Сезонность и погода как факторы спроса на рынке недвижимости
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
Выпускники-строители отказываются от работы по специальности из-за отсутствия поддержки со стороны компаний-работодателей, популяризации легкого заработка и фриланса, а также из-за разочарования в профессии и выгорания – такой вывод сделала компания ROCKWOOL Russia, производитель решений из каменной ваты. Специально ко Дню строителя аналитики провели исследование, чтобы выяснить, почему в строительной отрасли образовался дефицит кадров.
Куда стремятся будущие молодые специалисты?
Согласно опросу*, проведенному ROCKWOOL Russia в конце июля 2022 года среди молодежи, самыми перспективными сферами для работы будущие специалисты считают медицину (21%), ИТ и информационную безопасность (20%), а также сферу услуг (19%). Несмотря на то, что 48% опрошенных оценили престижность работы в строительстве минимум на 7 баллов из 10, перспективной для работы в 2022 году эту отрасль назвали только 8%. 31% считает труд строителя и архитектора слишком тяжелым. Более четверти (27%) заявили, что хотели бы иметь профессию с возможностью свободного передвижения по миру.
Почему выпускники-строители отказываются работать по специальности?
Эксперты ROCKWOOL постарались найти ответ на вопрос, проведя серию фокус-групп со студентами строительных вузов Москвы в начале августа 2022 года.
Первый фактор, который выделяют участники исследования – это пропаганда легкого заработка и работы из любой точки мира со свободным графиком. «Сегодня можно работать по четыре часа в день из любой точки мира и получать хорошие деньги, не слишком напрягаясь. Весь интернет это пропагандирует. И я сравниваю это с работой в строительной сфере. Мы будем все время привязаны к объекту, будем заниматься тяжелым трудом, который не всегда справедливо оплачивается. Конечно, работа в строительной сфере – престижная и полезная, но часто условия труда не выдерживают сравнения с фрилансом», ― поделился один из участников фокус-группы.
В то же время большинство респондентов признались, что по-прежнему считают строительство престижной отраслью и верят, что смогут в ней реализоваться. В среднем, по результатам опроса, молодые специалисты в России оценивают престижность работы в строительстве на 6 из 10. Повлияли на это и экономические последствия февральских событий. Современные студенты-строители хорошо осознают, что их профессия – это гарант стабильности. Как сказала одна из участниц исследования: «Я знаю, что я точно не останусь без работы, ведь дома строить не перестанут, а вот соцсети могут в любой момент стать недоступными».
По результатам фокус-групп решающим фактором при выборе будущей профессии для большинства студентов-строителей была детская мечта и таланты. Кроме того, на многих оказал влияние пример родителей, работавших в этой отрасли, а также уверенность в стабильности, перспективах и высоких зарплатах строителей, инженеров и архитекторов.
Второй фактор, который может создавать дефицит кадров в отрасли, это недостаток у выпускников школ объективной информации о будущей учёбе и работе. По словам участников фокус-групп, уже первые годы обучения показали, что детская мечта – не всегда лучший ориентир для выбора будущей работы. Многие признались, что далеко не все их ожидания соответствовали действительности, а у кого-то появились другие интересы. Решить эту проблему, по словам участников, помогло бы более системное информирование и просвещение выпускников школ об их будущей работе в сфере. Так, по результатам опроса ROCKWOOL, почти половина (47%) молодых специалистов не знают до поступления в вуз или ссуз, чем конкретно занимаются представители выбранной ими специальности.
Еще один препятствующий фактор – это выгорание, которое связано со сверхнагрузкой в период подготовки к поступлению в вуз и далее. Несколько участников фокус-групп признались, что посещают психолога, а одна из студенток приняла решение взять академический отпуск, так как хроническая усталость начала сказываться на здоровье.
В одном ряду с разочарованием и выгоранием стоит недовольство студентов-строителей качеством обучения. Даже увлеченные молодые люди теряют интерес к профессии, когда сталкиваются с технической отсталостью вузов, отсутствием современных дисциплин, недостаточным вниманием к актуальному инструментарию отрасли. Параллельно студенты отмечают обилие лишней или устаревшей информации.
Еще одним камнем преткновения стало отсутствие поддержки со стороны будущих работодателей. Почти никто из участников не отметил целенаправленную работу строительных компаний с ними как будущими сотрудниками.
Наконец, не последнюю роль играет и уровень заработных плат. В рамках фокус-групп студенты отмечали, что финансовые перспективы молодых специалистов оказались вовсе не столь привлекательными, как казалось ранее. Ведь чтобы прийти к высокому уровню дохода в строительстве, как правило, нужно отработать несколько лет за небольшую заработную плату. Кроме того, по мнению молодого поколения, сегодня появилось множество более легких, но при этом «денежных» профессий, а вот труд строителя обесценивается.
Ежегодно строительные вузы России выпускают более 30 тысяч человек, еще более 45 тысяч человек получают строительные специальности в ссузах. Но компании отрасли все равно испытывают острый дефицит инженеров, архитекторов и квалифицированных строителей: по данным hh.ru, в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость» на одну вакансию сегодня приходится всего 1,3 активных резюме при норме в 5-6. «Наша компания тоже остро ощущает дефицит кадров, особенно при подборе на уникальные позиции. Это вакансии инженеров по продажам, менеджеров по развитию сегмента, различных технических специалистов. То есть те, кто двигают всю индустрию», – комментирует Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью компании ROCKWOOL Russia.
В Министерстве строительства РФ подсчитали, что до 2030 года в отрасль необходимо привлечь до двух миллионов человек. «Задача кажется вполне посильной, если усилия бизнес-сообщества, учебных заведений и государства будут синхронизированы. Необходимо целенаправленно развивать репутацию строительных профессий. Ведь заработные платы в отрасли сегодня весьма достойные, но будущие молодые специалисты об этом просто не знают. Не менее важна и качественная профориентация, чтобы сократить вероятность ошибки при выборе образования. Строительные компании могут практиковать плотную работу с профильными вузами и ссузами, помогая им в “осовременивании” учебной программы. Например, мы в ROCKWOOL практикуем менторство, сотрудничаем с вузами и берём на стажировки студентов», – отмечает Фатима Газанова.
*Опрос проводился по всей России среди людей младше 35 лет, в исследовании участвовало 2100 респондентов.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, в период с января по июнь было реализовано 43 объекта класса А («элит») и B («бизнес»), что почти в два раза меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость элитного коттеджа выросла на 36% в годовой динамике – до 89,6 млн рублей, а коттеджа бизнес-класса – на 3%, до 27,1 млн рублей. При этом объем предложения в поселках класса А увеличился на 11%, составив 266 лотов, а в поселках класса B – на 28%, до 470 лотов. На вторичном рынке также отмечено увеличение свободного предложения на 27%, до 607 лотов. При этом спрос на загородную недвижимость сократился: в элитных поселках – на 43%, в поселках бизнес-класса – на 73%.
Предложение
- По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 13 элитных коттеджных поселках объем свободного предложения составил 266 лотов – это на 11% больше, чем годом ранее. В 19 коттеджных поселках бизнес-класса в продаже находилось 470 лотов, что на 28% больше, чем годом ранее.
- За этот период в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса CORNER KALTINO во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло.
- Объем предложения загородной недвижимости класса А (коттеджи стоимостью дороже 50 млн рублей) значительно пополнился за счет вторичного рынка, размер которого по итогам шести месяцев составил 607 лотов, что на 27% превышает показатель I полугодия 2021 года. Основной причиной увеличения числа объектов стало изменение места жительства людей, а также вывод инвесторами в продажу коттеджей, построенных еще до повышения цен на стройматериалы.
- Предложение вторичного рынка стало более обширно по распределению в локациях, в отличие от первичного рынка, где объекты элитного класса представлены только во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Спрос
- По итогам I полугодия 2022 года совокупный показатель продаж коттеджей классов А и В составил 53 лота, что в два раза меньше аналогичного периода 2021 года. В классе А было реализовано 28 лотов, что на 43% меньше, чем годом ранее, в классе B – 15 лотов, что на 78% меньше прошлогоднего показателя. Надо отметить, что спрос 2020–2021 годов в основном формировался ажиотажными настроениями на фоне пандемии, поэтому его снижение ожидаемо. Так, в допандемийном 2019 году в I полугодии было продано сопоставимое число лотов – 45.
- Текущая ситуация в большей мере оказывает влияние на строительство коттеджных поселков бизнес-класса, где происходит удорожание лотов и предложение приходит в стадию несоответствия цены и качества, что влияет на их ликвидность.
- По мнению Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, спрос на вторичные объекты загородного рынка остается высоким. Покупатели больше заинтересованы в приобретении готовых коттеджей с ремонтом и мебелью, чтобы быть уверенными в качестве отделки. С точки зрения экономической выгоды, покупка и ремонт в новом коттедже с учетом текущих цен будет стоить на 15–20% дороже, чем приобретение качественного загородного жилья на вторичном рынке.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Коммерческие условия
- В I полугодии 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что в том числе объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.
- Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось 10 лет назад.
- На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась, а дисконт? при сделках мог достигать 20–30%.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Светлана Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: «Развитие рынка до конца года будет проходить с минимальными корректировками: девелоперская активность по выводу новых проектов значительно не увеличится, поэтому объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. Текущая динамика спроса дает основания предполагать, что итоги 2022 года на рынке высокобюджетных коттеджей будут ниже показателей прошлых двух лет, однако при стабилизации цен смогут достигнуть значений 2019 года».