Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
В марте на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве застройщики предлагали покупателям 10,5 тыс. квартир – это самый низкий показатель с 2015 года, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз столь ограниченное предложение массовых новостроек было зафиксировано осенью 2015 года (9,7 тыс. квартир). Одновременно до минимума упало число квартир в продаже в готовых домах от застройщиков.
В марте 2021 года, по подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента в Москве девелоперы продавали 10,5 тыс. квартир. За предыдущие 12 месяцев этот показатель сократился на 21,6%. Предложение в этом секторе рынка московских новостроек устойчиво уменьшается четыре квартала подряд, и текущий уровень самый низкий с 2015 года.
В сентябре 2015 девелоперы массовых новостроек вели продажи 9,7 тыс. квартир, и с тех пор предложение устойчиво росло два года подряд, достигнув пика во II квартале 2017 года. Тогда объем рынка оценивался в 21,6 тыс. квартир – в два раза больше, чем сейчас. Затем предложение начало плавно сокращаться и стабилизировалось в 2018-2019 гг. на уровне 15-17 тыс. квартир. В июне 2020 года объем рынка массового сегмента составил около 16,5 тыс. лотов, но после этого периода на фоне высокого спроса количество квартир в продаже начало активно снижаться. Первый ощутимый минимум количества квартир был зафиксирован в ноябре 2020 года (12,7 тыс. лотов), а после этого рынок достиг очередного антирекорда в марте 2021 года (10,5 тыс. лотов).
Одновременно произошли заметные изменения в структуре предложения квартир по стадии строительной готовности домов, в которых они продаются. В марте зафиксировано рекордно низкое число квартир в готовых домах в продаже от застройщиков – всего 590 квартир из 10,5 тыс. Столь мало вариантов такого жилья не было за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» с 2015 года. В период с 2015 по 2019 год каждый месяц у покупателей массовых московских новостроек было на выбор 2-3 тыс. квартир, ключи от которых можно было получить у застройщика сразу. В 2020 их количество начало резко сокращаться, а минимума достигло в марте 2021 года.
Таким образом, в готовых домах застройщики продают 590 квартир (5,6% от общего числа квартир на рынке), в домах на стадии внутренней отделки – 2,4 тыс. (22,7%), в корпусах на этапе строительства этажей – 4,7 тыс. квартир (44,5%), на котловане – 2,9 тыс. квартир (27,3%).
«Сокращение предложения связано с двумя тенденциями – высоким спросом, а также с замедлением активности застройщиков, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Низкие ставки по ипотеке стимулировали большое число клиентов. Одновременно последние три года сокращалось число застройщиков и старт новых проектов, что в итоге привело к наметившемуся дефициту. Что касается резкого снижения предложения готовых квартир, то оно связано с привлекательностью такого жилья для клиентов. Выросла доля квартир с отделкой, в которые можно заселиться сразу после покупки, поэтому варианты жилья в готовых корпусах стали еще более интересными, особенно для покупателей-ипотечников. В целом сокращение предложения – тревожная тенденция для потенциальных клиентов рынка. Вымывание квартир означает, что в продаже остаются более дорогие, менее ликвидные варианты, поэтому затягивать с покупкой рискованно».
Источник: «Метриум»
Санкт-Петербург традиционно подается как «город на Неве». Нева неизменно выступает ключевым элементом городской идентичности. Соответственно, выход к ее акватории является важным брендовым преимуществом для любого жилого комплекса. Тем не менее, фактор Невы в современном петербургском девелопменте играет достаточно скромную роль. По данным аналитиков Urban Awards, вдоль ее берегов (считая рукава, образующие устье) сконцентрировано менее 10% квартир и апартаментов, представленных в продаже на сегодняшний день.
В границах полукилометровой зоны по обоим берегам Невы базируются восемь проектов, включая два апарт-комплекса (Veren Next Октябрьская и Yard Residence). В совокупности они насчитывают менее 1,6 тыс. лотов. В масштабах петербургской экспозиции это весьма скромная цифра – 5,0% от общего количества юнитов, выставленных на витрину. Две крупнейшие точки концентрации предложения в рамках выборки – ЖК «Малоохтинский 68» и ЖК «Цивилизация на Неве». Эти два адреса аккумулируют девять десятых всех объектов недвижимости. Самый доступный способ поселиться в доме с видом на Неву связан с покупкой студии площадью 23,07 кв. м на втором этаже ЖК «Панорама Невы». Этот проект стартовал в марте текущего года. Сделка по приобретению указанного лота обойдется в 3,81 млн рублей. Ценовой максимум зафиксирован во второй очереди ЖК «Смольный парк», построенного в шаговой доступности от Смольного собора и здания городского правительства. По этому адресу в продаже значится четырехкомнатная квартира площадью 269,60 кв. м, больше половины которой занимает огромная терраса. Ее бюджет равен 151,52 млн рублей.
Жилые комплексы и комплексы апартаментов, которые базируются в полосе 500 от берега Невы
|
Жилой комплекс |
Район |
Лот с минимальной стоимостью |
Лот с максимальной стоимостью |
||
|
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
||
|
Смольный парк |
Центральный |
84,99 |
172,40 |
151,52 |
269,60 |
|
Пять звезд |
Калининский |
17,85 |
92,50 |
24,45 |
128,70 |
|
Малоохтинский 68 |
Красногвардейский |
11,02 |
37,60 |
41,36 |
112,00 |
|
Эталон на Неве |
Невский |
8,94 |
43,90 |
28,40 |
134,70 |
|
Veren Next Октябрьская |
Невский |
8,64 |
52,86 |
12,26 |
87,44 |
|
Yard Residence |
Центральный |
8,07 |
25,00 |
23,11 |
85,60 |
|
Цивилизация на Неве |
Невский |
4,47 |
17,70 |
20,18 |
121,10 |
|
Панорама Невы |
Невский |
3,81 |
23,07 |
13,04 |
88,72 |
|
Эко-квартал Новая Дубровка |
Всеволожский (Ленинградская область) |
3,43 |
35,70 |
8,71 |
67,00 |
|
Невские панорамы |
Всеволожский (Ленинградская область) |
2,31 |
23,12 |
7,79 |
103,92 |
|
Нева Сити |
Кировский (Ленинградская область) |
2,15 |
28,60 |
5,09 |
63,60 |
|
Дубровка на Неве |
Всеволожский (Ленинградская область) |
1,87 |
26,00 |
4,17 |
59,50 |
Отдельно следует упомянуть об островной локации, образованной многочисленными рукавами Невы. В прибрежной зоне собрано 22 проекта с 1,3 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул отличается широчайшим диапазоном цен. Его нижняя граница проходит у черты в 4,67 млн рублей (студия 27,64 кв. м в апарт-комплексе «Одоевский апарт»), а верхняя немного не достает до миллиарда – 972,44 млн рублей (шестикомнатная резиденция в комплексе «Императорский Яхтъ-клуб»).
Квартиры в новостройках вдоль Невы есть и за пределами Санкт-Петербурга – на территории Всеволожского (эко-квартал «Новая Дубровка», ЖК «Невские панорамы», ЖК «Дубровка на Неве») и Кировского (ЖК «Нева Сити») районов Ленинградской области. Самая дешевая из них – студия площадью 26,00 кв. м на третьем этаже ЖК «Дубровка на Неве». Она продается за 1,87 млн рублей.