Эксперты назвали 5 трендов рынка офисной недвижимости в 2023 году
В уходящем году окончательно сформировались многие тенденции в сегменте офисной недвижимости, которые проявились после событий 2022 года. Специалисты девелоперской компании West Wind Group назвали 5 основных трендов.
Рост инвестиций в офисный сегмент
Компании и частные инвесторы стали чаще приобретать офисы в собственность — для себя или сдачи в аренду. Причина этого не только в том, что, почти не имея возможности инвестировать деньги за рубеж, инвесторы сосредоточились на проектах внутри страны. Повлиял и двукратный рост ключевой ставки: он сильно сузил возможности ведения бизнеса в капиталоëмких отраслях. А офисы оказались одним из самых подходящих инструментов для сохранения средств в условиях инфляции. Например, в сегменте премиум-класса они показали почти полную заполняемость и высокую доходность — более 10% в год.
Кроме того, в силу геополитических событий увеличились расходы бюджета на промышленный, оборонный, IT-секторы экономики. Соответственно, вырос спрос на офисы со стороны связанных с государством компаний.
Повышенный интерес к офисам премиум-класса
С одной стороны, компании оптимизируют затраты и часто переезжают из элитных БЦ в более доступные по цене. С другой — им нужно сохранить высокий статус офиса. В результате они выбирают бизнес-центры класса В+, где сочетаются оба фактора.
Кроме того, крупные игроки почти перестали разделять представительские и бэк-офисы. Им проще управлять командой и наладить взаимодействие между отделами, когда все сотрудники находятся в одном здании. Премиальные БЦ позволяют решить и эту задачу тоже.
Передача арендного бизнеса в доверительное управление
Это во многом связано с появлением на офисном рынке большого количества непрофильных инвесторов. В основном они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому взвешивают риски и передают профессионалам управление активами в незнакомой для себя сфере.
Но и те, кто давно инвестирует в офисную недвижимость, в турбулентный период хотят снизить вероятность возникновения сложностей, связанных с простоями помещений, занижением или неоправданным завышением ставок, подбором проблемных арендаторов и т. д.
«В наших объектах доля покупателей готового арендного бизнеса, которые прибегают к доверительному управлению, к концу 2023 года выросла более чем вдвое. Так, ещё в 2020-2021 годах она составляла 25%, сейчас — 60%», — сказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Интерес к редевелопменту зданий под БЦ
Особенно это касается объектов, расположенных в пределах Садового кольца. За эту локацию с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью «конкурируют» и жилые, и офисные проекты. В то же время в ней много зданий, которые построены давно и уже устарели — морально и физически. Грамотный редевелопмент позволяет дать им новую жизнь, сохранить культурное наследие центра Москвы и улучшить деловую среду района. Маржинальность офисов в БЦ, созданных в результате редевелопмента, достигает 50%.
Преобладание сделок по готовым офисам
Лоты, находящиеся в состоянии shell&core, в 2023 году резидентов практически не интересуют. Арендаторам сейчас нужна опция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство. Инвесторам, которые планируют развивать арендный бизнес, тоже важно, чтобы помещение сразу начинало «работать». Поэтому в бизнес-центрах быстро вымываются предложения с качественным ремонтом под ключ, а также с мебелью. Девелоперы подстраиваются под предпочтения целевой аудитории и всё больше выводят на рынок готовые офисы.
Аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex- Knight Frank St. Petersburg) подвели итоги III квартала 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Северной столицы. Согласно полученным данным, общий объем вложений за девять месяцев превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее (-28%). Наибольший объем инвестиций пришелся на площадки под девелопмент – около 42 млрд рублей (-48%), а также на офисную недвижимость – около 20 млрд рублей (+38%). Но наибольший прирост инвестиций показали сегменты складской/индустриальной, а также гостиничной недвижимости, увеличившись каждый на 55% по сравнению с прошлым годом, – в абсолютных значениях цифры составили 8 млрд рублей и 5,6 млрд рублей.
- За девять месяцев 2022 года общий объем вложений в коммерческую недвижимость превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее. При этом 55% инвестированных средств пришлось не на готовые объекты, а на площадки под девелопмент. По сравнению с показателями прошлого года объем инвестированных средств в земельные участки сократился почти в два раза – с 81 млрд руб. до 42 млрд руб. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале стало приобретение девелопером Setl City участка площадью 19,3 га на Заповедной улице. Второй по объему сделкой стало приобретение застройщиком «Страна Девелопмент» участка площадью 35 га в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге в III квартале 2022 г.
|
Объект |
Покупатель |
Площадь объекта м2 |
Площадь ЗУ, га |
Оценочная стоимость |
|
Парголово, Пригородный уч.2 |
Строительный трест |
- |
53 |
3,0–3,2 млрд руб. |
|
Индустриальный/Лапинский/Волго-Донской |
Страна Девелопмент |
- |
35,8 |
3,5–3,9 млрд руб. |
|
Заповедная улица, участок 6 |
Setl City |
- |
19,3 |
4,5–5,0 млрд руб. |
|
PNK Парк Шушары-3 |
Современные фонды недвижимости |
60 000 |
- |
3,0–3,9 млрд руб. |
Источник: Петербургский офис NF Group
- По отношению к результатам девяти месяцев 2021 года объемы инвестиций в офисную недвижимость увеличились на 38%, до 20 млрд рублей.
- Объем инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость увеличился на 55% за счет сделки по продаже «PNK Парк Шушары-3»), в гостиничную недвижимость – на 55% за счет продажи нескольких зданий под будущие отели и апартаменты сервисного формата. Наименьший объем инвестиций отмечался в торговую недвижимость – он сократился в три раза с 1,2 млрд рублей до 376 млн рублей.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: Петербургский офис NF Group
- В структуре инвестиций по профилю инвестора абсолютное лидерство сохранилось за девелоперами, чья доля в общем объеме вложений составила 58%. На инвестиционные компании и частных инвесторов пришлось 29% вложенных средств, еще 13% от общего объема было инвестировано конечными пользователями. Ожидается, что до конца года девелоперы продолжат удерживать лидерство в структуре инвестирования с целью пополнения своего земельного фонда.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: Петербургский офис NF Group
- Период с января по сентябрь для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость был неоднородным – если в первой половине инвестиционная активность была высокой, в том числе за счет закрытия сделок, которые начались еще в прошлом году, то впоследствии активность профильных инвесторов резко снизилась из-за текущей геополитической и экономической ситуации. Уход международных компаний и брендов с российского рынка уже оказал и продолжает оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости.
- Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса NF Group, отмечает: «С марта 2022 года ряд глобальных игроков промышленного сектора передали свои активы под внешнее управление, либо продали их за символическую сумму. У каждого такого производителя на территории РФ имелся солидный пул компаний-поставщиков, которые с марта 2022 года ожидали развития ситуации с бизнесом их главного клиента. Эти поставщики также обладали производственными активами, которым в рамках текущей ситуации найти сегодня применение затруднительно, поэтому большинство компаний примут решение об их продаже. А, учитывая значительные санкционный ограничения, приобретение таких активов, по сути, единственный способ получить качественную производственную базу с европейским оборудованием для российских компаний. Вполне вероятно, что уже в 2023 году мы увидим на рынке большое количество качественных промышленных площадок, а, соответственно, и увеличение инвестиций в сегмент индустриальной недвижимости».
В центре Москвы застройщики продают новостройки делюкс-, элит-, премиум- и бизнес-класса, быстрее всего из них дорожают последние. По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах бизнес-класса в центре столицы увеличилась на 30%.
В III квартале 2022 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Центральном административном округе Москвы (ЦАО) составила 492 тыс. рублей за квадратный метр. В аналогичный период 2021 года застройщики предлагали недвижимость (здесь и далее в расчеты включены апартаменты) бизнес-класса в ЦАО в среднем за 378 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, новостройки бизнес-класса в центре Москвы за последние 12 месяцев подорожали на 30%. Это самый внушительной рост цены среди новостроек всех сегментов, которые продаются в ЦАО.
Так, новостройки премиум-класса в Центре сейчас стоят в среднем 699 тыс. рублей за кв. м, тогда как в III квартале 2021 года они продавались в среднем по 697 тыс. рублей, то есть за год цена практически не изменилась. Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», средняя цена в премиум-классе в ЦАО повышалась до I квартала 2022 года (до 922 тыс. рублей), после чего она упала до текущего уровня.
В самом дорогом сегменте рынка новостроек в ЦАО – элитном и делюкс классе – цены за последний год увеличились на 14%. Сейчас квадратный метр в апартаментах и квартирах этого сегмента обходится в среднем в 1,7 млн рублей, тогда как в III квартале 2021 года – 1,5 млн рублей.
В целом все новостройки Центрального административного округа Москвы за прошедшие 12 месяцев подорожали на 16%, а их средняя цена составила 1,2 млн рублей за кв. м. Год назад новое жилье от застройщика в ЦАО продавалось в среднем за 1,1 млн рублей.
«Новостройки бизнес-класса в ЦАО дорожают из-за высокого спроса на них, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Предложение сосредоточено в трех-пяти крупнейших проектах, где на фоне большой активности клиентов за последний год цены выросли на треть, в том числе в нашем проекте Headliner. Однако и сейчас мы предлагаем более доступный, чем средний по сегменту в центре, вариант жилья. Квадратный метр в наших квартирах в Пресненском районе стоит 447 тыс. рублей».
Всего в ЦАО застройщики продают 2,2 тыс. лотов (включая 940 апартаментов). За последний год их число практически не изменилось (2,1 тыс. в сентябре 2021 года). В бизнес-классе продается более 780 отдельных вариантов, в премиум-классе – 520, в элитном и делюкс-классе – 850. Таким образом, предложение новостроек бизнес-класса в ЦАО сопоставимо с предложением нового жилья элитного и делюкс-класса.
Почти все новостройки бизнес-класса сосредоточены в восточной и южной частях Центрального административного округа Москвы (Басманный, Красносельский, Мещанский, Таганский, Замоскворечье). Исключение – ЖК Headliner, который находится в Пресненском районе в западной части центра Москвы.
«Жилье в центре Москвы – очень ликвидное долгосрочное вложение, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – С этой точки зрения бизнес-класс – это оптимальный вариант квартиры для покупки, если клиент стремится сохранить деньги, рассчитывает на перепродажу или сдачу в аренду. Поскольку цены на премиальные новостройки в ЦАО буквально “взлетели” в начале 2022 года, многие клиенты переключились на более доступный бизнес-класс, чем способствовали росту цен в этом секторе рынка».