Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
Анализ состояния и развития сектора управления коммерческой недвижимостью Москвы, Санкт-Петербурга и регионов.Как развивался рынок управления
Общеизвестно, что управление коммерческой недвижимостью в южной и северной столице пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилось исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса «А» началось в середине 1990-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.
Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса «А». Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса «В», развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. Многие УК северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний – это УК «Бекар», УК «ВМБ-Траст», УК «АйБи Групп», УК «МК ПСБ». К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами.
В крупных региональных центрах России рынок управления коммерческой недвижимостью развивается по иному пути. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков, возрастал интерес к российским городам-милионникам. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади.
Таким образом, конкуренция в региональных центрах резко обострилась, требования к качеству управления выросли скачкообразно, приблизившись к столичному уровню. Собственники и инвесторы в коммерческую недвижимость стали испытывать острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью. В этой ситуации московские и петербургские управляющие и консультанты стали привлекаться к управлению региональными проектами.
По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.
Сколько стоит?
Стоимость управления объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах сопоставима, объемы проектов трудно сравнивать. Например, в городе на Неве объект площадью 15-20 тыс. кв. м до сих пор считается большим, а в столице к таковым относят площади от 70-100 тыс. кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв. м. Стоимость услуг по доверительному управлению недвижимостью в среднем составляет 10% от валового дохода. Цена доверительного управления колеблется в широком диапазоне, зависит от договоренностей и набора услуг. Кроме того, существуют различные схемы оплаты, например, фиксированная оплата, плюс процент от прибыли. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тыс. (вместе с проведением исследования), а в Москве дороже – от $35 тыс.
Сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) стоит примерно 1% от стоимости строительства и в Москве, и в Петербурге, и в регионах. Кроме того, в рамках сопровождения проекта могут оказываться отдельные услуги: например, консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана и т.д. Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ: здесь слишком много разных деталей и трудно говорить о конкретике.
Стоимость брокериджа в обеих столицах и в регионах составляет 4-8% годовой арендной платы, и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию).
Что требуется?
В обеих столицах сегодня наиболее востребованы такие виды услуг управляющих компаний как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только эксплуатацией: на рынке практически нет конкуренции, он огромен, но не освоен. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации – область, в которой «Бекар» является пионером.
В регионах пользуются спросом блок работ, связанный с финансированием проектов и привлечением инвесторов и блок работ, связанный с привлечением крупных «якорных» арендаторов в проекты, а также заказ бизнес-планов по развитию объектов (просчитываются будущие денежные потоки, доходы и расходы, в том числе и на эксплуатацию).
Сегодня для успеха проектов собственникам в регионах уже недостаточно простого составления концепции или бизнес-плана. Клиентам требуется сопровождение на этапе проектирования и строительства объектов, привлечение якорных арендаторов, рекомендации по проведению тендеров. Имея опыт работы на рынке недвижимости обеих столиц, «Бекар» с успехом использует свои наработки на региональных рынках.
Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар»
Анализ состояния первичного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2005 года.Предложение на первичном рынке
Во 2-м квартале объем первичного рынка оставался практически неизменным. Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров.
Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.
Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
Рост объема предложения временно прекратился – это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-х кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года.
Диаграмма показывает суммарную площадь объектов, в которых начаты продажи в течение соответствующего квартала.
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья.
Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.
Спрос на первичном рынке
В мае 2005 года активность спроса была практически такой же низкой, как и год назад. В результате во 2-м квартале объем продаж прогнозируется нами на уровне 320-330 тыс. кв. метров, что заметно ниже, чем показатель предыдущих трех кварталов, но выше, чем год назад, в период наибольшего снижения спроса. Если не брать последний квартал, то в целом по прошедшему году объем продаж незначительно отличался от относительно спокойного периода 2002-начала 2003 годов.
По сравнению с тем периодам ситуация отличается возросшим почти в 2 раза объемом предложения.
Динамика цен на первичном рынке
Ценовая ситуация на первичном рынке в течение прошедшего года сохранялась относительно стабильной. Произошедшее прошлой осенью повышение цен по ряду объектов в условиях равновесного рынка вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен. Среднерыночная цена на жилье массового спроса стабилизировалась в диапазоне 1005-1020 $/м2. Если же рассматривать этот показатель в рублях, то он больше зависит от курса доллара, чем от динамики рыночных цен.
Источник: Корпорация «Петербургская Недвижимость»