Ипотека или аренда – вот в чем вопрос
Центробанк прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. Вместе с тем в январе-августе 2023 года значительно – на 10% – вырос спрос на долгосрочную аренду. Для многих клиентов выбор между съемом жилья и его покупки с помощью заемных средств становится настоящей дилеммой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какой же вариант все-таки выгоднее: ипотека или аренда.
Микронедвижимость
На первичном рынке активно растет популярность формата микростудий. Преимущественно это апартаменты в проектах реконструкции, хотя встречаются и квартиры. Сейчас минимальная площадь такого жилья составляет 10,3 кв. м, средняя – 22,5 кв. м. Парадоксальным образом микростудии одинаково выгодны как для покупателей, так и для арендаторов. Приобретают их в основном инвесторы, нацеленные на сдачу помещений. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 млн рублей) им гарантирована окупаемость за 9-10 лет, что значительно быстрее, чем в других сегментах рынка. В то же время снимать такие студии рациональнее, чем покупать для собственного проживания. Арендная ставка составляет в среднем 27 тысяч рублей, тогда как ежемесячный ипотечный взнос – 60,4 тысяч рублей (при стоимости апартамента в 6 млн рублей). Как правило, это временные варианты, и с улучшением финансового положения клиенты (преимущественно студенты и молодые специалисты) находят более просторные квартиры.
Квартира в новостройке
В разрезе сегментов рассмотрим возможность приобретения или аренды двухкомнатной квартиры, так как это наиболее типичный вариант жилья для небольшой московской семьи.
Массовый сегмент
Средняя стоимость «двушек» в массовых новостройках столицы – 17 млн рублей (за 56,8 кв. м). Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 млн рублей, но лимит в рамках комбинированной программы – 30 млн рублей. Соответственно, 5 млн рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки). Таким образом, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 117,4 тысяч рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 75 тысяч рублей в месяц.
Бизнес-класс
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса – 27,7 млн рублей (за 67,7 кв. м). Ежемесячный платеж по комбинированной ипотеке составит – 274,1 тысяч рублей. На аренду подобного жилья придется тратить порядка 140 тысяч рублей в месяц.
Премиальный сегмент
Премиальная «двушка» на первичном рынке стоит в среднем 43,7 млн рублей (за 74,7 кв. м). В данном случае ипотекой с господдержкой воспользоваться не получится. Банку за залоговую квартиру каждый месяц потребуется переводить 517,8 тысяч рублей. Месячная аренда квартиры с сопоставимыми параметрами будет стоить около 220 тысяч рублей.
Оценивать в таком же ключе элитное жилье не следует, так как его собственники нечасто сдают недвижимость в аренду, даже если не проживают в ней, а параметры каждого объекта очень индивидуальны.
Вывод
Как мы видим, платежи по жилищным кредитам обычно выше арендных ставок. Но это разница нивелируется тем, что ипотека подразумевает право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. К тому же плата за аренду со временем растет, тогда как ежемесячный платеж по кредиту не повышается, более того, есть возможность его выгодно рефинансировать.
Вторичное жилье
Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы стоят в среднем 14 млн рублей. То есть дома старого фонда реализуются дешевле новостроек, однако это объясняется тем, что они зачастую не обладают эргономичными планировками, стильными лобби, развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством. Кроме того, на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную (то есть соответствующую среднерыночным параметрам) «двушку» составит 165,8 тысяч рублей. В свою очередь, аренда такой квартиры обойдется в среднем в 63 тысячи рублей в месяц. По сути, это тот исключительный случай, когда съем жилья следует предпочесть приобретению. Правда, есть исключения, прежде всего, реализуемые по комфортным ценам квартиры в московских «хрущевках». Их покупка гарантирует переселение в более ликвидную современную квартиру аналогичной площади в рамках программы реновации.
Машиноместа и кладовые
Многие ведущие банки в 2022-2023 гг. запустили ипотечные программы на машиноместа, гаражи и кладовые помещения. Так, в «Сбере» сумма займа колеблется от 300 тысяч рублей до 100 млн рублей. Появление такого продукта давно назрело, ведь машиноместа в Москве стоят в среднем 2,8 млн рублей, а кладовые 930 тысяч рублей, то есть почти так же, как автомобили. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную кладовку составит 11 тысяч рублей, за машиноместо – 33,2 тысячи рублей. Эти платежи чуть выше арендных, но, в отличие от них, позволяют вам стать полноценным собственником данных объектов.
«Ежемесячный ипотечный платеж сейчас в среднем на 30% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита полностью нивелируют эту разницу, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. Соответственно, в случае необходимости ее можно продать. Как правило, клиент может рассчитывать даже на прибыль. Исключение составляет только околонулевая ипотека, уже ушедшая с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку – ухудшение материального положения заемщика. Однако закон предусматривает кредитные каникулы сроком до шести месяцев, и в течение этого периода можно справиться с возникшими сложностями. Вместе с тем арендодатели не будут так долго ждать улучшения вашей жизненной ситуации. С августа 2023 года рыночная ипотека стала значительно менее доступной в связи с повышением ключевой ставки, однако это положение носит временный характер, а кредит впоследствии можно рефинансировать».
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали предложение комнат стоимостью до 2 млн рублей. В декабре 2022 года в этом сегменте рынка предлагается 930 объектов.
В декабре 2022 года на рынке комнат Санкт-Петербурга экспонируется 930 объектов стоимостью до 2 млн рублей. При этом 786 предложений располагаются в 13 городских районах и 144 комнаты в этом бюджете приходятся на пригородные районы мегаполиса.
Самый широкий выбор объектов в городских районах сейчас представлен в Выборгском и Невском районах – по 100 комнат стоимостью до 2 млн рублей. При этом минимальный бюджет в северной части города составляет 1,35 млн рублей, а в восточной – 1,19 млн рублей.
Самый скромный выбор комнат стоимостью до 2 млн рублей на данный момент представлен в Петроградском районе города. В этой части мегаполиса выставлено на продажу всего 22 подобных объекта. При этом стартовый бюджет на объекты этого формата начинается от 1,1 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести комнату площадью 5,3 кв. м. в 6-комнатной квартире. На данный момент это самый бюджетный вариант в городских районах.
По данным экспертов агентства недвижимости «Доли.ру», наиболее доступная комната Петербурге во всех районах города сегодня продаётся за 1,04 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 10,4 кв. м., который располагается в Кронштадте. Объект располагается на 4 этаже 4-этажного дома, построенного в 1958 году.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке жилой недвижимости. Согласно исследованию, спрос на элитные новостройки сократился: суммарная площадь купленных квартир за год уменьшилась на 40%, число сделок – на 34%. Суммарная стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, что на 27% меньше в сравнении с 2021 годом. Причиной снижения показателей стала геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн рублей до 70 млн рублей. Примечательно, что в 2022 году отмечается увеличение интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до17%.
- По итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Суммарная стоимость сделок уменьшилась на 27% и составила 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
- Наибольшее количество квартир было приобретено в первом квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.
Динамика спроса на элитном рынке жилья
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- Начиная со второго квартала 2022 года, спрос на элитную жилую недвижимость начал снижаться, показав минимальные значения в IV квартале, когда было заключено 17% от общего числа сделок. Тем не менее в IV квартале средняя площадь проданных квартир вернулась к уровню конца 2021 года и составила 119 кв. м.
- Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности. Так, лидерами продаж по итогам 2022 года стали два жилых комплекса, уже введенных в эксплуатацию – это ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также премиальный комплекс «Северная корона» от ГК «ПСК», ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год. Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год.
- В 2022 году Петроградский район сохранил лидерство по количеству сделок, совершенных в сегменте элитной жилой недвижимости: всего на эту локацию пришлось 87% всех купленных квартир, что сопоставимо с уровнем 2021 года.
- Согласно опросу потенциальных покупателей, который регулярно проводит NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году на рынке сократилась доля региональных покупателей, при этом отмечается рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до 17%.
Распределение потенциальных покупателей по региону проживания
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- В 2023 году можно ожидать сохранение уровня спроса, зафиксированного в 2022 году. С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать дальнейшее снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, на первичном рынке элитного жилья снижению покупательской активности способствовали сразу несколько факторов. Помимо очевидного влияния геополитических обстоятельств, в целом снизивших покупательскую способность, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки. Однако есть предпосылки, что в этом году ситуация со спросом стабилизируется.