Количество машино-мест в ЖК не удовлетворяет спрос
Согласно исследованию Urban, московские застройщики держат на витрине порядка 18 тыс. машино-мест, что примерно в 3,5 раза меньше количества квартир и апартаментов, готовых к продаже.
Суммарный бюджет объектов паркинговой инфраструктуры оценивается в 48 млрд рублей.
91,5% предложения сосредоточено в подземных паркингах. Средняя цена квадратного метра в этой категории составляет 176,5 тыс. рублей, средний бюджет лота – 2,82 млн рублей. На долю наземных паркингов приходится всего 8,5% готовых к продаже машино-мест. Расценки в них намного ниже – в среднем 83,1 тыс. рублей за квадратный метр и 1,17 млн рублей за лот.
Из общего объема предложения 2,1% лотов приходится на места для хранения мотоциклов. В среднем они занимают 5,0 кв. м. Средняя стоимость мото-места на сегодняшний день достигает 0,82 млн рублей. На рынке есть ограниченный (несколько десятков юнитов) объем гибридного предложения, когда в одном лоте объединяются одно или два места для автомобилей и место для мотоцикла. Для покупки таких объектов нужен бюджет в 3,56 млн рублей.
«Примерно каждое седьмое место в паркинге рассчитано на стоянку двух авто. В жилых комплексах Новой Москвы этот продукт стоит 1,93 млн рублей. Для проектов комфорт-класса на территории «старых» округов этот показатель равен 3,30 млн рублей, для проектов бизнес-класса – 4,70 млн рублей, для премиальных новостроек – 5,12 млн рублей», - комментирует Ольга Хасанова, генеральный директор Urban.
В пересчете на квадратный метр сдвоенные места стоят ощутимо дешевле. На локальном рынке Новой Москвы разница измеряется 41,3%, в комфорт-классе на территории «старых» районов – 8,8%, в бизнес-классе – 25,4%, в премиум-классе — 16,9%.
Средний чек стандартного одиночного машиноместа в новостройках массового сегмента балансирует на уровне 1,5-1,8 млн рублей. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса стоимость примерно вдвое выше – 3,1-3,3 млн рублей.
Большинство стандартных мест имеют площадь до 15 кв. м. В Новой Москве эта пропорция составляет 81,0%, в комфорт-классе «старой» Москвы – 87,1%, в бизнес-классе – 74,7%, в премиум-классе – 86,7%. Наиболее распространены объекты с габаритами 13,25 кв. м. Они охватывают третью часть актуального предложения на рынке паркинговой инфраструктуры.
К концу года офисный рынок Санкт-Петербурга замер в условиях неопределенности, считают аналитики Becar Asset Management. Средний уровень ставок держится на уровне первого полугодия, а вакансия продолжает показывать положительную динамику. В это же время сегмент гибких пространств показывает первые признаки восстановления.
В третьем квартале было введено 4 бизнес-центра общей площадью 94,8 тыс. м2 GLA, из них 87% приходится на класс А. Основным событием квартала на офисном рынке стал ввод второй очереди «Лахта Центра». Также сегмент пополнил бизнес-центр «К-12» в Новой Голландии, арендованный «Газпромом» еще на стадии реконструкции. С учетом ввода заполненных новых объектов в классе А средний уровень вакансии снизился на 0,3.п.п. за 3Q 2020 до 5.3%, однако в классах В+, В и С уровень свободных площадей продолжил расти на 1,1 -1,5 п.п. в зависимости от класса.
С начала года средний уровень вакансии в бизнес-центрах города увеличился на 2 п.п. По итогам 3Q 2020 уровень вакансии в классе В+/В составил 10,6%, в классе С – 6,6%. «При текущем состоянии рынка, сохраняющемся уровне ставок и стремлении компаний к сокращению издержек, расширяться не выгодно никому. Те компании, которые могут перевести часть сотрудников на удаленную работу и сократить офисные площади, будут это делать, даже сфера IT», - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Во всех классах средний уровень арендных ставок, несмотря на высвобождение офисных площадей из-за коронакризиса, сохраняется на уровне значений 1-2 квартала 2020 г. Однако, эксперты ожидают коррекцию арендных ставок в сторону понижения на 3-5%.
По сравнению с традиционным офисным рынком в Петербурге отмечаются признаки восстановления сегмента коворкингов и сервисных офисов. В августе и сентябре резиденты начали возвращаться в гибкие пространства , что увеличило средний уровень заполняемости до 70%. В классических коворкингах средний тариф FLEX составил 8 930 руб./мес, тариф FIX - 11 510 руб./мес.
«Уровень цен в этом сегменте в целом стабилен , - рассуждает Ольга Шарыгина, - а среднерыночное изменение тарифов происходит в основном за счет новых открытий и ухода объектов с рынка».
Так, например было открыто 7 гибких пространств общей площадью 2,2 тыс.кв.м на 380 рабочих мест, рост рынка с начала года составил 31% (по площади). Среди открытий 3Q 2020 классические гибкие пространства: «Рабочая Лошадка Ковенский», RE:WORK, «Турку 11», Ugol Page, коворкинг от Event group и коворкинг Петербургского Политехнического университета. Кроме того, открыто специализированное пространство Quiet Riot Space для специалистов видеопроизводства и кинематографа.
Аналитический центр М2Маркет подготовил аналитический обзор по результатам освоения промзон для строительства нового жилья Санкт-Петербурга за 9 месяцев 2020 года.
В отчете было выявлено ТОП-5 застройщиков, которые активнее всего работают на землях серого пояса.
К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено более 4 800 тыс. кв. м жилья.
Показатель 2020 года ниже остальных в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришёлся на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода за 2020 год будет ясен по итогам года. На данный момент по итогам 2020 года прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м.
В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.
Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.
В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.
Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.
За 9 месяцев 2020 году в промзонах Серого пояса Санкт-Петербурга вышло всего 2 проекта комфорт-класса, 2 проекта комфорт+, 3 проекта бизнес-класса и 1 проект премиум класса (8 проектов). При этом больше половины проектов, вышедших на территории промзон – это объекты комфорт+ и бизнес-класс, реже стали выходить объекты массового сегмента. Аналитики отмечают, что начиная с 2019 года заметен спад в динамике вывода новых проектов, что связано с общими рыночными тенденциями.
К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено в эксплуатацию более 4 800 тыс. кв. м жилья. Показатель 2020 года ниже по сравнению с предыдущими годами в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришлось на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода по итогам 2020 год будет определен в конце года. На данный момент прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м. В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.
Проекты редевелопмента по районам
В сентябре 2020 года в промзонах «серого пояса», а также на территории других крупных промышленных зон, территориально близких к «серому поясу», расположено 142 проекта редевелопмента на участках площадью 690,6 га. В их число входят как уже сданные и реализованные, так и находящиеся в стадии активного строительства комплексы. Общий объём жилья в них составляет 10,4 млн кв. м.
К сентябрю 2020 года на месте бывших промышленных площадок «Серого пояса» уже было введено более 4,8 млн кв. м жилья. Активнее всего процесс редевелопмент проходит в Московском, Калининском, Петроградском, Адмиралтейском районах. Уже который год лидером является Московский район, где уже введено более 1 млн кв. м жилья или практически четверть (22%) от общего объема (однако, за счет территории бывшего мясокомбината «Самсон», не относящегося к «серому поясу»; с учетом только промзон «серого пояса» лидером становится Калининский район с 942 тыс. кв. м. жилья).
Больше всего в 2020 году введено во Фрунзенском районе (почти 55 тыс. кв. метров жилья в рамках одного проекта “Первый Квартал” от Glorax Development).
Доля освоенной территории под жилье в промзонах «серого пояса»
Часть промзон только начинает осваиваться и в ближайшие годы на их территории будет построено жилье, уже сейчас в активной работе находятся проекты и разрабатываются участки под перспективную застройку. Это промзоны Волково, Галерная, Выборгская.
В 2020 году стартовали проекты в промзонах Новоизмайловская, Обводный канал, Черная речка, Леонтьевский мыс - Карповка, Охтинская, Волково, Уральская.
Динамика объемов строительства на территории промзон «серого пояса»
В настоящее время на территории промзон «серого пояса» в стадии строительства и активной реализации находится 49 проектов на участках площадью 268 га и возле ст. м Звёздная - 5 проектов на участках площадью 21,6 га.
Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.
В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше и меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.
Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.