Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
Средний размер ипотечного кредита в России за 2021 год вырос на 650 тыс. рублей, следует из данных сервиса по умному подбору финансовых услуг «Кредистория», располагающего информацией о примерно 97% банковских заемщиках.
В декабре 2020 года средний размер ипотечного кредита составлял 2,63 млн рублей, к ноябрю 2021 года он увеличился до 3,21 млн рублей (по данным Банка России – 3,23 млн руб), а по итогам декабря 2021 года – до 3,28 млн руб. Соответственно, россияне теперь берут у банков в долг на покупку недвижимости на 25% больше, чем год назад.
Среди 30 регионов, в которых население берет наибольшее количество ипотечных кредитов, самое крупное увеличение среднего размера кредита в 2021 году по сравнению с 2020 годом произошло в Краснодарском крае (на 32%), где был введен мораторий на новое строительство, а также в Ставропольском крае (26%), Омской области (26%), Воронежской области (23%), Ленинградской области (23%) и Санкт-Петербурге (23%). Наименьший рост – в Свердловской области (13%), Югре (14%), Башкортостане (15%), Пермском крае (15%), Хабаровском крае (16%) и Москве (16%).
Александрович Артур, генеральный директор АО «ОКБ» («Кредистории»):
«Стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась за год примерно на 20% под действием множества факторов, начиная с повышения спроса на недвижимость из-за карантинных ограничений, заканчивая высоким уровнем инфляции и побочными эффектами программы льготной ипотеки. Поскольку брать в долг теперь приходится больше, то для снижения долговой нагрузки россиянам сейчас приходится брать кредит на 2,5 года дольше, чем заемщикам в конце 2020 года. Средний срок кредитования почти достиг 20 лет».
В Южном административном округе Москвы новостройки массового сегмента за год подорожали на 33%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это самый заметный рост цены среди всех округов Москвы, при том, что средняя цена по московскому рынку увеличилась за год на 27%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками стал ЗАО, где средняя цена «квадрата» превысила 303 тыс. рублей.
Средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в 2021 году в Москве достигла 263 тыс. рублей, что на 27% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». Однако в территориальном разрезе рост цен на массовые новостройки Москвы был неравномерным.
Рекордное повышение средних цен отмечено в новостройках Южного административного округа столицы (ЮАО). Здесь показатель увеличился с 200 тыс. рублей в декабре 2020 года до 266 тыс. рублей в декабре 2021 года, то есть на 33,2%.
«Южный административный округ остается одной из самых привлекательных для застройки локаций, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (девелопер городского квартала «Ривер Парк»). – Сейчас здесь осваиваются самые разные площадки, и особым интересом как застройщиков, так и покупателей пользуются жилые комплексы, которые возводятся на берегах Москвы-реки. Красивые виды на реку – это очень востребованная и редкая характеристика жилья в мегаполисе, которая добавляет привлекательности всему проекту. Помимо этого, юг Москвы имеет хорошо организованную транспортную инфраструктуру, большие зеленые зоны, парки».
Практически в такой же мере, как и в ЮАО, подорожали новостройки Северо-Восточного административного округа Москвы (СВАО), где стоимость «квадрата» выросла со 197 тыс. до 262 тыс. рублей за 12 месяцев (то есть на 32,9%).
Похожая динамика наблюдалась в Западном административном округе (ЗАО), где массовые новостройки подорожали с 229 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м, прибавив таким образом за год 32,7%.
В других округах цены тоже выросли, но не столь заметно. Средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО повысилась на 23,8% до 242 тыс. рублей за кв. м, в СЗАО – на 22,9% до 267 тыс. рублей, в ВАО – на 20,4% до 272 тыс. руб., в САО – на 18,5% до 261 тыс. руб., в ЮЗАО – на 15,3% до 208 тыс. руб.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках одного из округов впервые превысила 300 тыс. рублей[1]. Это произошло в Западном административном округе, который, таким образом, остается самым дорогим локальным рынком новостроек комфорт-класса. Самые доступные по цене новые жилые комплексы этого класса продаются по-прежнему в Юго-Восточном административном округе, где их средняя цена равна 208 тыс. рублей за кв. м.
«Разрыв в цене новостроек различных округов, как правило, не коррелирует с качеством проектов, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что территориальный фактор ценообразования остается ключевым для жилой недвижимости массового сегмента. Клиенты стремятся приобретать жилье в наиболее привлекательных или привычных локациях. Впрочем, велика доля и тех покупателей, которые готовы к переезду в новый район. И они выбирают жилье по большому числу критериев. Им важно, чтобы локация активно развивалась. И с этой точки зрения ЮАО в последние годы стал привлекательным местом – здесь открылись новые развлекательные парки, спортивные комплексы, станции МЦК».
Источник: «Метриум»
[1] В ноябре 2021 показатель в ЗАО составил 299 425 руб./кв.м, а месяцем ранее – 299 805 руб./кв.м. Таким образом, средневзвешенная цена кв.м приближалась к 300 тыс. руб./кв.м, но не превышала данное значение.