ВТБ на 15% увеличил портфель привлеченных средств физлиц в Петербурге и Ленинградской области
По итогам девяти месяцев 2023 года портфель привлеченных средств населения ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области увеличился более чем на 15% и превысил 718 млрд рублей. Объем розничных кредитов показал аналогичный рост и составил 490 млрд рублей, из которых 316 млрд – ипотека.
Портфель классических розничных сбережений клиентов ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 12% ─ до 559 млрд рублей. Объем вложений в инвестиционные продукты вырос на 30% и составил 160 млрд рублей.
«Мы фиксируем устойчивый спрос на депозиты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Только за сентябрь-октябрь клиенты открыли в ВТБ около 70 тысяч депозитов в рублях на 118 млрд. Вкладчики также диверсифицируют портфель сбережений и обращаются к альтернативным инструментам для накоплений, приобретают акции и облигации российских компаний, проявляют интерес к депозитам в юанях. За последние два месяца петербуржцы открыли вклады в этой валюте на сумму более 2 млрд в рублевом эквиваленте», ─ прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Продажи кредитных продуктов ВТБ по итогам трех кварталов выросли относительно прошлого года в 1,5 раза в количественном и на 60% ─ в денежном выражении. Жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области оформили в банке более 100 тысяч кредитов на 168 млрд рублей.
На рекордные объемы вышло автокредитование ─ объем и число выдач увеличились в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Клиенты получили в ВТБ около 9 тысяч займов на сумму более 13 млрд рублей. Основными драйверами стали спрос на машины с пробегом, увеличение поставок китайских брендов, а также расширение линейки российских автомобилей.
В сегменте ипотеки ВТБ выдал 15,7 тысяч кредитов на сумму свыше 101 млрд рублей, что на 53% превышает результат трех кварталов и на 11% ─ всего 2022 года. Ипотечный портфель банка с начала года увеличился на 18% и превысил 316 млрд рублей. Пик спроса на ипотечное кредитование зафиксирован в сентябре. Заемщики стремились успеть провести сделки до повышения ставок и оформили 3,5 тысяч кредитов на 23,8 млрд рублей. Более 9,5 тысяч кредитов на 66 млрд рублей клиенты получили на льготных условиях. По программе «Ипотека с господдержкой – 2020» банк выдал 4,4 тысяч кредитов на 28,3 млрд рублей, по «семейной ипотеке» ─ аналогичное количество на 29,7 млрд рублей. Еще 730 заемщиков получили ИТ-ипотеку на 8 млрд рублей.
Спрос на кредиты наличными вырос на 54% по объему и на 46% − по числу кредитов. Банк предоставил клиентам более 77 тысяч потребительских кредитов на 54 млрд рублей. Портфель кредитных карт показал рост на 10% и превысил 12,7 млрд рублей.
Александр Вялков отметил, что качество кредитного портфеля в регионах сохраняется на стабильном уровне во всех сегментах кредитования: «Банк внимательно следит за оценкой платежеспособности клиентов, не допуская излишней закредитованности, а заемщики ответственно подходят к выполнению своих финансовых обязательств. Уровень просроченной задолженности по-прежнему находится на минимальных значениях».
Госдума возвращает в сегмент апартаментов НДС, отмененный несколько лет назад. Девелоперы опасаются роста себестоимости и цен продаж и, соответственно, сокращения спроса на апартаменты.
Рынок апартов весьма неоднороден, начиная от вида апартаментов (рекреационные, сервисные, несервисные) и заканчивая классом. «Например, он состоит из объектов бизнес- и элит-класса, а также из объектов, которые даже к эконом-сегменту сложно отнести, так как располагаются они в полуподвальных помещениях и имеют площадь 9–15 кв. м. Кроме того, много таких помещений не имеют статуса апартаментов, а относятся к нежилым помещениям. Соответственно, у каждого такого сегмента свой покупатель», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По статистике
По данным Arendator.ru, в России есть всего 16 городов, где в предложении присутствует более 50 апартаментов. При этом только в Москве, Петербурге, Сочи и Новосибирске объем предложения превышает 1 тыс. лотов. Эти четыре города предлагают 80% апартаментов в России.
В то же время сегменты апартаментов на рынках Москвы и Петербурга сильно отличаются: в столице львиная доля приходится на несервисные апартаменты, которые зачастую позиционируются как жилье, в Петербурге преобладают сервисные, больше пригодные для сдачи в аренду.
По итогам 2022 года продажи апартаментов заметно упали. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается. По данным компании «Метриум», за полугодие на рынок выведено 16 апарт-комплексов плюс комплекс, где есть и квартиры и апартаменты. Но если в прошлом году новых ЖК и апарт-комплексов выведено поровну, то в текущем году комплексов апартаментов на рынке появилось меньше.
В Петербурге апарт-комплексы конкурируют в первую очередь с гостиницами. По данным IPG.Estate, к концу полугодия объем рынка апартаментов в 1,5 раза превысил объем рынка классических гостиниц. Сегодня он составляет 31 тыс. юнитов.
Власти берутся за налоги
НДС был отменен в 2010 году. Теперь Госдума по предложению Правительства вновь вводит НДС при долевом строительстве апартаментов. Власти рассчитывают на повышение себестоимости строительства, что сделает невыгодным возведение апарт-комплексов для девелоперов.
«Петербург после принятия поправок первым попадет под удар, поскольку здесь больше всего проектов апарт-отелей», — утверждает Дина Булыченко, коммерческий директор Yard Group.
Застройщики ожидают роста себестоимости. «При возвращении НДС удорожание по предварительным оценкам может составить 7–10%», — полагает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.
По оценке Дины Булыченко, апартаменты подорожают до 10%, а спрос на них снизится. «Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами составляет 15%, и 20% НДС сделают апарты невыгодными для покупки и продажи. Кроме того, банки зачастую не выдают льготных кредитов на апарты, а ставки начинаются от 11,2%», — уточнила она.
Александр Кравцов надеется, что закон не коснется проектов, находящихся в стадии реализации. В противном случае неясно, как можно часть проекта продавать физическим лицам без НДС, а часть — с НДС.
«НДС станет дополнительной финансовой нагрузкой на застройщика, увеличит себестоимость строительства и снизит доходность проектов, что повлечет за собой снижение интереса к этому сегменту. Апартаменты уже строят все меньше — в первую очередь это связано с отменой несколько лет назад кода вида разрешенного использования земли 4.7.1. "Гостиницы и иные места временного проживания". Возможный интерес может сохраниться только в элитном апарт-сегменте», — рассуждает Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По мнению Валерия Летенкова, после повышения цен есть два варианта развития событий. В первом повышение цен в одном сегменте приведет по цепочке к росту цен в других сегментам, например, на вторичном рынке. Второй вариант — может прекратиться продажа апартаментов по 214-ФЗ и перейти в какой-то другой формат.
Власти рассчитывают, что увеличение себестоимости строительства заставит девелоперов отказаться от строительства апартаментов, однако, скорее всего, не повезет покупателям. Например, можно обратиться к договорам купли-продажи уже готовых лотов или «повесить» НДС на конечную цену.
Кроме того, указывают участники рынка, есть такие земельные участки, на которых получится построить только апартаменты: жилье строить там запрещено, а другие виды нежилой недвижимости — невыгодно. Дина Булыченко уверена, что девелоперы, планировавшие новые апартамент-проекты, будут пересматривать свои планы.
В то же время, указывает она, предлагается освободить от НДС услуги застройщиков, продающих квартиры по ДДУ, в том числе гаражи и машиноместа в жилых комплексах.
У закона рамок нет
«Новые каналы пополнения доходов государства уже показали широкий публичный резонанс: громкие истории блогеров, повышенный НДФЛ для уехавших россиян. Очевидно, что и апартаменты не обойдут стороной», — полагает Дина Булыченко.
«Нынешний закон — первая ласточка введения карательных мер для всего сегмента апартаментов», — убежден Валерий Летенков.
Действительно, готовится законопроект, по которому для владельцев апартаментов вводится плата за капремонт и единые ставки тарифов на коммунальные услуги, прописан порядок управления.
Вместе с тем определиться со статусом апартаментов законодатели не могут уже много лет. Но на встрече с сенаторами в формате «Открытого диалога» Марат Хуснуллин, вице-премьер Правительства РФ, пообещал «найти компромиссное решение» в осеннюю сессию, хотя законопроект предстоит переработать, поскольку в нем заложен разный подход для крупных и небольших городов.
В свою очередь, Валентина Матвиенко, спикер Совета Федерации, заявила, что в законодательстве апартаментов нет, а в жизни они есть. И в них живут люди, не имея регистрации и без возможности пользоваться социальной инфраструктурой. А виноваты во всем, по мнению спикера, застройщики-«жулики», которые, не получив разрешения на возведение жилья, построили жилые комплексы, назвав их красивым словом «апартаменты».
Валентина Матвиенко предложила легализовать уже введенные в эксплуатацию строения, а для еще не построенных зданий разработать упрощенный регламент.
В некоторых регионах местные власти не дожидаются новых законов — решают проблемы апартаментов самостоятельно. Например, в Новосибирске местные депутаты обязали застройщиков обеспечивать комплексы апартаментов социальной инфраструктурой.
ГК «Основа» в Москве пошла своим путем — приступила к оформлению временной регистрации в апартаментах в своих МФК. Первые документы о временной регистрации уже получили резиденты квартала MainStreet. «Это первый на рынке случай, когда девелопер совместно с управляющей компанией предоставляет возможность покупателям апартаментов получить временную регистрацию. Полученный опыт компания будет тиражировать на все свои комплексы апартаментов», — подчеркивается в сообщении застройщика.
Временная регистрация действительна в течение пяти лет, после чего возможна пролонгация сколько угодно раз.
Резюме
Поскольку законодатели уже долго не могут определиться со статусом апартаментов, появившийся законопроект об НДС стал для участников рынка неожиданностью, признается Валерий Летенков. «Сейчас очевидно, что один из сегментов рынка апартаментов прижали, но вопрос — для чего это было сделано. Здесь два варианта. Первый — чтобы впоследствии защитить этот сегмент, введя санкции против апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений. Очень вероятно, что на горизонте какие-то карательные меры к этому типу жилья. Второй вариант — сделать сегмент максимально неудобным и неинтересным и минимизировать его присутствие на рынке», — рассуждает он.
Причины станут очевидными через некоторое время, когда застройщики начнут выводить на рынок новые проекты. По мнению Валерия Летенкова, чуть позже закон начнет ужесточаться. «Можно говорить, что весь этот сегмент сейчас находится под ударом. Вряд ли стоит ждать каких-то позитивных законов, так как их уже давно не принималось в этой сфере», — заключил он.
Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» подвели итоги августа на рынке первичного жилья Москвы и выяснили, что объем предложения продолжил снижение во всех классах, кроме премиального, где зафиксирован рост на 18% к июлю и на 97% - к августу прошлого года в лотах. Средневзвешенная цена квадратного метра в предложении выросла за месяц в комфорт- и бизнес-классе, а вот в премиум- и элит-классе – уменьшилась.
Объем предложения
По итогам августа 2023 года объем предложения в комфорт-, бизнес- и элит-классе продолжил незначительно сокращаться. В комфорт-классе зафиксировано снижение на 1% в лотах до 20,8 тыс шт. и также на 1% в кв. м – до 915,2 тыс. кв. метров.
В бизнес-классе объем предложения в лотах снизился на 2% к июлю – до 17,3 тыс. штук. В метрах предложение бизнес-класса в августе уменьшилось на 1% до 1161,3 тыс. кв. м.
В элитном классе предложение в лотах снизилось на 3% до 0,4 тыс. объектов, в метрах сокращение составило 2% - до 61,6 тыс. метров.
А вот в премиальном классе московских новостроек изменения совершенно не такие, как в других классах. По сравнению с июлем количество лотов в экспозиции выросло на 18% до 1,4 тыс. штук. За год экспозиция премиум-класса выросла почти вдвое (на 97%). В квадратных метрах за месяц зафиксирован рост предложения на 9% до 148,9 тыс. метров, по сравнению с августом прошлого года экспозиция премиальных новостроек столицы выросла на 111%.
Ценовая ситуация
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках комфорт-класса Москвы за август выросла в пределах 3% до 314,5 тыс. рублей. За год рост составил 15%. Средняя стоимость лота увеличилась за месяц также на 3%, а за год – на 10%, и составила 13,8 млн рублей.
В бизнес-классе средневзвешенная цена метра составила 453 тыс. рублей, что незначительно больше, чем в июле (рост в пределах 1% за месяц и за год). Также в пределах 1% выросла за месяц средняя цена лота – до 30,4 млн рублей, За год лот в бизнес-классе слегка подешевел – на величину до 2%.
В премиальных новостройках отмечается снижение средневзвешенной стоимости метра – за месяц на 5%, до 943,6 тыс. рублей. Рост этого показателя за прошедшие 12 месяцев достиг 5%. Средняя стоимость лота премиальной новостройки в Москве составила по итогам августа 104,1 млн рублей, что сразу на 12% меньше, чем в июле, но при этом на те же 12% больше, чем в августе 2023 года.
В элитном классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 2610,2 тыс. рублей. Это на 2% менее, чем по итогам июля, но сразу на 29% больше, чем год назад. Средняя стоимость лота в элит-классе сократилась за месяц на 2% до 414,5 млн рублей. При этом за 12 месяцев этот показатель вырос сразу на 29%.
Таким образом, средневзвешенная цена за год выросла во всех классах жилья, но сильнее всего подорожал метр в комфорт-классе и в элитном сегменте – на 15% и 29% соответственно.