Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
Объем складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге, которые занимают ТОП-10 игроков рынка 3PL-услуг, составляет 1,99 млн кв. м – это 8,5% от общего объема складов в этих городах. Сейчас спрос на такие услуги возрастает со стороны компаний, на которых наиболее существенно отразилось изменение логистических цепочек. Они могут отказаться от части арендуемых напрямую складских помещений, передав эти функции сторонним исполнителям, таким образом нивелируя риски простоя незаполненных товарами площадей.
3PL (Third-party logistics)— комплексный логический аутсорсинг, предполагающий доставку, хранение, обработку и управление запасами, комплектацию заказов и доставку конечным потребителям.
Рейтинг 10 ведущих игроков рынка 3PL-услуг в Москве и Санкт-Петербурге возглавляет компания FM Logistic – она занимает 508 тыс. кв. м площадей, ее основными клиентами являются «М-Видео», «Магнит», «Лента», «Ашан», «Леруа Мерлен» и т. д. На втором месте Tab Logix, которая занимает 411 тыс. кв. м площадей. На третьем месте компания 20А (200 тыс. кв. м площадей).
Распределение ключевых 3PL-операторов по объему складских мощностей в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Nikoliers
Коммерческие условия на складские услуги
По итогам первой половины 2022 г. мы не отмечаем сильного роста цен на услуги 3PL-операторов. В сравнении с концом 2021 году увеличилась верхняя граница стоимости услуг по погрузке/разгрузке на 20 рублей за европоддона (14%).
|
Регионы |
Хранение, руб./ |
Погрузка/Разгрузка (механизированная), руб./европоддон* |
Упаковка, руб./коробка* |
|
|
Москва, |
19-20 |
110-160 |
9-15 |
* Включая НДС
В целом по исследуемым регионам зафиксированы следующие диапазоны коммерческих условий на ключевые услуги 3PL-операторов:
- Хранение: 19-20 руб./европаллето место за сутки.
- механические погрузочно-разгрузочные работы: 110-160 руб./европоддон;
- комплектация и упаковка заказа: 9-15 руб./коробка.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Услуги 3PL-операторов становятся все более актуальны - текущая ситуация на рынке логистики в той или иной степени затронула многие бизнес-отрасли. В связи с этим сейчас сложно однозначно выбрать перечень сегментов, со стороны которых наиболее ярко выражен интерес к подобному формату. Однако, мы наблюдаем повышенную заинтересованность среди FMCG-компаний, а также ритейлеров из сферы fashion-индустрии. Среди текущих пользователей услуг 3PL-операторов также наблюдается сокращение занимаемых площадей, но на их место приходят новые резиденты, ранее арендующие классические склады. При этом игроки, которые решат все возникающие вопросы в текущей ситуации, начнут экспансию и будут увеличивать свои мощности, что положительно скажется на спросе».
*В список исследуемых 10 ведущих организаций не были включены логистические компании, основной бизнес которых сосредоточен на транспортных услугах (DHL, DPD, Деловые линии, ПЭК, СДЭК и др.), а также центры выполнения заказов, разработанные ключевыми торговыми площадками электронной коммерции в России (Ozon, Wildberries , Яндекс Маркет, СберМаркет).
В мае 2022 года доля квартир с предчистовой отделкой в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигла 20% от общего объема предложения жилья в этом сегменте, подсчитали аналитики «Метриум». Только за последний месяц их количество увеличилось на 21%, а по сравнению с маем 2021 года – в 2 раза.
В мае 2022 года московские застройщики продавали на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса 16,7 тыс. квартир. Из них 3,4 тыс. квартир предлагались с предчистовой отделкой (white box), которая предполагает возведение межкомнатных перегородок, прокладку коммуникаций (электричество, водоснабжение), штукатурку, шпатлевку стен и потолка, устройство черновой стяжки пола.
Между тем, в апреле таких квартир было 2,8 тыс., а в мае 2021 года – 1,6 тыс. Таким образом, только за месяц их число увеличилось на 21%, а за год – в 2 раза. Квартиры в формате white box с февраля 2022 года начали вытеснять квартиры без отделки, которые долго преобладали на рынке. В мае доля последних составила 19%. Большая часть новостроек сейчас в этом сегменте предлагается с полной отделкой (61%).
«Отделка в формате white box позволяет покупателям избежать самого трудоемкого и затратного чернового этапа работ, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine). – В то же время клиент сможет выбрать наиболее подходящие дизайнерские решения в отделке помещений. При этом квартиры с white box при прочих равных будут доступнее, чем жилье под ключ, то есть их выбирают еще и из соображений относительной экономии. В частности, в нашем апарт-комплексе Clementine мы предусмотрели предчистовую отделку во всех помещениях. Более того, по запросу клиента можем провести финишную отделку выбранного апартамента. В ЖК “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты сдаются с отделкой white box. В текущих условиях предложение квартир с предчистовой отделкой может увеличиваться и дальше».
«В текущих условиях жилье с отделкой вновь может стать редким явлением, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Рост себестоимости строительства, сокращение импортных поставок, а также снижение платежеспособности потенциальных покупателей могут заставить девелоперов вновь вернуться к практике продаж черновых квартир. Впрочем, если ипотека станет доступной, этого удастся избежать».
Источник: «Метриум»