Покупатели сверхдорогой недвижимости в Москве отказываются от кредитов
В 2018-2021 гг. состоятельные граждане активно брали средства у банков, чтобы купить на них недвижимость элит- и премиум-класса. Это было относительно удобно и выгодно. Но сейчас, как показывает исследование Urbanus.ru, интерес к ипотечным продуктам явно остывает. По сравнению с первым полугодием 2022-го количество оформленных кредитов на сверхкрупные суммы сократилось в два раза.
Доля квартир и апартаментов с бюджетом 100+ млн рублей, купленных в ипотеку, становится все меньше. Год назад в обозначенной ценовой категории было зарегистрировано 34 сделки с кредитной основой. Это составляло 16,0% от всего пула реализованных объектов. С января по июнь 2023 г. известно лишь 18 случаев, когда заемные средства выдавались для покупки сверхдорогой недвижимости. Они составляют 10,4% от общего объема спроса. То есть в годовом выражении количество кредитов снизилось вдвое, а представительство ипотечных сделок – в полтора раза. Перед лицом экономического и внешнеполитического кризиса пятая часть аудитории вообще покинула рынок высокобюджетного жилья, а большинство оставшихся покупателей стараются не брать дополнительных обременений (что облегчить возможную перепродажу в дальнейшем).
Кроме того, сузился круг банков, кредитующих подобные сделки. В первой половине предыдущего сезона этим занимались десять организаций. 16 покупателей из 34 выбрали Сбербанк, по 4 – ВТБ и «Газпромбанк». В 2023 г. Сбербанк выделил средства на приобретение 7 объектов с чеком от 100 млн рублей, ВТБ – 8, «Газпромбанк», «Совкомбанк» и «Абсолют Банк» –по 1.
По итогам первого полугодия 2023 г. самым дорогим юнитом, купленным в ипотеку, следует признать шестикомнатный апартамент (343,8 кв. м) в элитном ЖК «Саввинская 27». В прайс-листе этого представителя Хамовников фигурирует сумма 0,71 млрд рублей. Рекорд января-июня прошлого года – 0,65 млрд рублей – принадлежит пятикомнатной квартире (434,8 кв. м) из фонда пресненского ЖК Lucky.
По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.
Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.
Динамика объема сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.
При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии, они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», - комментирует Регина Волошенко руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой», - говорит Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечается лишь в Московском районе города, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (2-я очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», 1-я очередь «Атлас-Сити», 2-я очередь «Элкуса»).
В целом в 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.
За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный – в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.
За год средневзвешенная цена подмосковного квадратного метра в пределах ЦКАД достигла 147,2 тыс. рублей. Сильнее всего подорожали квартиры комфорт-класса. А 22% покупателей хотят приобрести студии, но их доля в предложении составляет всего 13%.
Наиболее активен рынок первичного жилья в пределах ЦКАД, на конец 2021 года здесь представлено 158 проектов жилой застройки. Всего это 32 тысячи лотов, или более 1,5 млн кв. метров. За октябрь-декабрь предложение уменьшилось сразу на 2,2 тысячи квартир – такое существенное сокращение вызвано большим спросом и ограниченным набором новых проектов.
Наибольший объем предложения сконцентрирован на юго-восточном и восточном направлении от Москвы – сейчас в этих локациях находится 42,5% от всего предложения. Также популярны у девелоперов запад и север области, на них приходится суммарно более 20% предложения.
Средневзвешенная цена предложения в IV квартале 2021 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 147,2 тыс. руб./кв. м, рост за квартал составил 8,6%. Больше всего за квартал цены выросли в комфорт-классе – на 7,7% за квартал до 153,1 тыс. руб./кв. м и в стандарт-классе - на 7% за квартал до 123,6 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе за счёт выхода новых корпусов средневзвешенная цена предложения за квартал скорректировалась на 2% и составила 250,3 тыс. руб./кв. м.
«Быстрее всего в Подмосковье вымываются объекты стандарт-класса как самые доступные, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал предложение стандарт-класса уменьшилось на 19% до 371 тыс. кв.м, с начала года – на 32,3%. Комфорт-класс и бизнес-класс с начала года показали рост предложения – на 35% и в полтора раза соответственно, это обусловлено изменением структуры предложения и выводом проектов более высокого класса. Сейчас новые проекты в области появляются большей частью в комфорт-классе, а появление проектов бизнес-класса говорит о развитии и общем улучшении ситуации на первичном рынке Подмосковья».
Спрос покупателей существенно превышает предложение в категории лотов до 7 млн рублей. Здесь экспонируется 58% от всего объема предложения, а спрос составляет 66% от всего объема. В более дорогих лотах предложение, напротив, превышает спрос.
Интересно, что тенденция спроса на небольшое по площади жилье тоже не исчезает. Так, более 22% покупателей интересуются студиями, а их доля в предложении составляет только 13%.