Анализ проекта закона об управлении многоквартирными домами
Эксперты Ассоциации строителей России обсудили проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Госдуму и подговорили ряд замечаний и предложений.
АНАЛИЗ проекта федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме»
В Ассоциации строителей России изучен и обсужден проект федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
По итогам анализа указанного законопроекта подготовлены следующие замечания и предложения:
По нашему мнению, первоочередной задачей является устранение противоречий понятийного аппарата и гармонизация терминов и определений действующих и вступающих в силу федеральных законов.
В действующем жилищном законодательстве установлены лишь цели управления многоквартирным домом, но отсутствует законодательно определенное содержание понятия «управление многоквартирным домом».
Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Подпункт (а) пункта 4 статьи 11 главы III законопроекта предлагает новую формулировку понятия управление многоквартирными домами: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, посредством надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Вместе с этим часть 1 статьи 3 главы I законопроекта раскрывает одну из целей деятельности по управлению - «Управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации».
Одновременно с этим содержание понятия обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан предлагается раскрыть в дополнениях Жилищного кодекса РФ (части 11 и 12) следующего содержания:
Часть 11: Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
Часть 12: Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг): а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме…; б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту….; в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме …; г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников …; д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).
Складывается ситуация, при которой одно базовое понятие «управление многоквартирным домом» раскрывается через содержание норм различных Федеральных законов (Жилищный кодекс РФ, Технический регламент о безопасности зданий и сооружений и предлагаемый ФЗ «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Считаем целесообразным более конкретно закрепить основное базовое понятие «управление многоквартирным домом» и раскрыть его содержание (в том числе с помощью отсылочных норм) только в Жилищном кодексе РФ. Управление – это самостоятельный вид деятельности, определять который только через достижение цели обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан представляется не совсем верным. Считаем, что понятие «управление многоквартирным домом» не должно быть тождественным понятию «эксплуатация» или «обслуживание».
С учетом наличия трех способов управления, выработка законодательного понятия «управление многоквартирным домом» требует дополнительного обсуждения с привлечением к этой работе максимально широкого числа практиков, экспертов и организаций.
Предлагаемая разработчиком ч. 1 ст. 2 законопроекта предусматривает, что деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации осуществляется в соответствии с федеральными стандартами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако в российском законодательстве отсутствует такое понятие, как «федеральный стандарт». Федеральным законом «О техническом регулировании» введено такое понятие, как «национальный стандарт». Помимо этого согласно Федеральному закону «О техническом регулировании» стандарт не регулирует отношения, а устанавливает характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг.
Законопроект предусматривает введение института саморегулирования в области управления многоквартирными домами. Согласно ч. 2 ст. 3 законопроекта, управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется… привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами. Таким образом, законопроектом закрепляется обязательное членство управляющей организации в СРО. При этом создается система защиты путем внедрения механизма страхования членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также создания компенсационного фонда.
В то же время, согласно нормам жилищного законодательства управление многоквартирными домами, независимо от того к какому уровню ответственности они относятся (например, к «повышенному», к которому в соответствии с нормами технического регламента о безопасности зданий и сооружений относятся особо опасные, технически сложные или уникальные объекты), помимо управляющих организаций может осуществляться непосредственно самими собственниками либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Считаем, что с точки зрения обеспечения безопасности при эксплуатации домов и защиты прав граждан целесообразно было бы ввести ограничения на возможность выбора способа управления в зависимости от уровня ответственности здания.
Часть 1 ст. 4 законопроекта определяет саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами как некоммерческие организации, созданные в целях обеспечения их членами безопасности многоквартирных домов, сведения о которых внесены в государственные реестр саморегулируемых организаций, которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
Приведенное определение нуждается в корректировке, поскольку обеспечение безопасности многоквартирных домов – прямая обязанность государства. Обеспечивает эту безопасность государство путем нормирования и контроля за исполнением указанных норм. В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» разработанные саморегулируемой организацией стандарты могут быть направлены на повышение уровня безопасности, а также повышение качества оказываемых услуг.
Представляется, что к целям создания СРО управляющих недвижимостью относится содействие в повышении уровня безопасности многоквартирных домов. Помимо этого к целям создания СРО управляющих недвижимостью также можно отнести повышение уровня качества предоставляемых управляющими организациями услуг, в частности СРО могут разрабатывать типовые договора с поставщиками коммунальных услуг, обеспечивать информационную открытость деятельности управляющих компаний и т. д.
Статья 6 законопроекта предусматривает разработку стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами и определяет их, как документы, устанавливающие в соответствии с законодательством Российской Федерации правила и требования к управлению многоквартирным домом, системе внутреннего контроля. При этом такие стандарты и правила могут устанавливать требования о наличии сертификации услуг, выполняемых при управлении многоквартирными домами, условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирными домами, порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирными домами. Таким образом, законодатель не разделяет понятия «стандарт СРО управляющих многоквартирными домами» и «правила СРО управляющих многоквартирными домами».
Вместе с тем считаем необходимым провести между указанными понятиями четкую границу и рассматривать стандарт СРО в разрезе Федерального закона «О техническом регулировании», тем более что ст. 4 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» позволяет устанавливать особенности содержания стандартов и правил саморегулируемых организаций.
В стандартах СРО управляющих недвижимостью применительно к сфере ЖКХ с учетом уже существующих установленных государством требований можно определять направленные на повышение уровня безопасности правила проведения технического обслуживания, технического ремонта, проведения периодических осмотров и контрольных проверок, осуществления мониторинга состояния оснований строительных конструкций, требования к результатам и системе контроля за выполнением указанных мероприятий и т. д.
В правилах СРО управляющих многоквартирными домами возможно предусмотреть условия и перечни работ и услуг, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, требования о наличии сертификации услуг по управлению многоквартирными домами, требования к страхованию гражданской ответственности членов СРО управляющих недвижимостью или к страхованию за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг.
Часть 3 ст. 1 законопроекта устанавливает условия членства управляющей организации в СРО, к которым, в частности, относится требование о страховании членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом. Часть 2 ст. 7 законопроекта предусматривает для приема в члены СРО предоставление документов, подтверждающих выполнение управляющей организацией условий членства в СРО. Однако п.5 ст. 7 документа законопроекта предусматривает возможность представления в СРО копии договора страхования гражданской ответственности после принятия соответствующего решения о принятии управляющей компании в члены СРО. В связи с этим четко и точно следует определить требования условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Часть 1 ст. 7 законопроекта предусматривает, что управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации. Данное положение необходимо дополнить и сформулировать следующим образом: «управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами».
Поскольку управляющие компании собственными усилиями могут осуществлять капитальный ремонт, требующий выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, то наличие свидетельства о допуске к таким работам и как следствие членство в саморегулируемых организациях в области строительства согласно действующему законодательству Российской Федерации необходимо.
Несмотря на то, что законопроект предусматривает разработку саморегулируемой организацией документа, устанавливающего систему мер дисциплинарного воздействия за несоблюдение членами, в том числе требований технических регламентов, ст. 8 законопроекта не предусматривает как основание исключения из членов СРО управляющих многоквартирными домами несоблюдение требований технических регламентов. Закрепление на законодательном уровне несоблюдение требований технических регламентов в качестве основания для исключения из СРО управляющих недвижимостью необходимо.
Законопроект предусматривает функционирование Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и т. д.
На сегодняшний день уже создано национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Норма законопроекта о том, что в состав национального объединения входят более, чем пятьдесят процентов СРО управляющих многоквартирными домами, фактически делает уже созданное национальное объединение единственной организацией, наделенной исключительными функциями. Целесообразно определить механизм государственного наделения организации функциями национального объединения саморегулируемых организаций путем ее включения в соответствующий государственный реестр национальных объединений. Такой механизм необходимо отработать и закрепить на законодательном уровне.
Несмотря на то, что предложенный законопроект направлен на кардинальное реформирование сферы ЖКХ в Российской Федерации, по мнению Ассоциации строителей России он нуждается в серьезной доработке. В частности это касается четкого отлаживания механизмов саморегулирования. В первую очередь необходимо со стороны государства на законодательном уровне закрепить требования к управляющим компаниям в целях обеспечения безопасности многоквартирных домов в процессе их эксплуатации и ремонта. Это могут быть квалификационные требования, требования к количеству персонала и т. д. В дальнейшем в развитие института саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства соответствие таким установленным государством требованиям будет рассматриваться как один из критериев условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Помимо этого, по нашему мнению, дополнительной дискуссии требуют предложенные авторами законопроекта минимальный размер взноса в 100 тысяч рублей в компенсационный фонд СРО управляющих многоквартирными домами и минимальное количество членов такой СРО (100 членов).
Что касается вопроса обеспечения безопасности в процессе эксплуатации многоквартирных домов, то на сегодняшний день отсутствуют законодательно закрепленные требования к управлению многоквартирными домами. В связи с этим, важнейшей задачей в области обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан в процессе эксплуатации многоквартирных домов является определение тех мер, реализация которых будет обеспечивать установленные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» требования безопасности (пожарной безопасности, безопасных условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданий и сооружений, энергетической эффективности и т. д.) к зданиям и сооружениям в процессе их эксплуатации. Указанные меры целесообразно было бы определить в «Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений». Важно, чтобы требования к управлению многоквартирными домами отвечали современному уровню технического развития, соответствовали лучшему европейскому и международному опыту. И здесь требуется серьезная работа в области стандартизации, направленная на гармонизацию национальных стандартов и сводов правил с стандартами ИСО и стандартами ЕС.
Необходимо учесть, что на Межотраслевом совете РСПП по техническому регулированию в строительном комплексе признано целесообразным объединить положения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений с нормами проекта Технического регламента о безопасности строительных материалов и изделий.
В ходе рабочих контактов представителей РФ и ЕС (круглый стол промышленников Россия-ЕС) достигнута договоренность об активизации работы по гармонизации стандартов в различных сферах деятельности, в том числе, в строительной отрасли. В рамках этой работы запланировано приведение технических регламентов в соответствие с требованиями европейских гармонизированных стандартов.
С учетом этого необходимо выработать принципиальную позицию о том, какой правовой акт должен содержать требования, которые станут основой системы регламентации безопасности управления и эксплуатации недвижимостью.
Наиболее целесообразным представляется доработка вступившего в силу 1 июля 2010 года Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».
.jpg)
В 2009 г. объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 г. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников.
В 2009 году объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 года, падение по сравнению с уровнем 2008 года более чем в 2 раза. Следует отметить, что на глобальном мировом рынке такое падение было характерно для 2008 года, когда годовой мировой объем инвестиций в недвижимость сократился на 59% по сравнению с 2007 годом и приблизился к уровню 2004 года. Тем не менее, российский рынок до сих пор демонстрирует большую доходность вложений по сравнению с рынками Европы и Северной Америки: 12-14% годовых (наряду с Украиной, Индией, Вьетнамом, Бразилией) против 5-8% в Европе. Но политические и экономические риски в России настолько велики, что иностранные инвесторы занимают пока выжидательную позицию.
Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников для погашения предыдущих займов и выкупа облигаций по повышенным ставкам с целью недопущения банкротства. Крупные банки, как правило, идут на реструктуризацию задолженности, предлагая более жесткие условия. Конечный спрос на недвижимость остается слабым. В тоже время мелкие и средние российские предприниматели готовы покупать и приобретают небольшие подешевевшие активы, о чем свидетельствуют сделки на торгах фонда имущества.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, июнь 2009 г.
|
Индикаторы |
30.06.09 |
Изменение за июнь 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
32,2 |
-2,4% |
-43,4% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
22,6 |
-4,2% |
-41,0% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3560 |
-2,7% |
-36,7% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3050 |
-7,4% |
-31,9% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
В июне 2009 года падение доходных показателей на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжалось, ставки аренды упали в среднем на 2,5% в рублях (4,2% в долларах), цены продаж - на 5,7% в рублях (7,4% в долларах). Цены продажи офисов, которые до настоящего времени снижались наименьшими темпами, в июне упали наиболее сильно. Даже в центральных районах города средняя цена продажи офисов опустилась ниже 100 000 руб. за кв. м
Предложений по продаже офисов класса А становится все больше, на продажу выставлены бизнес-центры «Густав», «Магнус», «Оскар», «Арена-холл» и др., офисы в БЦ «Пулково Скай» класса А предлагаются по цене 103 000 руб./кв. м.
Арендные ставки на офисы класса А составляют 760-2200 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Заполняемость бизнес-центров класса А продолжает снижаться и составляет сейчас в среднем порядка 70-75%. На освободившиеся площади найти новых арендаторов по прежним условиям практически не возможно.
Торговля
Ставки и цены продаж торговых помещений продолжают медленно падать, что связано с продолжением снижением товарооборота.
За январь–май 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года оборот розничной торговли снизился в городе на 5,9%, оборот общественного питания уменьшился на 14,3%.
Помещения под магазин или ресторан на наиболее проходных торговых улицах предлагаются сейчас по ставке от 1000 до 2000 руб. за кв. м в мес., на участках с максимальным пешеходным потоком непосредственно у метро ставки доходят до 7000 руб. за кв. м в мес. Это существенно ниже, чем до кризиса. При этом арендодатели идут на уступки, так, компания RBI при сдаче в аренду торговых помещений в новом комплексе Esfera на Невском пр. готова брать арендную плату в виде % от оборота.
Сдача площадей в виде % от оборота, а не по фиксированной ставке либо комбинированная схема применяется все чаще.
Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов
Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К маю 09 Cредний уровень цен на жилье 4139 -1,3 % Темп изменения цен на жилье -1,43 %/мес -0,5 % Индекс доходности жилья (сравнение с банковскими депозитами) -5,03 б/деп +1,5 б/д Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К дек 08 Cредний уровень цен на жилье 4139. -26,3 % Так индекс стоимости жилья, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», снизился за июнь на 1,3%. Всего за I полугодие 2009 г. падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса – с октября 2008 г. – 33,2%. На этом фоне 1-2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5-8% в месяц пришлось на конец 2008 г. и начало 2009 г., после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне в 4000-4200 долларов за 1 кв. м. Примечательно, что в течение апреля-мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень в 4000 долларов за 1 кв. м окажется для московского рынка недвижимости окончательным «дном». Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долларов за баррель. Курс доллара откатился назад с 36 до 31 рубля, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (порядка 1100-1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали а, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя». Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет. Недвижимость в Москве Июнь09 Май09 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3797 -0,6% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3876 -1,4% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей) 4080 -1,8% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4113 -0,6% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4993 -1,4% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей) 4554 -1,9% Все панельные и блочные дома 3918 -1,3% Все монолитные и кирпичные дома 4553 -1,3% Квартиры в Москве Июнь09 Май09 Однокомнатные квартиры 4086 -1,2% Двухкомнатные квартиры 4166 -1,4% Трехкомнатные квартиры 4080 -1,4% Многокомнатные квартиры 4389 -2,3% Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве Июнь09 Май09 Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 6272 -1,3% Индекс стоимости «дешевого» (20% самых дешевых квартир) 3248 -1,1% Индекс расслоения (отношение стоимости «дорогого» к «дешевому») 1,93 -0,2% Как показывала аналитика, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии. Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве – до следующего уровня поддержки около 2000 долларов за 1 кв. м. С другой стороны, потенциальная потребность людей в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис, в отличие от дефолта 1998 г., не потеряло свои сбережения а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности переложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери. Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали на ипотечный кредит, и хотя до покупки квартиры по ипотеке доходили далеко не все, множество потенциально интересующихся покупкой граждан создавали эффект ажиотажа. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотеки вряд ли следует. Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи. Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70 долларов за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, что часть этих денег, так или иначе, выйдет на рынок недвижимости, способствуя восстановлению восходящего тренда. Аналогично, связь между рынком недвижимости и фондовым рынком еще более запутанная и неоднозначная. Но наличие постоянного положительного тренда на рынке акций способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе, в кредит. Впрочем, нередко рынок недвижимости в фондовый рынок движутся в противофазе, как например, в начале 2008 г., когда падение цен на акции вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций. Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость в Москве и России. Некоторый отскок фондовых индексов вверх в апреле-мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен как на акции, так и на недвижимость, а негативный – к дальнейшему снижению обоих рынков. Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности в дальнейших тенденциях. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких либо определенных прогнозов, в том числе, в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз. Материал предоставлен Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».jpg)
Похоже, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. Как и следовало ожидать, оживление рынка недвижимости в апреле-мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают пусть и незначительно сползать вниз и, похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.