Анализ проекта закона об управлении многоквартирными домами
Эксперты Ассоциации строителей России обсудили проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Госдуму и подговорили ряд замечаний и предложений.
АНАЛИЗ проекта федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме»
В Ассоциации строителей России изучен и обсужден проект федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
По итогам анализа указанного законопроекта подготовлены следующие замечания и предложения:
По нашему мнению, первоочередной задачей является устранение противоречий понятийного аппарата и гармонизация терминов и определений действующих и вступающих в силу федеральных законов.
В действующем жилищном законодательстве установлены лишь цели управления многоквартирным домом, но отсутствует законодательно определенное содержание понятия «управление многоквартирным домом».
Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Подпункт (а) пункта 4 статьи 11 главы III законопроекта предлагает новую формулировку понятия управление многоквартирными домами: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, посредством надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Вместе с этим часть 1 статьи 3 главы I законопроекта раскрывает одну из целей деятельности по управлению - «Управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации».
Одновременно с этим содержание понятия обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан предлагается раскрыть в дополнениях Жилищного кодекса РФ (части 11 и 12) следующего содержания:
Часть 11: Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
Часть 12: Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг): а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме…; б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту….; в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме …; г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников …; д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).
Складывается ситуация, при которой одно базовое понятие «управление многоквартирным домом» раскрывается через содержание норм различных Федеральных законов (Жилищный кодекс РФ, Технический регламент о безопасности зданий и сооружений и предлагаемый ФЗ «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Считаем целесообразным более конкретно закрепить основное базовое понятие «управление многоквартирным домом» и раскрыть его содержание (в том числе с помощью отсылочных норм) только в Жилищном кодексе РФ. Управление – это самостоятельный вид деятельности, определять который только через достижение цели обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан представляется не совсем верным. Считаем, что понятие «управление многоквартирным домом» не должно быть тождественным понятию «эксплуатация» или «обслуживание».
С учетом наличия трех способов управления, выработка законодательного понятия «управление многоквартирным домом» требует дополнительного обсуждения с привлечением к этой работе максимально широкого числа практиков, экспертов и организаций.
Предлагаемая разработчиком ч. 1 ст. 2 законопроекта предусматривает, что деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации осуществляется в соответствии с федеральными стандартами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако в российском законодательстве отсутствует такое понятие, как «федеральный стандарт». Федеральным законом «О техническом регулировании» введено такое понятие, как «национальный стандарт». Помимо этого согласно Федеральному закону «О техническом регулировании» стандарт не регулирует отношения, а устанавливает характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг.
Законопроект предусматривает введение института саморегулирования в области управления многоквартирными домами. Согласно ч. 2 ст. 3 законопроекта, управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется… привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами. Таким образом, законопроектом закрепляется обязательное членство управляющей организации в СРО. При этом создается система защиты путем внедрения механизма страхования членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также создания компенсационного фонда.
В то же время, согласно нормам жилищного законодательства управление многоквартирными домами, независимо от того к какому уровню ответственности они относятся (например, к «повышенному», к которому в соответствии с нормами технического регламента о безопасности зданий и сооружений относятся особо опасные, технически сложные или уникальные объекты), помимо управляющих организаций может осуществляться непосредственно самими собственниками либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Считаем, что с точки зрения обеспечения безопасности при эксплуатации домов и защиты прав граждан целесообразно было бы ввести ограничения на возможность выбора способа управления в зависимости от уровня ответственности здания.
Часть 1 ст. 4 законопроекта определяет саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами как некоммерческие организации, созданные в целях обеспечения их членами безопасности многоквартирных домов, сведения о которых внесены в государственные реестр саморегулируемых организаций, которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
Приведенное определение нуждается в корректировке, поскольку обеспечение безопасности многоквартирных домов – прямая обязанность государства. Обеспечивает эту безопасность государство путем нормирования и контроля за исполнением указанных норм. В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» разработанные саморегулируемой организацией стандарты могут быть направлены на повышение уровня безопасности, а также повышение качества оказываемых услуг.
Представляется, что к целям создания СРО управляющих недвижимостью относится содействие в повышении уровня безопасности многоквартирных домов. Помимо этого к целям создания СРО управляющих недвижимостью также можно отнести повышение уровня качества предоставляемых управляющими организациями услуг, в частности СРО могут разрабатывать типовые договора с поставщиками коммунальных услуг, обеспечивать информационную открытость деятельности управляющих компаний и т. д.
Статья 6 законопроекта предусматривает разработку стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами и определяет их, как документы, устанавливающие в соответствии с законодательством Российской Федерации правила и требования к управлению многоквартирным домом, системе внутреннего контроля. При этом такие стандарты и правила могут устанавливать требования о наличии сертификации услуг, выполняемых при управлении многоквартирными домами, условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирными домами, порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирными домами. Таким образом, законодатель не разделяет понятия «стандарт СРО управляющих многоквартирными домами» и «правила СРО управляющих многоквартирными домами».
Вместе с тем считаем необходимым провести между указанными понятиями четкую границу и рассматривать стандарт СРО в разрезе Федерального закона «О техническом регулировании», тем более что ст. 4 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» позволяет устанавливать особенности содержания стандартов и правил саморегулируемых организаций.
В стандартах СРО управляющих недвижимостью применительно к сфере ЖКХ с учетом уже существующих установленных государством требований можно определять направленные на повышение уровня безопасности правила проведения технического обслуживания, технического ремонта, проведения периодических осмотров и контрольных проверок, осуществления мониторинга состояния оснований строительных конструкций, требования к результатам и системе контроля за выполнением указанных мероприятий и т. д.
В правилах СРО управляющих многоквартирными домами возможно предусмотреть условия и перечни работ и услуг, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, требования о наличии сертификации услуг по управлению многоквартирными домами, требования к страхованию гражданской ответственности членов СРО управляющих недвижимостью или к страхованию за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг.
Часть 3 ст. 1 законопроекта устанавливает условия членства управляющей организации в СРО, к которым, в частности, относится требование о страховании членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом. Часть 2 ст. 7 законопроекта предусматривает для приема в члены СРО предоставление документов, подтверждающих выполнение управляющей организацией условий членства в СРО. Однако п.5 ст. 7 документа законопроекта предусматривает возможность представления в СРО копии договора страхования гражданской ответственности после принятия соответствующего решения о принятии управляющей компании в члены СРО. В связи с этим четко и точно следует определить требования условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Часть 1 ст. 7 законопроекта предусматривает, что управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации. Данное положение необходимо дополнить и сформулировать следующим образом: «управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами».
Поскольку управляющие компании собственными усилиями могут осуществлять капитальный ремонт, требующий выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, то наличие свидетельства о допуске к таким работам и как следствие членство в саморегулируемых организациях в области строительства согласно действующему законодательству Российской Федерации необходимо.
Несмотря на то, что законопроект предусматривает разработку саморегулируемой организацией документа, устанавливающего систему мер дисциплинарного воздействия за несоблюдение членами, в том числе требований технических регламентов, ст. 8 законопроекта не предусматривает как основание исключения из членов СРО управляющих многоквартирными домами несоблюдение требований технических регламентов. Закрепление на законодательном уровне несоблюдение требований технических регламентов в качестве основания для исключения из СРО управляющих недвижимостью необходимо.
Законопроект предусматривает функционирование Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и т. д.
На сегодняшний день уже создано национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Норма законопроекта о том, что в состав национального объединения входят более, чем пятьдесят процентов СРО управляющих многоквартирными домами, фактически делает уже созданное национальное объединение единственной организацией, наделенной исключительными функциями. Целесообразно определить механизм государственного наделения организации функциями национального объединения саморегулируемых организаций путем ее включения в соответствующий государственный реестр национальных объединений. Такой механизм необходимо отработать и закрепить на законодательном уровне.
Несмотря на то, что предложенный законопроект направлен на кардинальное реформирование сферы ЖКХ в Российской Федерации, по мнению Ассоциации строителей России он нуждается в серьезной доработке. В частности это касается четкого отлаживания механизмов саморегулирования. В первую очередь необходимо со стороны государства на законодательном уровне закрепить требования к управляющим компаниям в целях обеспечения безопасности многоквартирных домов в процессе их эксплуатации и ремонта. Это могут быть квалификационные требования, требования к количеству персонала и т. д. В дальнейшем в развитие института саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства соответствие таким установленным государством требованиям будет рассматриваться как один из критериев условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Помимо этого, по нашему мнению, дополнительной дискуссии требуют предложенные авторами законопроекта минимальный размер взноса в 100 тысяч рублей в компенсационный фонд СРО управляющих многоквартирными домами и минимальное количество членов такой СРО (100 членов).
Что касается вопроса обеспечения безопасности в процессе эксплуатации многоквартирных домов, то на сегодняшний день отсутствуют законодательно закрепленные требования к управлению многоквартирными домами. В связи с этим, важнейшей задачей в области обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан в процессе эксплуатации многоквартирных домов является определение тех мер, реализация которых будет обеспечивать установленные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» требования безопасности (пожарной безопасности, безопасных условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданий и сооружений, энергетической эффективности и т. д.) к зданиям и сооружениям в процессе их эксплуатации. Указанные меры целесообразно было бы определить в «Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений». Важно, чтобы требования к управлению многоквартирными домами отвечали современному уровню технического развития, соответствовали лучшему европейскому и международному опыту. И здесь требуется серьезная работа в области стандартизации, направленная на гармонизацию национальных стандартов и сводов правил с стандартами ИСО и стандартами ЕС.
Необходимо учесть, что на Межотраслевом совете РСПП по техническому регулированию в строительном комплексе признано целесообразным объединить положения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений с нормами проекта Технического регламента о безопасности строительных материалов и изделий.
В ходе рабочих контактов представителей РФ и ЕС (круглый стол промышленников Россия-ЕС) достигнута договоренность об активизации работы по гармонизации стандартов в различных сферах деятельности, в том числе, в строительной отрасли. В рамках этой работы запланировано приведение технических регламентов в соответствие с требованиями европейских гармонизированных стандартов.
С учетом этого необходимо выработать принципиальную позицию о том, какой правовой акт должен содержать требования, которые станут основой системы регламентации безопасности управления и эксплуатации недвижимостью.
Наиболее целесообразным представляется доработка вступившего в силу 1 июля 2010 года Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».
На днях вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что в 2007 году в Петербурге в рамках экспериментальной застройки появится 3 тыс. кв. метров малоэтажных жилых домов.Пока неясно, насколько малоэтажная застройка сможет решить «квартирный вопрос» горожан, но очевидно, что петербуржцы все больше хотят жить в собственных домах.
Как грибы
За последние два года количество коттеджей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, значительно увеличилось. Но указать точный показатель роста предложения довольно сложно, хотя порядок цифр у всех компаний примерно одинаковый. Так, эксперты компании Knight Frank Санкт-Петербург считают, что относительно лета 2005 года рост составил 206,8 процентов. По данным компании «Петербургская недвижимость», за 2006 год количество объектов организованной коттеджной застройки на территории Петербурга и области увеличилось почти в два раза, а индекс роста предложения в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1 процентов. В настоящее время объем предложения новых коттеджей в организованных поселках составляет порядка 2,5 тысяч.
И место красит…
Если в 2005 году первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то в 2006 году ситуация изменилась и на позиции лидера теперь находится Выборгский район. Согласно данным «Петербургской недвижимости», на начало 2007 года наименьшее число реализуемых объектов находилось в Приморском, Волосовском и Волховском районах. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, по количеству проектов лидирует Выборгский район. И, учитывая заявления о строительстве со стороны девелоперов, это лидерство в ближайшее время сохранится. Основные предложения коттеджной недвижимости сосредоточены на Карельском перешейке, который еще долго будет лидировать в этом сегменте. Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Львиную долю предложения составляют поселки в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном районах. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться – эти районы традиционно лучше обеспечены в плане инженерной инфраструктуры (газ, электричество) в силу того, что раньше там было много сельскохозяйственных и производственных предприятий, инженерные мощности которых можно использовать при застройке.
Не каждый дом классный
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург, ценовой мониторинг рынка загородного домостроения иллюстрирует значительную дифференциацию стоимости объектов в зависимости от рыночного сегмента. Так, цена коттеджа класса «А» превышает цену в классе «В» в среднем в три раза. Последняя, в свою очередь, отрывается от класса «С» в два раза. Учитывая, что большинство проектов на сегодняшний день не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует, в первую очередь, о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования. «Можно констатировать, что в классе А стоимость объекта порядка млн – уже свершившийся факт, хотя еще год-полтора назад в успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение», – говорит Николай Пашков.
На чем стоим
Если говорить о географии спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, она остается неизменной. По данным экспертов Центрального Агентства Недвижимости, наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла -20 тыс. (за сотку), максимальная цена – тыс., в Сестрорецке – до тыс. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году – -6 тыс. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости прогнозируют рост средней цены в 2007 году в этих районах не более чем на 20-30 процентов. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, по прогнозу, участки в Ломоносове и Гатчине (на 40-50 процентов). «Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», – говорит руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Вадим Цыганок.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла -4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30 процентов. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по -2 тыс. за сотку. Вадим Цыганок прогнозирует более активный спрос на эти участки в 2007 году – рост цены может составить 40 процентов.
Среди основных факторов, которые влияют на стоимость земли, Вадим Цыганок выделяет расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важны также наличие железнодорожной станции, удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров и рощ. Также цена зависит от состояния соседних домов и социального статуса соседей.
Не выделяя
Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертами компании «Прогаль», свидетельствует, что на конец зимы 2007 года дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга не было. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в окрестных районах города встречались нечасто. Чуть больше их оказалось в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы – Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона -60 тыс. в основном сосредоточено в Гатчинском и Всеволожском районе.
Основное предложение домов индивидуальной жилищной застройки с ценами от до 100 тыс. поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны 0-300 тыс. традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Курортный районы.
По типам объектов наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах, считают эксперты компании «Прогаль». Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20 процентов, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10 процентов, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
К чему готовится
По мнению Николая Пашкова, перспективы развития загородного рынка коттеджного строительства связаны, во-первых, с увеличением размера поселков (большие поселки позволяют девелоперам создавать более развитую инфраструктуру), во-вторых, с более активным развитием объектов массового спроса, в-третьих, с развитием строительства не только на Карельском перешейке, но и в южных районах города. Известны успешные проекты в окрестностях «имперских» пригородов – Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания. Особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям – несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9 процентов), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют.
Со своей стороны, специалисты Центрального Агентства Недвижимости ожидают увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, со статусом индивидуальной жилищной застройки, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30 процентов.
«У будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120», – говорит Вадим Цыганок.
Столичный опыт
В Москве уже начала работу «земельная» ипотека. Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы: 30 процентов стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования – 10-15 лет по ставкам 11-16 процентов годовых в долларах и 16-18 процентов годовых в рублях. В столице разработали еще один механизм кредитования первичного загородного рынка – ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. Пока ломбардное кредитование не получило своего развития. Безусловно, если подобный механизм «заработает», то проценты по кредиту будут высоки, поскольку риски банка велики. До сих пор кредиты выдавались только под залог квартиры в городе или готового коттеджа. Причем ипотека под готовый коттедж сопряжена с рядом трудностей. Оценка стоимости загородного дома сегодня слишком индивидуальна, поэтому кредит, как правило, выдают по нижней планке этой оценки. Сегодня в Москве количество ипотечных сделок по приобретению загородной недвижимости из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 15 процентов. Участники рынка высказывают мнение, что таких показателей Петербург достигнет в ближайшие год-два.
В конце марта во время работы Ярмарки недвижимости газета «Строительный Еженедельник» провела акцию «Задай любой вопрос любому чиновнику». Около 1000 человек откликнулись на призыв и заполнили бланки. Первым эстафетную палочку «ответчика» принял вице-губернатор Александр Вахмистров.
На минувшей неделе он побывал у нас в редакции и ответил на все вопросы, адресованные ему.
Чаще всего петербуржцев интересовало, как городская власть планирует решать проблему «хрущевок». Под домами первых массовых серий сегодня находятся огромные городские территории, которые можно было бы использовать гораздо эффективнее, чем они используются в настоящее время. Александр Вахмистров сообщил, что за эти годы санировано несколько десятков домов, утеплены стены, заменены окна, двери, трубы. Дома стали теплее, но при этом не повысилась комфортность жилья (комнаты и места общего пользования как были мизерными, таковыми и остались) и эффективность использования очень дорогой сегодня городской территории. Принятие нового федерального и регионального законодательства (Жилищный и Градостроительный кодексы, другие нормативные акты), рост экономики (бюджет города вырос в три раза за последние три года) позволили, наконец, и петербургскому правительству взяться за решение проблемы всерьез.
Принято решение: снести
Было решено пойти по пути регенерации (реновации) территорий, занятых домами первых массовых серий. «Мы выезжали в Московский район, – рассказал вице-губернатор, – осмотрели территории двух кварталов, беседовали с жителями. И ничего нового не придумали, кроме того, чтобы найти территории с более рыхлой застройкой, с пустыми земельными участками, на которых можно начать строительство домов под расселение, чтобы в дальнейшем при помощи веерного переселения со сносом освобожденных домов реанимировать эти территории. Рамочное постановление «О порядке проведения торгов на регенерацию территорий» принято на последнем заседании правительства. Комитету по строительству дано поручение подготовить к торгам порядка 16 территорий в Кировском, Московском, Калининском, Выборгском, Невском, Красногвардейском районах, по два-три квартала в каждом. Торги мы должны провести не позднее сентября-октября текущего года. Неизвестно, как они пройдут, будет ли ажиотажный спрос, или инвестор останется равнодушен к идее регенерации. В любом случае документация к торгам готовится, просчитывается экономика каждого квартала индивидуально».
Торги будут проводиться на следующих условиях: инвестору продается вся территория квартала вместе с жильцами. После чего застройщик передает городу расчетное количество жилья для расселения проживающих на данной территории по социальному найму. Все вопросы с собственниками застройщик будет решать сам. Это может быть предоставление нового жилья на правах мены или компенсация его стоимости по рыночным ценам.
Экономика и психология
«Мы просчитали, – отметил г-н Вахмистров, – что экономика будет работать только тогда, когда выход вновь построенного жилья будет в два и более раз больше, чем имеется сейчас на данной территории. К примеру, в Московском районе в кварталах, идущих под снос, сегодня имеется 230 тысяч кв. метров жилья. Для того чтобы инвестор получил прибыль, он должен построить 600 тысяч. При этом город возьмет на себя все вопросы по восстановлению инженерной инфраструктуры и строительству социальных объектов».
Александр Вахмистров допускает, что не все пойдет гладко и, наверное, будут проблемы. К примеру, кто-то не захочет переезжать, потому что стар, и ему, как он считает, недолго осталось жить. Других устраивают их четыре комнатушки вместо двух, которые они получат во вновь построенном доме. Он привел в пример попытку расселения 18 квартала Фрунзенского района. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) по договору с городом построила дом под расселение, примерно в километре от того квартала. А люди не захотели туда переезжать, посчитали, что это далеко от того места, к которому они привыкли. В результате дело закончилось ничем. Поэтому реновацию будут проводить без переселения в другие районы. Эту проблему все равно надо решать. Санация дает временный эффект, без всякой дальнейшей перспективы. Решение принято в соответствии с современным законодательством. Теперь очередь за психологической работой с людьми. И здесь важна роль средств массовой информации, считает вице-губернатор, в подготовке общественного мнения. Он предложил всем присутствующим на беседе журналистам широко пропагандировать переезд жителей «хрущевок» в первый построенный дом.
разберемся за пять лет
Второй блок вопросов касался расселения аварийного и ветхого жилья. И хотя он вплотную примыкает к вопросу о «хрущевках», проблем здесь гораздо больше. Прежде всего потому, что ветхое и аварийное жилье расположено преимущественно в историческом центре. А это охранная зона. К тому же дома там будут сноситься не целыми кварталами (как это произошло с кварталом на Шкапина-Розенштейна), а точечно. И не всегда сноситься, чаще – реставрироваться и реконструироваться. Тем не менее под эти цели, по словам Александра Вахмистрова, будет специально строиться жилье за бюджетные средства. Сегодня в городе около 1 млн квадратных метров ветхого жилья. Цифра «плавает», так как какие-то объекты закрываются, что-то появляется вновь. Решение этой проблемы может быть только одно. «Город увеличивает объемы бюджетного строительства. Если в этом году планируется сдать 262 тысячи кв. метров, то в следующем – 500 тысяч, а в 2009 году хотим выйти на 1 миллион, чтобы за четыре-пять лет полностью разделаться с этой проблемой», – говорит Александр Вахмистров.
Чиновник сообщил, что этот вопрос Валентина Матвиенко обсуждала на недавней встрече с Президентом Владимиром Путиным в Константиновском дворце. «Забегая вперед, – заметил он, – скажу, что в послании губернатора, которое она 25 апреля зачитает в Законодательном собрании, обширный раздел будет посвящен новой жилищной политике и жилищному строительству».
Малоэтажный Петербург
Абсолютно новое начинание в Петербурге – это строительство малоэтажного жилья. До сих пор коттеджное строительство велось только в пригородных районах и стоило очень дорого. Теперь в город пришли новые технологии – быстровозводимые сборные жилые дома, которые строятся за два-три дня. Два завода по выпуску такого жилья уже построены в Пушкинском и Колпинском районах и в ближайшее время они приступят к выпуску продукции. Оборудование самое современное – немецкое. Территория под строительство малоэтажного поселка на 3000 домов выделена компании на границе Пушкинского и Колпинского районов. Первые 300 домов планируют ввести уже в этом году. Причем жилье это будет действительно доступным, стоимость 1 квадратного метра предполагается установить в два раза дешевле, чем в среднем по городу. К домику будет прилагаться небольшой участок под палисадник. Александр Вахмистров полагает, что такое жилье быстро найдет своего покупателя. Хотя, конечно, недоверие ко всему быстровозводимому у наших людей присутствует: быстро – значит, некачественно. А если еще к тому же и дешево... Но в данном случае, по мнению главного строителя, дешево и быстро не потому, что некачественно, а потому, что современные технологии позволяют. В таких домах живет почти вся Америка и пол-Европы. И не жалуются.
И о ценах
По мнению вице-губернатора, цены на муниципальное жилье и квартиры эконом-класса достигли своего потолка. И изменение их в этом году не ожидается. Разве что в сторону понижения. А вот на жилье класса «Премиум» и элитное цены продолжат расти, потому что такого жилья, действительно, не хватает.
В следующем номере «Строительного Еженедельника» читайте рубрику «Вопрос-ответ», в которой мы продолжим публикацию ответов вице-губернатора Александра Вахмистрова на заданные вопросы.
Лилиана Глазова