Эксперты назвали 5 трендов рынка офисной недвижимости в 2023 году
В уходящем году окончательно сформировались многие тенденции в сегменте офисной недвижимости, которые проявились после событий 2022 года. Специалисты девелоперской компании West Wind Group назвали 5 основных трендов.
Рост инвестиций в офисный сегмент
Компании и частные инвесторы стали чаще приобретать офисы в собственность — для себя или сдачи в аренду. Причина этого не только в том, что, почти не имея возможности инвестировать деньги за рубеж, инвесторы сосредоточились на проектах внутри страны. Повлиял и двукратный рост ключевой ставки: он сильно сузил возможности ведения бизнеса в капиталоëмких отраслях. А офисы оказались одним из самых подходящих инструментов для сохранения средств в условиях инфляции. Например, в сегменте премиум-класса они показали почти полную заполняемость и высокую доходность — более 10% в год.
Кроме того, в силу геополитических событий увеличились расходы бюджета на промышленный, оборонный, IT-секторы экономики. Соответственно, вырос спрос на офисы со стороны связанных с государством компаний.
Повышенный интерес к офисам премиум-класса
С одной стороны, компании оптимизируют затраты и часто переезжают из элитных БЦ в более доступные по цене. С другой — им нужно сохранить высокий статус офиса. В результате они выбирают бизнес-центры класса В+, где сочетаются оба фактора.
Кроме того, крупные игроки почти перестали разделять представительские и бэк-офисы. Им проще управлять командой и наладить взаимодействие между отделами, когда все сотрудники находятся в одном здании. Премиальные БЦ позволяют решить и эту задачу тоже.
Передача арендного бизнеса в доверительное управление
Это во многом связано с появлением на офисном рынке большого количества непрофильных инвесторов. В основном они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому взвешивают риски и передают профессионалам управление активами в незнакомой для себя сфере.
Но и те, кто давно инвестирует в офисную недвижимость, в турбулентный период хотят снизить вероятность возникновения сложностей, связанных с простоями помещений, занижением или неоправданным завышением ставок, подбором проблемных арендаторов и т. д.
«В наших объектах доля покупателей готового арендного бизнеса, которые прибегают к доверительному управлению, к концу 2023 года выросла более чем вдвое. Так, ещё в 2020-2021 годах она составляла 25%, сейчас — 60%», — сказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Интерес к редевелопменту зданий под БЦ
Особенно это касается объектов, расположенных в пределах Садового кольца. За эту локацию с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью «конкурируют» и жилые, и офисные проекты. В то же время в ней много зданий, которые построены давно и уже устарели — морально и физически. Грамотный редевелопмент позволяет дать им новую жизнь, сохранить культурное наследие центра Москвы и улучшить деловую среду района. Маржинальность офисов в БЦ, созданных в результате редевелопмента, достигает 50%.
Преобладание сделок по готовым офисам
Лоты, находящиеся в состоянии shell&core, в 2023 году резидентов практически не интересуют. Арендаторам сейчас нужна опция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство. Инвесторам, которые планируют развивать арендный бизнес, тоже важно, чтобы помещение сразу начинало «работать». Поэтому в бизнес-центрах быстро вымываются предложения с качественным ремонтом под ключ, а также с мебелью. Девелоперы подстраиваются под предпочтения целевой аудитории и всё больше выводят на рынок готовые офисы.
С начала 2023 года более 213 тысяч заемщиков оформили жилищные кредиты в банках группы ВТБ. Общий объем ипотечных сделок превысил 1,097 трлн рублей, что на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года и на 20% – рекордного 2021-го. Основным спросом заемщиков пользуются льготные программы, по которым приобретается жилье на первичном рынке.
Около 975 млрд рублей от общего объема выдач Группы пришлось на ВТБ. Этот результат почти на 44% превышает итоги за аналогичный период прошлого года и более чем на четверть – рекордного 2021 года. Средний размер одного жилищного кредита среди клиентов ВТБ сейчас составляет 5,2 млн рублей, что примерно сопоставимо с уровнем на начало года.
На фоне корректировки параметров по базовым программам вслед за увеличением ключевой ставки и грядущих изменений в части первого взноса по льготной ипотеке заемщики предпочитают проводить сделки на условиях господдержки. В сентябре в структуре продаж ВТБ на льготную ипотеку приходится 56%. Среди госпрограмм основной интерес клиенты предъявляют к «семейной ипотеке»: ею воспользовались уже 42 тысяч россиян, получив в ВТБ более 217 млрд рублей. Вторая по популярности – «ипотека с господдержкой-2020», которую с начала года оформили почти 37 тысяч клиентов на 178 млрд рублей.
Другой банк Группы – «Открытие» – провел с начала года 20,3 тысячи ипотечных сделок на 96 млрд рублей. Наибольшей популярностью среди его клиентов также пользуется льготная ипотека, которая занимает в структуре выдач 65%. Еще более 6 тысяч кредитов на сумму около 26,5 млрд рублей за неполные девять месяцев российские заемщики получили в РНКБ. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж банка вырос на 82%. Кроме того, этот результат на 15% превышает итоги за аналогичный период 2021 года.
«В последний месяц активность ипотечных заемщиков особенно заметна. Вслед за повышением ключевой ставки они оперативно выходят на сделки, чтобы воспользоваться «старыми» условиями и снизить свою платежную нагрузку на несколько лет вперед. В результате, только за первую половину сентября мы выдали нашим клиентам среднемесячный объем кредитов и досрочно преодолели знаковую отметку в 1 трлн рублей продаж всей Группы ВТБ. На фоне действий регулятора – ужесточения требований к кредитным программам и серии роста ключевой ставки – в 4 квартале рынок ждет «охлаждение» спроса, однако с учетом рекордных продаж первых 8 месяцев он покажет исторический результат – более 6 трлн рублей», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ назвал самые «ипотечные» российские регионы. По данным банка, большинство клиентов с жилищными кредитами проживает в ХМАО-Югре и Новосибирской области. В этих регионах доля ипотечных заемщиков вдвое превышает среднюю по стране, составляя 14,2%. В Красноярском крае (11,7%), Республике Татарстан и Приморском крае (по 10,5%) этот показатель «обгоняет» общероссийский уровень примерно в 1,5 раза. В Москве и Санкт-Петербурге значения находятся на уровне средних по стране - 7-8%.
Повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с четвертого квартала на третий. В октябре-декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн рублей, составив около 20% годового объема вместо привычных 30-35%. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн рублей продаж. С таким прогнозом в рамках ВЭФ-2023 выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По оценке банка, повышенный спрос на ипотеку в третьем квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ. В первую очередь, влияние оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 пп, и может продолжить свой рост. Во-вторых, меняются требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
По данным ВТБ, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40%, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля-сентября очевидно станут для рынка рекордными. По оценке ВТБ, на них придется более 30% всех потенциальных продаж этого года. К четвертому кварталу заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 году на него приходилось 36% от общего объема выдач, в 2021 году – 29%, в 2022 году – 34%, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20%.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28%, но сейчас она будет увеличиваться. В первую очередь, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным ВТБ, с декабря 2022 года средний размер сделки купли-продажи с новостройками снизился на 3%, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13%.
«В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой - он во многом будет обеспечен обычно «тихими» летними месяцами. Наша задача - максимально удовлетворить возросшую активность заемщиков и сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учетом их однозначных ставок, стоит ожидать явного «перекоса» спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ - зависит от Правительства и ЦБ. При этом мы уверены в необходимости оказывать адресную помощь льготным категориям заемщиков, например - учителям, для которых на Дальнем Востоке мы снижаем ставку до 0,7% до конца года», – сказал Сергей Бабин.
Справочно: нынешний прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне 12% и текущих условиях льготной ипотеки.