме того, обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
Недавно запущена «Арктическая ипотека» — об этом сообщили Росбанк, Сбер, ВТБ. Остается «Дальневосточная ипотека». Скорее всего, будет продлена ИТ-ипотека.
Льготные ипотечные программы были уверенным драйвером рынка новостроек. Теперь, судя по всему, застройщикам придется вернуться к уже испытанным инструментам – трейд-ин, рассрочка, разные графики выплат, бонусы, подарки и проч. — или придумать новые.
В январе, почти половину которого занимают праздники, цены на столичное жилье топтались на месте – динамика во всех сегментах находилась в пределах статистической погрешности. Рынок недвижимости консолидируется после шоков 2022 г.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», по итогам января 2023 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы стоил в среднем 251 600 руб. Примерно столько же (251 400 руб.) метр стоил и в декабре 2022 г. Цены на жилье в Новой Москве по итогам января были на уровне 196 000 руб. за кв. м в среднем, а в Подмосковье – 150 600 руб. за кв. м в среднем, что на символические 0,1% меньше, чем в декабре 2022 г.
Ценовая динамика по сегментам рынка также колебалась около нуля. В Подмосковье, как и все предыдущие месяцы, лучше рынка в январе выглядели дальние зоны (+0,3%). В Новой Москве наоборот – расположенный дальше от МКАД Троицкий округ, где цены ранее росли опережающими темпами, немного сдает позиции (-0,4%). В Москве наибольший прирост цены показали Северо-Западный округ (+0,3%) и Юго-Западный округ (+0,4%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «В начале года на рынке недвижимости всегда затишье, и нынешний январь не стал исключением. Практически единственной значимой тенденцией января стало сокращение объемов предложения, стартовавшее в конце прошлого года. Уменьшение числа квартир в экспозиции – примерно на 20% от осенних максимумов во всех трех локациях столичной агломерации – не является результатом роста спроса: по итогам 2022 г. число сделок на «вторичке», по данным столичного Росреестра, снизилось на 22%. Скорее это следствие разочарования продавцов в сложившемся уровне цен: за восемь месяцев 2022 г. цены реальных сделок, с учетом торга и снижения цен предложения, упали на 15-20% от максимумов весны 2022 г. Не все собственники готовы с этим смириться и потому снимают квартиры с продажи – до лучших времен. Которые, впрочем, вряд ли наступят – покупательская активность остается низкой, а объем предложения по-прежнему в полтора-два раза превышает уровни прошлых лет. Так что ближе к весне, когда рынок активизируется, мы, скорее всего, вновь увидим снижение цен».
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».