Ипотека пошла на повышение
Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Ипотечные ставки уже пошли вверх и, возможно, дотянутся до заградительных. Участники рынка ждут взрывного спроса, который идет в рост уже сейчас.
Подъем ключевой ставки – не единственная мера Банка России, которая сказывается на условиях ипотечного кредитования. С 1 декабря 2022 года Центробанк ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Затем новые надбавки были введены с 1 мая 2023 года – нагрузка на банки, выдающие кредиты с первым взносом менее 30% в новостройках и менее 15% на готовое жилье. Однако это не остановило рост объемов ипотечного кредитования, в том числе со стороны ненадежных заемщиков. Очередное ужесточение ждет рынок 1 октября 2023 года – подготовлены новые меры для заемщиков с большой кредитной нагрузкой и при низком первом взносе.
Пока нет изменений по льготным программам с господдержкой.
Ставки потянулись вверх
Многие крупные банки уже повысили ипотечные ставки на 1,5-3 п.п. Об увеличении ставок заявили Сбер, Газпромбанк, ВТБ, банк «Открытие» и другие. Ставки достигают 14% годовых.
При этом некоторые банки до середины сентября обещали выдавать уже одобренные кредиты на прежних условиях.
Как правило, ипотечные ставки на 3-4% выше ключевой. Если руководствоваться этой позицией, ставки в ближайшее время должны подняться до 15-16% годовых, а с учетом нового заседания в ЦБ в середине сентября могут быть выше.
Размер заградительной ставки, по некоторым оценкам, – 15% годовых.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, предполагает повышение средней ставки до 13-13,5%. «Может быть, останутся какие-нибудь «зазевавшиеся» банки, которые примут решение не повышать ставки», - рассуждает он.
По мнению эксперта, «прорисовывается» ставка 13% для вторичного рынка, апартаментов и небольшой доли жилья на первичном рынке, которое не подпадает под госпрограммы.
По словам Юлии Мошковой, директора по ипотеке компании «Петербургская Недвижимость», по стандартным программам и на первичном, и на вторичном рынках среднее значение ипотечных ставок сейчас составляет 14,5%.
Госплечо
В то же время основная часть сделок на рынке новостроек происходит с участием льготных ипотечных программ. Пока процентные ставки по таким программам не изменились.
В Петербурге доля сделок по госпрограмме по итогам 2022 года достигла 61%, семейной ипотеке – 25%. В текущем году доля семейной ипотеки выросла до 32-38%, поскольку добавилась новая категория заемщиков.
По данным ВТБ, в банке в Петербурге и Ленинградской области по льготным программам проходит примерно каждая вторая ипотечная сделка. За семь месяцев текущего года клиенты оформили 5,4 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок превысил 37 млрд рублей.
Как отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», доля сделок с привлечением ипотеки с господдержкой сегодня, безусловно, преобладает. Так, в проектах компании она достигает 80-90%. По рыночным ставкам сегодня берут кредиты в основном неграждане РФ.
В «Петербургской Недвижимости» в последние месяцы на стандартные продукты пришлось всего 4% сделок, а 96% - на ипотечные программы с госучастием: программа с господдержкой, IT-ипотека, семейная и военная ипотеки.
Пока условия по госпрограммам не менялись, но это не означает, что они останутся прежними. По словам Юлии Мошковой, по программам с господдержкой, бывает, ставки меняются, но «в приемлемых диапазонах».
«Сами программы льготной ипотеки (в т. ч. семейной) действуют до 1 июля 2024 года, и, конечно, изменений условий по ним не ожидается. Разумеется, в этом случае вырастает нагрузка на государственный бюджет. Можно отметить, что в 2022 году при плавном снижении ключевой ставки после ее резкого роста в марте условия по госпрограммам также постепенно улучшались. Однако мы надеемся, что при росте «ключа» эта логика не будет работать и ставки по госпрограммам не поднимутся», - рассуждает Ян Фельдман.
Пока, отметил Максим Ельцов, ни слухов, ни инсайда о повышении ставки по льготным программам нет, но компенсация Минфина за разницу между льготной и ключевой ставками растет. Поэтому, полагает он, вскоре начнутся активные дискуссии, не стоит ли эти ставки поднять, к чему подталкивает совокупность факторов.
Источник: ДОМ.РФ
Общий подъем
Подъем ключевой ставки повлияет и на цены. На первичном рынке это случится не сегодня. «Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, будут оценивать свои дополнительные затраты и их влияние на маржинальность проектов, хотя доля таких кредитов на сегодня минимальна. Однако цены на строящиеся квартиры формируются во многом на рыночных условиях, т. е. таким девелоперам все равно придется ориентироваться на стоимость у конкурентов и где-то потерять в доходности. В то же время выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, что может замедлить вывод на рынок новых проектов», - подчеркнул Ян Фельдман.
Максим Ельцов полагает, что на первичном рынке цена существенно не вырастет даже если вырастет себестоимость строительства: «Это не повод поднимать цены».
Но вторичный рынок пострадает однозначно.
По его мнению, ситуация на рынке не совсем нормальна: цены на новостройки выше, чем на объекты вторичного рынка, покупатели больше интересуются размером первого ипотечного платежа, нежели ценой на квартиру. При этом рост цен на первичном рынке сдерживается ценовым разрывом со вторичным. «Разрыв ставок между льготной ипотекой на первичном рынке со вторичным очень серьезный, и он разбалансирует и сам рынок, и цены», - констатирует Максим Ельцов.
При этом участники рынка ждут ажиотажного спроса в ближайшее время. Но ситуация продлится недолго, хотя, полагает Максим Ельцов, она подтолкнет цены на вторичном рынке.
Однако затем, в ближайший год, помнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объекты вторичного рынка могут подешеветь на 10%.
Успеть в последний вагон
Ожидание повышения ипотечных ставок подхлестнуло спрос на кредиты. ВТБ зафиксировал скачок спроса перед повышением ставок с 21 августа. Всего за неделю заемщики оформили в банке 39,7 тыс. заявок на ипотеку, что на 42% превысило среднедневные показатели предыдущей недели. Одновременно с 14 по 20 августа на 16% вырос объем выдач, приблизившись к 39 млрд рублей.
Параллельно начал расти спрос на покупку жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Как отметил Максим Ельцов, после подъема ставок на рынке обычно наблюдается колоссальный перекос в размере ставок на первичном и вторичном рынках. Сейчас на вторичном рынке вымываются ликвидные объекты – на время вторичный сегмент стал рынком покупателя. Но потенциальные покупатели уже готовы отказываться от сделок на вторичном рынке. Это, по мнению Максима Ельцова, еще подхлестнет спрос у застройщиков – во второй половине августа он уже пошел вверх. А спрос на вторичном рынке, который едва начал перетекать с первичного, вновь сократится. «Вторичке станет плохо, а первичке от этого лучше не будет, потому что под ипотеку на первичке в течение последних трех лет подгоняли все, что можно. Напокупали, наинвестировались, а теперь продать не могут», - констатирует Максим Ельцов.
По словам Яна Фельдмана, поскольку ставки уже подняты летом, многие эксперты сходятся во мнении, что в сентябре условия не изменятся. Предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сложно, но застройщики ожидают в начале осени ажиотажного всплеска спроса и продаж. Но это будет именно всплеск. «Резкое повышение ставки, безусловно, могло стать спусковым крючком для покупателей, которые ранее занимали выжидательную позицию», - уточнил Ян Фельдман.
Максим Ельцов согласен с этим утверждением. По его мнению, когда ставки вырастут, «покупатели остановят свой забег и рынок встанет». Единственный способ спасти рынок – опустить через некоторое время ключевую ставку.
По оценке ВТБ, повышение ставок по рыночным программам ипотеки, вероятно, охладит интерес к предложениям на рынке вторичной недвижимости. Заемщики увеличат спрос на объекты в новостройках, кредит на которые можно по-прежнему получить по однозначным ставкам. В результате в четвертом квартале доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года. Такой прогноз дал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, по оценке эксперта, сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне.
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали объём предложения комнат в 16 городах-миллионниках России. Самый значительный объём предложения в Санкт-Петербурге, а самый скромный выбор в новоиспечённом миллионнике Краснодаре.
За полгода – с января 2022 года по июнь 2022 года – количество комнат, которые продаются в городах-миллионниках России, сократилось на 27,72%. В абсолютных цифрах снижение составило 2,2 тыс. объектов. На данный момент в крупнейших российских городах экспонируется 5781 комната.
Наиболее значительное снижение числа комнат в продаже за последние месяцы было зафиксировано в Воронеже. В этом мегаполисе объём предложения снизился на 57% или на 310 объектов. На данный момент здесь продаётся 228 комнат.
Также более чем на 50% объём предложения снизился в Перми и Красноярске. Здесь отрицательная корректировка предложений составила 55 и 52% соответственно. В начале июня 2022 года в Перми продаётся 305 комнат со средней стоимостью 832,7 тыс. руб (50,7 тыс. руб. за кв. м.), а в Красноярске 236 объектов со средней ценой 733,8 тыс. руб. (50,9 тыс. руб.).
Самый значительный рост числа предложений в период с января по июнь 2022 года среди всех крупнейших городов-миллионников России был отмечен в Санкт-Петербурге. Здесь количество комнат, выставленных в продажу, выросло на 31,5% (+362 объектов).
Также рост числа лотов был отмечен в Москве и Казани, где экспозиция выросла на 1,9% и 1,1% соответственно. Сейчас в столице продаётся 428 комнат, а в Казани 170 объектов.
На данный момент в Петербурге самый значительный объём предложения комнат. Здесь продаётся 1513 отдельных комнат, исключая переделанные квартиры-студии, доли. На втором месте по объёму предложения в данном сегменте Ростов-на-Дону – 463 комнаты, а замыкает тройку городов-лидеров Москва – 428 комнат.
Отдельно эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» отмечают, что в новоиспечённом городе-миллионнике Краснодаре в начале июня продаётся всего 50 комнат. Это самый скромный выбор среди всех крупнейших городов России.
В конце апреля 2022 года в сегменте аренды торговых помещений в восьми основных густонаселённых новостроечных локациях Петербурга экспонируется 223 объекта недвижимости. С января текущего года объём предложения вырос на 25,98% или на 46 объектов. Так, в январе в основных новостроечных локациях города в сегменте аренды предлагалось 177 лотов.
Наиболее заметный рост числа объектов в экспозиции зафиксирован в Кудрово, где число посещений выросло на 35 единиц. Сейчас в этой локации предлагается арендаторам 55 торговых помещений.
Ещё в двух локациях – Янино и конец Комендантского проспекта – объём с января не изменился. Совокупно в этих локациях экспонируется 19 объектов.
Единственной локацией, где зафиксировано снижение числа предлагаемых в аренду помещений под торговлю, стала территория вблизи от метро «Парнас». Здесь количество предложений сократилось на 3 единицы, до отметки в 38 объектов.
С января 2022 года по апрель – средняя арендная ставка за объект в новостроечных локациях выросла на 13,1%. На данный момент этот параметр находится на уровне 265 тыс. руб. в месяц.
«Количество помещений в новых домах очень сильно выросло за последние годы. К нам постоянно обращаются собственники, которые приобрести коммерческие площади и не понимают, как с ними работать. Сейчас можно говорить о новом тренде в новостроечных локациях города – это деление торговых помещений на небольшие объекты, подходящие для соответствующих арендаторов. Подход собственников к таким действиям различается. Одни раскадастривают помещение и делают отдельные входы. Благодаря этому, ставка на новые помещения выше, чем у тех, где есть один общий вход для разных арендаторов. Добавлю, что в каждой новостроечной локации есть как топовые места, так и достаточно унылые места в плане трафика, где помещения висят месяцами», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, в нынешних условиях спальники могут стать более привлекательными местами для бизнеса, чем центр. Это связано с тем, что в условиях кризиса, люди будут больше покупать у дома. Это способствует развитию сетей именно в густонаселённых новых кварталах.
Ситуация со ставками в новых кварталах развивается по-разному. В каждой такой новостроечной локации есть свои топовые места, например, бульвар Менделеева в Мурино, где ставки уже сейчас сопоставимы со ставками в центральных коридорах Петербурга и вблизи городских станций метро.
«Ещё одним трендом последнего времени является то, что многие сетевые игроки не только не боятся, но и иногда получают выгоду от размещения однотипных точек в одном месте. Например, алкомаркеты часто открывают по две точки рядом и не боятся конкурентов, появляющихся неподалёку. Аналогичная ситуация с пекарнями и точками доставки», – добавила Полина Фиофилова.
* – Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, намыв ВО, Парнас, конец Комендантского пр-та, Балтийская жемчужина.