Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
Проектов с развитой подземной частью в Петербурге сегодня единицы, так как это строительство в среднем на 30% дороже наземного. Однако эксперты уверены, что интерес к освоению подземного пространства будет расти.
На сегодняшний день примеров освоения подземного пространства в Петербурге немного. По словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, связано это прежде всего с особенностями почвы и тем, что подземное строительство в разы увеличивает стоимость проекта. Из действующих проектов с развитой подземной частью господин Бойков называет ЖК "Ориенталь", БЦ Bolloev Center и ТРЦ "Галерея". Как правило, это точечные объекты высокого класса, кроме того, девелоперы при освоении подземных пространств стараются не опускаться ниже 4 м, поясняет Андрей Бойков.
"Все проекты, когда девелоперы собирались добровольно осваивать подземное пространство, остались в докризисном прошлом. Сейчас строительство подземных паркингов в ТРК и жилых домах происходит по необходимости. После ужесточения ПЗЗ, четко прописывающих количество парковочных мест и в коммерческой, и в жилой недвижимости, в большинстве случаев девелоперам просто не согласовать проект без использования подземного паркинга", – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"На фоне крайней нехватки автодорожных и пешеходных тоннелей, современных вместительных парковочных площадок ситуация с отсутствием подобных объектов выглядит особенно парадоксально. Современный мир уже давно размещает под землей целые кварталы. Мы же в этой сфере не сделали практически ничего, хотя все технические, производственные и кадровые возможности для их строительства в Петербурге имеются", - говорит Вадим Александров, генеральный директор ОАО "Метрострой".
Сергей Алпатов, генеральный директор НП "Объединение подземных строителей", уверен, что активно осваивать подземное пространство мешает отсутствие законодательства, регулирующего вопросы строительства подземных сооружений. "Действующий закон о недрах не предусматривает возможность ни купить подземный участок, ни поставить его на баланс. Таким образом, нереально привлечь инвестиции в эту область строительства, так как невозможно определить, чья собственность", – сетует господин Алпатов.
"Основным, чего сейчас не хватает для успешной реализации проектов подземного строительства, является отсутствие своего рода перспективного плана освоения подземного пространства города. Без него появление новых подземных объектов будет по-прежнему носить хаотичный характер, и ни о каком развитии этой отрасли без него мы говорить не сможем", - соглашается с коллегой Вадим Александров.
"Сейчас не требуется искусственно создавать условия для строительства под землей. Необходимо создать такой объект, который привлечет большой поток людей под землю. Это может быть крупный пересадочный узел или переход. Так, например, в Москве достаточно успешно функционирует торговый комплекс "Охотный ряд", – добавляет Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Строительство под землей, по словам экспертов, в среднем на 30% дороже традиционного. Расхождение в стоимости начинается с 25-30%, а верхняя планка не имеет предела, поскольку чем глубже ведется строительство, тем выше затраты, подсчитал господин Радзимовский. Однако высокая стоимость таких работ, по словам господина Александрова, может компенсироваться за счет снижения затрат на эксплуатацию такого помещения.
Участники рынка уверены, что рано или поздно девелоперам придется уходить под землю, так как свободных пятен в центре практически не осталось, и проблема с парковками год от года только усугубляется.
"Несмотря на сложные геологические условия и уплотненную застройку в историческом центре, инвесторам становится очевидно, что все пути развития городской инфраструктуры так или иначе связаны с освоением подземного пространства. При нынешнем дефиците парковок, сложной логистике и дороговизне земли в Петербурге нет иного выхода – нужно активно строить под землей", – уверена Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой".
Андрей Бойков считает, что предпосылки для развития подземного пространства, в частности парковок, в Петербурге очень большие. Об их организации велось много разговоров, но реальных шагов по реализации проектов предпринято не было, сокрушается господин Бойков.
Вадим Александров настроен оптимистично и считает, что в Петербурге можно и нужно строить под землей, освобождая наземное пространство для зеленых насаждений и пешеходных зон. "Для этого нужна политическая воля, четкая и плановая работа правительства города, рассчитанная на десятилетия вперед", – рассуждает господин Александров.
Мнение:
Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой":
– Подземное строительство – само по себе дорогостоящее мероприятие, которое нужно проводить с несколькими уровнями обеспечения безопасности: расчетно-проектным, технологическим и геотехническим мониторингом. Все это, конечно, требует серьезных инвестиций. Кроме того, для сохранения исторического облика Петербурга нужны особые, щадящие технологии строительства. И конечно, для проведения такого рода работ требуется высочайший профессионализм, квалификация и опыт.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2012 году вырос в 1,5 раза по сравнению с показателями 2011 года. Так в прошлом году было введено порядка 340 тыс. кв. м. Эксперты говорят, что в 2013 году объем качественного предложения увеличится еще на 20%.
Предложение
По оценкам Елены Прозоровой, консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network на конец 2012 года объем качественной торговой недвижимости в Петербурге составил 3,9 млн. кв.м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН подсчитала, что в 2012 году было введено порядка 340 тыс. кв. м торговых площадей. «Это на 50% больше показателей 2011 года. Прирост торговых площадей за год составил 10,4%», - отмечает эксперт.
В прошлом году в Петербурге было открыто 12 торговых центров. В результате общая арендопригодная площадь в торговых комплексах в абсолютном выражении составила 2 797 тыс. кв.м. – увеличилась на 10,8% по сравнению с показателем 2011 года, говорят специалисты ASTERA.
"Структура предложения по районам Санкт-Петербурга не претерпела серьезных изменений: в лидерах по предложению торговой недвижимости по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. В то же время нехватка площадей ощущается в Василеостровском, Петроградском, Красносельском и Кировском районах", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер.
"Наиболее крупным торговым центром, открытым в 2012 году, стал ТРК "Питерлэнд» (арендуемая площадь 80 тыс. кв. м). Кроме того, осенью 2012 года после длительной реконструкции был открыт флагманский филиал московского ЦУМа – универмаг одежды "ДЛТ" (арендуемая площадь 18 тыс. кв. м). Реконструкцию проводила компания Mercury", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
По оценкам Натальи Скаландис, директора департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге, в среднем по всему городу обеспеченность качественными торговыми площадями составляет – 609 кв. м. При этом данный показатель сильно варьируется в зависимости от района города. В наиболее обеспеченных районах он достигает 1000-1400 кв. м, в наименее - 60-300 кв. м на тысячу жителей, поясняет госпожа Скаландис.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей за 2012 год незначительно уменьшилась с 5% до 4,5%. Елена Прозорова отмечает, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 2012 года составляет 95%. "Успешные проекты, как до кризиса, так и в период кризиса, были заполнены на 100% и у большинства из них на текущий момент существуют листы ожидания (например, "Галерея", "Стокманн Невский центр"). Повышается средний уровень заполняемости даже в тех проектах, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками. В долгосрочной перспективе эта тенденция может привести к дальнейшему сокращению свободных площадей в качественных торговых объектах. Увеличение объемов ввода новых торговых площадей сможет удовлетворить часть спроса", - считает госпожа Прозорова.
Роман Евстратов добавляет, что стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. "По сравнению с 2011 годом возрос спрос на покупку ликвидных торговых помещений. Наиболее привлекательные объекты со сроком окупаемости 6-7 лет зачастую даже не выходят на рынок. При этом высокая оценка надежности инвестиций в недвижимость, создает избыточный спрос со стороны некрупных (до 10 млн USD) частных инвесторов", - отмечает господин Евстратов.
Ставки
По данным компании ASTERA, на конец 2012 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась довольно стабильная ситуация относительно арендных ставок в торговых центрах. На данный момент уровень арендных ставок ниже уровня докризисного периода на 5-20%. Существуют предпосылки, что арендные ставки смогут достигнуть докризисного уровня к концу 2013 года при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в стране, прогнозируют специалисты ASTERA.
"В 2012 ставки аренды стабилизировались по сравнению с прошлым годом. При этом на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку», - уточняет Роман Евстратов.
Наталья Скаландис говорит, что уровень арендных ставок в наиболее востребованных торговых центрах находится в диапазоне 3 - 9 тыс. руб./кв. м/мес., в менее востребованных – 1,5 - 4,5 руб./кв. м/мес., в объектах с неудачной концепцией и локацией в диапазоне 500 – 1,5 руб./кв. м/мес. (не вкл. НДС и операционные расходы).
"По итогам года ставки выросли на 5-10% в зависимости от локации и класса объекта. В 2013 году можно ожидать роста ставок на уровне 8%. Сегодня ставки в зависимости от класса и локации составляют в среднем 1900 – 3600 руб. за кв. м в месяц", - резюмирует Екатерина Лапина.
Прогнозы
По данным Jones Lang LaSalle на 2013 год анонсирован выход на рынок около десяти торговых проектов общей арендуемой площадью около 370 тыс. кв. м. "Если планы девелоперов будут реализованы в срок, то объем качественного предложения в Петербурге увеличится на 20%, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек вырастет с текущих 358 кв. м до 430 кв. м", - говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
"По нашим оценкам, в 2013 году новым строительством будет введено порядка 372 000 кв. м. Кроме того, некоторые ТК будут подвергнуты реконцепции. Можно также говорить о росте спроса на аренду площадок в торговых центрах. На рынок выйдут новые игроки, а старые игроки появятся в несколько обновленном формате", - прогнозирует госпожа Лапина.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest полагет, что в 2013 году сохранится текущая тенденция перехода операторов из встроенных помещений в торговые центры. Также продолжится поток реконцепций старых торговый центров под новые форматы. "Ожидается продолжение увеличения количества гипермаркетов. Продолжится тенденция строительства новых торговых центров вблизи станций метро, а также в новых жилых районах. Стоимость аренды в хорошо проходимых местах будет постепенно повышаться; все сильнее будет проявляться дифференциация арендных ставок в зависимости от уровня проходимости", - поясняет госпожа Захарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
- Торговый сегмент недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении долгого времени оставался наиболее популярным среди девелоперов, о чем свидетельствуют, в том числе, прогнозы ввода площадей в ближайший год. Однако стоит отметить, что в прошлом году новые проекты анонсировались довольно редко, поэтому после бума 2013 года нас вновь ожидает некоторое затишье.