Спрос возвращается
На первичный рынок жилья двух столичных регионов возвращается спрос. По мнению экспертов, результаты первой половины 2023 года означают постепенное восстановление рынка, просевшего в 2022 году.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) на рынке Петербурга и пригородов видит активизацию спроса с начала весны — 5,3–5,5 тыс. сделок в месяц.
По данным Группы RBI, во втором квартале объем продаж вырос на 17% относительно первого. С начала 2022 года квартал случился самым активным.
По мнению Юлии Ружицкой, генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», позитивная динамика связана в первую очередь с эффектом низкой базы 2022 года, а сегодня рынок «приходит в норму».
По мнению экспертов ГК «А101», спрос смещается из Петербурга в Ленобласть благодаря большей активности девелоперов в этом регионе.
Специалисты Nikoliers отмечают рост спроса на малогабаритные квартиры в Петербурге: 3544 квартиры приобретены в последнем квартале 2022 года, 3011 квартир — в первом квартале текущего года, 4228 — во втором.
«На первичном рынке жилья осталось мало финансовых инструментов, которые сделали бы квартиры более доступными, поэтому важным критерием стала абсолютная цена квартиры, — поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Именно поэтому мы наблюдаем увеличение доли малогабаритных квартир — уменьшение площади лотов помогает сделать чек покупки более доступным, а также уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке».
В то же время есть спрос на большие квартиры. «Мы фиксируем рост спроса на приобретение многокомнатных квартир. Это связано в том числе с действием программы "Семейная ипотека", условия которой были расширены», — отметила Юлия Ружицкая.
В высокобюджетном сегменте петербургского рынка продажи также выросли — по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на 16% относительно первой половины прошлого года. Продано 33 тыс. кв. м элитного жилья. При этом доля сделок в готовых домах в общем объеме продаж достигла 35% — на 15 пунктов выше показателей прошлого года.
В Москве в сегменте массового жилья, констатируют аналитики портала Urbanus.ru, спрос сместился в сторону лотов дешевле 10 млн рублей. Их доля в общей структуре продаж выросла почти во всех округах. Это связано с сокращением покупательской способности граждан.
Восстановление рынка в Москве также началось, но к прежнему уровню, по наблюдениям экспертов, вернулись только продажи объектов комфорт-класса в «старых» округах и бизнес-класса в новых.
По данным компании «Метриум», за полгода закрыто 8,1 тыс. сделок по ДДУ, что на 30,1% больше, чем во II полугодии 2022 года. В премиальном сегменте заключено 1,9 тыс. договоров — на 16,5% больше, чем во второй половине 2022 года.
В элитном сегменте, отмечают аналитики NF Group, количество сделок сократилось на 14% относительной первой половины прошлого года.
«Сейчас основное внимание девелоперов сосредоточено на кастомизации конечного продукта и проработке качественных характеристик объектов, которые могли бы стать уникальными на рынке и создать дополнительный интерес со стороны покупателей недвижимости. Стимулирование спроса происходит в том числе за счет сохраняющихся дисконтов, но возможно уменьшение размера скидок при дальнейшем улучшении ситуации в сегменте», — пояснил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Топ застройщиков по объему ввода жилья по итогам первого полугодия 2023 года
|
Место |
Застройщик/регион |
Ввод, кв. м |
|
1 |
ГК ПИК, Москва |
992 946 |
|
2 |
Группа Самолет, Москва |
790 996 |
|
3 |
Группа ЛСР, Петербург |
302 709 |
|
4 |
ГК ИНГРАД, Москва |
272 626 |
|
5 |
Фонд развития территорий, Москва |
248 320 |
|
6 |
Холдинг Setl Group, Петербург |
232 969 |
|
7 |
ГК КОРТРОС, Москва |
184 349 |
|
8 |
Группа ЦДС, Петербург |
170 024 |
|
9 |
ГК Главстрой, Москва |
167 220 |
|
10 |
Лидер Групп, Петербург |
142 752 |
|
11 |
DOGMA, Краснодарский край |
138 648 |
|
12 |
MR Group, Москва |
132 503 |
|
13 |
3-RED, Московская область |
125 084 |
|
14 |
Группа Эталон, Петербург |
117 301 |
|
15 |
Д-Инвест, Москва |
116 899 |
|
16 |
Мосотделстрой № 1, Москва |
116 186 |
|
17 |
Capital Group, Москва |
113 165 |
|
18 |
ГК Гранель, Москва |
112 326 |
|
19 |
ГК Столица Нижний, Нижегородская область |
109 325 |
|
20 |
Талан, Удмуртская Республика |
107 698 |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Умеренная активность
Объем предложения в Петербургской агломерации по итогам полугодия вырос на 8% относительно первой половины прошлого года, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», и в продаже сегодня находятся почти равные объемы новостроек в городе и области.
По данным ГК «А101», объем нового предложения сократился на 9%. При этом на территории области девелоперы вывели на 115% больше жилья, чем годом раньше, а в Петербурге прирост составил 52%. Таким образом, на фоне некоторого сокращения предложения в целом по петербургской агломерации спрос и, соответственно, предложение все более смещаются в Ленинградскую область.
«Крупные федеральные застройщики заинтересованы в реализации масштабных жилых проектов, но в черте КАД территорий, подходящих под комплексное освоение, практически не осталось. Именно крупные игроки в условиях сдержанного спроса чувствуют себя более уверенно, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость», — подтверждает Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.
По состоянию на 1 июля, отмечают аналитики Nikoliers, в Петербурге в экспозиции представлены 42 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн кв. м в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идет реализация квартир, по сравнению с концом 2022 года снизилось на 17%. При этом количество выставленных на продажу квартир, напротив, увеличилось на 2%.
Активность девелоперов в высокобюджетном сегменте эксперты NF Group оценивают как умеренную: за полугодие объем нового предложения составил 96 лотов, или 14,5 тыс. кв. м. При этом средняя площадь объекта в экспозиции за год увеличилась на 10 кв. м, до 133 кв. м. Половину объема предложения составили лоты в готовых домах. Доля лотов в новостройках на низкой стадии готовности, напротив, снизилась до 17%.
До конца 2023 года ожидается старт продаж нескольких элитных домов в Центральном районе общей жилой площадью более 20 тыс. кв. м. Также до конца 2023 года запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов, площадь которых составляет 46 тыс. кв. м.
«Объем предложения в обозримом будущем, скорее всего, будет уменьшаться. Эта тенденция частично нивелирует сокращение спроса. Цены будут находиться в равновесном состоянии, как и сейчас. Какого-то общего снижения стоимости объектов по рынку пока не предвидится: инфляция не позволит, да и себестоимость строительства только увеличивается», — полагает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
В Москве в первой половине года стартовали продажи в 37 новых проектах — почти на треть меньше, чем год назад. Только в элитном сегменте проектов стало больше. По данным «Метриум», на рынок вышли 20 жилых комплексов и 16 комплексов апартаментов.
В высокобюджетном сегменте экспозиция за полугодие выросла на 1,7% и составила 1,2 тыс. лотов. В бизнес-классе количество предложений увеличилось на 10,5%, до 20,6 тыс. лотов. В премиальном сегменте количество лотов выросло на 6,6%, до 5,9 тыс. лотов.
Цены выше — чек ниже
По данным ВТБ, за первое полугодие на 6,4% — с 8,8 до 8,2 млн рублей — сократилась средняя сумма сделки. По мнению аналитиков, это связано со смещением спроса на вторичный рынок и корректировкой цен на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми» ставками.
Более всего сократился средний чек в Московской области — на 18%, до 6,9 млн рублей. Также заметно сократились бюджеты покупок в Москве (на 14%, до 12,5 млн рублей), Петербурге (на 9%, до 9,3 млн рублей), в Ленинградской области (на 17%, до 5,9 млн рублей).
Динамика цен в течение полугодия зависела не только от класса жилья, но и от площади квартир. Так, по данным Nikoliers, средний чек в классе «комфорт» во втором квартале составил 7,72 млн рублей, снизившись к первому кварталу на 0,5 млн. Но средневзвешенная цена квадратного метра почти не сократилась.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в классе «масс-маркет» сохранялась на одном уровне — 216 тыс. рублей за кв. м. Средняя цена предложения в пригородной зоне — 144,2 тыс. рублей.
Эксперты NF Group отметили: на 1 июля средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила 549 тыс. рублей, сократившись относительно аналогичного периода прошлого года на 8%, но относительно начала года есть рост — 2%.
«Сокращение лотов на продажу лишь подстегнет рынок на рост. За полгода квартир в продаже стало меньше. Мы все понимаем, что такая тенденция лишь формирует рост цены на фоне грядущего уменьшения экспозиции», — утверждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимостпети «ПРАЙД ГРУПП».
По данным «Метриум», на московском рынке новостроек массового сегмента цены росли. На 1 июля цена квадратного метра достигла 293 тыс. рублей, что на 10,5% больше, чем в декабре 2022 года. При этом средняя стоимость квадратного метра в новых проектах оценивается в 449,1 тыс. — на 8,2% больше средней цены по рынку.
Лоты в ЖК бизнес-класса подорожали на 1,8%, до 417,3 тыс. рублей за кв. м. В более дорогом сегменте также наблюдался рост — на 2,5%, до 606,2 тыс. рублей за кв. м.
В то же время эксперты указывают на сохраняющиеся скидки, специальные условия, акции и проч.
Динамика цен на жилье в Петербурге
Источник: Группа RBI
Только спокойствие!
В своих прогнозах участники рынка осторожны — слишком многое зависит и от политической ситуации, и от решений Центробанка и других федеральных и региональных структур. Предположить, каков будет спрос, никто не берется, пополнение предложения представляется более очевидным. «Застройщики, вероятно, продолжат и дальше взвешенно подходить к запуску новых проектов, ориентируясь на общую рыночную активность», — заявила Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.
«Цены на рынке недвижимости Петербурга будут расти в том числе за счет ограниченного предложения: ликвидные лоты сегодня быстро "вымываются" из предложения. Думаю, что сокращение предложения станет главным фактором спроса во второй половине года», — говорит Юлия Ружицкая.
Эксперты NF Group в ближайшее время ожидают «сохранения сдержанной политики ценообразования со стороны девелоперов». По их мнению, в первые месяцы 2023 года тренд на квартальное снижение средневзвешенной цены, наблюдавшийся в течение 2022 года, был прерван, однако на фоне высокой конкуренции со стороны вторичного рынка предпосылок для увеличения темпов прироста цены нет.
Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», полагает, что сохранится ценовая стабильность: «На отрасль будут влиять разнонаправленные факторы. Кратковременное снижение спроса может быть связано с ужесточением требований регулятора в области ипотеки. Тем не менее все участники постепенно адаптируются к новым условиям. Кроме того, рынок покупателя позволит постепенно привлечь часть новой аудитории и укрепить спрос».
«Рынок сможет выйти на показатели 2021 года при условии отсутствия серьезных геополитических событий и изменения ключевой ставки. Иными словами, при спокойном состоянии отрасли и экономики в целом есть все основания рассчитывать на плавный рост и постепенный возврат к высоким показателям спроса и продаж», — заключил Ян Фельдман.
За последние полгода россияне изменили свое отношение к покупке недвижимости: теперь 23% жителей страны рассматривают приобретение квартиры как инвестицию и способ сохранить свои сбережения, хотя прежде не задумывались об этом. Такие данные получила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса граждан об отношении к покупке и приемке недвижимости.
Подход к покупке квартиры как к способу сохранить накопления — не единственное изменение, произошедшее с потребительским поведением на рынке недвижимости. 22% россиян стали в первую очередь ориентироваться на цену квартиры и только потом — на все прочие факторы. 14% теперь более придирчивы при приёмке: тщательнее и дольше осматривают жилье; 8% россиян признались, что есть опасения совершить ошибку при выборе недвижимости. Еще 7% при этом стали меньше внимания обращать на детали (например, на вид из окна, этаж), а вот 4% — наоборот, больше. И в 22% случаев ситуация в стране никак не повлияла на выбор и приемку жилья.
В качестве основного критерия выбора недвижимости в 2022 году 38% опрошенных назвали цену. Помимо этого, в число ключевых факторов вошли транспортная доступность (26%), расположение жилья (22%), экологичность используемых строительных материалов и инфраструктура (по 12%), шумовой фон (11%) и общая безопасность (4%).
«Россияне стали подходить к покупке недвижимости более вдумчиво, просчитывая ситуацию на несколько лет вперед и проигрывая разные сценарии дальнейшего использования квартиры. Отношение к жилью как к инвестиции влияет на критерии выбора квартиры. Необходимо обращать внимание не только на сантехнику или окна, но и на другие, менее очевидные, но важные факторы: на экологичность, энергоэффективность и огнестойкость строительных материалов, звукоизоляцию, на отделку фасадов и толщину перекрытий.
Почему это важно? Энергоэффективные материалы — это тоже инвестиция, так как они помогают снизить затраты на коммунальные услуги. Поэтому при просмотре квартиры обязательно стоит уточнить, какие материалы использовались при строительстве. Например, решения из каменной ваты помогают не только обеспечить тепло и тишину дома, но и сэкономить за счет снижения теплопотерь», — отмечает Фатима Газанова, руководитель по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
При приемке квартиры — осмотре готового жилья и подписании акта приемки-передачи — каждый четвертый россиянин (25%) уделяет особое внимание состоянию сантехники и коммуникаций, по 18% — тепло- и шумоизоляции, состоянию подъезда и территории, а также качеству стеклопакетов. Для 8% важна исправность и скорость лифта, для 7% — ровные стены и пол, столько же обращают внимание на уровень естественной освещенности.
Жилье как инвестиция — популярный вариант, однако не каждая квартира может стать действительно хорошим вложением средств. Чтобы в будущем не пришлось жалеть о покупке, следует максимально внимательно подойти к выбору объекта недвижимости и оценить не только внешние факторы, но и «начинку» здания.
Двухкомнатные квартиры в массовых новостройках Москвы продемонстрировали самый значительный рост средней цены за последние 12 месяцев, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Их средняя стоимость увеличилась к августу 2022 года на 19% до 17,8 млн рублей против 14,2 млн рублей в августе 2021 года.
Средняя стоимость квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве за прошедшие с августа 2021 года 12 месяцев увеличилась на 6,2%. Однако разные типы квартир по количеству комнат в них дорожали неравномерно. На первом месте по росту цены за год – двухкомнатные квартиры, которые подорожали с 14,2 млн до 16,8 млн рублей или на 18,6%.
Далее следуют однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась с 10,5 до 11,8 млн рублей. В относительном выражении они стали дороже на 13,1%. Похожим образом подорожали трехкомнатные квартиры, чья средняя стоимость повысилась с 18,8 млн до 21,1 млн рублей (12,7%). Меньше всего выросли цены на студии – 7,4 млн до 8,2 млн рублей (12,0%), хотя в последние годы именно этот формат жилья дорожал быстрее всего.
При этом средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже почти не изменилась. Сейчас она в среднем равна 59,1 кв. м против 58,6 кв. м в августе 2021 года. Одновременно средняя площадь трехкомнатной квартиры уменьшилась примерно на 3 кв. м (81,3 кв. м против 83,6 кв. м). Студии между тем стали в среднем меньше на 1,3 кв. м (сейчас – 23,7 кв. м), а однокомнатные квартиры – на 1,4 кв. м (теперь 38 кв. м).
Удельная стоимость разных типов квартир повысилась практически одинаково, не считая трехкомнатных квартир. Средняя цена квадратного метра в студиях увеличилась за 12 месяцев на 17,8% (до 347 тыс. рублей), в двухкомнатных квартирах – 17,6 % (до 285 тыс. рублей.), в однокомнатных квартирах – на 17,2% (до 311 тыс. рублей).
«Рост цен на двухкомнатные квартиры связан с несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Расширение программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком привлекло на рынок многих покупателей, заинтересованных в расширении площади жилья. Соответственно начал расти спрос на двухкомнатные квартиры, как на минимально подходящий для молодой семьи вариант. Помимо этого, в последние годы ускорился не только рост цен, но и сокращение средней площади продаваемых квартир в новостройках, что стимулировало часть клиентов переключиться на покупку более просторных двухкомнатных квартир, вместо исчезающих больших однокомнатных».
Источник: «Метриум»