Доля сделок BTS на рынке складской недвижимости России в 2024 году достигнет рекордных 85%
По прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF Group, доля сделок со складской недвижимостью в формате build-to-suit (строительство под конкретных заказчиков) в России в 2024 году достигнет рекордных 80-85%. Самый высокий за историю наблюдений показатель будет установлен как в Московском регионе и Петербургской агломерации, так и в некоторых других субъектах РФ.
- По предварительным итогам 2023 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московской и Петербургской агломерациях достигнет рекордных 3,3 млн кв. м и 900 000 кв. м соответственно. В регионах России показатель также будет самым высоким за историю наблюдений – порядка 1,8 млн кв. м. Таким образом общий объем поглощения в целом по стране достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного 2021 года.
- В течение 2023 года в России наблюдалось стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit – в целом по стране их доля достигла 49%. В Московском регионе на них пришлось 33% от общего объема заключенных сделок, в Петербургской агломерации – 53%, а в регионах – 76%. Последний показатель стал абсолютным рекордом, так как доля BTS-сделок в нестоличных субъектах РФ за всю историю наблюдений не превышала 61%. В Московском регионе максимальный показатель (47%) был зафиксирован в 2020 году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2019 году – 55%.
Динамика объема сделок со складской недвижимостью и их распределение по типу,
Россия, тыс. м2
Источник: NF Group Research
- В 2023 году основными потребителями складских площадей по всей стране оставались онлайн-ретейлеры, доля которых в общем объеме сделок составила 48%. На транспортные и логистические компании пришлось 14%, на розничную торговлю и дистрибуцию – 14% и 12% соответственно. Основными драйверами роста сделок в формате BTS были представители онлайн-торговли и розничный ретейл – их доля составила 77% всех BTS-сделок.
Распределение сделок по профилю арендаторов и покупателей складской недвижимости в России. Предварительная оценка на 2023 год
Источник: NF Group Research
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Мы прогнозируем увеличение доли сделок в формате BTS до 80–85% в 2024 году. Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов – компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах BTS. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков».
По итогам 7 месяцев 2023 г. рынок привлеченных средств в России превысил 40 трлн рублей, увеличившись с начала года на 10%. Улучшение доходности по депозитным продуктам после решения регулятора обеспечит рост рынка на 15% по итогам года. Такой прогноз в интервью телеканалу «Россия 24» озвучил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
«Решение регулятора повысить ключевую ставку ожидаемо привело к улучшению условий по классическим вкладам крупнейшими игроками рынка, что оказало прямое влияние на рост объема привлечения средств физлиц. По нашей оценке, рынок рублевых сбережений уже сейчас превысил 40 трлн рублей, хотя ранее мы ожидали достижения этого рубежа только по итогам года. Высокие ставки по депозитам и возможное дополнительное увеличение ключевой ставки будут способствовать его дальнейшему росту, и по итогам года он может составить уже 15%, что станет значимым результатом за несколько последних лет. При этом основной интерес клиентов будет смещаться в сторону более долгосрочных инструментов, по которым клиентам уже доступны двузначные ставки», – заявил Анатолий Печатников.
По его словам, основным сберегательным инструментом, гарантирующим стабильность и высокую доходность для населения, остается рублевый депозит. С начала года портфель рублевых сбережений физических лиц в ВТБ вырос более чем на 400 млрд руб. и превысил 5 трлн рублей. Во втором полугодии ВТБ рассчитывает на сохранение этой тенденции, прогнозируя дополнительный прирост портфеля минимум в 500 млрд руб.
Одновременно продолжит снижаться объем валютных депозитов, ставки по которым зафиксировались на «околонулевом» уровне, а доля доллара и евро в портфеле сбережений россиян будет замещаться юанем. Сегодня он вызывает наибольший интерес у вкладчиков среди иностранных валют. На сегодняшний день клиенты ВТБ открыли около 16,3 тыс. депозитов в китайской валюте на 8 млрд юаней. В результате общий портфель вкладов в китайской валюте составил 11,3 млрд юаней, увеличившись более чем в 1,6 раза с начала года.
По прогнозам ВТБ, доля китайских юаней на валютном рынке вырастет до 26% к концу года, увеличившись за год более чем вдвое, и продолжит рост в дальнейшем.
В 2018-2021 гг. состоятельные граждане активно брали средства у банков, чтобы купить на них недвижимость элит- и премиум-класса. Это было относительно удобно и выгодно. Но сейчас, как показывает исследование Urbanus.ru, интерес к ипотечным продуктам явно остывает. По сравнению с первым полугодием 2022-го количество оформленных кредитов на сверхкрупные суммы сократилось в два раза.
Доля квартир и апартаментов с бюджетом 100+ млн рублей, купленных в ипотеку, становится все меньше. Год назад в обозначенной ценовой категории было зарегистрировано 34 сделки с кредитной основой. Это составляло 16,0% от всего пула реализованных объектов. С января по июнь 2023 г. известно лишь 18 случаев, когда заемные средства выдавались для покупки сверхдорогой недвижимости. Они составляют 10,4% от общего объема спроса. То есть в годовом выражении количество кредитов снизилось вдвое, а представительство ипотечных сделок – в полтора раза. Перед лицом экономического и внешнеполитического кризиса пятая часть аудитории вообще покинула рынок высокобюджетного жилья, а большинство оставшихся покупателей стараются не брать дополнительных обременений (что облегчить возможную перепродажу в дальнейшем).
Кроме того, сузился круг банков, кредитующих подобные сделки. В первой половине предыдущего сезона этим занимались десять организаций. 16 покупателей из 34 выбрали Сбербанк, по 4 – ВТБ и «Газпромбанк». В 2023 г. Сбербанк выделил средства на приобретение 7 объектов с чеком от 100 млн рублей, ВТБ – 8, «Газпромбанк», «Совкомбанк» и «Абсолют Банк» –по 1.
По итогам первого полугодия 2023 г. самым дорогим юнитом, купленным в ипотеку, следует признать шестикомнатный апартамент (343,8 кв. м) в элитном ЖК «Саввинская 27». В прайс-листе этого представителя Хамовников фигурирует сумма 0,71 млрд рублей. Рекорд января-июня прошлого года – 0,65 млрд рублей – принадлежит пятикомнатной квартире (434,8 кв. м) из фонда пресненского ЖК Lucky.