ВТБ: рынок проходит пик спроса на ипотеку в этом году
Повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с четвертого квартала на третий. В октябре-декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн рублей, составив около 20% годового объема вместо привычных 30-35%. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн рублей продаж. С таким прогнозом в рамках ВЭФ-2023 выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По оценке банка, повышенный спрос на ипотеку в третьем квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ. В первую очередь, влияние оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 пп, и может продолжить свой рост. Во-вторых, меняются требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
По данным ВТБ, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40%, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля-сентября очевидно станут для рынка рекордными. По оценке ВТБ, на них придется более 30% всех потенциальных продаж этого года. К четвертому кварталу заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 году на него приходилось 36% от общего объема выдач, в 2021 году – 29%, в 2022 году – 34%, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20%.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28%, но сейчас она будет увеличиваться. В первую очередь, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным ВТБ, с декабря 2022 года средний размер сделки купли-продажи с новостройками снизился на 3%, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13%.
«В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой - он во многом будет обеспечен обычно «тихими» летними месяцами. Наша задача - максимально удовлетворить возросшую активность заемщиков и сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учетом их однозначных ставок, стоит ожидать явного «перекоса» спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ - зависит от Правительства и ЦБ. При этом мы уверены в необходимости оказывать адресную помощь льготным категориям заемщиков, например - учителям, для которых на Дальнем Востоке мы снижаем ставку до 0,7% до конца года», – сказал Сергей Бабин.
Справочно: нынешний прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне 12% и текущих условиях льготной ипотеки.
ВТБ проанализировал спрос клиентов на недвижимость в разрезе средней суммы покупки-продажи жилья. За год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения банк фиксирует на первичном рынке.
Новостройки
Согласно данным ВТБ, по итогам первого квартала 2023 года на сделки с первичной недвижимостью стоимостью до 10 млн рублей приходится более 74% в общей структуре спроса. В начале прошлого года этот показатель превышал 85%, таким образом, за год эта доля изменилась на 11 п.п. Существенный рост произошел в сегменте жилых объектов стоимостью 10-15 млн рублей. По сравнению с 9% в начале прошлого года их доля выросла сейчас почти до 17%. Доля сделок в сегменте 15-20 млн рублей выросла на 2,6 п.п., до 5,4%, в сегменте свыше 20 млн – всего на 0,8 п.п., до 3,5%.
Вторичный рынок
В сегменте готового жилья существенных изменений специалисты ВТБ не фиксируют. Здесь по итогам первых трех месяцев текущего года подавляющая доля сделок с жильем совершается на сумму до 10 млн рублей – 92%, за год показатель сократился всего на 1 пп. Сегмент 10-15 млн рублей занимает 5% операций (увеличение за год на 0,6 п.п.), 15-20 млн – 0,6% (рост на 0,4 п.п.). Всего лишь 0,2% занимает дорогая недвижимость, за год ее доля не изменилась.
«Последние несколько лет мы фиксировали значительную корректировку цен на рынке недвижимости. Наиболее выраженная динамика наблюдалась в сегменте первичного жилья. В этих условиях структура сделок предсказуемо поменялась в сторону недвижимости с высоким «чеком». На фоне ухода от околонулевой» ипотеки, которая позволяла получить низкую ставку на весь срок кредита, в ближайшей перспективе мы ожидаем постепенную стагнацию цен на квартиры в новостройках. В результате разрыв между стоимостью строящихся и готовых объектов будет сокращаться, а рынок недвижимости принимать все более сбалансированные черты», – прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
Ранее ВТБ спрогнозировал новый рекорд на российском ипотечном рынке. По прогнозам банка, за январь-июнь текущего года заемщики оформят жилищные кредиты более чем на 2,76 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года. Таким образом, в первом полугодии рынок ипотеки полностью восстановится. На фоне ухода от «околонулевых» программ интерес населения сместится в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены.
По оценке ВТБ, в 2023 году объем рынка ипотеки на ИЖС достигнет 180 млрд рублей, что почти на треть превысит результат предыдущего года.
Со своей стороны, банк намерен расширить спектр программ финансирования на покупку участка и возведение собственного дома и рассчитывает предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей. Об этом в ходе пресс-конференции заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке ВТБ, за первые два месяца 2023 г. площадь возведенных частных домов в России на 35% превышает показатель в многоквартирных. Эта динамика зафиксирована на фоне роста многоквартирного строительства на 12% и снижения индивидуального на 8% в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что в 2023 году доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 55-58% от общей площади жилья. В результате индивидуальное строительство в третий раз подряд обгонит многоквартирное. Наибольшие темпы роста будут зафиксированы в республиках Саха, Марий Эл и Крыму, а также в Волгоградской и Тверской областях.
«Решая жилищный вопрос, россияне все чаще делают выбор в пользу покупки или строительства частного дома. Растущий спрос на индивидуальное жилье, прежде всего, подогревает его комфортность и бОльшая ценовая доступность в сравнении с многоквартирным. Свой вклад в динамику вносит активное развитие транспортно-логистической инфраструктуры вокруг городов-центров занятости, выход на рынок крупных строительных компаний и появление комплексов типовых домов, а также проникновение льготных ипотечных программ. Не менее важные факторы роста – сохранение удаленного или гибридного формата работы более чем 80% работодателями и продление дачной амнистии», – заявил Анатолий Печатников.
Он добавил, что главным финансовым инструментом в решении жилищного вопроса для россиян по-прежнему является ипотека. Однако пока уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС по-прежнему низкий: с привлечением заемных средств строится только 1 из 10 домов, тогда как по квартирам это соотношение составляет 8/10.
В ближайшее время ВТБ готовится к полному перезапуску своих программ по ИЖС. Клиентам будут доступны льготные программы на ИЖС хозспособом (своими силами), рыночная ипотека на строительство с привлечением подрядчика, ипотека на ИЖС под залог имеющейся квартиры. Кроме того, банк расширит географию партнеров для ипотеки на покупку домов по договору участия в долевом строительстве.
«Для ВТБ стратегически важно способствовать улучшению жилищных условий россиян. Учитывая повышенный спрос на частные дома, в этом году мы сконцентрируемся на активном развитии ипотеки в сегменте ИЖС. Ранее мы первыми на рынке запустили кредиты на покупку индивидуальных домов по договору долевого участия, распространили льготные условия на строительство объектов с подрядчиком. В ближайшее время перезапустим еще ряд программ, которые позволят нашим заемщикам получить выгодное финансирование на покупку участка и возведение собственного дома. До конца года мы рассчитываем предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей», – отметил Анатолий Печатников.