Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
Новый год является хорошим поводом для стимулирования покупательского спроса на рынке новостроек.
В рамках предпраздничных акций застройщики предлагают клиентам подарки, скидки, порой доходящие до 30% от начальной цены. По мнению экспертов, подобные акции повышают интерес покупателей и гарантируют определенную выгоду.
Каждый раз под Новый год застройщики стараются предложить клиентам наиболее привлекательные условия приобретения квартир в своих проектах.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила, что этот праздник – хороший повод для подарков и сюрпризов. Потребители, приученные магазинами к предновогодним распродажам, переносят эти ожидания на приобретение недвижимости и рассчитывают на самое выгодное предложение. «Девелоперы не оставляют без внимания эти ожидания, и маркетологи изобретают предновогодние «завлекалки». Но степень щедрости целиком зависит от текущей ситуации на рынке и потребности денег самого девелопера для стройки и может иметь широкий диапазон – от бутылки шампанского до 30-40% экономии покупателем на приобретении жилья», – прокомментировала она. По ее словам, этой зимой на фоне общего сокращения объемов продаж застройщики стремятся максимально охватить отложенный до декабря спрос, в различных объектах дарят машино-места, отделку, автомобили и предоставляют дополнительные скидки на различных условиях.
Кто больше
Щедрость девелоперов на скидки не может быть безгранична. Ставшие вполне привычными для рынка 10-15% за единовременную оплату лежат в пределах допустимых возможностей и даже в каком-то смысле выгодны девелоперам с учетом стоимости заемных денег и обслуживания кредитных линий, отмечает Екатерина Немченко. Более серьезные скидки не страшны для экономики проекта и его качественных характеристик, если носят временный характер и применимы к определенной группе товарного запаса. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что, как правило, предновогодние скидки могут быть довольно внушительными, хотя их величина зависит от состояния рынка и стадии готовности объекта, от возможностей девелопера и конкурентных предложений и т. п. Размер реальной скидки обычно варьируется от 1 до 15%.
«Скидки необязательно предлагаются на конкретный тип квартир. Однокомнатные квартиры, конечно, наиболее ликвидны, поэтому девелопер не предложит на них больших скидок, но на квартиры с большим метражом, худшими видовыми характеристиками, естественно, предлагаются специальные условия. Новый проект на стадии котлована, как правило, уже имеет ряд преимуществ, например долгосрочную рассрочку, а при 100% оплате могут предлагаться дополнительные специальные условия», – прокомментировала эксперт.
По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средний размер предновогодней скидки – около 8%. Распространяться они могут как на готовые комплексы, так и на объекты в стадии котлована. Помимо скидок на стоимость квадратного метра компании предлагают своим клиентам поучаствовать в акциях и получить чистовую отделку, паркинг или кладовую в подарок.
«Неоднократно в новогодних акциях компаний участвует ограниченное количество студий по привлекательным ценам. В ЖК «Новое Сертолово» застройщик «КВС» представляет всего 20 студий по цене 1,5 млн рублей. Зачастую к празднику девелоперы предлагают специальные цены, в таких случаях скидки не указываются, а клиентам предоставляется список уже фиксированных цен на квартиры и размер суммы, которую можно сэкономить, совершив сделку в этот период. Так, компания «Прок» в трех жилых комплексах – «Шуваловский дуэт», «Кудров-Хаус» и «Дом у разлива» – предлагает покупателям купить квартиру с экономией до 950 тыс. рублей», – заключила эксперт.
Палитра скидок
Как правило, перед Новым годом застройщики соревнуются друг с другом в предоставлении скидок. Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что размер скидки кардинальным образом не отличается от дисконта, который предлагают застройщики в течение всего года, и составляет не более 10-15%. «Чаще всего в предновогодний период застройщики помимо дисконта предоставляют покупателям подарки в виде машино-места в паркинге или отделки квартиры.
Так, компания «ЦДС» при покупке квартиры в жилых комплексах «Северные высоты» и «Северные высоты – 2» предлагает скидку в 10% (15% на квартиру на первом этаже), а также паркинг в подарок. Компания «Отделстрой» при покупке ряда квартир в комплексе «Новый Оккервиль» дарит покупателям предчистовую отделку и беспроцентную рассрочку», – уточнил он. По его словам, чаще всего дисконт предоставляется на квартиры на первых этажах и крупногабаритные квартиры. Например, компания Normann предлагает покупателям приобрести трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной при 100% оплате в жилом комплексе «Десяткино».
Удивить своих клиентов торопится и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», которая с 1 декабря проводит акцию «2016». По ее условиям в жилых комплексах класса масс-маркет предоставляется скидка 2016 рублей с каждого квадратного метра квартиры. Дисконт суммируется со всеми другими скидками и предоставляется при любой форме оплаты. Как отмечают в компании, на большее смогут рассчитывать те, кто приобретет квартиру в «объектах месяца». Такими в декабре стали проект «Новая Охта», ЖК «Шуваловский», «Южная акватория» и Cinema.
ГК «РосСтройИнвест» предлагает новогодние скидки на квартиры в жилых комплексах «Золотые купола», «Петр Великий и Екатерина Великая», «Старая крепость», «Кремлевские звезды», «Город мастеров. 2 этап» при условии заключения в течение семи календарных дней со дня обращения в компанию договора долевого участия либо иной формы договора на покупку квартиры. В компании подчеркивают, что размер скидки зависит от типа квартиры.
Со своей стороны, компания Setl City в декабре запустила акцию «350 000 рублей + 15 тыс. рублей в месяц = квартира». По ней застройщик предлагает приобрести в ипотеку (кредит предоставляет ПАО «Сбербанк России») квартиру-студию общей площадью 24,10 кв. м стоимостью 1,750 млн рублей в ЖК «GREENЛАНДИЯ» (корпус 2.4) по программе «Ипотека с господдержкой». Девелопер Skavery при покупке квартиры в ЖК «Моя крепость» в декабре дарит кладовую. А в условиях акции от компании «Ленстройтрест» размер новогодней скидки зависит от выбираемой покупателем очереди строительства объекта.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar: – Отличить реальную скидку от маркетингового хода застройщика покупателю поможет профессиональный риэлтор, разбирающийся в рынке. Реальный размер скидки оценить крайне сложно, так как он зависит от конкретного застройщика, объемов строительства, реализуемых компанией. Маржинальность каждого проекта индивидуальна. В текущих условиях девелопер не имеет возможности сэкономить на строительстве. В условиях удорожания строительных материалов маржинальность многих проектов находится сегодня на минимальном уровне.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: – В «ЦДС» принято дарить подарки и дополнительные скидки клиентам к Новому году. Это не только приятная традиция любимого всеми праздника, но и часть нашей концепции повышения доступности жилья. Поэтому мы готовы монетизировать подарки: к примеру, если наш покупатель ограничен в средствах, то вместо подарочной отделки предоставим дополнительную скидку на квартиру. В декабре итоговая сумма бонусов может достигать 37% от стоимости квартиры. Эти маркетинговые инструменты работают хорошо и эффективно, важно, что все в выигрыше: у нас продажи растут, и покупатели в плюсе, так как могут значительно сэкономить. Подводить итоги этого месяца пока рано, но уже можно сказать, что спрос вырос примерно на треть.
Популярность военной ипотеки в России растет.
Если пять лет назад объемы сделок по этой программе исчислялись несколькими тысячами, то, по данным ФГКУ «Росвоенипотека», по итогам 2015 года будет заключено около 32 тыс. сделок купли-продажи. В ведомстве отмечают, что за весь текущий год стоимость жилья для военных не выросла, и даже констатируют снижение на 1%.
По данным на 1 ноября 2015 года, в России по программе «Военная ипотека» было реализовано 26 тыс. квартир. Как отметил Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека», до конца года эта цифра может составить 32 тыс. сделок. На 2016 год у ведомства более амбициозные планы – достигнуть объема в 35 тыс. сделок. Однако в Петербурге в 2015 году в рамках программы было реализовано всего 300 квартир. Отличилась Ленинградская область, где военнослужащие купили 706 квартир с помощью военной ипотеки. Накопительно-ипотечная система для военных действует с 2005 года. Всего, по данным на 1 ноября 2015 года, ее участниками являются 343 тыс. российских военнослужащих. За время действия программы было приобретено 134 тыс. квартир.
Лидерами по выдаче кредитов в рамках программы «Военная ипотека» являются Связь-банк, ВТБ24 и Сбербанк. Среди застройщиков Петербурга и Ленинградской области, продающих жилье в рамках данной программы, можно отметить Группу ЛСР, «КВС», «Ленстройтрест», холдинг Setl Group, «БФА-Девелопмент», «Главстрой-СПб» и др. Средняя стоимость 1 кв. м превышает 80 тыс. рублей. По словам Владимира Шумилина, каждая пятая следка по военной ипотеке проходит в Московском регионе. Петербург и Ленинградская область занимают второе место. При этом интерес военнослужащих к приобретению жилья в нашем регионе постоянно растет. В отличие от цен на жилье. Они, по словам Владимира Шумилина, хоть незначительно, но сократились – в течение 2015 года на 1%.
О том, что сегмент военной ипотеки важен для Сбербанка, сообщил Олег Тихомиров, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк». По его словам, за 10 месяцев 2015 года банк выдал 52 млрд жилищных кредитов. По военной ипотеке доля Сбербанка составляет 34%. В Петербурге и Ленинградской области – 42 и 19% соответственно. В Петербурге банк выдал около 2 млрд рублей по военной ипотеке за отчетный период 2015 года. Олег Тихомиров добавил, что в Петербурге на первичном рынке недвижимости Сбербанком аккредитовано около 130 жилых комплексов, этот список постоянно обновляется.
Для попадания в этот список застройщик должен подходить под требования надежности. «Мы оцениваем финансовое состояние застройщика, соблюдение им законодательства в рамках 214-ФЗ. Рассматриваем стадию готовности объекта. И, как правило, на стандартных условиях начинаем аккредитовывать жилой комплекс не менее чем с 30% готовности. Также во внимание принимается репутация и длительность нахождения девелопера на рынке, количество построенных объектов и т. п. Кроме этого, наши специалисты проводят мониторинг текущего выполнения работ на конкретном объекте, соблюдение сроков сдачи и т. д.», – прокомментировал Олег Тихомиров. Со своей стороны, Владимир Шумилин добавил, что если застройщик имеет поручительство надежных банков, известных страховых компаний, то его объекты могут предлагаться в рамках военной ипотеки на стадии фундамента. «У нас есть также письма от органов власти, курирующих строительство. Это также способствует тому, что застройщики могут реализовывать объекты с более низкой степенью готовности», – заключил он.
Мнение:
Михаил Демиденко, председатель Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга:
– Используя такие инструменты, как военная ипотека, государство поддерживает в это непростое экономическое время и граждан, улучшающих свои жилищные условия, и представителей строительного бизнеса, девелоперов. Осуществляя контроль и надзор в области долевого строительства, мы ежеквартально получаем и внимательно изучаем отчетность компаний, работающих в соответствии с 214-м Федеральным законом. Надежность строительных компаний – это тот нематериальный актив, который больше всего ценится сегодня на рынке. Благодаря профессионализму и ответственности всех участников процесса – сотрудников строительных компаний, банков, страховых компаний, органов власти – российская экономика будет развиваться, несмотря ни на какие внешние факторы.
Кстати:
Москва и Петербург являются самыми дорогими регионами с точки зрения цен на жилье. Поэтому здесь превалирует покупка квартир в рамках программы «Военная ипотека» на первичном рынке. По Московскому региону эта доля составляет около 70%, а по Петербургу и Ленинградской области – 50%.