ЖК переходят в следующий класс
Количество проектов стандарт-класса на рынке Москвы и Петербурга заметно сокращается, в Московской и Ленинградской областях такие проекты возникают. В большинстве это масштабные проекты комплексного освоения территорий силами крупных федеральных застройщиков. Если власти ужесточат нормы для стандарт-класса, скорее всего, нижней планкой рынка станет класс комфорт.
Компания GloraX подсчитала: на петербургском рынке сокращается объем предложения стандарт-класса. С июля 2022 года по июль 2023 года количество таких квартир сократилось на 14%, с 8,9 тыс. до 7,7 тыс., их совокупная площадь – на 18%, с 362 тыс. кв. м до 298 тыс. кв. м.
По данным компании, в городе реализуется два десятка проектов ЖК стандарт-класса.
Как сообщает газета «Известия», в России к стандарт-классу относится до 30% новостроек в мегаполисах и до 60% в регионах.
По подсчетам АСН-инфо, в Петербурге и Ленобласти в 2022 году стартовали продажи в 67 новых проектах, в том числе 2 проекта стандарт-класса в городе (оба ГК ПИК – «Витебский парк» и «Аэронавт») и 3 в области. С начала 2023 года продажи открыты в 41 проекте. В городе новых ЖК стандарт-класса не появилось, в области таких 2.
В Москве и Подмосковье в 2022 году на рынок выведено 69 новых ЖК. Из них 2 проекта стандарт-класса начаты в Московской области, 4 в Москве: «Молжаниново» Группы Самолет и 3 проекта ГК ПИК – «Очаково», «Первый Дубровский», «Алтуфьевский». С начала текущего года стартовали продажи в 73 новых ЖК, в том числе в области начаты 11 проектов стандарт-класса, в городе 3, все Группы «Самолет»: «Квартал Марьино», «Подольские кварталы», «Квартал Западный».
Эксперты АН «Бон Тон» подсчитали: по состоянию на сентябрь в новостройках стандарт-класса на территории старой Москвы в продаже 843 лота на 19,5 тыс. кв. м в 18 проектах. За год объем предложения снизился на 48,8% по количеству лотов и 43,5% по площади. В общем объеме предложения доля стандарт-класса составляет всего 0,7% площади (-2,1% за год).
«Квартиры стандарт-класса уходят с первичного рынка жилья. На их место приходят апартаментные проекты, которые востребованы на рынке в силу минимальной стоимости лота», – говорит генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Комфорт против стандарта
В 2018 году президент РФ Владимир Путин подписал документ, который отменил термин «жилье экономического класса» – чиновники и депутаты сочли термин «оскорбительным». Взамен в июне 2020 года появился стандарт-класс с определенными параметрами, разработанными в Минстрой РФ специально по этому случаю. Это, в частности, площадь не более 100 кв. м, класс энергоэффективности не ниже В, отсутствие паркинга и т. д.
Принимая перечень признаков стандарт-класса, Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя РФ, заявлял: «Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В этом сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
Однако для всех очевидно: такое жилье остается дешевым, как его ни назови.
«Не стоит забывать, что стандарт – необходимый минимум, а в условиях высокой конкуренции девелоперы даже собственные стандарты повышают. И компании не только создают проекты классом выше, но и дополняют их элементами, которые ранее были присущи объектам еще более высокого уровня. Например, в объектах комфорт-сегмента все чаще можно встретить благоустройство и определенные инженерные опции бизнес-класса», – говорит Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
По ее словам, по сравнению с объектами комфорт-сегмента в стандарт-проектах затраты на фундамент, каркас и кровлю могут быть сопоставимы. И хотя при этом набор тех или иных опций меньше и проще, себестоимость строительства получается относительно высокая. «Поэтому все чаще экономически обосновано создавать проекты более высокого класса, чем просто стандарт. От него застройщики постепенно уходят при создании рыночного продукта», – подчеркнула Элина Ханнанова.
По данным GloraX, в Петербурге средняя цена квадратного метра в проектах стандарт-класса на конец третьего квартала составила 158 тыс. рублей, в комфорт-классе – 218 тыс. рублей.
Застройщики повышают класс
Известно, что конечная цена строящегося жилья зависит от целого ряда параметров, включая локацию, качество материалов, набор опций ЖК, себестоимость строительства и другие.
«Главный тренд сегодняшнего дня для всех сегментов жилой недвижимости, в том числе и категории стандарт, состоит в том, что люди стали покупать не только квадратные метры – они покупают свой мир. Понимая, что стоимость квартиры в любом случае сейчас очень весома, они стараются получить за свои деньги и эстетику, и комфорт, и безопасность, и воплотить свои представления об удобном и современном жилье. Мало кто сейчас готов довольствоваться типовой многоэтажкой со стандартной планировкой и одинокой скамейкой во дворе», – полагает Наталья Тужилова, директор по продажам ООО «Город-спутник «Южный».
«Дефицит земли, ее подорожание и возрастающая требовательность покупателей жилья заставляют девелоперов повышать класс проектов. Иначе не выиграть борьбу как с конкурентами, так и с увеличивающимися издержками. Во многих случаях при текущей стоимости земли уровень цен в сегменте стандарт просто не позволяет реализовывать жилые проекты», – заявила Элина Ханнанова.
По мнению Натальи Тужиловой, конкуренция среди девелоперов «подыгрывает» покупателю: при почти равных условиях предложения в определенном сегменте нужно чем-то отличаться. Этим объясняется и появление проектных фишек у застройщиков: высокие потолки, двухуровневые квартиры, палисадники, террасы и проч. – все, что привлекает дополнительное внимание и повышает статус ЖК.
Уйти или остаться?
СМИ сообщают о намерениях депутатов Госдумы ужесточить требования к проектам стандарт-класса: застройщики должны применять более качественные материалы и технологии. Как писала газета «Известия», такая инициатива за подписью члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского направлена главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В частности, депутаты предлагают заменить линолеум на ламинат, делать гидроизоляцию санузлов и укладывать там керамическую плитку, ввести определенные стандарты отделки и проч. Причина депутатской инициативы – жалобы граждан на плохие материалы и некачественную работу. В то же время улучшение качества автоматически означает удорожание проекта. Но застройщики и без этой инициативы самостоятельно стараются улучшить качество проектов.
«Думаю, время квартир стандарт-, эконом-класса прошло – запросы потенциальных клиентов уже не позволяют им комфортно существовать на рынке. Комфорт-класс уже начал делиться внутри на комфорт попроще и комфорт+, приближенный по некоторым параметрам к бизнес-классу, оставаясь в ценовой политике комфорта», – утверждает Наталья Тужилина.
По мнению Элины Ханнановой, определенная доля сегмента стандарт останется. Возможно, это не касается Москвы и Петербурга. «Объекты стандартного уровня продолжат строиться в рамках ряда госпрограмм, решая социальные задачи. Но при этом и набор опций самого стандарт-класса также будет расширяться и улучшаться», – заключила она.
Порядка 30% квартир в продаже на рынке новостроек Новой Москвы имеют европланировку, то есть гостиная и кухня в них объединены, подсчитали эксперты Группы «Родина». При этом классическая планировка по-прежнему преобладает на рынке – на ее долю приходится 70% квартир в продаже. Как правило, квартиры классического формата дороже «европейских».
Каждая третья квартира на рынке новостроек Новой Москвы имеет европейскую планировку – кухня объединена в ней с гостиной, подсчитали аналитики Группы «Родина». Между тем, из порядка 11 тыс. квартир, которые сейчас продают девелоперы в ТиНАО, 70% имеют отдельную кухню.
Среди квартир европейского формата преобладают студии, которые составляют 33% от общего числа квартир с европланировкой. За ними следуют «евродвушки», то есть квартиры с одной спальней и кухней-гостиной (31% предложения). Значительная доля также у «евротрёшек», то есть квартир с двумя спальнями и кухней-гостиной (28%). В оставшихся 8% квартир с кухней-гостиной предусмотрены три больше спален.
В классическом формате предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир примерно одинаковое – по 39% от общего числа помещений с классической планировкой. На долю трехкомнатных квартир приходятся 15% предложения, а на квартиры с четырьмя и более комнатами – 2%.
Средняя площадь студий составляет 24 кв. м, а квадратный метр в них, как правило, стоит 289 тыс. рублей – это самый высокий показатель удельной цены квартиры на новомосковском рынке новостроек. Однако по общей стоимости студии всё равно остаются самым доступным вариантом жилья со средней стоимостью 6,87 млн рублей.
«Евродвушки» (кухня-гостиная + спальня) в среднем достигают в площади 40 кв. м, а их средняя стоимость составляет 9,8 млн рублей (244 тыс. рублей за кв. м). У классических однокомнатных квартир между тем площадь – 39 кв. м, а стоимость – 8,56 млн рублей (222 тыс. рублей за кв. м).
«Евротрёшки» (кухня-гостиная + 2 спальни) занимают, как правило, 61 кв. м, а их стоимость достигает 13,3 млн рублей (219 тыс. рублей за кв. м). Классическая двухкомнатная квартира (кухня + гостиная + спальня) достигает в площади в среднем 59 кв. м, её стоимость составляет 11,24 млн рублей («квадрат» в среднем стоит 190 тыс. рублей).
Средняя площадь квартиры евроформата с тремя спальнями и кухней-гостиной обычно составляет 74 кв. м., а ее стоимость – 15,5 млн рублей (210 тыс. рублей за кв. м). Трехкомнатная квартира классического формата обычно достигает в площади 81 кв. м, а ее стоимость – 15,2 млн рублей (182 тыс. рублей за кв. м).
«У квартир как европейского, так и классического формата есть свои плюсы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – В первом случае в квартире появляется более просторное и интерактивное пространство для всей семьи, где можно собираться для праздничных ужинов, отдыхать, играть и так далее. Некоторым клиентам это важнее, чем наличие перегородки между гостиной и кухней. К тому же, есть тенденция к тому, что люди все реже готовят дома, и кухня используется эпизодически, поэтому нет необходимости отводить для нее отдельное помещение. В то же время есть и более консервативно настроенные клиенты, которые предпочитают разделить гостиную и кухонную зоны. В этом случае функционал четко разграничен между разными помещениями, и в этом тоже есть плюсы, скажем, для тех, кто любит готовить. Поэтому в нашем проекте Russian Design District мы спроектировали по 50% квартир обоих типов».
В январе 2022 года средняя стоимость квартиры, которую продают московские застройщики в массовом сегменте рынка, впервые составила 13 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Только за первый месяц наступившего года показатель средней цены вырос на 2%.
В январе 2022 года средняя стоимость квартир на московском рынке новостроек эконом- и комфорт-класса составила 13,08 млн рублей. Между тем, в декабре 2021 года в среднем такую квартиру можно было приобрести за 12,84 млн рублей. Таким образом, за прошедший месяц средняя стоимость выросла на 2%. То есть только за четыре недели среднестатистическая квартира подорожала на 240 тыс. рублей.
Год назад, в январе 2021 года, средняя квартира в массовых новостройках Москвы обходилась в 11,57 млн руб., а в тот же месяц 2020 года – 10,36 млн. Таким образом, за прошедший год цены выросли на 13%, а за два года – на 26%.
Квартиры разных типов росли в цене в январе неодинаково. Заметнее всего подорожали студии – их средняя стоимость увеличилась за месяц на 4% до 7,85 млн рублей. Далее следуют однокомнатные квартиры, которые стали стоить на 2% дороже, чем в декабре (сейчас в среднем 10,95 млн рублей). Двух- и трехкомнатные квартиры подорожали на 1% до 15,45 млн и 20,58 млн рублей соответственно.
В годовом измерении динамика средних цен схожая. Больше других выросли в цене студии (24%), за ними следуют однокомнатные квартиры (22%), далее двух- и трехкомнатные квартиры (по 19%).
«Студии пользуются спросом среди покупателей, которых стимулируют госпрограммы поддержки ипотеки, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Минимальный бюджет покупки привлекает молодых покупателей, которые ранее не могли позволить себе однокомнатные квартиры классического формата и уходили с рынка. Приобретают студии инвесторы, рассчитывающие на перепродажу и особенно арендный бизнес».
Аналитики «Метриум» отмечают, что за прошедший год заметно сократилась площадь квартир в продаже на фоне роста цен на них. Так, студии стали меньше на 1,3 кв. м и их средняя площадь составила 24,9 кв. м, однокомнатные квартиры уменьшились в среднем на 1,4 кв. м (до 38,9 кв. м), двухкомнатные квартиры «пострадали» больше всех – минус 2,3 кв. м (60 кв. м средняя площадь сейчас), а трехкомнатные практически не изменились – на 0,2 кв. м (84,3 кв. м).
«Сейчас рост цен на новостройки обусловлен в основном повышением себестоимости строительства, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За последний год этот показатель вырос на 20-30%, причем в основном из-за увеличения цен на строительные материалы и дефицита рабочей силы. Это значит, что несмотря на коррекцию спроса, которую мы видели во второй половине 2021 года, цены если и замедлят рост, то точно не будут значительно сокращаться, потому что рентабельность строительства вновь пострадала от экономической конъюнктуры».
Источник: «Метриум»