Ипотека пошла на повышение
Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Ипотечные ставки уже пошли вверх и, возможно, дотянутся до заградительных. Участники рынка ждут взрывного спроса, который идет в рост уже сейчас.
Подъем ключевой ставки – не единственная мера Банка России, которая сказывается на условиях ипотечного кредитования. С 1 декабря 2022 года Центробанк ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Затем новые надбавки были введены с 1 мая 2023 года – нагрузка на банки, выдающие кредиты с первым взносом менее 30% в новостройках и менее 15% на готовое жилье. Однако это не остановило рост объемов ипотечного кредитования, в том числе со стороны ненадежных заемщиков. Очередное ужесточение ждет рынок 1 октября 2023 года – подготовлены новые меры для заемщиков с большой кредитной нагрузкой и при низком первом взносе.
Пока нет изменений по льготным программам с господдержкой.
Ставки потянулись вверх
Многие крупные банки уже повысили ипотечные ставки на 1,5-3 п.п. Об увеличении ставок заявили Сбер, Газпромбанк, ВТБ, банк «Открытие» и другие. Ставки достигают 14% годовых.
При этом некоторые банки до середины сентября обещали выдавать уже одобренные кредиты на прежних условиях.
Как правило, ипотечные ставки на 3-4% выше ключевой. Если руководствоваться этой позицией, ставки в ближайшее время должны подняться до 15-16% годовых, а с учетом нового заседания в ЦБ в середине сентября могут быть выше.
Размер заградительной ставки, по некоторым оценкам, – 15% годовых.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, предполагает повышение средней ставки до 13-13,5%. «Может быть, останутся какие-нибудь «зазевавшиеся» банки, которые примут решение не повышать ставки», - рассуждает он.
По мнению эксперта, «прорисовывается» ставка 13% для вторичного рынка, апартаментов и небольшой доли жилья на первичном рынке, которое не подпадает под госпрограммы.
По словам Юлии Мошковой, директора по ипотеке компании «Петербургская Недвижимость», по стандартным программам и на первичном, и на вторичном рынках среднее значение ипотечных ставок сейчас составляет 14,5%.
Госплечо
В то же время основная часть сделок на рынке новостроек происходит с участием льготных ипотечных программ. Пока процентные ставки по таким программам не изменились.
В Петербурге доля сделок по госпрограмме по итогам 2022 года достигла 61%, семейной ипотеке – 25%. В текущем году доля семейной ипотеки выросла до 32-38%, поскольку добавилась новая категория заемщиков.
По данным ВТБ, в банке в Петербурге и Ленинградской области по льготным программам проходит примерно каждая вторая ипотечная сделка. За семь месяцев текущего года клиенты оформили 5,4 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок превысил 37 млрд рублей.
Как отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», доля сделок с привлечением ипотеки с господдержкой сегодня, безусловно, преобладает. Так, в проектах компании она достигает 80-90%. По рыночным ставкам сегодня берут кредиты в основном неграждане РФ.
В «Петербургской Недвижимости» в последние месяцы на стандартные продукты пришлось всего 4% сделок, а 96% - на ипотечные программы с госучастием: программа с господдержкой, IT-ипотека, семейная и военная ипотеки.
Пока условия по госпрограммам не менялись, но это не означает, что они останутся прежними. По словам Юлии Мошковой, по программам с господдержкой, бывает, ставки меняются, но «в приемлемых диапазонах».
«Сами программы льготной ипотеки (в т. ч. семейной) действуют до 1 июля 2024 года, и, конечно, изменений условий по ним не ожидается. Разумеется, в этом случае вырастает нагрузка на государственный бюджет. Можно отметить, что в 2022 году при плавном снижении ключевой ставки после ее резкого роста в марте условия по госпрограммам также постепенно улучшались. Однако мы надеемся, что при росте «ключа» эта логика не будет работать и ставки по госпрограммам не поднимутся», - рассуждает Ян Фельдман.
Пока, отметил Максим Ельцов, ни слухов, ни инсайда о повышении ставки по льготным программам нет, но компенсация Минфина за разницу между льготной и ключевой ставками растет. Поэтому, полагает он, вскоре начнутся активные дискуссии, не стоит ли эти ставки поднять, к чему подталкивает совокупность факторов.
Источник: ДОМ.РФ
Общий подъем
Подъем ключевой ставки повлияет и на цены. На первичном рынке это случится не сегодня. «Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, будут оценивать свои дополнительные затраты и их влияние на маржинальность проектов, хотя доля таких кредитов на сегодня минимальна. Однако цены на строящиеся квартиры формируются во многом на рыночных условиях, т. е. таким девелоперам все равно придется ориентироваться на стоимость у конкурентов и где-то потерять в доходности. В то же время выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, что может замедлить вывод на рынок новых проектов», - подчеркнул Ян Фельдман.
Максим Ельцов полагает, что на первичном рынке цена существенно не вырастет даже если вырастет себестоимость строительства: «Это не повод поднимать цены».
Но вторичный рынок пострадает однозначно.
По его мнению, ситуация на рынке не совсем нормальна: цены на новостройки выше, чем на объекты вторичного рынка, покупатели больше интересуются размером первого ипотечного платежа, нежели ценой на квартиру. При этом рост цен на первичном рынке сдерживается ценовым разрывом со вторичным. «Разрыв ставок между льготной ипотекой на первичном рынке со вторичным очень серьезный, и он разбалансирует и сам рынок, и цены», - констатирует Максим Ельцов.
При этом участники рынка ждут ажиотажного спроса в ближайшее время. Но ситуация продлится недолго, хотя, полагает Максим Ельцов, она подтолкнет цены на вторичном рынке.
Однако затем, в ближайший год, помнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объекты вторичного рынка могут подешеветь на 10%.
Успеть в последний вагон
Ожидание повышения ипотечных ставок подхлестнуло спрос на кредиты. ВТБ зафиксировал скачок спроса перед повышением ставок с 21 августа. Всего за неделю заемщики оформили в банке 39,7 тыс. заявок на ипотеку, что на 42% превысило среднедневные показатели предыдущей недели. Одновременно с 14 по 20 августа на 16% вырос объем выдач, приблизившись к 39 млрд рублей.
Параллельно начал расти спрос на покупку жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Как отметил Максим Ельцов, после подъема ставок на рынке обычно наблюдается колоссальный перекос в размере ставок на первичном и вторичном рынках. Сейчас на вторичном рынке вымываются ликвидные объекты – на время вторичный сегмент стал рынком покупателя. Но потенциальные покупатели уже готовы отказываться от сделок на вторичном рынке. Это, по мнению Максима Ельцова, еще подхлестнет спрос у застройщиков – во второй половине августа он уже пошел вверх. А спрос на вторичном рынке, который едва начал перетекать с первичного, вновь сократится. «Вторичке станет плохо, а первичке от этого лучше не будет, потому что под ипотеку на первичке в течение последних трех лет подгоняли все, что можно. Напокупали, наинвестировались, а теперь продать не могут», - констатирует Максим Ельцов.
По словам Яна Фельдмана, поскольку ставки уже подняты летом, многие эксперты сходятся во мнении, что в сентябре условия не изменятся. Предсказать, как будут развиваться события в дальнейшем, сложно, но застройщики ожидают в начале осени ажиотажного всплеска спроса и продаж. Но это будет именно всплеск. «Резкое повышение ставки, безусловно, могло стать спусковым крючком для покупателей, которые ранее занимали выжидательную позицию», - уточнил Ян Фельдман.
Максим Ельцов согласен с этим утверждением. По его мнению, когда ставки вырастут, «покупатели остановят свой забег и рынок встанет». Единственный способ спасти рынок – опустить через некоторое время ключевую ставку.
По оценке ВТБ, повышение ставок по рыночным программам ипотеки, вероятно, охладит интерес к предложениям на рынке вторичной недвижимости. Заемщики увеличат спрос на объекты в новостройках, кредит на которые можно по-прежнему получить по однозначным ставкам. В результате в четвертом квартале доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года. Такой прогноз дал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, по оценке эксперта, сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне.
Аналитики Knight Frank Russia совместно с экспертами проекта MANTERA Seaview residence проанализировали изменение цен на первичную премиальную недвижимость в трех столицах – Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Лидером рейтинга стала курортная столица России – город Сочи, здесь средневзвешенная цена квадратного метра за I квартал 2022 года достигла 2,1 млн рублей. На втором месте – Москва (рост до 1,6 млн), замыкает тройку лидеров Санкт-Петербург (606 тыс. рублей).
- Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, отмечает: «За I квартал 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке элитной недвижимости Сочи выросла на 17%, что связано как со снижением курса рубля (один проект из четырех, представленных в продаже, номинирован в долларах), так и с прямым повышением цен в строящихся объектах. Динамика роста цен в Москве чуть выше, чем в Сочи: в столице средневзвешенная цена 1 квадратный метр за квартал увеличилась на 19% и достигла 1,6 млн руб. Рост цены произошел на фоне продолжительного сокращения предложения. Также было отмечено прямое повышение цен в строящихся проектах. Однако в связи с тем, что рынок Москвы практически полностью перешел на рублевое ценообразование, влияние изменения курса валют оказалось незначительным».
- Всплеск интереса к покупке высокобюджетного жилья в Сочи связан с желанием обеспеченных людей сохранить капитал, находя надежные инструменты на в целом волатильном рынке.
- Елена Кабешева, коммерческий директор проекта deluxe-класса MANTERA Seaview residence, поясняет: «Уже в начале этого года мы зафиксировали изменение структуры спроса. В прошлом году большинство покупателей резиденций (56%) в качестве цели покупки в нашем проекте называли постоянное проживание. В 2022 году мы отмечаем увеличение доли инвесторов – покупателей, которые приобретают элитную недвижимость для сохранения капитала, включая перепродажу в более поздний срок (65%). На наш взгляд, перераспределению интереса инвесторов с Москвы на Сочи способствует возрастающий дефицит нового качественного предложения в премиальном сегменте в столице».
- Наименьший прирост средневзвешенной цены за 1 кв. м отмечен в Санкт-Петербурге: за квартал рост составил +14%. «В сравнении с Москвой и Сочи рост цен в Санкт-Петербурге всегда был более сдержанным. И сейчас средневзвешенная цена за квадратный метр в северной столице составляет 606 тыс. рублей», - резюмирует Ольга Широкова.
Впервые за три года на загородном рынке РФ наблюдается смещение спроса: покупатели отказываются от готовых домов в пользу земельных участков и самостоятельного строительства. Большинство планируют построить за 3 млн рублей 150-метровый дом на 10 сотках. О том, какие характеристики оказались важны, как изменились планы клиентов на загородном рынке после 24 февраля, в обзоре Циан.Аналитики.
- Спрос смещается в пользу земельных участков: 39% покупателей выбирают такой вариант.
- Земельные участки подорожали в два раза меньше, чем дома в целом по РФ. Объем предложения снизился за два года на 13% для домов и на 17% для земельных участков
- После 24 февраля 61% клиентов на «загородке» пересмотрели свои планы.
- Покупатели домов «ужимаются» по площади и бюджету.
- Россияне планируют строить 150 кв. м. на 10 сотках. Половина покупателей собираются потратить на строительство дома не более 3 млн рублей. По факту год назад в эту сумму уложились только 28% клиентов, уже построивших дом.
- 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
- Большинство строят на собственные и кредитные средства. 3% - продадут машину, чтобы построить дом.
- 70% будут строить дом для постоянного проживания. Инвесторов - 1%.
- Покупатели участков готовы отложить строительство дома на несколько лет.
- Самая популярная технология строительства - каркасная (32%).
Покупатели отказываются от домов в пользу земельных участков
На протяжении 2020-2021 года большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи – в среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% - таунхауса.
С апреля 2022 года ситуация кардинально изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 года снизилась до 59,5% (-10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п.), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса.
Таким образом, в целом по России, 4 из 10 покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки.
Эксперты Циан выделяют три основные причины нового тренда
- Экономия. Покупка дома — это серьезное вложение, не у всех есть возможность сразу найти такую сумму. Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома – позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку.
- Инвестиции. На фоне высокой инфляции недвижимость для многих россиян традиционно остается самым очевидным и простым вариантом для сбережения средств. Покупка участка – дешевле, чем дома или квартиры, то есть на изменения структуры спроса на «загородке» повлиял также инвестиционный интерес.
- Дефицит ликвидных домов. Последние два года наблюдался рекордный рост спроса, что привело к вымыванию немалого объема предложения. Найти подходящий дом все сложнее, поэтому все чаще покупатели задумываются о строительстве, а не покупке готового объекта.
Предложение и цены:
В целом по России большая часть объектов в продаже - 55,5% - дома, 42,5% - земельные участки, 2% - таунхаусы. С 2020 года произошли незначительные изменения: увеличение доли участков при снижении доли предложения на таунхаусы.
В абсолютном выражении выбор покупателей снижается по всем сегментам. С 2020 года объем предложения в России сократился на 19% для домов и на 12% для земельных участков. В Московском регионе падение куда более серьезное: -32% по домам и участкам. Самый большой выбор участков в Московском регионе – по Рязанскому шоссе, относительно 2020 года предложение увеличилось на 8%. По всем остальным шоссе предложение снизилось, максимальное падение – по Калужскому шоссе (-69%), где участки активно вымываются в том числе по причине наличия столичной регистрации в Новой Москве.
Стоимость земельных участков по РФ выросла в меньшей степени, чем по домам: с конца 2020 года по конец 2022 года на 17%. в 2022 году - еще на 10%. На дома стоимость за два года выросла на 36%, в 2022 году - еще на 10%.
Отдельно по Московскому региону прирост в 2020-2022 гг. был выше для домов, однако по 2022 году участки растут в цене быстрее.
Предложение и стоимость на апрель
|
|
Предложение, тыс. |
|||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||
|
май.20 |
май.22 |
Динамика |
май.20 |
май.22 |
Динамика |
|
|
Дома |
391 |
355 |
-9% |
57 |
39 |
-32% |
|
Земельные участки |
306 |
270 |
-12% |
71 |
48,5 |
-32% |
|
|
Стоимость, млн р. |
|||||||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
|
|
Дома |
5,37 |
7,3 |
36% |
8 |
10% |
10,47 |
16,97 |
62% |
18,8 |
11% |
|
Земельные участки |
1,02 |
1,19 |
17% |
1,31 |
10% |
2,52 |
3,88 |
54% |
4,8 |
24% |
Источник: Циан.Аналитика
У 61% покупателей изменились планы и критерии выбора после 24 февраля
После 24 февраля 2022 года планы россиян, рассматривающих приобретение загородной недвижимости, поменялись. Только у 39% респондентов планы оказались прежними. Остальные – выбрали другие стратегии. 16% - отложили покупку, 5% - наоборот, решили, что нужно ускорить сделку на фоне неопределенности и ослабления курса рубля. 9% потенциальных покупателей были вынуждены понизить изначальные требования к приобретаемой недвижимости (меньшая площадь, худший район), однако данное требование коснулось в первую очередь покупателей домов, а не земельных участков. 6% клиентов отказались от «первички» в пользу загородных объектов на вторичном рынке. 5% вместо покупки дома стали рассматривать для себя земельные участки.
Снижение первоначальных требований особенно заметно для покупателей домов. Критерии изменились как по средней площади, так и стоимости. Количество звонков на объекты в бюджете до 5 млн рублей составляло 56% в целом по стране в феврале 2022 года. В марте же доля увеличилась до 65%. По площади доля тех, кто выбирает дома не более 100 «квадратов» увеличилась с 50% до 56%.
Для земельных участков смещение спроса менее выражено – в бюджете до 1 млн рублей доля звонков выросла с 45% до 49%. Пожелания по площади остались прежними.
70% покупателей будут строить дом для постоянного проживания
70% респондентов будут строить дом для постоянного проживания, еще 28% - для временного, проживания в другом месте, 1% - под сдачу в аренду или перепродажу и 1% - пока не определились. Несмотря на дефицит ликвидных вариантов, инвестиционная активность на рынке пока минимальна – модель покупки земли под строительство дома для перепродажи в России пока не развита.
Поскольку почти каждый третий респондент будет проживать основное время в другом месте (преимущественно в квартире), то при выборе участка больше значения имеет его удаленность от постоянного места проживания. 5% хотели бы добираться пешком (15-20 минут ходьбы). Однако больше половины – 58% все же готовы рассматривать удаление дома до 70 км. И 37% - свыше 70 км от квартиры.
Четверть (26%) хотели бы построить дом в черте города с развитой инфраструктурой. Ещё 21% - в коттеджном поселке. Однако не всем нужна развитая инфраструктура: в садовом товариществе выбирают участок 18% респондентов. Еще 35% - в деревне.
Россияне считают, что самим построить дом - дешевле
Смещение спроса в пользу покупки участка и самостоятельного строительства во многом продиктовано дефицитом подходящих готовых вариантов и экономией бюджета. Большинство отметили причину самостоятельного строительства, как возможность создать дом точно под свои потребности, реализовать все задумки. Это говорит о большом количестве неликвидных объектов на рынке, интересных больше ради земельного участка, а не самого строения.
Под «экономией» покупатели участков подразумевают как меньшие затраты непосредственно на строительные работы, так и оценку будущих затрат на проживание – за счет использования энергоэффективных технологий покупатели рассчитывают на сокращение расходов на содержание, да и новые коммуникации обслуживать дешевле. То есть затраты оцениваются не только в моменте - на строительство, играет роль дальнейшая эксплуатация.
На строительство дома планируется потратить 3 млн рублей
Половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн рублей, год назад (в апреле 2021 года) ситуация была аналогичная – половина россиян также планировали уложиться в 3 млн рублей. Каждый четвертый собирается потратить 4-5 млн рублей. Таким образом, 3 из 4 покупателей земельных участков не готовы вкладывать более 5 млн рублей на строительство дома. Снижается и доля тех, кто готов тратить более 20 млн рублей на строительство.
Циан также провел опрос в 2021 году среди респондентов, которые уже построили дом. Менее трети из них уложились в сумму до 3 млн рублей (28%), а большинство потратили 6-20 млн рублей. Планируя строить дом, россияне не всегда адекватно оценивают реальные предстоящие затраты.
В абсолютном выражении 48% респондентов планируют стоимость квадратного метра дома «под ключ» с отделкой – до 50 тыс. рублей. Еще 26% - от 50 до 75 тысяч. И 24% - от 75 до 100 тыс. рублей. Таким образом, 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
Основные источники финансирования покупки и строительства дома: собственные средства (57%), ипотека (46%). Продажу другой недвижимости рассматривают 28% опрошенных. Самый редкий вариант – это продажа автомобиля (3%). Также в списках – потребительский кредит (15%) и привлечение маткапитала (17%). Год назад для строительства дома реже продавали другую недвижимость (13%), то есть накопить на строительство дома без проведения «альтернативных» сделок все сложнее.
Со строительством планируют подождать
Покупатели земельных участков не торопятся со строительством домов из-за подорожания строительных и отделочных материалов, а также общей неопределенности с уровнем доходов и занятостью.
Только 53% покупателей собираются приступить к строительству в течение года после приобретения участка. В прошлом году таких было 62%.
Увеличилось количество тех, кто отложит строительные работы – в течение трех лет с покупки строить дом будут 41% клиентов против 31% в прошлом году
Только каждый пятый респондент планирует строить дом самостоятельно. Остальные – привлекут подрядные организации (строительные компании или же частные бригады). 39% собираются работать «смешанным» способом, привлекая на разные этапы работ нескольких подрядчиков.
150 метров на 10 сотках
По размерам площади участка предпочтения отдаются вариантам площадью 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания. Земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом.
Планируемая площадь дома в основном - в пределах 100-150 кв. м (46%). В прошлом году также наибольшая доля респондентов (36%) выбрали дома такой же площади для строительства. Прирост сразу на 10 п.п. связан с отказом от строительства более компактных вариантов, менее пригодных для круглогодичного постоянного проживания.
Несмотря на рост запланированной площади дома, этажность не увеличивается. 39% будут строить двухэтажный дом. Одноэтажный дом с мансардой планируют возвести 20% покупателей и одноэтажные дома – 25%. Трехэтажные дома стали пользоваться меньшим спросом – на них приходится 6% спроса. Остальные 10% не определились. Половина покупателей хотели бы себе дом с 3-мя спальнями (46%), каждый четвертый – с 2-мя или 4-мя спальными комнатами.
Треть респондентов не определились, из какого материала они хотят построить дом. Приоритетными, как и в прошлом году, остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте – дома из цельного дерева.
«Для загородного рынка ярко выражена сезонность спроса, поэтому именно данный сегмент восстанавливался активнее в сравнении с городской недвижимостью, уже в середине марта спрос превысил февральские показатели, а спрос на участки практически приблизился к значениям конца 2020 года, – говорит Анна Березина, руководитель направления Циан.Загородная недвижимость – Смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом, поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 года в два раза меньше, чем готовое жилье. По нашим прогнозам, в конце года прирост составит еще порядка 5-7%, помимо роста в 10% с начала года.
Загородная недвижимость оказывается и в более выигрышном положении по причине того, что доля объектов, приобретенных в ипотеку, ниже, чем в сегменте городской недвижимости, где именно резкий рост ключевой ставки привел к существенному снижению спроса. На загородном рынке это отразилось в меньшей степени».