Ипотека пошла на повышение
Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Ипотечные ставки уже пошли вверх и, возможно, дотянутся до заградительных. Участники рынка ждут взрывного спроса, который идет в рост уже сейчас.
Подъем ключевой ставки – не единственная мера Банка России, которая сказывается на условиях ипотечного кредитования. С 1 декабря 2022 года Центробанк ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Затем новые надбавки были введены с 1 мая 2023 года – нагрузка на банки, выдающие кредиты с первым взносом менее 30% в новостройках и менее 15% на готовое жилье. Однако это не остановило рост объемов ипотечного кредитования, в том числе со стороны ненадежных заемщиков. Очередное ужесточение ждет рынок 1 октября 2023 года – подготовлены новые меры для заемщиков с большой кредитной нагрузкой и при низком первом взносе.
Пока нет изменений по льготным программам с господдержкой.
Ставки потянулись вверх
Многие крупные банки уже повысили ипотечные ставки на 1,5-3 п.п. Об увеличении ставок заявили Сбер, Газпромбанк, ВТБ, банк «Открытие» и другие. Ставки достигают 14% годовых.
При этом некоторые банки до середины сентября обещали выдавать уже одобренные кредиты на прежних условиях.
Как правило, ипотечные ставки на 3-4% выше ключевой. Если руководствоваться этой позицией, ставки в ближайшее время должны подняться до 15-16% годовых, а с учетом нового заседания в ЦБ в середине сентября могут быть выше.
Размер заградительной ставки, по некоторым оценкам, – 15% годовых.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, предполагает повышение средней ставки до 13-13,5%. «Может быть, останутся какие-нибудь «зазевавшиеся» банки, которые примут решение не повышать ставки», - рассуждает он.
По мнению эксперта, «прорисовывается» ставка 13% для вторичного рынка, апартаментов и небольшой доли жилья на первичном рынке, которое не подпадает под госпрограммы.
По словам Юлии Мошковой, директора по ипотеке компании «Петербургская Недвижимость», по стандартным программам и на первичном, и на вторичном рынках среднее значение ипотечных ставок сейчас составляет 14,5%.
Госплечо
В то же время основная часть сделок на рынке новостроек происходит с участием льготных ипотечных программ. Пока процентные ставки по таким программам не изменились.
В Петербурге доля сделок по госпрограмме по итогам 2022 года достигла 61%, семейной ипотеке – 25%. В текущем году доля семейной ипотеки выросла до 32-38%, поскольку добавилась новая категория заемщиков.
По данным ВТБ, в банке в Петербурге и Ленинградской области по льготным программам проходит примерно каждая вторая ипотечная сделка. За семь месяцев текущего года клиенты оформили 5,4 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок превысил 37 млрд рублей.
Как отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», доля сделок с привлечением ипотеки с господдержкой сегодня, безусловно, преобладает. Так, в проектах компании она достигает 80-90%. По рыночным ставкам сегодня берут кредиты в основном неграждане РФ.
В «Петербургской Недвижимости» в последние месяцы на стандартные продукты пришлось всего 4% сделок, а 96% - на ипотечные программы с госучастием: программа с господдержкой, IT-ипотека, семейная и военная ипотеки.
Пока условия по госпрограммам не менялись, но это не означает, что они останутся прежними. По словам Юлии Мошковой, по программам с господдержкой, бывает, ставки меняются, но «в приемлемых диапазонах».
«Сами программы льготной ипотеки (в т. ч. семейной) действуют до 1 июля 2024 года, и, конечно, изменений условий по ним не ожидается. Разумеется, в этом случае вырастает нагрузка на государственный бюджет. Можно отметить, что в 2022 году при плавном снижении ключевой ставки после ее резкого роста в марте условия по госпрограммам также постепенно улучшались. Однако мы надеемся, что при росте «ключа» эта логика не будет работать и ставки по госпрограммам не поднимутся», - рассуждает Ян Фельдман.
Пока, отметил Максим Ельцов, ни слухов, ни инсайда о повышении ставки по льготным программам нет, но компенсация Минфина за разницу между льготной и ключевой ставками растет. Поэтому, полагает он, вскоре начнутся активные дискуссии, не стоит ли эти ставки поднять, к чему подталкивает совокупность факторов.
Источник: ДОМ.РФ
Общий подъем
Подъем ключевой ставки повлияет и на цены. На первичном рынке это случится не сегодня. «Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, будут оценивать свои дополнительные затраты и их влияние на маржинальность проектов, хотя доля таких кредитов на сегодня минимальна. Однако цены на строящиеся квартиры формируются во многом на рыночных условиях, т. е. таким девелоперам все равно придется ориентироваться на стоимость у конкурентов и где-то потерять в доходности. В то же время выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, что может замедлить вывод на рынок новых проектов», - подчеркнул Ян Фельдман.
Максим Ельцов полагает, что на первичном рынке цена существенно не вырастет даже если вырастет себестоимость строительства: «Это не повод поднимать цены».
Но вторичный рынок пострадает однозначно.
По его мнению, ситуация на рынке не совсем нормальна: цены на новостройки выше, чем на объекты вторичного рынка, покупатели больше интересуются размером первого ипотечного платежа, нежели ценой на квартиру. При этом рост цен на первичном рынке сдерживается ценовым разрывом со вторичным. «Разрыв ставок между льготной ипотекой на первичном рынке со вторичным очень серьезный, и он разбалансирует и сам рынок, и цены», - констатирует Максим Ельцов.
При этом участники рынка ждут ажиотажного спроса в ближайшее время. Но ситуация продлится недолго, хотя, полагает Максим Ельцов, она подтолкнет цены на вторичном рынке.
Однако затем, в ближайший год, помнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объекты вторичного рынка могут подешеветь на 10%.
Успеть в последний вагон
Ожидание повышения ипотечных ставок подхлестнуло спрос на кредиты. ВТБ зафиксировал скачок спроса перед повышением ставок с 21 августа. Всего за неделю заемщики оформили в банке 39,7 тыс. заявок на ипотеку, что на 42% превысило среднедневные показатели предыдущей недели. Одновременно с 14 по 20 августа на 16% вырос объем выдач, приблизившись к 39 млрд рублей.
Параллельно начал расти спрос на покупку жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Как отметил Максим Ельцов, после подъема ставок на рынке обычно наблюдается колоссальный перекос в размере ставок на первичном и вторичном рынках. Сейчас на вторичном рынке вымываются ликвидные объекты – на время вторичный сегмент стал рынком покупателя. Но потенциальные покупатели уже готовы отказываться от сделок на вторичном рынке. Это, по мнению Максима Ельцова, еще подхлестнет спрос у застройщиков – во второй половине августа он уже пошел вверх. А спрос на вторичном рынке, который едва начал перетекать с первичного, вновь сократится. «Вторичке станет плохо, а первичке от этого лучше не будет, потому что под ипотеку на первичке в течение последних трех лет подгоняли все, что можно. Напокупали, наинвестировались, а теперь продать не могут», - констатирует Максим Ельцов.
По словам Яна Фельдмана, поскольку ставки уже подняты летом, многие эксперты сходятся во мнении, что в сентябре условия не изменятся. Предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сложно, но застройщики ожидают в начале осени ажиотажного всплеска спроса и продаж. Но это будет именно всплеск. «Резкое повышение ставки, безусловно, могло стать спусковым крючком для покупателей, которые ранее занимали выжидательную позицию», - уточнил Ян Фельдман.
Максим Ельцов согласен с этим утверждением. По его мнению, когда ставки вырастут, «покупатели остановят свой забег и рынок встанет». Единственный способ спасти рынок – опустить через некоторое время ключевую ставку.
По оценке ВТБ, повышение ставок по рыночным программам ипотеки, вероятно, охладит интерес к предложениям на рынке вторичной недвижимости. Заемщики увеличат спрос на объекты в новостройках, кредит на которые можно по-прежнему получить по однозначным ставкам. В результате в четвертом квартале доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года. Такой прогноз дал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, по оценке эксперта, сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне.
Согласно аналитике консалтинговой компании JLL[1], по итогам 2021 года рынки брендированных гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга продемонстрируют значительный – в 2-2,5 раза – рост показателя RevPAR (доход на доступный номер), однако он пока не восстановился к доковидному уровню.
В Москве наблюдается значительный рост заполняемости: в брендированных отелях средневзвешенная загрузка составит 60%, увеличившись на 22 п.п. по сравнению с 2020 годом. Средневзвешенный тариф (ADR) вырастет ориентировочно на 19% – до 6,8 тыс. руб. с 5,7 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, средневзвешенный показатель дохода на доступный номер увеличится на 88%, приблизившись к 4,1 тыс. руб. Тем не менее RevPAR практически на 30% отстает от допандемийного уровня 2019 года.
Самый высокий рост заполняемости в столице по сравнению с прошлым годом зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Однако два года назад, в 2019-м, те же отели достигали загрузки на уровне 85%.
Самая значительная динамика RevPAR наблюдается в высоких сегментах московского рынка: по оценке JLL, увеличение дохода на доступный номер в сегменте люкс составит более 130% к показателю 2020 года и составит 11,2 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей всё еще сильно отстает от допандемийных значений, и по итогам года она составит примерно 40-42% против 72%% в прежние годы, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Средний тариф в люксовом сегменте вырастет примерно на 20% и достигнет 26,5 тыс. руб. При этом, несмотря на существенное увеличение тарифа, RevPAR приблизительно на 20% отстает от уровня 2019 года».
В Санкт-Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц по итогам года, по прогнозу экспертов JLL, составит около 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Средний тариф вырастет более чем в 1,5 раза к предыдущему году и почти на треть в сравнении с 2019-м, до 7,5 тыс. руб. Таким образом, RevPAR увеличится приблизительно на 130% и составит 3,3 тыс. руб. Отставание от допандемийного 2019 года составляет около 13%. По мнению экспертов JLL, рост среднего тарифа в Петербурге скорее “искусственный” и вызван “деформацией” спроса: групповой туризм в городе отсутствует и в ограниченном объеме представлены только индивидуальные гости, которые, как правило, бронируют номера по самым высоким тарифам.
Максимальный рост заполняемости на рынке Санкт-Петербурга по сравнению с прошлым годом зафиксирован в высоком ценовом сегменте – 52% против 36% в 2020-м. Однако два года назад те же отели были заполнены на 76%.
Самая высокая динамика RevPAR на петербургском рынке, как и в Москве, наблюдается в сегменте люкс: по подсчетам экспертов JLL, рост дохода на доступный номер в люксовых отелях составит около 180% к показателю 2020 года, в результате показатель приблизится к 10 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей Петербурга всё еще сильно отстает от допандемийных значений и традиционно ниже уровня самых дорогих столичных “конкурентов”: по итогам года она составит около 35% против 58% в 2019 году, а средний тариф вырастет примерно на 79%, до 28,4 тыс. руб., что выше аналогичного показателя в Москве, – комментирует Яна Уханова. – Но, как и в столице, даже при значительном увеличении тарифа RevPAR в сегменте уступает значению 2019 года около 10%».
«Как мы видим, гостиничная индустрия адаптировалась к вспышкам заболеваемости, спрос становится более устойчивым, при этом нельзя сказать, что более предсказуемым: глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности. Появление новых штаммов будет способствовать дальнейшему укреплению тренда staycation: многие путешественники, возможно, откажутся от путешествий за границу в пользу поездок внутри страны, – прогнозирует Яна Уханова. – Динамика операционных показателей в следующем году во многом будет зависеть от действующих ограничений, распространяющихся на гостиничную отрасль. При этом наблюдающийся рост загрузки даже несмотря на ограниченное международное сообщение подтверждает наличие устойчивого внутреннего спроса».
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд за 11 месяцев 2021 года.
За три года московские застройщики увеличили предложение квартир в высотных новостройках комфорт-класса в два раза, подсчитали эксперты «Метриум». На долю экспонируемых квартир в корпусах высотой от 30 этажей (около 99,5 метров и выше) приходится 33%. Из 16 высотных проектов комфорт-класса 15 реализует один застройщик.
Аналитики компании «Метриум» в очередной раз изучили рынок высотных новостроек Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках данного исследования аналитики «Метриум» отбирали корпуса высотой от 99,5 метров, так как почти все экспонируемые высотки в комфорт-классе незначительно ниже 100 метров. Как правило, это 30-этажные и более высокоэтажные здания, хотя в силу архитектурных особенностей некоторые новостройки могут иметь меньше этажей при высоте более 100 метров. Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, которые находятся в продаже, по следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 16 проектов застройки с корпусами выше 99,5 метров. В корпусах от 30 этажей и выше в продаже насчитывалось 6,2 тыс. квартир, что составляет 34% от суммарного предложения квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Причем в 2021 году апартаментов в высотных корпусах не было. Поэтому доля квартир в высотных новостройках только с жилым статусом составила 40%.
Между тем в 2018 году аналитики «Метриум» насчитали 15 проектов массового сегмента с высотными корпусами. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента. Таким образом, за три года количество помещений в небоскребах доступного ценового сегмента выросло в 2,5 раза. Доля этих квартир в суммарном предложении увеличилась с 15% до 34%, (а если сравнивать с общим объемом предложения только квартир, то до 40%).
Эксперты отмечают, что несмотря на рост предложения, выбор небоскребов массового сегмента стал менее разнообразным, чем три года назад. Массовые небоскребы возводят только четыре застройщика, тогда как в 2018 году этим занимались десять девелоперских компаний.
Самый высокие небоскребы комфорт-класса строит ГК «ПИК». Речь идет о жилом комплексе «Кронштадтский 14», который возводится в Головинском районе на севере Москвы. Его высота достигает 99,98 метров, а в самом высоком корпусе насчитывается 34 этажа. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 270 тыс. рублей за кв. м. Далее следует еще один проект ГК «ПИК» – «Перовское 2», который компания строит в Нижегородском районе (ЮВАО). Высота корпусов достигает 99,97 метров (34 этажа). Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 239 тыс. рублей. Наконец третий по высоте комплекс также возводит ГК «ПИК». Это проект «Второй Нагатинский» в районе Нагатино-Садовники, где предусмотрены корпуса высотой до 99,95 метров с 35 этажами. Квадратный метр в этом комплексе обойдется потенциальному покупателю в 283 тыс. рублей.
В целом по высотным проектам «квадрат» стоит 258 тыс. рублей, а квартиру можно приобрести за 12,3 млн рублей. Эти показатели соответствует средней стоимости квадратного метра во всех массовых новостройках (262 тыс. рублей) и средней цене квартиры в них (12,8 млн рублей).
Три года назад жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в них в среднем продавались за 10 млн рублей. Таким образом, удельная стоимость высотного жилья выросла за три года на 53%, а квартиры в них подорожали примерно на 23%. Средний же показатель по всему рынку новостроек комфорт-класса без учета высотности за это время увеличился на 66%.
«Можно однозначно сказать, что объемы высотного строительства за последние три года резко возросли, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Число застройщиков, которые реализуют такие проекты в комфорт-классе, уменьшилось чисто “технически”: многие компании стали позиционировать свои старые высотные проекты комфорт-класса как новостройки бизнес-класса. Одновременно заметно нарастил объем предложения высотного жилья крупнейший застройщик Московского региона. Судя по динамике цен, увеличение этажности комплексов позволило застройщикам сдерживать рост цен на новостройки, так как квадратный метр в небоскребах подорожал не так сильно, как в среднем по рынку. Также отмечу, что большинство высоток комфорт-класса попадают в рейтинг небоскребов по нижней границе отсечения небоскребов и обычных домов (около 99 метров)».
Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Этажность |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Кронштадтский 14 |
99,98 |
34 |
Головинский |
ГК ПИК |
270 |
III кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Перовское 2 |
99,97 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
239 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Второй Нагатинский |
99,95 |
35 |
Нагатино-Садовники |
ГК ПИК |
283 |
I кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Новохохловская 15 |
99,95 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
242 |
II кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Мичуринский парк |
99,94 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
261 |
III кв. 2023 |
|
Амурский парк |
99,90 |
35 |
Гольяново |
ГК ПИК |
237 |
IV кв. 2022 |
|
Дмитровский парк |
99,90 |
34 |
Дмитровский |
ГК ПИК |
235 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Матвеевский парк |
99,90 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
292 |
I кв. 2024 |
|
Полярная 25 |
99,90 |
34 |
Южное Медведково |
ГК ПИК |
223 |
II кв. 2023 |
|
Михайловский парк |
99,81 |
34 |
Рязанский |
ГК ПИК |
232 |
II кв. 2021 |
|
Бусиновский парк |
99,80 |
34 |
Западное Дегунино |
ГК ПИК |
218 |
IV кв. 2022 – II кв. 2023 |
|
Сигнальный 16 |
99,80 |
33 |
Отрадное |
ГК ПИК |
236 |
IV кв. 2022 |
|
PROFIT |
99,80 |
31 |
Нижегородский |
ГК Гранель |
262 |
II кв. 2023 |
|
Кронштадтский 9 |
99,79 |
35 |
Головинский |
ГК ПИК |
273 |
IV кв. 2022 – I кв. 2024 |
|
Академика Павлова |
99,75 |
34 |
Кунцево |
ГК ПИК |
318 |
I кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Руставели 14 |
99,62 |
35 |
Бутырский |
ГК ПИК |
275 |
I кв. 2023 – II кв. 2024 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»