Количество машино-мест в ЖК не удовлетворяет спрос
Согласно исследованию Urban, московские застройщики держат на витрине порядка 18 тыс. машино-мест, что примерно в 3,5 раза меньше количества квартир и апартаментов, готовых к продаже.
Суммарный бюджет объектов паркинговой инфраструктуры оценивается в 48 млрд рублей.
91,5% предложения сосредоточено в подземных паркингах. Средняя цена квадратного метра в этой категории составляет 176,5 тыс. рублей, средний бюджет лота – 2,82 млн рублей. На долю наземных паркингов приходится всего 8,5% готовых к продаже машино-мест. Расценки в них намного ниже – в среднем 83,1 тыс. рублей за квадратный метр и 1,17 млн рублей за лот.
Из общего объема предложения 2,1% лотов приходится на места для хранения мотоциклов. В среднем они занимают 5,0 кв. м. Средняя стоимость мото-места на сегодняшний день достигает 0,82 млн рублей. На рынке есть ограниченный (несколько десятков юнитов) объем гибридного предложения, когда в одном лоте объединяются одно или два места для автомобилей и место для мотоцикла. Для покупки таких объектов нужен бюджет в 3,56 млн рублей.
«Примерно каждое седьмое место в паркинге рассчитано на стоянку двух авто. В жилых комплексах Новой Москвы этот продукт стоит 1,93 млн рублей. Для проектов комфорт-класса на территории «старых» округов этот показатель равен 3,30 млн рублей, для проектов бизнес-класса – 4,70 млн рублей, для премиальных новостроек – 5,12 млн рублей», - комментирует Ольга Хасанова, генеральный директор Urban.
В пересчете на квадратный метр сдвоенные места стоят ощутимо дешевле. На локальном рынке Новой Москвы разница измеряется 41,3%, в комфорт-классе на территории «старых» районов – 8,8%, в бизнес-классе – 25,4%, в премиум-классе — 16,9%.
Средний чек стандартного одиночного машиноместа в новостройках массового сегмента балансирует на уровне 1,5-1,8 млн рублей. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса стоимость примерно вдвое выше – 3,1-3,3 млн рублей.
Большинство стандартных мест имеют площадь до 15 кв. м. В Новой Москве эта пропорция составляет 81,0%, в комфорт-классе «старой» Москвы – 87,1%, в бизнес-классе – 74,7%, в премиум-классе – 86,7%. Наиболее распространены объекты с габаритами 13,25 кв. м. Они охватывают третью часть актуального предложения на рынке паркинговой инфраструктуры.
По предварительным итогам I полугодия 2022 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн), что на 16% превышает показатели I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). При этом 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. При этом 2/3 офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург – эту тенденцию мы наблюдаем уже второй год подряд, что связано с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки. По нашим оценкам, из-за активности инвесторов на региональных и петербургском рынках по итогам года доля Москвы в общем объеме инвестиций может опуститься до минимального за всю историю рынка уровня.
Распределение инвестиций по регионам
По структуре инвестиций на втором месте по объему транзакций находится торговая недвижимость – на этот сегмент пришлось 28%. Складской сегмент, который в течение двух лет стабильно лидировал по объему привлеченных средств, в I полугодии сформировал всего 3% от общего объема. Это связано с тем, что несмотря на сохранение текущего уровня вакантности на минимальном уровне, до конца года ожидается выход на рынок достаточного количества свободных площадей как в субаренду, так и от тех компаний, у которых в конце года заканчивается договор аренды.
По предварительным итогам первого полугодия 2022 года, доля иностранного капитала в объеме закрытых сделок составляет 7%. Для сравнения, по итогам 2021 года показатель составлял 6%, а вот по итогам 2020 – 14%.
Динамика распределения инвестиций по источнику капитала
Станислав Бибик, партнер Nikoliers: «Большая часть от объема инвестиций в I полугодии 2022 г., а именно 64%, пришлась на второй квартал. Это объясняется тем, что текущая ситуация, простимулировала собственников быстрее выходить на сделки. Текущие сделки связаны как с желанием в состоянии неопределенности приобрести качественный актив по привлекательной стоимости, так и с уходом части иностранных компаний с российского рынка, в результате чего им пришлось продавать свои активы. По нашим оценкам, учитывая постепенную стабилизацию инвестиционного климата объем инвестиций по итогам 2022 года будет сопоставим с прошлогодними показателями».
В мае аналитики «Метриум» продолжили фиксировать снижение активности покупателей жилья в столице на основе данных Росреестра Москвы. заметнее всего упал спрос на вторичное жилье – на 45%, а число договоров долевого участия сократилось на 31% относительно мая 2021 года. Ипотечные сделки также снизились на 40%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 4,9 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем в мае 2021 года. Впрочем, в апреле 2022 года спрос на строящееся жилье в Москве оказался ниже на 36%, чем в апреле 2021 года, то есть наблюдается небольшая положительная динамика в годовом измерении.
По сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок ниже на 7%, тогда как в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки наблюдалась другая динамика. В мае заемщики получили почти 5,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 9,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит упал на 40%. Для сравнения: в апреле в столице заключили на 38% меньше сделок, чем в апреле 2021 года
Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. Между тем в апреле относительно марта динамика была хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте.
«Сейчас мы наблюдаем реакцию покупателей на кризис, а также на первые меры поддержки властей, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В мае вышли на финальные этапы сделок те немногие покупатели, которые остались на рынке в марте-апреле. Поэтому пока рано судить о долгосрочном значении майской статистики. Немалое значение имело и быстрое улучшение условий кредитования, которое стимулировало покупателей откладывать сделку в ожидании еще более выгодных условий. Полагаю, уже июньские данные по продажам будут значительно лучше».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Самый резкий спад зафиксирован на вторичном рынке жилья в Москве. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.
Динамика вторичного рынка в мае ухудшилась. В апреле в годовом выражении число вторичных сделок было только на 34% меньше, чем в апреле 2021 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В отличие от резкого падения спроса в период пандемии в 2020 году, теперь нас ожидает более длительный период восстановления покупательской активности, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Сейчас клиентов удерживает от заключения сделки масса факторов, причем преимущественно не связанных с рынком жилья. Впрочем, май никогда не был самым показательным месяцем для анализа спроса, как и другие отпускные периоды. По-настоящему понятная картина откроется только осенью, когда станет понятен масштаб текущих процессов в экономике».