Ипотека пошла на повышение
Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Ипотечные ставки уже пошли вверх и, возможно, дотянутся до заградительных. Участники рынка ждут взрывного спроса, который идет в рост уже сейчас.
Подъем ключевой ставки – не единственная мера Банка России, которая сказывается на условиях ипотечного кредитования. С 1 декабря 2022 года Центробанк ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Затем новые надбавки были введены с 1 мая 2023 года – нагрузка на банки, выдающие кредиты с первым взносом менее 30% в новостройках и менее 15% на готовое жилье. Однако это не остановило рост объемов ипотечного кредитования, в том числе со стороны ненадежных заемщиков. Очередное ужесточение ждет рынок 1 октября 2023 года – подготовлены новые меры для заемщиков с большой кредитной нагрузкой и при низком первом взносе.
Пока нет изменений по льготным программам с господдержкой.
Ставки потянулись вверх
Многие крупные банки уже повысили ипотечные ставки на 1,5-3 п.п. Об увеличении ставок заявили Сбер, Газпромбанк, ВТБ, банк «Открытие» и другие. Ставки достигают 14% годовых.
При этом некоторые банки до середины сентября обещали выдавать уже одобренные кредиты на прежних условиях.
Как правило, ипотечные ставки на 3-4% выше ключевой. Если руководствоваться этой позицией, ставки в ближайшее время должны подняться до 15-16% годовых, а с учетом нового заседания в ЦБ в середине сентября могут быть выше.
Размер заградительной ставки, по некоторым оценкам, – 15% годовых.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, предполагает повышение средней ставки до 13-13,5%. «Может быть, останутся какие-нибудь «зазевавшиеся» банки, которые примут решение не повышать ставки», - рассуждает он.
По мнению эксперта, «прорисовывается» ставка 13% для вторичного рынка, апартаментов и небольшой доли жилья на первичном рынке, которое не подпадает под госпрограммы.
По словам Юлии Мошковой, директора по ипотеке компании «Петербургская Недвижимость», по стандартным программам и на первичном, и на вторичном рынках среднее значение ипотечных ставок сейчас составляет 14,5%.
Госплечо
В то же время основная часть сделок на рынке новостроек происходит с участием льготных ипотечных программ. Пока процентные ставки по таким программам не изменились.
В Петербурге доля сделок по госпрограмме по итогам 2022 года достигла 61%, семейной ипотеке – 25%. В текущем году доля семейной ипотеки выросла до 32-38%, поскольку добавилась новая категория заемщиков.
По данным ВТБ, в банке в Петербурге и Ленинградской области по льготным программам проходит примерно каждая вторая ипотечная сделка. За семь месяцев текущего года клиенты оформили 5,4 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок превысил 37 млрд рублей.
Как отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», доля сделок с привлечением ипотеки с господдержкой сегодня, безусловно, преобладает. Так, в проектах компании она достигает 80-90%. По рыночным ставкам сегодня берут кредиты в основном неграждане РФ.
В «Петербургской Недвижимости» в последние месяцы на стандартные продукты пришлось всего 4% сделок, а 96% - на ипотечные программы с госучастием: программа с господдержкой, IT-ипотека, семейная и военная ипотеки.
Пока условия по госпрограммам не менялись, но это не означает, что они останутся прежними. По словам Юлии Мошковой, по программам с господдержкой, бывает, ставки меняются, но «в приемлемых диапазонах».
«Сами программы льготной ипотеки (в т. ч. семейной) действуют до 1 июля 2024 года, и, конечно, изменений условий по ним не ожидается. Разумеется, в этом случае вырастает нагрузка на государственный бюджет. Можно отметить, что в 2022 году при плавном снижении ключевой ставки после ее резкого роста в марте условия по госпрограммам также постепенно улучшались. Однако мы надеемся, что при росте «ключа» эта логика не будет работать и ставки по госпрограммам не поднимутся», - рассуждает Ян Фельдман.
Пока, отметил Максим Ельцов, ни слухов, ни инсайда о повышении ставки по льготным программам нет, но компенсация Минфина за разницу между льготной и ключевой ставками растет. Поэтому, полагает он, вскоре начнутся активные дискуссии, не стоит ли эти ставки поднять, к чему подталкивает совокупность факторов.
Источник: ДОМ.РФ
Общий подъем
Подъем ключевой ставки повлияет и на цены. На первичном рынке это случится не сегодня. «Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, будут оценивать свои дополнительные затраты и их влияние на маржинальность проектов, хотя доля таких кредитов на сегодня минимальна. Однако цены на строящиеся квартиры формируются во многом на рыночных условиях, т. е. таким девелоперам все равно придется ориентироваться на стоимость у конкурентов и где-то потерять в доходности. В то же время выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, что может замедлить вывод на рынок новых проектов», - подчеркнул Ян Фельдман.
Максим Ельцов полагает, что на первичном рынке цена существенно не вырастет даже если вырастет себестоимость строительства: «Это не повод поднимать цены».
Но вторичный рынок пострадает однозначно.
По его мнению, ситуация на рынке не совсем нормальна: цены на новостройки выше, чем на объекты вторичного рынка, покупатели больше интересуются размером первого ипотечного платежа, нежели ценой на квартиру. При этом рост цен на первичном рынке сдерживается ценовым разрывом со вторичным. «Разрыв ставок между льготной ипотекой на первичном рынке со вторичным очень серьезный, и он разбалансирует и сам рынок, и цены», - констатирует Максим Ельцов.
При этом участники рынка ждут ажиотажного спроса в ближайшее время. Но ситуация продлится недолго, хотя, полагает Максим Ельцов, она подтолкнет цены на вторичном рынке.
Однако затем, в ближайший год, помнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объекты вторичного рынка могут подешеветь на 10%.
Успеть в последний вагон
Ожидание повышения ипотечных ставок подхлестнуло спрос на кредиты. ВТБ зафиксировал скачок спроса перед повышением ставок с 21 августа. Всего за неделю заемщики оформили в банке 39,7 тыс. заявок на ипотеку, что на 42% превысило среднедневные показатели предыдущей недели. Одновременно с 14 по 20 августа на 16% вырос объем выдач, приблизившись к 39 млрд рублей.
Параллельно начал расти спрос на покупку жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Как отметил Максим Ельцов, после подъема ставок на рынке обычно наблюдается колоссальный перекос в размере ставок на первичном и вторичном рынках. Сейчас на вторичном рынке вымываются ликвидные объекты – на время вторичный сегмент стал рынком покупателя. Но потенциальные покупатели уже готовы отказываться от сделок на вторичном рынке. Это, по мнению Максима Ельцова, еще подхлестнет спрос у застройщиков – во второй половине августа он уже пошел вверх. А спрос на вторичном рынке, который едва начал перетекать с первичного, вновь сократится. «Вторичке станет плохо, а первичке от этого лучше не будет, потому что под ипотеку на первичке в течение последних трех лет подгоняли все, что можно. Напокупали, наинвестировались, а теперь продать не могут», - констатирует Максим Ельцов.
По словам Яна Фельдмана, поскольку ставки уже подняты летом, многие эксперты сходятся во мнении, что в сентябре условия не изменятся. Предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сложно, но застройщики ожидают в начале осени ажиотажного всплеска спроса и продаж. Но это будет именно всплеск. «Резкое повышение ставки, безусловно, могло стать спусковым крючком для покупателей, которые ранее занимали выжидательную позицию», - уточнил Ян Фельдман.
Максим Ельцов согласен с этим утверждением. По его мнению, когда ставки вырастут, «покупатели остановят свой забег и рынок встанет». Единственный способ спасти рынок – опустить через некоторое время ключевую ставку.
По оценке ВТБ, повышение ставок по рыночным программам ипотеки, вероятно, охладит интерес к предложениям на рынке вторичной недвижимости. Заемщики увеличат спрос на объекты в новостройках, кредит на которые можно по-прежнему получить по однозначным ставкам. В результате в четвертом квартале доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года. Такой прогноз дал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, по оценке эксперта, сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне.
Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%. Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений. Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее. Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%. Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
- Несмотря на сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в России в 2022 году, активность инвесторов оставалась достаточно высокой, в результате чего итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость превышают значения 2009–2020 годов. Исключением является 2021 год, который стал рекордным за всю историю наблюдений.
- В 2022 году на рынок вышел большой объем активов, ранее принадлежавших иностранным компаниям и фондам, которые приняли решение о прекращении деятельности на территории России. Меры Центрального Банка по поддержанию деловой активности и снижению негативного влияния санкционного режима на экономику позволили локальным инвесторам приобрести объекты уходящих компаний. Кроме того, экономический спад и рост инфляции оказались более сдержанными, чем ожидалось в марте-апреле 2022 года. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность и возможность усиления давления на экономику России, изменения во II–III кварталах не привели к критическим последствиям на рынках недвижимости – как с точки зрения инвестирования, так и в формировании цен и ставок. По итогам 2022 года официальный прогноз инфляции составляет 11–13% с дальнейшим снижением до целевых показателей в 2023–2024 годах.
Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ
Источник: NF Group Research
- По предварительным итогам 2022 года совокупный объем инвестиций в недвижимость в России составит 290–310 млрд руб., из которых на иностранный капитал придется менее 3%. В течение нескольких лет объем иностранных инвестиций будет сокращаться, что обусловлено высокими рисками для международных игроков. Позднее по мере нормализации ситуации ожидается приток инвестиций из стран-партнеров, однако подавляющую долю будут формировать локальные инвесторы.
Динамика совокупного объема инвестиций в недвижимость России
Источник: NF Group Research
- В 2022 году на рынке наблюдался рост инвестиций в классические сегменты коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые объекты, а также гостиницы. Если в 2021 году на них совокупно пришлось 34% объемов вложений, то за девять месяцев 2022 года показатель уже составил 55%. По итогам года ожидается аналогичная доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости.
Распределение инвестиций на площадки под девелопмент и классически сегменты
* Включая офисы, склады, торговую и гостиничную недвижимость
Источник: NF Group Research
- Учитывая прогнозируемую долю площадок под девелопмент на уровне 45% от годового результата инвестирования, объем вложений в них по итогам года может составить до 130–140 млрд руб. Таким образом, на готовые объекты классических сегментов придется около 160-170 млрд руб., что на 20-30% больше, чем было зафиксировано в 2021 году. В структуре инвестиций в готовые объекты ожидается лидерство офисного сегмента, чья доля прогнозируется на уровне 45% против 34% годом ранее. Второе место в соответствии с ожиданиями займет складская недвижимость с долей в 30%.
Распределение инвестиций по классическим сегментам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора половину спроса (около 50%) предсказуемо формируют девелоперы. Кроме того, ожидается рост доли инвестиционных компаний и частных инвесторов – в основном вследствие приобретения ими стресс-активов. Активность банков и компаний государственного сектора на рынке инвестиций в недвижимость России в 2022 году не наблюдалась.
- В соответствии с сегментацией по регионам доля Москвы составит 75% от совокупного объема инвестиций в 2022 году против 67% годом ранее, а доля Санкт-Петербурга снизится с 29% до 20% соответственно. В 2021 году показатель Санкт-Петербурга заметно вырос: это было обусловлено активностью девелоперов, которые пополняли земельный фонд объектам, расположенными в данном регионе. Кроме того, доступность площадок в Москве начала постепенно снижаться, а на рынке жилой недвижимости Северной столицы наблюдался значительный рост цен, что стимулировало игроков рынка к приобретению участков под строительство своих проектов.
Распределение инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «В 2022 году мы столкнулись с изменениями, предсказать которые было невозможно. Влияние этих событий на экономику России и мира в долгосрочной перспективе приведет к структурным трансформациям – в том числе, в подходах к инвестированию. Тем не менее, даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка. Важным стимулирующим фактором являются меры регуляторов по поддержанию деловой активности и в целом российской экономики, которая в нынешних условиях продемонстрировала устойчивость как к внешнему, так и внутреннему негативному влиянию. Хотя результаты 2022 года на рынке инвестиций выглядят внушительными, геополитическая обстановка, вероятнее всего, будет способствовать снижению темпов инвестирования в 2023 году».
По прогнозам ВТБ, площадь введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в России в этом году составит 60 млн кв. метров, что в 1,5 раза превысит объемы ввода жилья в многоквартирных домах. Общий объем строительства жилой недвижимости по итогам года превысит 100 млн кв. метров, увеличившись по сравнению с прошлым годом.
Согласно данным Дом.РФ, за десять месяцев 2022 г. в России было введено в эксплуатацию 87,8 млн кв. метров жилья, что более чем на 20% выше результата за аналогичный период 2021 года. ВТБ прогнозирует, что до конца года этот показатель превысит 100 млн кв. метров, что позволит рынку, несмотря на турбулентность в экономике, превзойти уровень 2021 года. В результате общий объем ввода недвижимости к концу года составит 100-105 млн кв. метров, что превысит результат прошлого года (92,6 млн кв. метров).
Наибольшие темпы роста наблюдаются в сегменте ИЖС. За десять месяцев объемы ввода частных домов в России составили 54,2 млн кв. метров, что на треть превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Многоквартирное строительство достигло 33,6 млн кв. метров (рост на 6%). Поэтому, по оценке ВТБ, по итогам года сегмент ИЖС в 1,5 раза превысит площадь многоквартирного строительства, а доля введенных в эксплуатацию частных домов на рынке достигнет 62% против 38% у многоквартирных. В прошлом году такое соотношение составляло 54% против 46%.
"Задумываясь об улучшении жилищных условий, россияне все чаще делают выбор в пользу собственного дома. Такой формат проживания особенно востребован среди граждан с детьми. По данным ВЦИОМ, около 40% семей, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, рассматривают покупку или строительство индивидуального дома. Прошлый год стал для рынка ИЖС переломным – впервые в истории объем частного строительства превысил многоквартирное. В этом году тренд продолжился, и разрыв между сегментами увеличивается. В России уже введено на 10% больше частного жилья, чем за весь 2021 год, который оказался для отрасли рекордным. Опережающая динамика вызвана сочетанием сразу нескольких факторов. Это и изменившиеся предпочтения россиян на фоне пандемии, и экономическая привлекательность ИЖС, а также активная поддержка сегмента государством", - прокомментировал вице-президент, заместитель директора департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
Он добавил, что в следующем году на развитие сегмента ИЖС будут влиять дальнейшее упрощение процесса строительства частных домов и масштабирование сервисов, позволяющих в рамках одной площадки выбрать объект и оформить ипотеку. Полноценный запуск проекта повысит прозрачность сегмента и сделает процесс возведения домов для населения максимально доступным и удобным.
Ранее в ноябре ВТБ скорректировал условия выдачи ипотеки на готовые дома с земельным участком и таунхаусы, установив минимальный размер первого взноса в рамках собственных программ на уровне 15%. Воспользоваться условиями заемщики могут до 31 декабря 2022 года. Средства можно получить на срок до 30 лет, сумма - до 60 млн рублей. Заемщики, получившие до этого одобрение банка, смогут переоформить заявки на новых условиях.
Оформить кредит на покупку дома со сниженным первым взносом в ВТБ клиенты могут по ставке от 11,3% с учетом дисконта 0,3 п.п. для заемщиков, которые получают зарплату на карту банка, оформили онлайн-заявку или используют цифровые сервисы на сделке. Для взноса от 20% средства доступны по ставке от 10,8%. При приобретении таунхауса по новым условиям финансирование предлагается по ставке от 10,9%, при внесении первого взноса в размере как минимум 20% от стоимости недвижимости - от 10,4%.