ЖК переходят в следующий класс
Количество проектов стандарт-класса на рынке Москвы и Петербурга заметно сокращается, в Московской и Ленинградской областях такие проекты возникают. В большинстве это масштабные проекты комплексного освоения территорий силами крупных федеральных застройщиков. Если власти ужесточат нормы для стандарт-класса, скорее всего, нижней планкой рынка станет класс комфорт.
Компания GloraX подсчитала: на петербургском рынке сокращается объем предложения стандарт-класса. С июля 2022 года по июль 2023 года количество таких квартир сократилось на 14%, с 8,9 тыс. до 7,7 тыс., их совокупная площадь – на 18%, с 362 тыс. кв. м до 298 тыс. кв. м.
По данным компании, в городе реализуется два десятка проектов ЖК стандарт-класса.
Как сообщает газета «Известия», в России к стандарт-классу относится до 30% новостроек в мегаполисах и до 60% в регионах.
По подсчетам АСН-инфо, в Петербурге и Ленобласти в 2022 году стартовали продажи в 67 новых проектах, в том числе 2 проекта стандарт-класса в городе (оба ГК ПИК – «Витебский парк» и «Аэронавт») и 3 в области. С начала 2023 года продажи открыты в 41 проекте. В городе новых ЖК стандарт-класса не появилось, в области таких 2.
В Москве и Подмосковье в 2022 году на рынок выведено 69 новых ЖК. Из них 2 проекта стандарт-класса начаты в Московской области, 4 в Москве: «Молжаниново» Группы Самолет и 3 проекта ГК ПИК – «Очаково», «Первый Дубровский», «Алтуфьевский». С начала текущего года стартовали продажи в 73 новых ЖК, в том числе в области начаты 11 проектов стандарт-класса, в городе 3, все Группы «Самолет»: «Квартал Марьино», «Подольские кварталы», «Квартал Западный».
Эксперты АН «Бон Тон» подсчитали: по состоянию на сентябрь в новостройках стандарт-класса на территории старой Москвы в продаже 843 лота на 19,5 тыс. кв. м в 18 проектах. За год объем предложения снизился на 48,8% по количеству лотов и 43,5% по площади. В общем объеме предложения доля стандарт-класса составляет всего 0,7% площади (-2,1% за год).
«Квартиры стандарт-класса уходят с первичного рынка жилья. На их место приходят апартаментные проекты, которые востребованы на рынке в силу минимальной стоимости лота», – говорит генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Комфорт против стандарта
В 2018 году президент РФ Владимир Путин подписал документ, который отменил термин «жилье экономического класса» – чиновники и депутаты сочли термин «оскорбительным». Взамен в июне 2020 года появился стандарт-класс с определенными параметрами, разработанными в Минстрой РФ специально по этому случаю. Это, в частности, площадь не более 100 кв. м, класс энергоэффективности не ниже В, отсутствие паркинга и т. д.
Принимая перечень признаков стандарт-класса, Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя РФ, заявлял: «Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В этом сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
Однако для всех очевидно: такое жилье остается дешевым, как его ни назови.
«Не стоит забывать, что стандарт – необходимый минимум, а в условиях высокой конкуренции девелоперы даже собственные стандарты повышают. И компании не только создают проекты классом выше, но и дополняют их элементами, которые ранее были присущи объектам еще более высокого уровня. Например, в объектах комфорт-сегмента все чаще можно встретить благоустройство и определенные инженерные опции бизнес-класса», – говорит Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
По ее словам, по сравнению с объектами комфорт-сегмента в стандарт-проектах затраты на фундамент, каркас и кровлю могут быть сопоставимы. И хотя при этом набор тех или иных опций меньше и проще, себестоимость строительства получается относительно высокая. «Поэтому все чаще экономически обосновано создавать проекты более высокого класса, чем просто стандарт. От него застройщики постепенно уходят при создании рыночного продукта», – подчеркнула Элина Ханнанова.
По данным GloraX, в Петербурге средняя цена квадратного метра в проектах стандарт-класса на конец третьего квартала составила 158 тыс. рублей, в комфорт-классе – 218 тыс. рублей.
Застройщики повышают класс
Известно, что конечная цена строящегося жилья зависит от целого ряда параметров, включая локацию, качество материалов, набор опций ЖК, себестоимость строительства и другие.
«Главный тренд сегодняшнего дня для всех сегментов жилой недвижимости, в том числе и категории стандарт, состоит в том, что люди стали покупать не только квадратные метры – они покупают свой мир. Понимая, что стоимость квартиры в любом случае сейчас очень весома, они стараются получить за свои деньги и эстетику, и комфорт, и безопасность, и воплотить свои представления об удобном и современном жилье. Мало кто сейчас готов довольствоваться типовой многоэтажкой со стандартной планировкой и одинокой скамейкой во дворе», – полагает Наталья Тужилова, директор по продажам ООО «Город-спутник «Южный».
«Дефицит земли, ее подорожание и возрастающая требовательность покупателей жилья заставляют девелоперов повышать класс проектов. Иначе не выиграть борьбу как с конкурентами, так и с увеличивающимися издержками. Во многих случаях при текущей стоимости земли уровень цен в сегменте стандарт просто не позволяет реализовывать жилые проекты», – заявила Элина Ханнанова.
По мнению Натальи Тужиловой, конкуренция среди девелоперов «подыгрывает» покупателю: при почти равных условиях предложения в определенном сегменте нужно чем-то отличаться. Этим объясняется и появление проектных фишек у застройщиков: высокие потолки, двухуровневые квартиры, палисадники, террасы и проч. – все, что привлекает дополнительное внимание и повышает статус ЖК.
Уйти или остаться?
СМИ сообщают о намерениях депутатов Госдумы ужесточить требования к проектам стандарт-класса: застройщики должны применять более качественные материалы и технологии. Как писала газета «Известия», такая инициатива за подписью члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского направлена главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В частности, депутаты предлагают заменить линолеум на ламинат, делать гидроизоляцию санузлов и укладывать там керамическую плитку, ввести определенные стандарты отделки и проч. Причина депутатской инициативы – жалобы граждан на плохие материалы и некачественную работу. В то же время улучшение качества автоматически означает удорожание проекта. Но застройщики и без этой инициативы самостоятельно стараются улучшить качество проектов.
«Думаю, время квартир стандарт-, эконом-класса прошло – запросы потенциальных клиентов уже не позволяют им комфортно существовать на рынке. Комфорт-класс уже начал делиться внутри на комфорт попроще и комфорт+, приближенный по некоторым параметрам к бизнес-классу, оставаясь в ценовой политике комфорта», – утверждает Наталья Тужилина.
По мнению Элины Ханнановой, определенная доля сегмента стандарт останется. Возможно, это не касается Москвы и Петербурга. «Объекты стандартного уровня продолжат строиться в рамках ряда госпрограмм, решая социальные задачи. Но при этом и набор опций самого стандарт-класса также будет расширяться и улучшаться», – заключила она.
По данным статистики федеральной противопожарной службы МЧС России, за последние 20 лет работники пожарной охраны стали на 23% чаще страдать от заболеваний легких. Как отмечают эксперты, причина изменения структуры заболеваний пожарных кроется в действии опасных химикатов, которые выделяются при горении полимерных стройматериалов. Ситуацию обсудили в рамках круглого стола, организованного Ассоциацией производителей современной минеральной изоляции РОСИЗОЛ в рамках XIV Международного салона средств обеспечения безопасности («Комплексная безопасность-2023»).
Участники круглого стола:
- Андрей Бажин, заведующий поликлиническим отделением 20 СПб ГБУЗ "Городская поликлиника 23", старший врач отделения скорой медицинской помощи, кандидат медицинских наук, токсиколог
- Александр Королев, лейтенант внутренней службы, адъюнкт Санкт-Петербургского университета ГПС МЧС России
- Алексей Воронин, ведущий эксперт общественного движения “Пожарам НЕТ”, эксперт по пожарной безопасности Ассоциации производителей современной минеральной изоляции РОСИЗОЛ
- Михаил Аникеев, генеральный директор ООО «Центр противопожарных услуг»
- Денис Белов, пожарный эксперт
- Анна Осипова, руководитель PR-службы hh.ru Урал, координатор региональной PR-службы
- Константин Ерохин, юрист, правозащитник
- Илона Алексютина, руководитель управления корпоративных продаж «Росгосстрах Жизнь»
Сегодня на органы дыхания приходится 48,2% от общего числа заболеваний пожарных[1]. Травмы и отравления сегодня занимают второе место по частоте встречаемости среди огнеборцев и составляют 12,9%, заболевания систем кровообращения и пищеварения – около 11% и 10% соответственно.
«Это связано с широким распространением стройматериалов на основе полимеров. При горении и деструкции они выделяют высокотоксичные вещества. Попадание дыма от полимеров в легкие даже в небольшом количестве приводит к серьезным заболеваниям органов дыхания, кровообращения, нервной системы, а также может стать причиной инвалидизации или гибели», – поясняет кандидат медицинских наук Андрей Бажин.
Важно, что среди огнеборцев растет не только доля заболеваний, вызванных отравлением дымом, но и количество смертельных исходов из-за токсического поражения дыхательной и нервной систем. За последние 20 лет пожарные стали погибать по этой причине на 27% чаще.
Большой проблемой сегодня стало также несоблюдение норм при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений.
«Мы часто сталкиваемся с тем, что компания строит склад под одни задачи, а использует под другие. Например, вдруг оказывается, что на складе для негорючих материалов хранятся резиновые изделия. Или заявлено, что здание построено из огнестойких материалов, но оказывается, что стены утеплены полистиролом. В итоге пожарная бригада никогда не знает наверняка, с чем столкнется на вызове», – рассказывает Михаил Аникеев, генеральный директор ООО «Центр противопожарных услуг».
Это подтверждают и в МЧС. Как отметил Александр Королев, лейтенант внутренней службы, адъюнкт Санкт-Петербургского университета ГПС МЧС России, пожары действительно стали сложнее и дольше, и касается это не только складов.
«Нередко предоставленный план здания отличается от реального расположения помещений. В результате пожарным приходится больше времени проводить внутри, в дыму. Помимо этого большая проблема – это заявленные и реальные материалы, из которых построены современные здания. От них прямо зависит степень огнестойкости зданий и класс пожарной безопасности строительных конструкций», – комментирует Королев.
По данным аудитов пожарной безопасности, наиболее частым нарушением является несоответствие требований к пределам огнестойкости строительных конструкций (стены, перекрытия, перегородки).
«Здания, возводимые с нарушениями пожарных норм, с применением горючих строительных материалов быстрее обрушаются при возгорании. Также возникает повышенная концентрация токсичных продуктов горения и термического разложения, что создает большую опасность для огнеборцев», – говорит ведущий пожарный эксперт Денис Белов.
Как добавил Алексей Воронин, эксперт по пожарной безопасности Ассоциации производителей современной минеральной изоляции РОСИЗОЛ, сегодня на рынке строительных материалов очень много фальсификата. И на практике предел огнестойкости часто оказывается ниже нормы.
«Во-первых, недобросовестные производители могут приносить на испытания в лаборатории одно, а в массовое потребление выпускать другое. Во-вторых, не всегда корректно проводятся сами испытания. В итоге материал, который не должен применяться по своим пожарно-техническим характеристикам, повсеместно используется. И мы имеем страшные пожары, когда за считанные минуты сгорают огромные строения, обваливаются крыши», – говорит Воронин.
Рассуждая о том, как изменить ситуацию с ростом заболеваемости и смертности пожарных от отравлений, эксперты согласились с тем, что необходимы законодательные изменения. По словам Воронина, ответственность застройщика, производителей и поставщиков строительных материалов должна быть четко закреплена. Для ряда построек следует использовать исключительно негорючие материалы с максимальным пределом огнестойкости. Например, не полимеры, которые могут выделять ядовитые вещества даже при нагревании, а минеральную вату, которая в принципе не горит и не является токсичной.
Согласен с этим и юрист, правозащитник Константин Ерохин. Он добавил, что в современных условиях необходимо установить прямую ответственность бизнеса и собственников зданий за гибель людей, которые участвовали в тушении пожара. Параллельно эксперт выступил за введение налоговых льгот для тех, кто возводит здания из огнестойких материалов – по аналогии с программами по развитию «зеленого» строительства.
Важную роль играет страховая защита сотрудников пожарной охраны. Илона Алексютина, руководитель управления корпоративных продаж «Росгосстрах Жизнь», считает, что необходимо расширенное покрытие страхования жизни и здоровья пожарных. В частности, в их страховке важно учитывать критические заболевания.
Эксперты уделили внимание и оплате труда пожарных. Так, по данным аналитического сервиса hh.ru «Люди в цифрах» за январь-май 2023 года, средние предлагаемые зарплаты в вакансиях огнеборцев составляют 46 тысяч рублей, за два года они выросли на 7 тысяч. При этом россияне уверены, что этого недостаточно: как показал опрос, каждый второй считает, что пожарные должны зарабатывать от 100 до 200 тысяч рублей.
На фоне колоссального роста профессиональных заболеваний и гибели среди огнеборцев необходимо уделять самое пристальное внимание вопросам токсичности строительных и отделочных материалов. Множество из них состоят из полимеров, которые при нагревании и горении образуют сложную и опасную смесь газов, паров и аэрозолей. Игнорировать это нельзя.
[1] Статистика заболеваемости сотрудников и военнослужащих федеральной противопожарной службы государственной противопожарной службы МЧС России за 2022 год
По итогам пяти месяцев объём выданных розничных кредитов в ВТБ вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Клиенты оформили почти 825 тысяч кредитов на сумму около 900 млрд рублей. В мае продажи составили 210 млрд рублей, что в 2,5 раза выше прошлогоднего результата.
Наибольший спрос пришёлся на ипотеку: клиенты ВТБ оформили свыше 85 тысяч сделок более чем на 427,5 млрд рублей, что на 21% больше, чем за пять месяцев 2022 года. Одним из основных драйверов рынка жилищного кредитования стал выросший спрос на вторичное жильё, на которое в мае пришлось три из пяти ипотечных сделок.
Выдачи кредитов наличными за январь-май выросли почти в 2 раза по сравнению с прошлым годом. Клиенты ВТБ оформили их 700 тысяч на 413 млрд рублей. Главными факторами роста стали традиционный сезонный спрос, возросший перед началом отпусков и во время праздников, а также запуск специальных продуктов для кредитования на малые суммы и программ, ориентированных на самозанятых.
По итогам пяти месяцев рекордный рост показало автокредитование, объём которого вырос почти в 2,5 раза и достиг 49 млрд рублей. Количество выданных кредитов составило 40 тысяч. На рынке продолжает расти спрос на автомобили с пробегом, поскольку предложение новых транспортных средств в ближайшее время останется ограниченным. Также важными факторами позитивной динамики в сегменте авто остаются возрастающее число китайских марок на рынке России и предпочтение заёмщиками отечественных брендов.
«Благодаря росту потребительской активности населения розничное кредитование в этом году стабильно растёт. Так, сегмент жилищного кредитования за пять месяцев уже превысил показатели 2021 года, что говорит о выходе на траекторию уверенного развития. Количество выданных в мае потребительских кредитов приблизилось к уровню апреля, который показал самый высокий результат за всё время выдач, а сегмент автокредитования продемонстрировал рекордные результаты, начиная с пандемии. При условии продолжения восходящего тренда, который мы наблюдали в первые пять месяцев нынешнего года, рынок кредитования физлиц может восстановиться до уровня 2021 года», – заявил Святослав Островский, член правления ВТБ.