Ипотека или аренда – вот в чем вопрос
Центробанк прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. Вместе с тем в январе-августе 2023 года значительно – на 10% – вырос спрос на долгосрочную аренду. Для многих клиентов выбор между съемом жилья и его покупки с помощью заемных средств становится настоящей дилеммой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какой же вариант все-таки выгоднее: ипотека или аренда.
Микронедвижимость
На первичном рынке активно растет популярность формата микростудий. Преимущественно это апартаменты в проектах реконструкции, хотя встречаются и квартиры. Сейчас минимальная площадь такого жилья составляет 10,3 кв. м, средняя – 22,5 кв. м. Парадоксальным образом микростудии одинаково выгодны как для покупателей, так и для арендаторов. Приобретают их в основном инвесторы, нацеленные на сдачу помещений. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 млн рублей) им гарантирована окупаемость за 9-10 лет, что значительно быстрее, чем в других сегментах рынка. В то же время снимать такие студии рациональнее, чем покупать для собственного проживания. Арендная ставка составляет в среднем 27 тысяч рублей, тогда как ежемесячный ипотечный взнос – 60,4 тысяч рублей (при стоимости апартамента в 6 млн рублей). Как правило, это временные варианты, и с улучшением финансового положения клиенты (преимущественно студенты и молодые специалисты) находят более просторные квартиры.
Квартира в новостройке
В разрезе сегментов рассмотрим возможность приобретения или аренды двухкомнатной квартиры, так как это наиболее типичный вариант жилья для небольшой московской семьи.
Массовый сегмент
Средняя стоимость «двушек» в массовых новостройках столицы – 17 млн рублей (за 56,8 кв. м). Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 млн рублей, но лимит в рамках комбинированной программы – 30 млн рублей. Соответственно, 5 млн рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки). Таким образом, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 117,4 тысяч рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 75 тысяч рублей в месяц.
Бизнес-класс
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса – 27,7 млн рублей (за 67,7 кв. м). Ежемесячный платеж по комбинированной ипотеке составит – 274,1 тысяч рублей. На аренду подобного жилья придется тратить порядка 140 тысяч рублей в месяц.
Премиальный сегмент
Премиальная «двушка» на первичном рынке стоит в среднем 43,7 млн рублей (за 74,7 кв. м). В данном случае ипотекой с господдержкой воспользоваться не получится. Банку за залоговую квартиру каждый месяц потребуется переводить 517,8 тысяч рублей. Месячная аренда квартиры с сопоставимыми параметрами будет стоить около 220 тысяч рублей.
Оценивать в таком же ключе элитное жилье не следует, так как его собственники нечасто сдают недвижимость в аренду, даже если не проживают в ней, а параметры каждого объекта очень индивидуальны.
Вывод
Как мы видим, платежи по жилищным кредитам обычно выше арендных ставок. Но это разница нивелируется тем, что ипотека подразумевает право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. К тому же плата за аренду со временем растет, тогда как ежемесячный платеж по кредиту не повышается, более того, есть возможность его выгодно рефинансировать.
Вторичное жилье
Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы стоят в среднем 14 млн рублей. То есть дома старого фонда реализуются дешевле новостроек, однако это объясняется тем, что они зачастую не обладают эргономичными планировками, стильными лобби, развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством. Кроме того, на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную (то есть соответствующую среднерыночным параметрам) «двушку» составит 165,8 тысяч рублей. В свою очередь, аренда такой квартиры обойдется в среднем в 63 тысячи рублей в месяц. По сути, это тот исключительный случай, когда съем жилья следует предпочесть приобретению. Правда, есть исключения, прежде всего, реализуемые по комфортным ценам квартиры в московских «хрущевках». Их покупка гарантирует переселение в более ликвидную современную квартиру аналогичной площади в рамках программы реновации.
Машиноместа и кладовые
Многие ведущие банки в 2022-2023 гг. запустили ипотечные программы на машиноместа, гаражи и кладовые помещения. Так, в «Сбере» сумма займа колеблется от 300 тысяч рублей до 100 млн рублей. Появление такого продукта давно назрело, ведь машиноместа в Москве стоят в среднем 2,8 млн рублей, а кладовые 930 тысяч рублей, то есть почти так же, как автомобили. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную кладовку составит 11 тысяч рублей, за машиноместо – 33,2 тысячи рублей. Эти платежи чуть выше арендных, но, в отличие от них, позволяют вам стать полноценным собственником данных объектов.
«Ежемесячный ипотечный платеж сейчас в среднем на 30% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита полностью нивелируют эту разницу, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. Соответственно, в случае необходимости ее можно продать. Как правило, клиент может рассчитывать даже на прибыль. Исключение составляет только околонулевая ипотека, уже ушедшая с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку – ухудшение материального положения заемщика. Однако закон предусматривает кредитные каникулы сроком до шести месяцев, и в течение этого периода можно справиться с возникшими сложностями. Вместе с тем арендодатели не будут так долго ждать улучшения вашей жизненной ситуации. С августа 2023 года рыночная ипотека стала значительно менее доступной в связи с повышением ключевой ставки, однако это положение носит временный характер, а кредит впоследствии можно рефинансировать».
В январе-марте 2022 года 97,8% всех договоров долевого участия в новостройках ТиНАО было заключено в проектах 10 самых успешных девелоперов, подсчитали аналитики «Метриум». Всего за первые три месяца текущего года ими было реализовано 280 тыс. кв. м. Выручка входящих в топ-10 застройщиков выросла на 18% относительно того же периода прошлого года.
В I квартале 2022 года в новостройках ТиНАО было заключено 6,5 тыс. договоров долевого участия на 287,6 тыс. кв. м. Это принесло застройщикам 61,8 млрд рублей. По сравнению с IV кварталом 2021 года количество сделок выросло на 2%, реализованная площадь – на 0,9%, а выручка – на 8,6%. В свою очередь, относительно I квартала 2021 года число ДДУ сократилось на 2%, проданный метраж – на 9,4%, при этом выручка увеличилась на 16,6%.
На долю 10 самых успешных девелоперов Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года приходится 97,8% всех сделок, 97,4% всей реализованной площади и 97,5% от выручки. Стоит отметить, что несмотря на некоторое снижение объема продаж относительно аналогичного периода 2021 года выручка входящих в топ-10 застройщиков увеличилась на 18%.
Топ-10 самых успешных девелоперов Новой Москвы за первые три месяца 2022 года обновился всего на одну позицию: на 10 место вышла Группа «Аквилон». При этом в структуре рейтинга произошли перестановки.
Неизменным осталось лидерство ГК «А101». В I квартале 2022 года в ее проектах было заключено более 1,6 тыс. договоров долевого участия на 73,8 тыс. кв. м, что принесло компании 17,7 млрд рублей. За три месяца количество сделок выросло на 12,7%, реализованная площадь – на 11,2%, а выручка – на 20,4%. В топ-15 самых продаваемых новостроек ТиНАО вошли 3 комплекса от данного застройщика: ЖК «Прокшино» занял вторую строчку, ЖК «Скандинавия» – четвертую, ЖК «Испанские кварталы» – седьмую.
Вторую позицию занял девелопер ГК «ПИК». В его проектах в январе-марте 2022 года было реализовано почти 1,4 тыс. лотов, что на 8,7% меньше, чем в IV квартале 2021 года. Проданная площадь за три месяца сократилась на 8,4% (до 59,8 тыс. кв. м), выручка – на 2,4% (до 12,1 млн рублей). В топ-15 самых востребованных новостроек ТиНАО вошли 3 комплекса от данного застройщика.
На третью строчку поднялся застройщик «Инвесттраст». Количество сделок в его проектах за квартал выросло в полтора раза (до 919 ДДУ), проданная площадь – на 49,8% (до 38,4 тыс. кв. м), выручка – на 65,1% (до 7,1 млрд рублей). Данным девелопером реализуется ЖК «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный», ставший самым востребованным проектом Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года.
Самые успешные девелоперы Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, ед. |
Выручка, млрд руб.* |
Доля рынка по проданной площади в I квартале 2022 года |
|
1 |
▬ |
ГК А101 |
73,8 |
1609 |
17,7 |
25,7% |
|
2 |
▬ |
ГК ПИК |
59,8 |
1356 |
12,1 |
20,8% |
|
3 |
▲ |
Инвесттраст |
38,4 |
919 |
7,1 |
13,3% |
|
4 |
▼ |
ГК Самолет |
29,7 |
737 |
6,2 |
10,3% |
|
5 |
▲ |
ГК Абсолют |
28,5 |
497 |
6,0 |
9,9% |
|
6 |
▼ |
ГК МИЦ |
23,9 |
676 |
5,0 |
8,3% |
|
7 |
▲ |
PPF Real Estate Russia |
12,2 |
227 |
2,9 |
4,2% |
|
8 |
▼ |
Центр-Инвест |
7,0 |
152 |
1,6 |
2,4% |
|
9 |
▬ |
Lexion Development |
4,1 |
76 |
0,9 |
1,4% |
|
10 |
▲ |
Группа Аквилон |
2,5 |
60 |
0,7 |
0,9% |
* По суммарной площади квартир, реализованных через договоры долевого участия (ДДУ). Учитываются сделки со всеми физическими, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Экспертная оценка на основе цены предложения без учета возможных скидок
Источник: «Метриум»
«Первые пять мест в топ-10 самых успешных девелоперов Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года заняли компании, в проектах которых сосредоточено около 80% от общего объема реализованных площадей в ТиНАО, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – При этом двум из трех лидеров рейтинга удалось улучшить показатели продаж по сравнению с IV кварталом 2021 года. Это обусловлено как выходом нового объема предложения, так и различными акциями, направленными на поддержание спроса».
Любой масштабный кризис приводит к непродолжительному, но мощному всплеску на рынке недвижимости. За этим правилом стоит очень сильный потребительский инстинкт – стремление сберечь свои накопления. На него накладывается другой инстинкт – стремление не упустить момент, воспользоваться обстоятельствами, пока они не стали хуже. Можно сказать, что ситуация февраля-марта 2022 г. развивалась по классическому сценарию для подобных стрессов. Совместное исследование аналитической группы Urban Awards и портала bnMAP.pro подтвердило резкий скачок спроса на жилье в половине самых востребованных новостроек. Однако эта закономерность не универсальна. Десятки проектов, в основном поставляющих доступный продукт, потеряли значительную часть своей аудитории.
Чтобы установить реальную траекторию спроса в кризисный период, эксперты премии Urban Awards подготовили выборку из 140 наиболее крупных и популярных комплексов Москвы. В ее состав были включены новостройки с квартирами и апартаментами из всех административных округов. Учитывались адреса, которые были представлены в экспозиции на протяжении всего первого квартала 2022 г. и отметились не менее чем 10-ю продажами хотя бы в одном из месяцев. Подсчет велся по заключенным договорам долевого участия (розница и мелкий опт), которые содержатся в базе ресурса bnMAP.pro.
Эффект тревожности, вызванный новостями с театра боевых действий и фондовых рынков, быстро сказался на статистике продаж в московских новостройках. Почти половина у каждого второго участника выборки (67 адресов) в феврале был зафиксирован стремительный подъем покупательской активности. С наступлением весны потребительская горячка спала – лишь в 11 случаях пиковый показатель спроса пришелся на март. Еще столько же проектов, переживших февральский подъем, смогли удержаться на прежнем уровне. Главным бенефициаром потребительской тревожности стал новомосковский ЖК «Прокшино». Серьезно расширили аудиторию в этот период ЖК «Скандинавия», ЖК Homecity, ЖК «Квартал Некрасовка». Большой выигрыш достался крупнейшим игрокам рынка. У ГК «ПИК» выросли обороты в комплексах «Матвеевский парк», «Бусиновский парк», «Амурский парк», «Волжский парк», «Люблинский парк», у компании «Донстрой» – в комплексах «Остров», «Событие» и «Символ». У всех перечисленных новостроек, по крайней мере, есть один месяц, когда выбыло более 100 квартир.
Но у большинства проектов (106 адресов) февральская «масленица» обернулась мартовским «постом». У 28 комплексов этот процесс выражался в умеренных цифрах (сокращение количества ДДУ менее чем в полтора раза). Чуть больше было тех адресов (31 единица), где продажи снизились в полтора-два раза. Еще 28 новостроек заплатили за февральский подъем двух-трехкратным спадом в марте. И наконец, для 19 крупных столичных проектов март выдался совершенно провальным – ухудшение показателей на 200% и более.
Нужно выделить группу комплексов, на которых покупательская «лихорадка» почти не повлияла. В 12 из них уровень сделок оставался стабильным на протяжении всего первого квартала. 13 фигурантов выборки пережили зиму без существенных колебаний спроса, а в марте их статистика начала заметно портиться.
Также на рынке был обнаружен довольно многочисленный (26 единиц) отряд новостроек, которые не только не получили бонусов на фоне ажиотажа, но даже, напротив, столкнулись с нарастающим упадком потребительского интереса. Преимущественно это представители самой доступной фракции жилья. Среди них жилые массивы «Новые Ватутинки» (микрорайон Центральный), «Тринити-2», «Середневский лес», «Второй Нагатинский», «Сказочный лес», «Кольская 8», «Полярная 25». Но встречаются исключения – проекты бизнес-класса «Зиларт» или Level Мичуринский».
«Не всегда кризисная обстановка в стране гарантирует застройщику повышенное внимание со стороны его клиентов. Часть аудитории – держатели относительно скромных бюджетов – в сложившихся обстоятельствах вообще отказывается от сделки. Они сильно зависят от размера ипотечной ставки, и даже ограниченный рост кредитного бремени видится ей непосильным. Соответственно, проекты, ориентированные на такую категорию покупателей, сейчас теряют в кассе», – объясняет генеральный директор оргкомитета Urban Awards Ольга Хасанова.