Спрос возвращается
На первичный рынок жилья двух столичных регионов возвращается спрос. По мнению экспертов, результаты первой половины 2023 года означают постепенное восстановление рынка, просевшего в 2022 году.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) на рынке Петербурга и пригородов видит активизацию спроса с начала весны — 5,3–5,5 тыс. сделок в месяц.
По данным Группы RBI, во втором квартале объем продаж вырос на 17% относительно первого. С начала 2022 года квартал случился самым активным.
По мнению Юлии Ружицкой, генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», позитивная динамика связана в первую очередь с эффектом низкой базы 2022 года, а сегодня рынок «приходит в норму».
По мнению экспертов ГК «А101», спрос смещается из Петербурга в Ленобласть благодаря большей активности девелоперов в этом регионе.
Специалисты Nikoliers отмечают рост спроса на малогабаритные квартиры в Петербурге: 3544 квартиры приобретены в последнем квартале 2022 года, 3011 квартир — в первом квартале текущего года, 4228 — во втором.
«На первичном рынке жилья осталось мало финансовых инструментов, которые сделали бы квартиры более доступными, поэтому важным критерием стала абсолютная цена квартиры, — поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Именно поэтому мы наблюдаем увеличение доли малогабаритных квартир — уменьшение площади лотов помогает сделать чек покупки более доступным, а также уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке».
В то же время есть спрос на большие квартиры. «Мы фиксируем рост спроса на приобретение многокомнатных квартир. Это связано в том числе с действием программы "Семейная ипотека", условия которой были расширены», — отметила Юлия Ружицкая.
В высокобюджетном сегменте петербургского рынка продажи также выросли — по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на 16% относительно первой половины прошлого года. Продано 33 тыс. кв. м элитного жилья. При этом доля сделок в готовых домах в общем объеме продаж достигла 35% — на 15 пунктов выше показателей прошлого года.
В Москве в сегменте массового жилья, констатируют аналитики портала Urbanus.ru, спрос сместился в сторону лотов дешевле 10 млн рублей. Их доля в общей структуре продаж выросла почти во всех округах. Это связано с сокращением покупательской способности граждан.
Восстановление рынка в Москве также началось, но к прежнему уровню, по наблюдениям экспертов, вернулись только продажи объектов комфорт-класса в «старых» округах и бизнес-класса в новых.
По данным компании «Метриум», за полгода закрыто 8,1 тыс. сделок по ДДУ, что на 30,1% больше, чем во II полугодии 2022 года. В премиальном сегменте заключено 1,9 тыс. договоров — на 16,5% больше, чем во второй половине 2022 года.
В элитном сегменте, отмечают аналитики NF Group, количество сделок сократилось на 14% относительной первой половины прошлого года.
«Сейчас основное внимание девелоперов сосредоточено на кастомизации конечного продукта и проработке качественных характеристик объектов, которые могли бы стать уникальными на рынке и создать дополнительный интерес со стороны покупателей недвижимости. Стимулирование спроса происходит в том числе за счет сохраняющихся дисконтов, но возможно уменьшение размера скидок при дальнейшем улучшении ситуации в сегменте», — пояснил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Топ застройщиков по объему ввода жилья по итогам первого полугодия 2023 года
|
Место |
Застройщик/регион |
Ввод, кв. м |
|
1 |
ГК ПИК, Москва |
992 946 |
|
2 |
Группа Самолет, Москва |
790 996 |
|
3 |
Группа ЛСР, Петербург |
302 709 |
|
4 |
ГК ИНГРАД, Москва |
272 626 |
|
5 |
Фонд развития территорий, Москва |
248 320 |
|
6 |
Холдинг Setl Group, Петербург |
232 969 |
|
7 |
ГК КОРТРОС, Москва |
184 349 |
|
8 |
Группа ЦДС, Петербург |
170 024 |
|
9 |
ГК Главстрой, Москва |
167 220 |
|
10 |
Лидер Групп, Петербург |
142 752 |
|
11 |
DOGMA, Краснодарский край |
138 648 |
|
12 |
MR Group, Москва |
132 503 |
|
13 |
3-RED, Московская область |
125 084 |
|
14 |
Группа Эталон, Петербург |
117 301 |
|
15 |
Д-Инвест, Москва |
116 899 |
|
16 |
Мосотделстрой № 1, Москва |
116 186 |
|
17 |
Capital Group, Москва |
113 165 |
|
18 |
ГК Гранель, Москва |
112 326 |
|
19 |
ГК Столица Нижний, Нижегородская область |
109 325 |
|
20 |
Талан, Удмуртская Республика |
107 698 |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Умеренная активность
Объем предложения в Петербургской агломерации по итогам полугодия вырос на 8% относительно первой половины прошлого года, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», и в продаже сегодня находятся почти равные объемы новостроек в городе и области.
По данным ГК «А101», объем нового предложения сократился на 9%. При этом на территории области девелоперы вывели на 115% больше жилья, чем годом раньше, а в Петербурге прирост составил 52%. Таким образом, на фоне некоторого сокращения предложения в целом по петербургской агломерации спрос и, соответственно, предложение все более смещаются в Ленинградскую область.
«Крупные федеральные застройщики заинтересованы в реализации масштабных жилых проектов, но в черте КАД территорий, подходящих под комплексное освоение, практически не осталось. Именно крупные игроки в условиях сдержанного спроса чувствуют себя более уверенно, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость», — подтверждает Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.
По состоянию на 1 июля, отмечают аналитики Nikoliers, в Петербурге в экспозиции представлены 42 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн кв. м в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идет реализация квартир, по сравнению с концом 2022 года снизилось на 17%. При этом количество выставленных на продажу квартир, напротив, увеличилось на 2%.
Активность девелоперов в высокобюджетном сегменте эксперты NF Group оценивают как умеренную: за полугодие объем нового предложения составил 96 лотов, или 14,5 тыс. кв. м. При этом средняя площадь объекта в экспозиции за год увеличилась на 10 кв. м, до 133 кв. м. Половину объема предложения составили лоты в готовых домах. Доля лотов в новостройках на низкой стадии готовности, напротив, снизилась до 17%.
До конца 2023 года ожидается старт продаж нескольких элитных домов в Центральном районе общей жилой площадью более 20 тыс. кв. м. Также до конца 2023 года запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов, площадь которых составляет 46 тыс. кв. м.
«Объем предложения в обозримом будущем, скорее всего, будет уменьшаться. Эта тенденция частично нивелирует сокращение спроса. Цены будут находиться в равновесном состоянии, как и сейчас. Какого-то общего снижения стоимости объектов по рынку пока не предвидится: инфляция не позволит, да и себестоимость строительства только увеличивается», — полагает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
В Москве в первой половине года стартовали продажи в 37 новых проектах — почти на треть меньше, чем год назад. Только в элитном сегменте проектов стало больше. По данным «Метриум», на рынок вышли 20 жилых комплексов и 16 комплексов апартаментов.
В высокобюджетном сегменте экспозиция за полугодие выросла на 1,7% и составила 1,2 тыс. лотов. В бизнес-классе количество предложений увеличилось на 10,5%, до 20,6 тыс. лотов. В премиальном сегменте количество лотов выросло на 6,6%, до 5,9 тыс. лотов.
Цены выше — чек ниже
По данным ВТБ, за первое полугодие на 6,4% — с 8,8 до 8,2 млн рублей — сократилась средняя сумма сделки. По мнению аналитиков, это связано со смещением спроса на вторичный рынок и корректировкой цен на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми» ставками.
Более всего сократился средний чек в Московской области — на 18%, до 6,9 млн рублей. Также заметно сократились бюджеты покупок в Москве (на 14%, до 12,5 млн рублей), Петербурге (на 9%, до 9,3 млн рублей), в Ленинградской области (на 17%, до 5,9 млн рублей).
Динамика цен в течение полугодия зависела не только от класса жилья, но и от площади квартир. Так, по данным Nikoliers, средний чек в классе «комфорт» во втором квартале составил 7,72 млн рублей, снизившись к первому кварталу на 0,5 млн. Но средневзвешенная цена квадратного метра почти не сократилась.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в классе «масс-маркет» сохранялась на одном уровне — 216 тыс. рублей за кв. м. Средняя цена предложения в пригородной зоне — 144,2 тыс. рублей.
Эксперты NF Group отметили: на 1 июля средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила 549 тыс. рублей, сократившись относительно аналогичного периода прошлого года на 8%, но относительно начала года есть рост — 2%.
«Сокращение лотов на продажу лишь подстегнет рынок на рост. За полгода квартир в продаже стало меньше. Мы все понимаем, что такая тенденция лишь формирует рост цены на фоне грядущего уменьшения экспозиции», — утверждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимостпети «ПРАЙД ГРУПП».
По данным «Метриум», на московском рынке новостроек массового сегмента цены росли. На 1 июля цена квадратного метра достигла 293 тыс. рублей, что на 10,5% больше, чем в декабре 2022 года. При этом средняя стоимость квадратного метра в новых проектах оценивается в 449,1 тыс. — на 8,2% больше средней цены по рынку.
Лоты в ЖК бизнес-класса подорожали на 1,8%, до 417,3 тыс. рублей за кв. м. В более дорогом сегменте также наблюдался рост — на 2,5%, до 606,2 тыс. рублей за кв. м.
В то же время эксперты указывают на сохраняющиеся скидки, специальные условия, акции и проч.
Динамика цен на жилье в Петербурге
Источник: Группа RBI
Только спокойствие!
В своих прогнозах участники рынка осторожны — слишком многое зависит и от политической ситуации, и от решений Центробанка и других федеральных и региональных структур. Предположить, каков будет спрос, никто не берется, пополнение предложения представляется более очевидным. «Застройщики, вероятно, продолжат и дальше взвешенно подходить к запуску новых проектов, ориентируясь на общую рыночную активность», — заявила Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.
«Цены на рынке недвижимости Петербурга будут расти в том числе за счет ограниченного предложения: ликвидные лоты сегодня быстро "вымываются" из предложения. Думаю, что сокращение предложения станет главным фактором спроса во второй половине года», — говорит Юлия Ружицкая.
Эксперты NF Group в ближайшее время ожидают «сохранения сдержанной политики ценообразования со стороны девелоперов». По их мнению, в первые месяцы 2023 года тренд на квартальное снижение средневзвешенной цены, наблюдавшийся в течение 2022 года, был прерван, однако на фоне высокой конкуренции со стороны вторичного рынка предпосылок для увеличения темпов прироста цены нет.
Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», полагает, что сохранится ценовая стабильность: «На отрасль будут влиять разнонаправленные факторы. Кратковременное снижение спроса может быть связано с ужесточением требований регулятора в области ипотеки. Тем не менее все участники постепенно адаптируются к новым условиям. Кроме того, рынок покупателя позволит постепенно привлечь часть новой аудитории и укрепить спрос».
«Рынок сможет выйти на показатели 2021 года при условии отсутствия серьезных геополитических событий и изменения ключевой ставки. Иными словами, при спокойном состоянии отрасли и экономики в целом есть все основания рассчитывать на плавный рост и постепенный возврат к высоким показателям спроса и продаж», — заключил Ян Фельдман.
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».
Аналитики «Метриум» зафиксировали рекордное число сделок в 2021 году на московском рынке жилья, проанализировав последние данные Росреестра Москвы. Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
В 2021 году Росреестр Москвы зарегистрировал 98,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве. В 2020 году покупатели жилых помещений в строящихся зданиях заключили с застройщиками 82,8 тыс. таких соглашений. Таким образом, спрос на новостройки (без учета покупки жилья у девелоперов в готовых домах) повысился за 2021 год на 19%. Это самый высокий прирост числа сделок с 2018 года, когда относительно 2017-го было заключено на 47% больше соглашений. При этом по абсолютному числу ДДУ 2021 год однозначно стал рекордным – никогда прежде в новостройках Москвы не приобретали столько квартир.
В последнем квартале число сделок с новостройками увеличилось относительно аналогичного периода 2020 года только на 3%, хотя в I квартале рост составил 18%, а во II квартале – 109%. Тем не менее всё же именно декабрь стал самым продуктивным для застройщиков месяцем в году. В последний месяц 2021 года они заключили с дольщиками 10,8 тыс. ДДУ, что на 1% больше, чем в декабре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Основным стимулом для покупателей жилья в течение 2021 года оставалась ипотека. В 2021 году, по данным Росреестра Москвы, банки выдали заемщикам 127,6 тыс. жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 году, когда этот показатель превысил 104,2 тыс. единиц. Прирост ипотечного кредитования так же, как и рост числа сделок с новостройками, стал самым заметным с 2018 года, когда банки выдали заемщикам на 67% больше кредитов, чем в 2017 году. По абсолютному показателю (127,6 тыс. кредитов) 2021 год стал рекордным.
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают замедление динамики рынка. В IV квартале 2021 года число выданных ипотек (35,3 тыс.) оказалось на 4% меньше, чем в тот же период 2020 года (36,6 тыс.), хотя в I-III кварталах активность заёмщиков росла по сравнению с аналогичными периодами 2020 года. В то же время в декабре банки выдали в Москве рекордное по сравнению со всеми предыдущими месяцами число ипотек – 13,6 тыс., что на 4% больше, чем в декабре 2020 года.
«Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки сохранилось во втором полугодии 2021 года, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Для вторичного рынка жилья 2021 год также стал рекордным. Росреестр Москвы зарегистрировал 171 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 15% больше, чем в 2020 году, когда общее число сделок составило 148,9 тыс. В последний раз крупнейший прирост числа заключенных договоров на вторичном рынке был зафиксирован в 2018 году относительно 2017 года (26%). Также 2021 год примечателен для вторичного сегмента еще и тем, что впервые за семь лет побит рекорд числа сделок 2014 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. А в декабре 2021 года зафиксирован абсолютный рекорд по месячному числу сделок (20,4 тыс., что на 1% больше, чем в декабре 2020).
В то же время во вторичном сегменте также отмечено замедление активности покупателей в конце года. В IV квартале 2021 года заключено на 12% меньше договоров купли-продажи, чем в аналогичный период 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2020-2021 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали “плавную посадку”. Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов».