Ипотека пошла на повышение
Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Ипотечные ставки уже пошли вверх и, возможно, дотянутся до заградительных. Участники рынка ждут взрывного спроса, который идет в рост уже сейчас.
Подъем ключевой ставки – не единственная мера Банка России, которая сказывается на условиях ипотечного кредитования. С 1 декабря 2022 года Центробанк ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Затем новые надбавки были введены с 1 мая 2023 года – нагрузка на банки, выдающие кредиты с первым взносом менее 30% в новостройках и менее 15% на готовое жилье. Однако это не остановило рост объемов ипотечного кредитования, в том числе со стороны ненадежных заемщиков. Очередное ужесточение ждет рынок 1 октября 2023 года – подготовлены новые меры для заемщиков с большой кредитной нагрузкой и при низком первом взносе.
Пока нет изменений по льготным программам с господдержкой.
Ставки потянулись вверх
Многие крупные банки уже повысили ипотечные ставки на 1,5-3 п.п. Об увеличении ставок заявили Сбер, Газпромбанк, ВТБ, банк «Открытие» и другие. Ставки достигают 14% годовых.
При этом некоторые банки до середины сентября обещали выдавать уже одобренные кредиты на прежних условиях.
Как правило, ипотечные ставки на 3-4% выше ключевой. Если руководствоваться этой позицией, ставки в ближайшее время должны подняться до 15-16% годовых, а с учетом нового заседания в ЦБ в середине сентября могут быть выше.
Размер заградительной ставки, по некоторым оценкам, – 15% годовых.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, предполагает повышение средней ставки до 13-13,5%. «Может быть, останутся какие-нибудь «зазевавшиеся» банки, которые примут решение не повышать ставки», - рассуждает он.
По мнению эксперта, «прорисовывается» ставка 13% для вторичного рынка, апартаментов и небольшой доли жилья на первичном рынке, которое не подпадает под госпрограммы.
По словам Юлии Мошковой, директора по ипотеке компании «Петербургская Недвижимость», по стандартным программам и на первичном, и на вторичном рынках среднее значение ипотечных ставок сейчас составляет 14,5%.
Госплечо
В то же время основная часть сделок на рынке новостроек происходит с участием льготных ипотечных программ. Пока процентные ставки по таким программам не изменились.
В Петербурге доля сделок по госпрограмме по итогам 2022 года достигла 61%, семейной ипотеке – 25%. В текущем году доля семейной ипотеки выросла до 32-38%, поскольку добавилась новая категория заемщиков.
По данным ВТБ, в банке в Петербурге и Ленинградской области по льготным программам проходит примерно каждая вторая ипотечная сделка. За семь месяцев текущего года клиенты оформили 5,4 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок превысил 37 млрд рублей.
Как отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», доля сделок с привлечением ипотеки с господдержкой сегодня, безусловно, преобладает. Так, в проектах компании она достигает 80-90%. По рыночным ставкам сегодня берут кредиты в основном неграждане РФ.
В «Петербургской Недвижимости» в последние месяцы на стандартные продукты пришлось всего 4% сделок, а 96% - на ипотечные программы с госучастием: программа с господдержкой, IT-ипотека, семейная и военная ипотеки.
Пока условия по госпрограммам не менялись, но это не означает, что они останутся прежними. По словам Юлии Мошковой, по программам с господдержкой, бывает, ставки меняются, но «в приемлемых диапазонах».
«Сами программы льготной ипотеки (в т. ч. семейной) действуют до 1 июля 2024 года, и, конечно, изменений условий по ним не ожидается. Разумеется, в этом случае вырастает нагрузка на государственный бюджет. Можно отметить, что в 2022 году при плавном снижении ключевой ставки после ее резкого роста в марте условия по госпрограммам также постепенно улучшались. Однако мы надеемся, что при росте «ключа» эта логика не будет работать и ставки по госпрограммам не поднимутся», - рассуждает Ян Фельдман.
Пока, отметил Максим Ельцов, ни слухов, ни инсайда о повышении ставки по льготным программам нет, но компенсация Минфина за разницу между льготной и ключевой ставками растет. Поэтому, полагает он, вскоре начнутся активные дискуссии, не стоит ли эти ставки поднять, к чему подталкивает совокупность факторов.
Источник: ДОМ.РФ
Общий подъем
Подъем ключевой ставки повлияет и на цены. На первичном рынке это случится не сегодня. «Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, будут оценивать свои дополнительные затраты и их влияние на маржинальность проектов, хотя доля таких кредитов на сегодня минимальна. Однако цены на строящиеся квартиры формируются во многом на рыночных условиях, т. е. таким девелоперам все равно придется ориентироваться на стоимость у конкурентов и где-то потерять в доходности. В то же время выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, что может замедлить вывод на рынок новых проектов», - подчеркнул Ян Фельдман.
Максим Ельцов полагает, что на первичном рынке цена существенно не вырастет даже если вырастет себестоимость строительства: «Это не повод поднимать цены».
Но вторичный рынок пострадает однозначно.
По его мнению, ситуация на рынке не совсем нормальна: цены на новостройки выше, чем на объекты вторичного рынка, покупатели больше интересуются размером первого ипотечного платежа, нежели ценой на квартиру. При этом рост цен на первичном рынке сдерживается ценовым разрывом со вторичным. «Разрыв ставок между льготной ипотекой на первичном рынке со вторичным очень серьезный, и он разбалансирует и сам рынок, и цены», - констатирует Максим Ельцов.
При этом участники рынка ждут ажиотажного спроса в ближайшее время. Но ситуация продлится недолго, хотя, полагает Максим Ельцов, она подтолкнет цены на вторичном рынке.
Однако затем, в ближайший год, помнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объекты вторичного рынка могут подешеветь на 10%.
Успеть в последний вагон
Ожидание повышения ипотечных ставок подхлестнуло спрос на кредиты. ВТБ зафиксировал скачок спроса перед повышением ставок с 21 августа. Всего за неделю заемщики оформили в банке 39,7 тыс. заявок на ипотеку, что на 42% превысило среднедневные показатели предыдущей недели. Одновременно с 14 по 20 августа на 16% вырос объем выдач, приблизившись к 39 млрд рублей.
Параллельно начал расти спрос на покупку жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Как отметил Максим Ельцов, после подъема ставок на рынке обычно наблюдается колоссальный перекос в размере ставок на первичном и вторичном рынках. Сейчас на вторичном рынке вымываются ликвидные объекты – на время вторичный сегмент стал рынком покупателя. Но потенциальные покупатели уже готовы отказываться от сделок на вторичном рынке. Это, по мнению Максима Ельцова, еще подхлестнет спрос у застройщиков – во второй половине августа он уже пошел вверх. А спрос на вторичном рынке, который едва начал перетекать с первичного, вновь сократится. «Вторичке станет плохо, а первичке от этого лучше не будет, потому что под ипотеку на первичке в течение последних трех лет подгоняли все, что можно. Напокупали, наинвестировались, а теперь продать не могут», - констатирует Максим Ельцов.
По словам Яна Фельдмана, поскольку ставки уже подняты летом, многие эксперты сходятся во мнении, что в сентябре условия не изменятся. Предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сложно, но застройщики ожидают в начале осени ажиотажного всплеска спроса и продаж. Но это будет именно всплеск. «Резкое повышение ставки, безусловно, могло стать спусковым крючком для покупателей, которые ранее занимали выжидательную позицию», - уточнил Ян Фельдман.
Максим Ельцов согласен с этим утверждением. По его мнению, когда ставки вырастут, «покупатели остановят свой забег и рынок встанет». Единственный способ спасти рынок – опустить через некоторое время ключевую ставку.
По оценке ВТБ, повышение ставок по рыночным программам ипотеки, вероятно, охладит интерес к предложениям на рынке вторичной недвижимости. Заемщики увеличат спрос на объекты в новостройках, кредит на которые можно по-прежнему получить по однозначным ставкам. В результате в четвертом квартале доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года. Такой прогноз дал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, по оценке эксперта, сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне.
С начала года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. Эксперты Циан.Аналитики выделили основные тренды, происходящие рынке крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
- С начала года выбор квартир увеличился в два раза. Наибольший рост в столичных регионах, Казани и Уфе. В мае период рекордного роста объема предложения в большинстве локаций завершился.
- В результате двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. С начала года аренда однушек, в среднем по анализируемым локациям, стала дешевле на 5%, двушек - на 3%. Наибольшее снижение в столичных регионах - на 11-13%.
- В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья менялся незначительно. Локальный рост спроса был зафиксирован с конца апреля, однако, уже в мае показатели вновь снизились.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Период рекордного роста объема предложения завершился
Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно порядка 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. “новинок” (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20-25 тыс., т.е. количество их удвоилось.
Всего с начала года выбор квартир увеличился в 2 раза (на 112%). Наибольший рост в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области, (в 3 раза), Уфе (в 2,7 раз), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12% до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (+11-13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленинградской области это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
После снижения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
Динамика количества лотов на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Сочи, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
2. Ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в т.ч. в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года - 49,6 тыс. рублей, т.е. с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение в Тольятти (-16%), Краснодаре (-11%), Ижевске (-8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3-7%, а в 7 городах увеличились на 1-5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 г. (и однушки, и двушки - на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала - Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом, в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6% и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге - там они продолжают падать на 3-4% в месячном выражении.
3. Вместо покупки - аренда
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья, как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, а результате чего часть потенциальных покупателей квартир делают выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль - это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки до 12% ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие 1-2 месяца тренд на снижение ставок аренды сохранится», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
|
Локация |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
||||||||||||
|
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
|||||||||||
|
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
|
|
Сочи |
57,8 |
36,4 |
41,4 |
48,6 |
-16% |
34% |
17% |
78,8 |
57,1 |
62,5 |
69,1 |
-12% |
21% |
11% |
|
Москва |
38,7 |
49,6 |
44,6 |
43,4 |
12% |
-12% |
-3% |
53,6 |
64,8 |
60,8 |
58,5 |
9% |
-10% |
-4% |
|
Московская область |
25,6 |
31,2 |
29,3 |
29,1 |
14% |
-7% |
-1% |
33,1 |
40,9 |
38,3 |
38,9 |
17% |
-5% |
1% |
|
Санкт-Петербург |
23,3 |
32,4 |
29,6 |
28,4 |
22% |
-13% |
-4% |
36,7 |
49,7 |
43,3 |
42,2 |
15% |
-15% |
-3% |
|
Хабаровск |
22,8 |
25,8 |
24,2 |
24,8 |
9% |
-4% |
3% |
27,8 |
33,5 |
31,9 |
32,9 |
18% |
-2% |
3% |
|
Владивосток |
19,8 |
20,7 |
20,7 |
20,6 |
4% |
-1% |
-1% |
27,0 |
29,3 |
27,3 |
28,6 |
6% |
-2% |
5% |
|
Ленинградская область |
18,0 |
23,9 |
20,8 |
20,5 |
14% |
-14% |
-2% |
21,8 |
30,7 |
27,7 |
20,9 |
-4% |
-32% |
-25% |
|
Казань |
16,9 |
21,4 |
20,6 |
20,3 |
20% |
-5% |
-1% |
24,0 |
29,2 |
28,4 |
28,0 |
17% |
-4% |
-2% |
|
Новосибирск |
17,5 |
21,1 |
20,3 |
20,2 |
15% |
-4% |
-1% |
24,5 |
29,2 |
26,6 |
27,2 |
11% |
-7% |
2% |
|
Краснодар |
17,0 |
22,8 |
20,9 |
20,2 |
19% |
-11% |
-3% |
30,4 |
35,7 |
36,9 |
33,6 |
11% |
-6% |
-9% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
21,4 |
19,8 |
19,8 |
3% |
-7% |
0% |
25,4 |
30,0 |
27,6 |
27,9 |
10% |
-7% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
15,7 |
18,9 |
19,6 |
19,8 |
26% |
5% |
1% |
24,1 |
29,2 |
32,5 |
33,9 |
41% |
16% |
5% |
|
Тюмень |
17,3 |
20,1 |
19,5 |
19,0 |
10% |
-5% |
-2% |
22,3 |
25,1 |
25,7 |
25,1 |
13% |
0% |
-2% |
|
Иркутск |
15,9 |
18,9 |
18,7 |
18,9 |
19% |
0% |
1% |
21,1 |
29,4 |
26,9 |
27,6 |
31% |
-6% |
3% |
|
Астрахань |
15,6 |
17,7 |
18,0 |
18,2 |
17% |
3% |
1% |
25,5 |
25,0 |
26,3 |
26,0 |
2% |
4% |
-1% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,4 |
17,8 |
18,1 |
18% |
-7% |
2% |
23,7 |
28,1 |
25,9 |
26,0 |
10% |
-7% |
0% |
|
Красноярск |
15,5 |
17,8 |
17,2 |
17,3 |
11% |
-3% |
0% |
21,7 |
25,3 |
24,3 |
24,6 |
13% |
-3% |
1% |
|
Самара |
13,3 |
16,5 |
16,8 |
17,1 |
28% |
3% |
2% |
19,3 |
23,6 |
24,0 |
25,1 |
30% |
6% |
4% |
|
Воронеж |
14,3 |
16,9 |
16,1 |
16,4 |
15% |
-3% |
2% |
20,0 |
22,9 |
22,5 |
23,4 |
17% |
2% |
4% |
|
Томск |
13,9 |
15,7 |
16,1 |
16,0 |
15% |
2% |
-1% |
18,5 |
21,4 |
22,2 |
21,9 |
18% |
2% |
-2% |
|
Пермь |
13,3 |
15,9 |
15,8 |
15,7 |
18% |
-1% |
-1% |
19,0 |
21,7 |
23,1 |
21,9 |
15% |
1% |
-5% |
|
Уфа |
14,9 |
15,6 |
15,7 |
15,4 |
3% |
-1% |
-2% |
19,7 |
21,2 |
20,3 |
20,1 |
2% |
-5% |
-1% |
|
Ярославль |
13,1 |
15,1 |
15,4 |
15,2 |
17% |
1% |
-1% |
18,1 |
21,7 |
22,5 |
22,3 |
23% |
3% |
-1% |
|
Волгоград |
13,1 |
14,4 |
14,5 |
14,4 |
10% |
0% |
0% |
19,3 |
20,7 |
18,6 |
19,1 |
-1% |
-7% |
3% |
|
Омск |
12,7 |
15,0 |
14,3 |
14,4 |
13% |
-4% |
0% |
17,1 |
19,9 |
18,8 |
19,2 |
12% |
-4% |
2% |
|
Барнаул |
11,7 |
14,8 |
14,2 |
14,2 |
21% |
-4% |
0% |
18,2 |
18,6 |
21,1 |
20,4 |
12% |
9% |
-4% |
|
Рязань |
13,0 |
14,9 |
14,5 |
14,1 |
8% |
-6% |
-3% |
16,7 |
17,2 |
17,8 |
17,9 |
7% |
4% |
1% |
|
Липецк |
12,5 |
14,7 |
14,3 |
14,0 |
12% |
-5% |
-2% |
15,6 |
17,7 |
18,3 |
18,3 |
17% |
3% |
0% |
|
Ижевск |
12,3 |
15,1 |
14,2 |
13,9 |
13% |
-8% |
-2% |
17,1 |
18,1 |
18,9 |
17,8 |
4% |
-2% |
-6% |
|
Челябинск |
11,4 |
13,6 |
13,2 |
13,6 |
19% |
-1% |
3% |
15,5 |
18,9 |
18,2 |
19,7 |
27% |
4% |
8% |
|
Кемерово |
11,6 |
13,8 |
13,7 |
13,4 |
16% |
-3% |
-2% |
19,4 |
19,6 |
18,5 |
18,4 |
-5% |
-6% |
-1% |
|
Тольятти |
12,6 |
15,2 |
13,3 |
12,8 |
1% |
-16% |
-4% |
19,3 |
20,2 |
20,5 |
18,3 |
-6% |
-10% |
-11% |
|
Саратов |
11,8 |
12,4 |
12,4 |
12,7 |
7% |
3% |
2% |
15,3 |
16,5 |
17,2 |
17,0 |
11% |
3% |
-1% |
|
Набережные Челны |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
12,5 |
8% |
-7% |
0% |
14,8 |
16,6 |
15,1 |
16,2 |
10% |
-3% |
7% |
|
Ульяновск |
11,7 |
12,7 |
12,4 |
12,4 |
6% |
-2% |
1% |
15,4 |
16,3 |
16,9 |
17,6 |
14% |
8% |
5% |
|
Оренбург |
11,9 |
12,1 |
12,0 |
11,4 |
-4% |
-6% |
-5% |
13,9 |
16,4 |
14,9 |
15,8 |
13% |
-4% |
6% |
|
Пенза |
8,9 |
11,2 |
10,9 |
11,0 |
24% |
-2% |
2% |
11,5 |
14,1 |
14,9 |
15,2 |
32% |
8% |
2% |
|
Киров |
8,8 |
9,2 |
9,7 |
9,0 |
3% |
-2% |
-8% |
10,9 |
11,6 |
11,9 |
11,6 |
7% |
0% |
-2% |
Источник: Циан.Аналитика
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia провели исследование рынка субаренды складской недвижимости в крупнейших городах России. В мае объем качественных складских площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 564 905 кв. м против 124 000 кв. м на конец 2021 года, продемонстрировав рост в 4,5 раза.
- По итогам пяти месяцев 2022 года в Московском регионе общий объем складских площадей, предлагаемых в субаренду, увеличился в 3,5 раза – на 264 тыс. кв. м – и составил порядка 365 тыс. кв. м, при том, что показатель свободных для аренды площадей от девелоперов по итогам I квартала 2022 года увеличился до 232 тыс. кв. м. Ожидается, что к середине года доля вакантных площадей, предлагаемых как в аренду, так и в субаренду, совокупно вырастет на 2,5–3%, что связано с уходом некоторых зарубежных компаний с рынка и оптимизацией затрат других игроков.
- В Санкт-Петербурге рост объемов субаренды менее стремительный, но значительный относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 17,3 тыс. кв. м – до 27,3 тыс. кв. м, при этом девелоперы по состоянию на I квартал 2022 года предлагали в прямую аренду порядка 30 тыс. кв. м площадей.
- На данный момент более половины всех предлагаемых в субаренду площадей приходится на Московский регион – 64%, на Санкт-Петербург – порядка 5%, на остальные регионы – до 31%. За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в регионах России увеличилась на 1,6%, в Санкт-Петербурге – на 0,6%, в Московском регионе – на 1,4%. Примечательно, что еще в начале 2022 года на рынке наблюдался дефицит площадей высокого класса складской недвижимости.
Распределение качественных складских площадей,
предлагаемых в субаренду, IV кв. 2021 г.
Источник: Knight Frank Research
Распределение качественных складских площадей,
предлагаемых в субаренду, 5 мес. 2022 г.
Источник: Knight Frank Research
- В качестве основных причин развития рынка субаренды аналитики называют сокращающиеся товарные запасы на складах арендаторов, что подталкивает их к оптимизации издержек с целью уменьшения простоя освободившихся площадей и компенсации расходов.
- На конец мая ставки по площадям, предлагаемым в субаренду, чуть выше или на сопоставимом уровне со среднерыночными ставками. Ожидается, что в случае долгой экспозиции объемов и перехода площадей из статуса субаренды в прямую аренду от девелопера ставки могут скорректироваться в сторону снижения.
- Наиболее часто предлагают свои площади в субаренду компании-арендаторы, которые были драйверами роста рынка в последние годы. Большинство из них – представители сектора онлайн-торговли.
- Рынок субаренды будет активен в краткосрочной перспективе до тех пор, пока у девелоперов и собственников складских комплексов не встанет вопрос об уходе арендатора или не останется альтернативных вариантов сделок на рынке.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «Текущий объем предложения по субаренде, увеличивающийся с каждым днем, к сожалению, существенно больше, чем объем запросов, который позволил бы занять эти площади. В целом субаренда сейчас во многом отвечает потребностям арендаторов, которые в текущих реалиях не готовы принимать долгосрочные решения, поэтому мы видим активность в этом сегменте. Если объем субаренды будет вступать в конкуренцию с площадями, которые арендодатели предлагают на своих объектах в прямую аренду, то к концу года мы можем увидеть переход значительной доли субаренды в статус прямой».