Выдачи ипотеки в России достигнут максимальных 7,6 трлн рублей
В этом году российские банки предоставят клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей ипотечных кредитов. Этот показатель почти на 60% превысит результат 2022 года и на треть – 2021-го. На фоне роста ставок и мер ЦБ по «охлаждению» рынка уже в 4 квартале спрос заемщиков сократится на 10% по сравнению с третьим. В следующем году уровень продаж ипотеки в России составит до 5,2 трлн рублей (с учетом окончания госпрограммы), что будет примерно на треть ниже результатов 2023 года. С таким прогнозом в преддверии 14-го Инвестиционного Форума ВТБ «Россия Зовет!» выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» банка Сергей Бабин.
ВТБ в этом году планирует предоставить россиянам на покупку жилья порядка 1,4 трлн рублей ипотеки, что будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года и на 11% - 2021-го.
С изменением ценовых параметров рынок начал «охлаждаться», а россияне, для которых актуален жилищный вопрос, сфокусировали свой интерес на программах с господдержкой. В выдачах ВТБ льготная ипотека по итогам ноября заняла 64%, что на 10 пп превышает средние значения по году. В 2024 году сегмент продолжит «остужаться», а основным его драйвером, как минимум в первое полугодие, будут выступать госпрограммы.
«Стремление регулятора «охладить» рынок ипотеки удержит ставки по рыночным программам на высоком уровне на протяжении всего следующего года, поэтому сохранение или продление господдержки – сейчас главная интрига. Во многом от этого будет зависеть итоговый результат 2024 года. По нашей оценке, стоит ожидать в первую очередь продления «семейной» программы – с учетом значимости демографического фактора для государства и стремления российских семей расширить свою жилплощадь. Сегодня на «семейную» ипотеку приходится половина льготных сделок на рынке, а в общем объеме выдач ипотеки по ней проходит почти каждая третья сделка. В ходе «привыкания» рынка к работе без основной госпрограммы значение «семейной» ипотеки будет только возрастать», – сказал Сергей Бабин.
В случае сохранения ключевой ставки на высоком уровне большую часть 2024 года, ожидать перезапуска программ рефинансирования кредитов стоит только в течение 2025 года. Тем не менее, россиянам, которые берут ипотеку сейчас, стоит учитывать это при планировании выплаты кредита, понимая, что первоначальную ставку вместе с нагрузкой на семейный бюджет можно будет снизить.
С учетом повышенного интереса россиян к индивидуальным домам, который стимулировало в том числе распространение на сегмент господдержки, особое внимание в следующем году стоит уделить и частному строительству.
«По нашей оценке, в этом году сегмент ИЖС на 8% превысит площадь многоквартирного строительства, а доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 51% против 49% у МКД. На фоне растущей динамики спроса ИЖС должна быть оказана поддержка, но развитие этого сегмента зависит от его законодательного регулирования. В первую очередь, важен запуск субсидирования ставки проектного финансирования для крупных строительных компаний, которые пока, из-за высокой себестоимости по сравнению с многоквартирными проектами, не предлагают изобилие вариантов в частном домостроении. Для более эффективной работы необходимо и принятие закона об эскроу-счетах в сегменте ИЖС», - добавил Сергей Бабин.
В мае 2022 года доля квартир с предчистовой отделкой в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигла 20% от общего объема предложения жилья в этом сегменте, подсчитали аналитики «Метриум». Только за последний месяц их количество увеличилось на 21%, а по сравнению с маем 2021 года – в 2 раза.
В мае 2022 года московские застройщики продавали на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса 16,7 тыс. квартир. Из них 3,4 тыс. квартир предлагались с предчистовой отделкой (white box), которая предполагает возведение межкомнатных перегородок, прокладку коммуникаций (электричество, водоснабжение), штукатурку, шпатлевку стен и потолка, устройство черновой стяжки пола.
Между тем, в апреле таких квартир было 2,8 тыс., а в мае 2021 года – 1,6 тыс. Таким образом, только за месяц их число увеличилось на 21%, а за год – в 2 раза. Квартиры в формате white box с февраля 2022 года начали вытеснять квартиры без отделки, которые долго преобладали на рынке. В мае доля последних составила 19%. Большая часть новостроек сейчас в этом сегменте предлагается с полной отделкой (61%).
«Отделка в формате white box позволяет покупателям избежать самого трудоемкого и затратного чернового этапа работ, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine). – В то же время клиент сможет выбрать наиболее подходящие дизайнерские решения в отделке помещений. При этом квартиры с white box при прочих равных будут доступнее, чем жилье под ключ, то есть их выбирают еще и из соображений относительной экономии. В частности, в нашем апарт-комплексе Clementine мы предусмотрели предчистовую отделку во всех помещениях. Более того, по запросу клиента можем провести финишную отделку выбранного апартамента. В ЖК “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты сдаются с отделкой white box. В текущих условиях предложение квартир с предчистовой отделкой может увеличиваться и дальше».
«В текущих условиях жилье с отделкой вновь может стать редким явлением, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Рост себестоимости строительства, сокращение импортных поставок, а также снижение платежеспособности потенциальных покупателей могут заставить девелоперов вновь вернуться к практике продаж черновых квартир. Впрочем, если ипотека станет доступной, этого удастся избежать».
Источник: «Метриум»
Текущая ситуация повлияла на деятельность международных и российских компаний и подтолкнула их предложить часть своих текущих офисных помещений в субаренду. Таким образом, объем предложения офисов во временное пользование в Москве увеличился за 5 месяцев в три раза – ориентировочно с 30 тыс. кв. м до 90 тыс. кв. м, из которых около 80% предлагаются в качественных бизнес-центрах класса А. По оценкам аналитиков Nikoliers, объем субаренды до конца года будет увеличиваться.
При этом в настоящий момент мы не наблюдаем роста уровня вакантности – с начала года доля свободных площадей в классе А держится на уровне 10%, что в абсолютном выражении составляет 500 тыс. кв. м. Это связано с тем, что компании, которые планируют освободить офисы, обязаны заблаговременно предупреждать собственников, соответственно, рост уровня вакантности мы будем наблюдать к концу года. Однако учитывая сформировавшийся дефицит площадей и интерес ряда компаний к освобождающимся площадям, вакантность может увеличиться незначительно.
Ввод новых проектов остается на низком уровне. С начала года было введено 63,2 тыс. кв. м площадей, среди новых объектов стоит отметить офисную часть в рамках квартала Jazz (13 383 кв. м) и офисный корпус в ЖК «Прайм Тайм» (12 929 кв. м).
Гибкие рабочие пространства по-прежнему остаются востребованными. В условиях неопределенности многие компании хотят иметь гибкость в вопросах аренды, поэтому гибкие рабочие пространства являются востребованной альтернативой прямой аренде. Однако многие операторы также проявляют осторожность и не спешат пополнять свой портфель новыми площадками, поскольку, несмотря на интерес со стороны российских компаний, ряд площадей в гибких рабочих пространствах высвобождается от иностранных резидентов.
Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers: «В то время, как многие зарубежные компании заявили о приостановке своей деятельности на территории РФ и действий по поиску новых офисных помещений не предпринимают, некоторые российские компании, напротив, проявляют активность на рынке с целью поиска новых возможностей в сложившихся условиях. Превалирующая доля таких отечественных компаний – это госструктуры, производственные организации, IT и медиа-компании».