Эксперты назвали 5 трендов рынка офисной недвижимости в 2023 году
В уходящем году окончательно сформировались многие тенденции в сегменте офисной недвижимости, которые проявились после событий 2022 года. Специалисты девелоперской компании West Wind Group назвали 5 основных трендов.
Рост инвестиций в офисный сегмент
Компании и частные инвесторы стали чаще приобретать офисы в собственность — для себя или сдачи в аренду. Причина этого не только в том, что, почти не имея возможности инвестировать деньги за рубеж, инвесторы сосредоточились на проектах внутри страны. Повлиял и двукратный рост ключевой ставки: он сильно сузил возможности ведения бизнеса в капиталоëмких отраслях. А офисы оказались одним из самых подходящих инструментов для сохранения средств в условиях инфляции. Например, в сегменте премиум-класса они показали почти полную заполняемость и высокую доходность — более 10% в год.
Кроме того, в силу геополитических событий увеличились расходы бюджета на промышленный, оборонный, IT-секторы экономики. Соответственно, вырос спрос на офисы со стороны связанных с государством компаний.
Повышенный интерес к офисам премиум-класса
С одной стороны, компании оптимизируют затраты и часто переезжают из элитных БЦ в более доступные по цене. С другой — им нужно сохранить высокий статус офиса. В результате они выбирают бизнес-центры класса В+, где сочетаются оба фактора.
Кроме того, крупные игроки почти перестали разделять представительские и бэк-офисы. Им проще управлять командой и наладить взаимодействие между отделами, когда все сотрудники находятся в одном здании. Премиальные БЦ позволяют решить и эту задачу тоже.
Передача арендного бизнеса в доверительное управление
Это во многом связано с появлением на офисном рынке большого количества непрофильных инвесторов. В основном они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому взвешивают риски и передают профессионалам управление активами в незнакомой для себя сфере.
Но и те, кто давно инвестирует в офисную недвижимость, в турбулентный период хотят снизить вероятность возникновения сложностей, связанных с простоями помещений, занижением или неоправданным завышением ставок, подбором проблемных арендаторов и т. д.
«В наших объектах доля покупателей готового арендного бизнеса, которые прибегают к доверительному управлению, к концу 2023 года выросла более чем вдвое. Так, ещё в 2020-2021 годах она составляла 25%, сейчас — 60%», — сказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Интерес к редевелопменту зданий под БЦ
Особенно это касается объектов, расположенных в пределах Садового кольца. За эту локацию с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью «конкурируют» и жилые, и офисные проекты. В то же время в ней много зданий, которые построены давно и уже устарели — морально и физически. Грамотный редевелопмент позволяет дать им новую жизнь, сохранить культурное наследие центра Москвы и улучшить деловую среду района. Маржинальность офисов в БЦ, созданных в результате редевелопмента, достигает 50%.
Преобладание сделок по готовым офисам
Лоты, находящиеся в состоянии shell&core, в 2023 году резидентов практически не интересуют. Арендаторам сейчас нужна опция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство. Инвесторам, которые планируют развивать арендный бизнес, тоже важно, чтобы помещение сразу начинало «работать». Поэтому в бизнес-центрах быстро вымываются предложения с качественным ремонтом под ключ, а также с мебелью. Девелоперы подстраиваются под предпочтения целевой аудитории и всё больше выводят на рынок готовые офисы.
Цены на новостройки побили очередной рекорд, увеличившись в среднем по крупным городам России на треть, выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». Стоимость квадратного метра поднялась во всех 70 исследованных городах с населением более 300 тыс. человек.
Больше всего за год подорожал квадратный метр в Сочи – практически вдвое. Это произошло из-за моратория на новое строительство, которое объявлено в городе. Предложение новых квартир быстро сократилось, а на оставшиеся застройщики поспешили поднять ценовую планку почти до уровня столичной недвижимости. Похожая ситуация в Краснодаре, где рост составил за год 83,4%.
В десятку самых подорожавших городов вошли также Мурманск (+60,3%), Улан-Удэ (+53,2%), Тверь (+52,1%), Новокузнецк (+51,3%), Калининград (+49,9%), Чита (+49,3%), Омск (+47,7%) и Белгород (+47%).
Меньше всего в цене прибавили Хабаровск (+3,2%), Нижний Тагил (+7,4%), Махачкала (+9,1%), Тула (+15,6%), Курган (+15,9%), Екатеринбург (+16,3%), Ижевск (+16,9%), Набережные Челны (+18,1%), Якутск (+18,1%) и Смоленск (+18,1%).
Столичные регионы оказались в середине списка. Москва достигла ценника 310 890 руб./кв. м (+26,5%), Московская область – 155 466 руб./кв. м (+39,6%), Санкт-Петербург – 197 423 руб./кв. м (+31,3%), Ленинградская область – 130 188 руб./кв. м (+36,9%).
Средняя цена предложения квартиры в новостройке, по данным «МИРА КВАРТИР», выросла за год в 68 городах из 70, в двух городах она немного снизилась: в Нижнем Тагиле (–6,2%) и Хабаровске (–4,2%).
Сейчас лишь в 6 городах с населением более 300 тыс. человек стоимость средней квартиры дешевле 3 млн рублей: в Нижнем Тагиле (2,22 млн рублей), Магнитогорске (2,24 млн), Махачкале (2,81 млн), Оренбурге (2,81 млн), Кирове (2,88 млн) и Волжском (2,99 млн). Год назад таких городов было 19.
В целом по стране за год средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 93 563 руб./кв. м (+32,3%), средняя цена квартиры – 5,13 млн рублей (+28,1%).
«Такая высокая динамика на первичном рынке обусловлена дешевой льготной ипотекой, которая продолжает быть хорошим подспорьем покупателям жилья в российских городах. В столицах, где суммы кредита по ипотеке с господдержкой – 3 млн рублей – недостаточно для приобретения квартиры, действуют выгодные ипотечные предложения от застройщиков, которые поддерживают высокий спрос на недвижимость. Способствует повышению цен и растущая инфляция», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Цены на новостройки по городам РФ
|
№ |
Город |
Цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Ср. цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
|
1 |
Москва |
310890 |
26,5% |
19283782 |
28,3% |
|
2 |
Сочи |
296590 |
99,9% |
13984703 |
58,2% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
197423 |
31,3% |
10838915 |
15,1% |
|
4 |
Московская область |
155466 |
39,6% |
7853196 |
33,3% |
|
5 |
Севастополь |
147573 |
45,2% |
7880994 |
32,0% |
|
6 |
Владивосток |
142590 |
19,5% |
7140025 |
25,7% |
|
7 |
Казань |
131342 |
32,6% |
7142561 |
24,5% |
|
8 |
Ленинградская область |
130188 |
36,9% |
5977438 |
23,5% |
|
9 |
Якутск |
125719 |
18,1% |
6056587 |
14,1% |
|
10 |
Краснодар |
119777 |
83,4% |
6017687 |
69,8% |
|
11 |
Нижний Новгород |
116719 |
29,4% |
6573277 |
27,3% |
|
12 |
Симферополь |
115601 |
37,7% |
6500880 |
26,8% |
|
13 |
Хабаровск |
109242 |
3,2% |
5778983 |
-4,2% |
|
14 |
Мурманск |
107438 |
60,3% |
5202011 |
40,8% |
|
15 |
Сургут |
106389 |
19,9% |
6462954 |
21,7% |
|
16 |
Екатеринбург |
104681 |
16,3% |
5322204 |
0,6% |
|
17 |
Калининград |
103815 |
49,9% |
6553177 |
56,6% |
|
18 |
Уфа |
103096 |
23,0% |
5235302 |
14,7% |
|
19 |
Тюмень |
103058 |
22,9% |
5573357 |
15,8% |
|
20 |
Чита |
103001 |
49,3% |
5647216 |
33,5% |
|
21 |
Иркутск |
102126 |
22,0% |
4851626 |
23,7% |
|
22 |
Белгород |
101017 |
47,0% |
5956469 |
41,7% |
|
23 |
Архангельск |
100960 |
26,1% |
5016492 |
22,4% |
|
24 |
Новосибирск |
97188 |
23,1% |
5213988 |
22,5% |
|
25 |
Астрахань |
95203 |
43,6% |
5598554 |
33,0% |
|
26 |
Улан-Удэ |
92662 |
53,2% |
4322000 |
48,6% |
|
27 |
Красноярск |
91608 |
26,9% |
5081139 |
22,3% |
|
28 |
Ростов-на-Дону |
91204 |
39,4% |
4552255 |
31,2% |
|
29 |
Томск |
90485 |
29,8% |
4552639 |
25,7% |
|
30 |
Пермь |
87289 |
19,9% |
4740594 |
17,6% |
|
31 |
Самара |
85376 |
37,2% |
4821224 |
33,5% |
|
32 |
Омск |
84384 |
47,7% |
4671061 |
52,8% |
|
33 |
Калуга |
84199 |
30,4% |
4620820 |
29,0% |
|
34 |
Тула |
83819 |
15,6% |
4860406 |
16,2% |
|
35 |
Новокузнецк |
82947 |
51,3% |
4798508 |
71,3% |
|
36 |
Тверь |
80904 |
52,1% |
4028590 |
36,7% |
|
37 |
Кемерово |
80483 |
36,4% |
4199989 |
38,4% |
|
38 |
Ярославль |
79969 |
40,1% |
4619337 |
29,4% |
|
39 |
Воронеж |
78959 |
24,5% |
4587185 |
22,4% |
|
40 |
Набережные Челны |
77569 |
18,1% |
4194454 |
20,1% |
|
41 |
Курск |
77324 |
44,7% |
4189172 |
32,2% |
|
42 |
Пенза |
75030 |
19,8% |
4101663 |
18,9% |
|
43 |
Ставрополь |
74907 |
37,8% |
3826817 |
28,9% |
|
44 |
Барнаул |
74609 |
25,4% |
4268112 |
30,2% |
|
45 |
Чебоксары |
74202 |
34,8% |
4318979 |
39,8% |
|
46 |
Волгоград |
73824 |
25,1% |
4195787 |
19,7% |
|
47 |
Рязань |
73760 |
28,0% |
4137623 |
21,5% |
|
48 |
Ижевск |
73651 |
16,9% |
3959743 |
14,7% |
|
49 |
Саранск |
72572 |
24,8% |
3990597 |
25,6% |
|
50 |
Липецк |
69497 |
32,4% |
4113244 |
25,2% |
|
51 |
Иваново |
68833 |
38,4% |
4701526 |
51,0% |
|
52 |
Грозный |
68474 |
36,9% |
5818144 |
44,4% |
|
53 |
Владимир |
68127 |
38,4% |
4296174 |
42,5% |
|
54 |
Тольятти |
67422 |
32,7% |
3447872 |
35,1% |
|
55 |
Череповец |
67229 |
25,5% |
4235351 |
33,8% |
|
56 |
Брянск |
67017 |
43,4% |
4325176 |
58,8% |
|
57 |
Ульяновск |
66912 |
32,3% |
4002352 |
36,6% |
|
58 |
Орел |
65430 |
26,7% |
3667148 |
30,9% |
|
59 |
Челябинск |
65145 |
24,4% |
3896620 |
20,9% |
|
60 |
Вологда |
64594 |
22,9% |
3290938 |
18,5% |
|
61 |
Киров |
63092 |
24,1% |
2883746 |
8,1% |
|
62 |
Курган |
62709 |
15,9% |
3455963 |
29,2% |
|
63 |
Саратов |
59794 |
33,6% |
3292724 |
35,8% |
|
64 |
Оренбург |
56581 |
26,0% |
2806718 |
24,1% |
|
65 |
Смоленск |
56406 |
18,1% |
3195246 |
21,3% |
|
66 |
Волжский |
54899 |
18,4% |
2990130 |
7,5% |
|
67 |
Нижний Тагил |
52125 |
7,4% |
2221568 |
-6,2% |
|
68 |
Владикавказ |
49789 |
20,2% |
3845698 |
36,2% |
|
69 |
Магнитогорск |
46590 |
33,4% |
2241546 |
12,8% |
|
70 |
Махачкала |
39919 |
9,1% |
2806695 |
10,1% |
|
|
Среднее |
93563 |
32,3% |
5126224 |
28,1% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Северной столицы составил $2,1 млрд. Около 83% (или $1,6 млрд) от общего объема инвестиций пришлись на сегмент земельных участков под жилой и коммерческий девелопмент, а также для строительства объектов для собственных нужд компаний.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в 2021 году инвесторы вложили порядка $367 млн. Показатель на 42% превышает результат 2020 года, однако еще далек от уровня 2019 года, когда объем транзакций составил $908 млн. Рынок инвестиций в существующие активы второй год подряд демонстрирует невысокий объем на фоне ограниченного количества крупных сделок. Превалирующая часть от объема инвестиций в существующие активы (75%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент, который аккумулировал 69% от объема вложений в существующие активы, или $255 млн. Среди ключевых сделок 2021 года – покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» и приобретение «Россети Ленэнерго» площадей в «Балтийском деловом центре». Холдинг «Империя» продолжает развивать сеть офисных центров «Сенатор», приобретая исторические здания в центральных районах Санкт-Петербурга для их дальнейшего преобразования в качественные объекты: в 2021 году портфель компании пополнился пятью зданиями общей площадью более 50 тыс. кв. м.
Складской сегмент сформировал 23% от объема вложений в существующие активы, или $84 млн. Литовская компания Sirin Development продала два логопарка в Шушарах – Nordway (107 тыс. кв. м) и М10 (31 тыс. кв. м), а Jensen Group приобрела два складских комплекса суммарной площадью более 12 тыс. кв. м для развития сети складов индивидуального хранения Prostor.
2021 год также запомнился сделками на гостиничном рынке. Так, своих владельцев сменили отели Courtyard by Marriott Vasilievsky, открывшийся под названием River Palace, и VOX, на месте которого новый собственник – компания Investa – планирует создать апарт-отель.
«В 2021 году состоялось несколько знаковых продаж офисных и складских объектов. Также есть ряд интересных сделок, находящихся на финальной стадии. Интерес инвесторов остается стабильно высоким, однако, текущий рынок характеризуется дефицитом качественных коммерческих объектов по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число закрытых сделок», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.