По данным аналитиков «Метриум», в 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы было заключено 47,6% от общего количества сделок. В среднем в месяц в них реализовывалось от 60 до 148 квартир. Кроме того, в рейтинге сменился лидер – им стал ЖК, продажи в котором начались в конце II квартала 2021 года.

В III квартале 2021 года в новостройках массового сегмента «старой» Москвы было заключено 7,8 тыс. договоров долевого участия. По сравнению со II кварталом 2021 года их количество снизилось на 14,8%, а относительно аналогичного периода прошлого года – на 1,8%. Подобная тенденция обусловлена фактическим завершением льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости, а также спадом покупательского интереса из-за отпускного сезона. В 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы за III квартал 2021 года было заключено 3,7 тыс. ДДУ, что составляет 47,6% от общего количества сделок. По сравнению с предыдущим периодом их доля выросла на 3,1%, с III кварталом 2021 года – на 1,8%.

За прошедшие три месяца рейтинг самых продаваемых новостроек обновился на 40%. Так, его покинул ЖК «Квартал Некрасовка», по итогам II квартала 2021 года располагавшийся на седьмом месте. Однако наиболее существенные изменения произошли в первой тройке.

Лидером рейтинга стал комплекс «Южные сады» от ГК А101, продажи в котором стартовали в конце II квартала 2021 года. С июля по сентябрь 2021 года в нем было заключено 444 договора долевого участия, что составляет 5,7% от общего объема заключенных в III квартале сделок, то есть в среднем в месяц продается 148 квартир. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в данном проекте в сентябре 2021 года достигла 214,6 тыс. рублей.

На второе место вышел ЖК «LIFE-Варшавская» от ГК «Пионер», который уже занимал второе место в топ-15 самых продаваемых массовых новостроек по итогам 2020 года. В III квартале 2021 года в его корпусах было реализовано 357 лотов (4,6% от общего объема сделок) или 119 квартир в месяц. Относительно II квартала количество проданных квартир выросло в 2,8 раза. «Квадрат» в среднем обойдется в 252,4 тыс. рублей.

Замыкает тройку призеров ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development, занимавший второе место по результатам II квартала 2021 года. За отчетный период в нем совершено 323 сделки (4,1% от общего количества ДДУ), что на 25,4% меньше, чем в апреле-июне 2021 года. Среднемесячный темп продаж составил 107 квартир. Стоит отметить, что в данном проекте зафиксирована наименьшая из всех входящих в топ-15 ЖК стоимость квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 179,1 тыс. рублей.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в комплексах, занявших первые две строчки, в течение III квартала 2021 года в продажу был выведен значительный объем нового предложения (студии, одно- и двухкомнатные квартиры). Помимо этого, для стимулирования продаж застройщиками проводились различные акции и предлагались специальные условия покупки, предусматривающие как дисконт на определенный пул квартир, так и снижение ставки по жилищным займам, а также ипотеку без первоначального взноса.

Лидировавший на протяжении года в рейтинге комплекс «Люблинский парк» от ГК ПИК занял 4 место. Однако отставание от «бронзы» несущественно: за III квартал 2021 года в нем было реализовано 317 квартир (4% от общего объема сделок). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 219,2 тыс. рублей.

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в III квартале 2021 года*

*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).

Источник: «Метриум»

По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам III квартала 2021 года достигла 256,5 тыс. рублей. Только в трех проектах вошедших в топ-15 данный параметр выше: средняя цена «квадрата» в ЖК «Тринити» составляет 268,2 тыс. рублей, в ЖК «Кронштадтский 9» – 263,6 тыс. рублей, а самый дорогой, в среднем, «квадрат» в ЖК «Второй Нагатинский» – 274,4 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года таких проектов также было 3. Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Светлый мир Станция «Л» (179,1 тыс. рублей).

«Безусловно, в III квартале 2021 года рынок новостроек массового сегмента «старой» Москвы демонстрировал тенденцию к определенной стабилизации после ажиотажного спроса 2020 года и первой половины 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако фактическое завершение льготной ипотеки в столице с 1 июля не повлекло за собой значительного падения покупательского интереса. Более того, клиенты готовы поддержать новые интересные проекты: к примеру, вышедший в продажу в конце II квартала 2021 года ЖК «Южные сады» сразу продемонстрировал высокие темпы реализации и по праву занял первое место».

Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала рынок сервисных апартаментов в Москве в «старых» границах. Рынок сервисных апартаментов в Москве находится на стадии развития и представляет собой пока в большей степени не рынок доходной недвижимости под внешним управлением, как, например, в Санкт-Петербурге, а скорее место для собственного проживания и экономии времени за счет предоставляемых управляющей компанией услуг, а также возможность обзавестись арендным бизнесом частным образом.

По итогам первого полугодия 2021 г. объем сделок с сервисными апартаментами составил 65 тыс. кв. м (29% от общего объема сделок по апартаментам), что превышает показатели прошлых лет благодаря увеличивающейся доле таких проектов на рынке с каждым годом.

Общий объем сделок за первое полугодие 2021 г. с апартаментами на первичном рынке недвижимости Москвы составил 202 тыс. кв. м (10% от общего количества сделок, зарегистрированных в Росреестре), что сопоставимо с итоговыми показателями за весь 2019 г.

Динамика объемов спроса на апартаменты по зарегистрированным ДДУ, тыс. кв. м

Увеличивающийся спрос на сервисные апартаменты обусловлен несколькими факторами:

• Во-первых, более низкая стоимость квадратного метра в целом на апартаменты по сравнению с квартирами, при этом ценовой уровень на сервисные апартаменты может сильно отличаться в зависимости от класса. Так в бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 395 тыс. руб./кв. м, при этом в целом по апартаментам, и с сервисами, и без, цена составила 321 тыс. руб./кв. м, по квартирам — 359 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе цена апартаментов с сервисами достигла уровня 659 тыс. руб./кв. м, что выше ценового уровня по общей цене апартаментов — 609 тыс. руб./кв. м в комплексах с апартаментами, а в ЖК с квартирами — 685 тыс. руб./кв. м.
• Во-вторых, текущая высокая инвестиционная привлекательность проектов. Существенная часть апартаментов приобретается сейчас с целью получения дохода — как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи. Средняя спекулятивная доходность от роста цены квадратного метра в проектах с сервисными апартаментами по итогам года — 30-40% (от момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию), а до 2020 г. доходность держалась на уровне 20–25%. Ежегодный прирост доходности составляет 10–15%, за период 2020-2021 гг. прирост цен составил порядка 15–20%, что эквивалентно росту цен в целом по рынку, включая квартиры.
• В-третьих, в случае приобретения апартамента в проекте, предусматривающем доходные программы, управляющая компания или отельный оператор берет на себя функцию по сдаче апартаментов в аренду, при этом собственнику не придется тратить время на поиск арендатора, контролировать и даже контактировать с ним.
• В-четвертых, ожидаемое изменение статуса апартаментов в этом году. Решение по урегулированию правового статуса апартаментов будет принято до конца 2021 г. и это может отразиться на увеличении стоимости апартаментов на фоне приравнивания апартаментов к жилью. Это в свою очередь побуждает клиентов к покупке, пока не принят закон.

На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также
на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.

Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Сейчас мы наблюдаем высокий интерес к покупке сервисных апартаментов. Это связано как с более низкой стоимостью сервисных апартаментов в ряде проектов по сравнению с традиционными квартирами, так и с высокой инвестиционной привлекательностью таких проектов.

Помимо этого, покупатели стали более избирательными при выборе жилья. В период действия ограничительных мер на фоне COVID-19 появилась необходимость в объединении жилого и рабочего пространства, что побудило клиентов рассмотреть для себя новые форматы для проживания — апартаменты c различными сервисами и организованными местами для работы пользуются все большей популярностью.

В свою очередь, девелоперы стараются наполнить свой проект как можно большим набором сервисов, чтобы выгодно отличаться от конкурентов, а также установить ориентировочную ставку за обслуживание еще на этапе проектирования комплекса, а не на этапе ввода в эксплуатацию, как это было принято раньше. На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.».

Всего на рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах представлено 1,9 млн кв. м (суммарно по всем классам недвижимости квартир и апартаментов), при этом на апартаменты приходится 18%, или почти 350 тыс. кв. м жилья.

На данный момент на рынке жилой недвижимости Москвы представлено почти 80 тыс. кв. м, или 1,5 тыс. лотов, с предложением покупки сервисных апартаментов на рынке Москвы в «старых» границах, и таких проектов насчитывается 19, из которых 8 относятся к бизнес-классу, 7 проектов — к премиум-классу и по 2 проекта приходится на комфорт- и элит-классы соответственно.

Проекты с сервисными апартаментами и ставки за содержание и ремонт (включая сервис)

На данный момент среди предложения покупки сервисных апартаментов в Москве максимальный уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте Fairmont — 2,7 млн рублей/кв. м, на втором месте проект Moss Apartments с показателем цены более 1 млн рублей/ кв. м. Наименьший уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте «Клубный дом Рублево» — 254 тыс. руб. за кв. м.Ставка за облуживание сервисных апартаментов зависит от класса проекта и набора предоставляемых услуг и может существенно различаться. Ставки за содержание и ремонт указаны в таблице (в эту ставку включены сервисы, данные ставки были собраны путем обзвона отделов продаж каждого из проектов и носят информационный характер).

В бизнес- и премиум-классах представлен широкий набор услуг, который аналогичен сервису в отелях: прием корреспонденции, встреча курьера, доставка багажа, продуктов, заказ еды, такси, столиков, цветов, бронирование номеров в отелях и т. д. В элитном классе перечень услуг не лимитирован, однако некоторые из них могут оплачиваться отдельно.

В проектах комфорт-класса в основном четко рассчитывается система получения доходности от сдачи апартаментов через УК, при этом количество услуг меньше, чем в проектах более высоких ценовых сегментов.

Минимальная ставка обслуживания сервисных апартаментов «под ключ» представлена в проекте бизнес-класса «Клубный дом Рублево» — 75 рублей за кв. м. Низкий тариф связан с расположением ЖК — он находится в «старых» границах Москвы, но за МКАД. Максимальная ставка по сервисным услугам представлена в проекте Fairmont — 450 руб. за кв. м.