Ипотека пошла на повышение
Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Ипотечные ставки уже пошли вверх и, возможно, дотянутся до заградительных. Участники рынка ждут взрывного спроса, который идет в рост уже сейчас.
Подъем ключевой ставки – не единственная мера Банка России, которая сказывается на условиях ипотечного кредитования. С 1 декабря 2022 года Центробанк ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Затем новые надбавки были введены с 1 мая 2023 года – нагрузка на банки, выдающие кредиты с первым взносом менее 30% в новостройках и менее 15% на готовое жилье. Однако это не остановило рост объемов ипотечного кредитования, в том числе со стороны ненадежных заемщиков. Очередное ужесточение ждет рынок 1 октября 2023 года – подготовлены новые меры для заемщиков с большой кредитной нагрузкой и при низком первом взносе.
Пока нет изменений по льготным программам с господдержкой.
Ставки потянулись вверх
Многие крупные банки уже повысили ипотечные ставки на 1,5-3 п.п. Об увеличении ставок заявили Сбер, Газпромбанк, ВТБ, банк «Открытие» и другие. Ставки достигают 14% годовых.
При этом некоторые банки до середины сентября обещали выдавать уже одобренные кредиты на прежних условиях.
Как правило, ипотечные ставки на 3-4% выше ключевой. Если руководствоваться этой позицией, ставки в ближайшее время должны подняться до 15-16% годовых, а с учетом нового заседания в ЦБ в середине сентября могут быть выше.
Размер заградительной ставки, по некоторым оценкам, – 15% годовых.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, предполагает повышение средней ставки до 13-13,5%. «Может быть, останутся какие-нибудь «зазевавшиеся» банки, которые примут решение не повышать ставки», - рассуждает он.
По мнению эксперта, «прорисовывается» ставка 13% для вторичного рынка, апартаментов и небольшой доли жилья на первичном рынке, которое не подпадает под госпрограммы.
По словам Юлии Мошковой, директора по ипотеке компании «Петербургская Недвижимость», по стандартным программам и на первичном, и на вторичном рынках среднее значение ипотечных ставок сейчас составляет 14,5%.
Госплечо
В то же время основная часть сделок на рынке новостроек происходит с участием льготных ипотечных программ. Пока процентные ставки по таким программам не изменились.
В Петербурге доля сделок по госпрограмме по итогам 2022 года достигла 61%, семейной ипотеке – 25%. В текущем году доля семейной ипотеки выросла до 32-38%, поскольку добавилась новая категория заемщиков.
По данным ВТБ, в банке в Петербурге и Ленинградской области по льготным программам проходит примерно каждая вторая ипотечная сделка. За семь месяцев текущего года клиенты оформили 5,4 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок превысил 37 млрд рублей.
Как отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», доля сделок с привлечением ипотеки с господдержкой сегодня, безусловно, преобладает. Так, в проектах компании она достигает 80-90%. По рыночным ставкам сегодня берут кредиты в основном неграждане РФ.
В «Петербургской Недвижимости» в последние месяцы на стандартные продукты пришлось всего 4% сделок, а 96% - на ипотечные программы с госучастием: программа с господдержкой, IT-ипотека, семейная и военная ипотеки.
Пока условия по госпрограммам не менялись, но это не означает, что они останутся прежними. По словам Юлии Мошковой, по программам с господдержкой, бывает, ставки меняются, но «в приемлемых диапазонах».
«Сами программы льготной ипотеки (в т. ч. семейной) действуют до 1 июля 2024 года, и, конечно, изменений условий по ним не ожидается. Разумеется, в этом случае вырастает нагрузка на государственный бюджет. Можно отметить, что в 2022 году при плавном снижении ключевой ставки после ее резкого роста в марте условия по госпрограммам также постепенно улучшались. Однако мы надеемся, что при росте «ключа» эта логика не будет работать и ставки по госпрограммам не поднимутся», - рассуждает Ян Фельдман.
Пока, отметил Максим Ельцов, ни слухов, ни инсайда о повышении ставки по льготным программам нет, но компенсация Минфина за разницу между льготной и ключевой ставками растет. Поэтому, полагает он, вскоре начнутся активные дискуссии, не стоит ли эти ставки поднять, к чему подталкивает совокупность факторов.
Источник: ДОМ.РФ
Общий подъем
Подъем ключевой ставки повлияет и на цены. На первичном рынке это случится не сегодня. «Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, будут оценивать свои дополнительные затраты и их влияние на маржинальность проектов, хотя доля таких кредитов на сегодня минимальна. Однако цены на строящиеся квартиры формируются во многом на рыночных условиях, т. е. таким девелоперам все равно придется ориентироваться на стоимость у конкурентов и где-то потерять в доходности. В то же время выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, что может замедлить вывод на рынок новых проектов», - подчеркнул Ян Фельдман.
Максим Ельцов полагает, что на первичном рынке цена существенно не вырастет даже если вырастет себестоимость строительства: «Это не повод поднимать цены».
Но вторичный рынок пострадает однозначно.
По его мнению, ситуация на рынке не совсем нормальна: цены на новостройки выше, чем на объекты вторичного рынка, покупатели больше интересуются размером первого ипотечного платежа, нежели ценой на квартиру. При этом рост цен на первичном рынке сдерживается ценовым разрывом со вторичным. «Разрыв ставок между льготной ипотекой на первичном рынке со вторичным очень серьезный, и он разбалансирует и сам рынок, и цены», - констатирует Максим Ельцов.
При этом участники рынка ждут ажиотажного спроса в ближайшее время. Но ситуация продлится недолго, хотя, полагает Максим Ельцов, она подтолкнет цены на вторичном рынке.
Однако затем, в ближайший год, помнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объекты вторичного рынка могут подешеветь на 10%.
Успеть в последний вагон
Ожидание повышения ипотечных ставок подхлестнуло спрос на кредиты. ВТБ зафиксировал скачок спроса перед повышением ставок с 21 августа. Всего за неделю заемщики оформили в банке 39,7 тыс. заявок на ипотеку, что на 42% превысило среднедневные показатели предыдущей недели. Одновременно с 14 по 20 августа на 16% вырос объем выдач, приблизившись к 39 млрд рублей.
Параллельно начал расти спрос на покупку жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Как отметил Максим Ельцов, после подъема ставок на рынке обычно наблюдается колоссальный перекос в размере ставок на первичном и вторичном рынках. Сейчас на вторичном рынке вымываются ликвидные объекты – на время вторичный сегмент стал рынком покупателя. Но потенциальные покупатели уже готовы отказываться от сделок на вторичном рынке. Это, по мнению Максима Ельцова, еще подхлестнет спрос у застройщиков – во второй половине августа он уже пошел вверх. А спрос на вторичном рынке, который едва начал перетекать с первичного, вновь сократится. «Вторичке станет плохо, а первичке от этого лучше не будет, потому что под ипотеку на первичке в течение последних трех лет подгоняли все, что можно. Напокупали, наинвестировались, а теперь продать не могут», - констатирует Максим Ельцов.
По словам Яна Фельдмана, поскольку ставки уже подняты летом, многие эксперты сходятся во мнении, что в сентябре условия не изменятся. Предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сложно, но застройщики ожидают в начале осени ажиотажного всплеска спроса и продаж. Но это будет именно всплеск. «Резкое повышение ставки, безусловно, могло стать спусковым крючком для покупателей, которые ранее занимали выжидательную позицию», - уточнил Ян Фельдман.
Максим Ельцов согласен с этим утверждением. По его мнению, когда ставки вырастут, «покупатели остановят свой забег и рынок встанет». Единственный способ спасти рынок – опустить через некоторое время ключевую ставку.
По оценке ВТБ, повышение ставок по рыночным программам ипотеки, вероятно, охладит интерес к предложениям на рынке вторичной недвижимости. Заемщики увеличат спрос на объекты в новостройках, кредит на которые можно по-прежнему получить по однозначным ставкам. В результате в четвертом квартале доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года. Такой прогноз дал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, по оценке эксперта, сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне.
Эксперты Циан.Аналитика проанализировали динамику ввода жилья в регионах России в 2022 г. по данным, опубликованным Росстатом. Вновь зафиксирован рекорд по объемам ввода - еще никогда в России не строили более 100 млн кв.м. Вклад индивидуального жилищного строительства (ИЖС) второй год подряд превышает объемы от застройщиков, доля продолжает увеличиваться.
- В 2022 г. в России зафиксирован рекордный показатель по объемам ввода жилья - 102,7 млн кв. м (на 11% больше, чем год назад). Больший вклад в прирост дало строительство населением (+16,5% в годовом выражении).
- Половина жилья введена в 10 регионах РФ. В лидерах традиционно Московская область, Москва и Краснодарский край - на них приходится четверть всего объема. Концентрация строительной активности усиливается.
- 56% нового жилья в России построено населением. Объемы ИЖС выше ввода жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ. Больше всего жилья населением построено в Московской области, Краснодарском крае, Ленинградской области, Татарстане и Башкортостане.
- В России сохраняется концентрация девелоперской деятельности: на 10 регионов РФ, лидирующих по вводу жилья застройщиками, пришлось 55% от общего объема в стране. Максимальные показатели в “столицах” и регионах с городами-миллионниками.
- В 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Максимальные показатели в Ленинградской, Московской, Тюменской областях и Краснодарском крае.
1. В 2022 г. рекорд по объемам ввода жилья - построено более 100 млн кв.м.
В 2022 г. объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м жилья - это максимальный показатель за все годы. Более 100 млн кв.м. в год до этого никогда не строили. Относительно прошлого года (когда также был побит рекорд - 92,6 млн кв.м.) показатель увеличился на 11%.
Девелоперами было построено 45,5 млн кв.м. - на 4,6% больше, чем в 2021 г. (тогда 43,5 млн кв. м.). Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов.
Объем ввода населением продолжает бить рекорды: 57,2 млн кв.м. - рост на 16,5% по сравнению с прошлым годом. Т.е. общие объемы строительства увеличились, главным образом, за счет увеличения строительства населением. Причины связаны как с реальным ростом строительной активности на фоне популяризации проживания за городом, так и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).
Динамика ввода жилья в 2019-2022 гг. в РФ, млн кв. м (девелоперами и населением)
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
2. Половина жилья введена в 10 регионах РФ
В 10 регионах РФ в 2022 г. введена половина всего нового жилья. Тройка лидеров неизменна: Московская область (14,1 млн кв.м.), Краснодарский край (7,6 млн кв.м.) и Москва (6,8 млн кв.м.) - на них приходится более четверти всего объема. В 2021 г. на 10 лидеров приходилось 48% введенного жилья, в 2020 г. - 45%, т.е. за год концентрация строительной активности только усилилась.
Регионы с максимальным объемом жилья, введенного в 2022 г.
|
Регион |
Объем ввода, млн кв. м |
Доля ввода от всего объема |
|
Московская область |
14,1 |
14% |
|
Краснодарский край |
7,6 |
7% |
|
г.Москва |
6,8 |
7% |
|
Ленинградская область |
4,0 |
4% |
|
г.Санкт-Петербург |
3,5 |
3% |
|
Республика Татарстан |
3,1 |
3% |
|
Республика Башкортостан |
3,1 |
3% |
|
Свердловская область |
2,9 |
3% |
|
Ростовская область |
2,7 |
3% |
|
Тюменская область |
2,2 |
2% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В разрезе по федеральным округам лидирует Центральный ФО (за счет Москвы и Московской области) - на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32% или 33 млн кв.м.). На втором месте Приволжский ФО (18% или 19 млн кв.м.) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный ФО (13% или 14 млн кв.м.) в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья в федеральном округе, и Ростовской области.
Распределение ввода жилья по федеральным округам в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
3. Более половины жилья в стране введено населением
2022 г. стал вторым годом подряд, когда объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами. Доля объемов строительства населением увеличилась до 55,7%. За год объем ввода населением увеличился на 16,5%, в то время как застройщиками - только на 4,6%. Ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ (в прошлом году таких регионов было 64).
Динамика доли ввода жилья населением от всего объема жилищного строительства
|
Год |
Ввод жилья, млн кв. м |
Из них введено населением |
|
2010 |
58,4 |
43,5% |
|
2011 |
62,2 |
42,8% |
|
2012 |
65,7 |
43,1% |
|
2013 |
70,5 |
43,3% |
|
2014 |
84,2 |
42,9% |
|
2015 |
85,3 |
41,0% |
|
2016 |
80,2 |
39,6% |
|
2017 |
78,5 |
41,4% |
|
2018 |
75,1 |
43,1% |
|
2019 |
80,3 |
45,8% |
|
2020 |
82,2 |
48,4% |
|
2021 |
92,6 |
53,0% |
|
2022 |
102,7 |
55,7% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО (73%). Лишь в двух федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население - в Северо-Западном (57%) за счет Санкт-Петербурга и Уральском (55%), хотя, как видно из данных, и здесь отрыв невелик. В 2021 г. более половины жилья было введено девелоперами также в Центральном ФО, но в 2022 г. на ИЖС приходится уже 54% всего ввода.
Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (17% всего ввода в стране), Краснодарском крае (8%), Ленинградской области (5%), Татарстане (4%), Башкортостане (3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме.
Регионы-лидеры по объему ввода жилья населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
4. На 10 регионов-лидеров по девелоперской активности пришлось 55% от объемов ввода жилья в стране
Девелоперами в 2022 г. было построено 45,5 млн кв.м. жилья. Лидерами по объему нового строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (17% от всего объема), Московская область (8%), Санкт-Петербург (5%), Краснодарский край (4%), Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области (по 3%) Сохраняется концентрация девелоперской деятельности: в десяти регионах-лидерах, было введено 55% от общего объема в стране (как и в прошлом году).
Регионы-лидеры по объему ввода жилья застройщиками в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В большинстве регионов страны объемы ввода девелоперами уступают объемам ИЖС, тем не менее в нескольких субъектах доля жилья от застройщиков существенно превышает объемы ввода населением. Например, в Санкт-Петербурге и Москве на девелоперскую активность приходится более 90% ввода: в Санкт-Петербурге - 93%, в Москве - 88% - частный сектор в федеральных городах невелик (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует). Объемы ввода застройщиками значительно превышают объемы ИЖС в северных регионах, где проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда: в Мурманской области (80%), ХМАО (74%), Магаданской области (65%), ЯНАО (65%).
5. На каждого россиянина – всего по 0,7 кв.м.
По подсчетам Циан в 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Больше новой жилой площади, чем в среднем по стране, получили жители Центрального и Южного ФО (по 0,84 кв.м. на жителя), а также Северо-Западного ФО (0,81 кв.м. на жителя). Самые низкие показатели в Дальневосточном ФО (0,44 кв.м. на жителя) и Сибирском ФО (0,49 кв.м. на жителя).
В 9 российских субъектах построенная на каждого человека площадь преодолела отметку 1 кв.м. Лидером стала Ленинградская область (2,08 кв.м. на жителя). Для сравнения – в Санкт-Петербурге показатель составил 0,65 кв.м. на жителя. Также в лидерах Московская область (1,81 кв.м. на жителя) и Тюменская область (1,45 кв.м. на жителя). Минимальные показатели ожидаемо на Дальнем Востоке - в Чукотском АО, Магаданской области и Еврейской АО менее 0,2 кв.м. на жителя.
Регионы-лидеры по введенному жилью на одного жителя в 2022 г.
|
Регион |
Кол-во построенных кв. м на каждого жителя |
|
Ленинградская область |
2,08 |
|
Московская область |
1,81 |
|
Тюменская область |
1,45 |
|
Краснодарский край |
1,33 |
|
Чеченская Республика |
1,33 |
|
Калининградская область |
1,28 |
|
г. Севастополь |
1,07 |
|
Сахалинская область |
1,04 |
|
Республика Адыгея |
1,00 |
|
Калужская область |
0,90 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
”Несмотря на внешние трудности, в 2022 г. девелоперы и население построили рекордные 102,7 млн кв.м. жилья. Относительно прошлого года основной прирост показал сегмент ИЖС, в результате чего доля ввода жилья населением продолжает увеличиваться (в прошлом году она превысила отметку в 50%). Объемы от застройщиков также увеличились, хотя и не так значительно, как объемы ИЖС. Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2023 г. повторить рекорды 2022 г. будет сложно - не только из-за внешних обстоятельств, но по причине того, что в пандемийный 2020 г. новых корпусов (строительство которых как раз завершится в 2023 г.) начали строить меньше, чем в 2019 г.”.
Классические форматы квартир по-прежнему остаются востребованными у покупателей новостроек и становятся достаточно редким продуктом. С распространением планировок евроформата, «классика» встречается все реже, но при этом продолжает пользоваться спросом среди потребителей.
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на долю предложения «классики» приходится 20,5%, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3%. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3%, двухкомнатных – 7,3%, трехкомнатных – 2,6% и четырехкомнатных - 0,2%.
За счет ограниченного объема предложения квартиры с классическими планировками по итогам января 2023 года показали наибольший рост по стоимости. Средневзвешенная цена квадратного метра 4 комн. квартир по сравнению с декабрем 2022 г. увеличилась на 5,8% до 219,3 тыс. руб. (+4,5% за год). Стоимость однокомнатных квартир выросла на 4,3% и составила 298,9 тыс. руб. (+6,8% за год). Трехкомнатные лоты прибавили 3,7% до 243,9 тыс. руб. (+1,6% за год).
При этом стоимость квартир евроформата практически не изменилась. Средневзвешенная цена квадратного метра четырехкомнатных лотов евроформата выросла на 2,3% и составила 259,2 тыс. руб. (+0% за год). Стоимость «квадрата» евротрешки увеличилась на 1,8% до 274,3 тыс. руб. (+1,8% за год).
По отношению к прошлому месяцу в январе 2023 г. без изменений осталась средневзвешенная стоимость метра только у двух типов квартир: двухкомнатных (+0,6%) и евродвушек (+0,4%).
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 277,7 тыс. руб., что по сравнению с декабрем 2022 г. больше на 1,3%. По отношению к аналогичному периоду прошлого года рост на 2,6%. Уровень цен на первичном рынке массового сегмента продолжает свою стагнацию уже несколько месяцев подряд. Рынок входит в стадию равновесного роста, без резких колебаний и скачков».
Динамика средневзвешенной стоимости по типам квартир в массовом сегменте
|
Типы квартир |
Доля предложения, шт., % |
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ), тыс. руб. |
Динамика СВЦ за месяц, % |
Динамика СВЦ за год, % |
||
|
янв.22 |
дек.22 |
янв.23 |
||||
|
4 комн |
0,2% |
209,8 |
207,2 |
219,3 |
5,8% |
4,5% |
|
1 комн |
10,4% |
279,9 |
286,6 |
298,9 |
4,3% |
6,8% |
|
3 комн |
2,7% |
240,0 |
235,2 |
243,9 |
3,7% |
1,6% |
|
4е |
7,9% |
259,1 |
253,4 |
259,2 |
2,3% |
0,0% |
|
3е |
20,4% |
269,4 |
269,5 |
274,3 |
1,8% |
1,8% |
|
2 комн |
7,5% |
237,1 |
245,4 |
246,8 |
0,6% |
4,1% |
|
2е |
27,3% |
286,0 |
288,4 |
289,6 |
0,4% |
1,3% |
|
студия |
23,6% |
310,2 |
317,5 |
316,4 |
-0,3% |
2,0% |
|
Итого |
100,0% |
270,8 |
274,2 |
277,7 |
1,3% |
2,6% |