ЖК переходят в следующий класс
Количество проектов стандарт-класса на рынке Москвы и Петербурга заметно сокращается, в Московской и Ленинградской областях такие проекты возникают. В большинстве это масштабные проекты комплексного освоения территорий силами крупных федеральных застройщиков. Если власти ужесточат нормы для стандарт-класса, скорее всего, нижней планкой рынка станет класс комфорт.
Компания GloraX подсчитала: на петербургском рынке сокращается объем предложения стандарт-класса. С июля 2022 года по июль 2023 года количество таких квартир сократилось на 14%, с 8,9 тыс. до 7,7 тыс., их совокупная площадь – на 18%, с 362 тыс. кв. м до 298 тыс. кв. м.
По данным компании, в городе реализуется два десятка проектов ЖК стандарт-класса.
Как сообщает газета «Известия», в России к стандарт-классу относится до 30% новостроек в мегаполисах и до 60% в регионах.
По подсчетам АСН-инфо, в Петербурге и Ленобласти в 2022 году стартовали продажи в 67 новых проектах, в том числе 2 проекта стандарт-класса в городе (оба ГК ПИК – «Витебский парк» и «Аэронавт») и 3 в области. С начала 2023 года продажи открыты в 41 проекте. В городе новых ЖК стандарт-класса не появилось, в области таких 2.
В Москве и Подмосковье в 2022 году на рынок выведено 69 новых ЖК. Из них 2 проекта стандарт-класса начаты в Московской области, 4 в Москве: «Молжаниново» Группы Самолет и 3 проекта ГК ПИК – «Очаково», «Первый Дубровский», «Алтуфьевский». С начала текущего года стартовали продажи в 73 новых ЖК, в том числе в области начаты 11 проектов стандарт-класса, в городе 3, все Группы «Самолет»: «Квартал Марьино», «Подольские кварталы», «Квартал Западный».
Эксперты АН «Бон Тон» подсчитали: по состоянию на сентябрь в новостройках стандарт-класса на территории старой Москвы в продаже 843 лота на 19,5 тыс. кв. м в 18 проектах. За год объем предложения снизился на 48,8% по количеству лотов и 43,5% по площади. В общем объеме предложения доля стандарт-класса составляет всего 0,7% площади (-2,1% за год).
«Квартиры стандарт-класса уходят с первичного рынка жилья. На их место приходят апартаментные проекты, которые востребованы на рынке в силу минимальной стоимости лота», – говорит генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Комфорт против стандарта
В 2018 году президент РФ Владимир Путин подписал документ, который отменил термин «жилье экономического класса» – чиновники и депутаты сочли термин «оскорбительным». Взамен в июне 2020 года появился стандарт-класс с определенными параметрами, разработанными в Минстрой РФ специально по этому случаю. Это, в частности, площадь не более 100 кв. м, класс энергоэффективности не ниже В, отсутствие паркинга и т. д.
Принимая перечень признаков стандарт-класса, Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя РФ, заявлял: «Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В этом сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
Однако для всех очевидно: такое жилье остается дешевым, как его ни назови.
«Не стоит забывать, что стандарт – необходимый минимум, а в условиях высокой конкуренции девелоперы даже собственные стандарты повышают. И компании не только создают проекты классом выше, но и дополняют их элементами, которые ранее были присущи объектам еще более высокого уровня. Например, в объектах комфорт-сегмента все чаще можно встретить благоустройство и определенные инженерные опции бизнес-класса», – говорит Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
По ее словам, по сравнению с объектами комфорт-сегмента в стандарт-проектах затраты на фундамент, каркас и кровлю могут быть сопоставимы. И хотя при этом набор тех или иных опций меньше и проще, себестоимость строительства получается относительно высокая. «Поэтому все чаще экономически обосновано создавать проекты более высокого класса, чем просто стандарт. От него застройщики постепенно уходят при создании рыночного продукта», – подчеркнула Элина Ханнанова.
По данным GloraX, в Петербурге средняя цена квадратного метра в проектах стандарт-класса на конец третьего квартала составила 158 тыс. рублей, в комфорт-классе – 218 тыс. рублей.
Застройщики повышают класс
Известно, что конечная цена строящегося жилья зависит от целого ряда параметров, включая локацию, качество материалов, набор опций ЖК, себестоимость строительства и другие.
«Главный тренд сегодняшнего дня для всех сегментов жилой недвижимости, в том числе и категории стандарт, состоит в том, что люди стали покупать не только квадратные метры – они покупают свой мир. Понимая, что стоимость квартиры в любом случае сейчас очень весома, они стараются получить за свои деньги и эстетику, и комфорт, и безопасность, и воплотить свои представления об удобном и современном жилье. Мало кто сейчас готов довольствоваться типовой многоэтажкой со стандартной планировкой и одинокой скамейкой во дворе», – полагает Наталья Тужилова, директор по продажам ООО «Город-спутник «Южный».
«Дефицит земли, ее подорожание и возрастающая требовательность покупателей жилья заставляют девелоперов повышать класс проектов. Иначе не выиграть борьбу как с конкурентами, так и с увеличивающимися издержками. Во многих случаях при текущей стоимости земли уровень цен в сегменте стандарт просто не позволяет реализовывать жилые проекты», – заявила Элина Ханнанова.
По мнению Натальи Тужиловой, конкуренция среди девелоперов «подыгрывает» покупателю: при почти равных условиях предложения в определенном сегменте нужно чем-то отличаться. Этим объясняется и появление проектных фишек у застройщиков: высокие потолки, двухуровневые квартиры, палисадники, террасы и проч. – все, что привлекает дополнительное внимание и повышает статус ЖК.
Уйти или остаться?
СМИ сообщают о намерениях депутатов Госдумы ужесточить требования к проектам стандарт-класса: застройщики должны применять более качественные материалы и технологии. Как писала газета «Известия», такая инициатива за подписью члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского направлена главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В частности, депутаты предлагают заменить линолеум на ламинат, делать гидроизоляцию санузлов и укладывать там керамическую плитку, ввести определенные стандарты отделки и проч. Причина депутатской инициативы – жалобы граждан на плохие материалы и некачественную работу. В то же время улучшение качества автоматически означает удорожание проекта. Но застройщики и без этой инициативы самостоятельно стараются улучшить качество проектов.
«Думаю, время квартир стандарт-, эконом-класса прошло – запросы потенциальных клиентов уже не позволяют им комфортно существовать на рынке. Комфорт-класс уже начал делиться внутри на комфорт попроще и комфорт+, приближенный по некоторым параметрам к бизнес-классу, оставаясь в ценовой политике комфорта», – утверждает Наталья Тужилина.
По мнению Элины Ханнановой, определенная доля сегмента стандарт останется. Возможно, это не касается Москвы и Петербурга. «Объекты стандартного уровня продолжат строиться в рамках ряда госпрограмм, решая социальные задачи. Но при этом и набор опций самого стандарт-класса также будет расширяться и улучшаться», – заключила она.
По оценке ВТБ, в апреле банки выдали около 570 млрд рублей по ипотеке, что сопоставимо с ажиотажным спросом марта. Вклад в динамику рынка внесли уход от "околонулевых" программ застройщиков и смещение спроса клиентов на "вторичку", где действуют более низкие ценовые параметры. В апреле рекордного 2021 года продажи составили 551 млрд рублей, а в прошлом году на фоне экстремально высоких ставок - 160 млрд.
ВТБ в апреле 2023 года оформил около 19 тысяч жилищных кредитов на 93 млрд рублей. Всего с начала года порядка 63,3 тыс. клиентов получили в банке ипотеку объемом 321 млрд рублей. Около трети в структуре продаж января-апреля заняли Москва и область (примерно 112 млрд рублей). На втором месте - Санкт-Петербург с Ленинградской областью (около 29 млрд рублей). В топ-5 регионов также вошли Краснодарский край (26,4 млрд), Республика Татарстан (13,7 млрд) и Новосибирская область (10,4 млрд).
Основным спросом клиентов пользовались стандартные ипотечные программы, по которым заемщики приобретают в основном вторичное жилье. В ВТБ в январе-апреле на них в пришлось около 56% сделок. Клиенты, рассматривающие недвижимость в новостройках, ожидаемо отдавали предпочтение льготным программам. Среди них наибольшим интересом пользовалась "Ипотека с господдержкой-2020" – кредиты по этой программе за первые четыре месяца года оформили около 12 тысяч заемщиков банка примерно на 71 млрд рублей. Вторая по популярности "семейная ипотека": в рамках нее ВТБ провел 14,6 тыс. сделок на 87 млрд рублей.
«После ажиотажного спроса заемщиков в марте на фоне сворачивания "околонулевых" программ, реализуемых застройщиками, в апреле российский рынок ипотеки стабилизировался. Выдачи на уровне 570 млрд рублей, - достаточно весомый показатель для банков, который превысил результат апреля рекордного 2021 года. Как мы и прогнозировали, спрос клиентов сместился в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены для клиентов. На этом фоне фиксируется снижение среднего размера ипотечного кредита: в ВТБ с начала года этот показатель сократился на 9%, до 4,8 млн рублей. В мае в связи с длинными выходными мы ожидаем некоторое замедление динамики рынка. Тем не менее, в целом по первому полугодию наши прогнозы по-прежнему оптимистичны. Ожидаем, что в январе-июне российские банки выдадут ипотеку более чем на 2,7 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Он добавил, что ВТБ в первом полугодии планирует выдать более 536 млрд рублей по ипотеке. Почти каждый второй кредит банк планирует выдать на льготных условиях.
ВТБ проанализировал спрос клиентов на недвижимость в разрезе средней суммы покупки-продажи жилья. За год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения банк фиксирует на первичном рынке.
Новостройки
Согласно данным ВТБ, по итогам первого квартала 2023 года на сделки с первичной недвижимостью стоимостью до 10 млн рублей приходится более 74% в общей структуре спроса. В начале прошлого года этот показатель превышал 85%, таким образом, за год эта доля изменилась на 11 п.п. Существенный рост произошел в сегменте жилых объектов стоимостью 10-15 млн рублей. По сравнению с 9% в начале прошлого года их доля выросла сейчас почти до 17%. Доля сделок в сегменте 15-20 млн рублей выросла на 2,6 п.п., до 5,4%, в сегменте свыше 20 млн – всего на 0,8 п.п., до 3,5%.
Вторичный рынок
В сегменте готового жилья существенных изменений специалисты ВТБ не фиксируют. Здесь по итогам первых трех месяцев текущего года подавляющая доля сделок с жильем совершается на сумму до 10 млн рублей – 92%, за год показатель сократился всего на 1 пп. Сегмент 10-15 млн рублей занимает 5% операций (увеличение за год на 0,6 п.п.), 15-20 млн – 0,6% (рост на 0,4 п.п.). Всего лишь 0,2% занимает дорогая недвижимость, за год ее доля не изменилась.
«Последние несколько лет мы фиксировали значительную корректировку цен на рынке недвижимости. Наиболее выраженная динамика наблюдалась в сегменте первичного жилья. В этих условиях структура сделок предсказуемо поменялась в сторону недвижимости с высоким «чеком». На фоне ухода от околонулевой» ипотеки, которая позволяла получить низкую ставку на весь срок кредита, в ближайшей перспективе мы ожидаем постепенную стагнацию цен на квартиры в новостройках. В результате разрыв между стоимостью строящихся и готовых объектов будет сокращаться, а рынок недвижимости принимать все более сбалансированные черты», – прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
Ранее ВТБ спрогнозировал новый рекорд на российском ипотечном рынке. По прогнозам банка, за январь-июнь текущего года заемщики оформят жилищные кредиты более чем на 2,76 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года. Таким образом, в первом полугодии рынок ипотеки полностью восстановится. На фоне ухода от «околонулевых» программ интерес населения сместится в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены.