Итоги I полугодия на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объём предложения вырос на 1,7%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 1 735 250 руб. (+6% за квартал, +3,7% за полгода, +6,1% за 12 месяцев).
Основные тенденции
В I полугодии 2023 года в продажу вышли пять новых высокобюджетных комплексов, также стартовали продажи в третьей очереди «Вишневого сада». Суммарная экспозиция за полгода выросла на 1,7% и составила 1,2 тыс. лотов.
Средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 1,74 млн рублей (+3,7% за полгода).
С января по июнь 2023 года по высокобюджетным проектам было совершено 106 сделок по ДДУ. В статистике не учтены сделки по ДКП и ПДКП.
Предложение
По итогам I полугодия 2023 года на рынке высокобюджетной недвижимости находилось 65 проектов, из них 41 проект относится к элитному классу, а 24 проекта – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил 1,2 тыс. лотов, из них 55% приходится на квартиры и 45% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 1,7%, за 12 месяцев – на 32,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2023 году в продажу активно выходили новые высокобюджетные комплексы: открытые продажи стартовали в пяти проектах.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в I полугодии 2023 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
|
1 |
Клубный дом Петровский |
Show Me |
апартаменты |
элитный |
|
2 |
Вознесенский 11/3 |
Частный девелопер |
квартиры |
элитный |
|
3 |
Хамовники 12 |
Coldy |
квартиры |
делюкс |
|
4 |
Обыденский №1 |
Sminex - Интеко |
квартиры |
делюкс |
|
5 |
Forum |
MR Group |
квартиры |
элитный |
Источник: Метриум
Высокобюджетные проекты сконцентрированы в ЦАО, а также в приближенных к центру локациях СЗАО и ЗАО. Среди районов по количеству высокобюджетных лотов в продаже первое место принадлежит Якиманке (20,1%). Здесь находится проект с самым большим числом квартир в продаже – «Лаврушинский» от «Sminex-Интеко». На втором месте – Пресненский район (17,5%).
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы
Источник: Метриум
Среди элитных проектов сохраняется высокая доля предложений на начальным этапе строительства (16,3%) за счет выхода на рынок новой очереди ЖК «Вишневый сад». В классе делюкс превалируют предложения на этапе монтажа (71,2%).
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Класс элитный
Источник: Метриум
Класс делюкс
Источник: Метриум
В отличие от других сегментов рынка, в проектах высокобюджетного сегмента существенная часть предложений относится к многокомнатным лотам – 37,8% в элитных комплексах и 32,6% в комплексах делюкс.
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по типу комнатности, количество лотов
Класс элитный
Источник: Метриум
Класс делюкс
Источник: Метриум
Доля элитных квартир и апартаментов с отделкой растет (47,6%, +5,7 п.п. за полгода). В делюкс-классе в основном представлены лоты без отделки (77,4%, -1,1 п.п. за полгода).
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
Класс элитный
Источник: Метриум
Класс делюкс
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 1 735 250 руб. (+6% за квартал, +3,7% за полгода, +6,1% за 12 месяцев). Цены стабильны, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Так, во II квартале 2023 года одним из наиболее дорогостоящих проектов на рынке стал новый ЖК «Обыденский №1».
Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Высокобюджетный рынок предлагает большой выбор планировочных решений во всех типологиях – от студий до многокомнатных пентхаусов. Бюджет предложения зависит от наполнения проекта.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по площадям и бюджетам
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
Бюджет, руб. |
|||||
|
до 100 млн |
100–150 млн |
150–200 млн |
200–250 млн |
250–300 млн |
300+ млн |
|
|
до 100 |
18% |
5% |
4% |
1% |
||
|
100-150 |
1% |
11% |
5% |
4% |
2% |
2% |
|
150-200 |
1% |
7% |
6% |
2% |
6% |
|
|
200-250 |
1% |
1% |
3% |
8% |
||
|
250+ |
1% |
10% |
||||
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в июне 2023 года:
– «Клубный дом Петровский»: апартамент площадью 33,7 кв. м за 27,8 млн руб.
– CULT: апартамент площадью 27 кв. м за 28 млн руб.
– Vesper Tverskaya: апартамент площадью 36,5 кв. м за 32,9 млн руб.
– «Мюр & Мерилиз»: квартира площадью 48,9 кв. м за 39,7 млн руб.
– Lucky: квартира площадью 45,4 кв. м за 40,9 млн руб.
Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в июня 2023 года[1]:
– «Vesper Tverskaya: пентхаус площадью 1067,4 кв. м за 2,3 млрд руб.
– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 459,4 кв. м за 2,1 млрд руб.
– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 428,5 кв. м за 2 млрд руб.
– «Клубный дом в Газетном»: лот площадью 943,01 кв. м за 1,8 млрд руб.
– WOODS: пентхаус площадью 687 кв. м за 1,6 млрд руб.
Спрос
Количество зарегистрированных сделок по ДДУ на рынке высокобюджетного сегмента в I полугодии 2023 года составило 106[2] штук. Во II квартале года активность покупателей была достаточно высокой (65 ДДУ), однако ниже, чем в аналогичный период год назад. Стоит учитывать, что многие элитные комплексы реализуются после ввода в эксплуатацию по договорам купли-продажи (ДКП) или по предварительным договорам (ПДКП).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Треть сделок пришлась на Пресненский район – проекты Lucky и Sky View. Комплекс Lucky стал самым продаваемым проектом в I полугодии 2023 года. На втором месте – комплекс «Вишневый сад» (район Раменки), где в продажу вышла новая очередь.
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по районам
Источник: Метриум
«Для высокобюджетного рынка I полугодие 2023 года ознаменовалось выходом в продажу пяти новых комплексов, а также новой очереди ЖК «Вишневый сад», – подводит итог Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Из-за выхода новых объемов происходят колебания цен, хотя по отдельным проектам они остаются несущественными. Также валютный курс в течение последних шести месяцев не оказывал заметного влияния на ценообразование высокобюджетных комплексов. Оба фактора стимулируют спрос: в апреле-июне 2023 года активность покупателей стала восстанавливаться после «затишья» в начале года».
[1] Открытые цены, без учета закрытых продаж.
[2] Сделки физических лиц.
На начало 2023 года проблемным может являться каждый 251 ипотечный кредит, тогда как годом ранее — каждый 167-й. Вместе с тем, темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности замедлились почти в 2,4 раза: если по итогам 2022 года она снизилась на 8%, то за 2021 год снижение достигло 19%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
В денежном выражении объём проблемных кредитов на покупку жилья на балансах банков за 2022 год уменьшился на 5,6 млрд рублей против 15 млрд по итогам 2021 года. На начало января 2023 года совокупная просроченная ипотечная задолженность в стране составляла 61,1 млрд рублей при 66,7 млрд на начало 2022 года. Доля просроченных ипотечных ссуд к совокупному ипотечному портфелю снизилась с 0,6% в 2021-м до 0,4% в 2022-м.
«Сокращение объема просроченных ипотечных кредитов происходит на фоне увеличения ипотечного портфеля в целом. Несмотря на все сложности, за 2022 год ипотечный портфель в стране вырос на 17,5%. Сейчас сложилась ситуация, когда со старыми проблемными кредитами банки уже разобрались, а новые, в которых существенную часть занимает льготная ипотека, еще не стали просроченными. Такой ситуации, безусловно, способствовал и рост цен на недвижимость в конце 2021 года – начале 2022 года: реализация залоговой недвижимости в этот период происходила очень успешно. По некоторым оценкам, в 2022 году рост средних цен на вторичное жилье в России составил 10%. Сейчас во многих местах нашей страны уровень цен на построенное жилье вернулся к уровню 2021 года, — рассуждает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — По мере замедления роста цен на «квадрат» будут снижаться и темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности».
По словам эксперта, в 2021-2022 годах важным фактором в снижении накопленной банками просроченной ипотеки стал массовый вывод на рынок проблемных квартир в рамках досудебного урегулирования.
«Заемщики охотнее соглашаются на продажу залога, если после погашения ипотечного кредита у них остается некоторая сумма денежных средств. Постепенно доля таких должников в портфеле просроченной ипотеки снижается, в сделках остаются сложные случаи, — рассуждает Денис Аксёнов. — Пару лет назад мы ошибались, ожидая, что массовая «распродажа» залогового жилья может как-то повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Переведя долги в метраж, можно на сегодня говорить о проблемной ипотеке на 766 тыс. м2 против общего жилого фонда страны более чем в 4 млрд м2, то есть менее 0,02%. То есть до момента наступления ипотечного пузыря, которым нам всем угрожают, при сохранении текущих параметров нам придётся прожить не один десяток лет».
В январе, почти половину которого занимают праздники, цены на столичное жилье топтались на месте – динамика во всех сегментах находилась в пределах статистической погрешности. Рынок недвижимости консолидируется после шоков 2022 г.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», по итогам января 2023 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы стоил в среднем 251 600 руб. Примерно столько же (251 400 руб.) метр стоил и в декабре 2022 г. Цены на жилье в Новой Москве по итогам января были на уровне 196 000 руб. за кв. м в среднем, а в Подмосковье – 150 600 руб. за кв. м в среднем, что на символические 0,1% меньше, чем в декабре 2022 г.
Ценовая динамика по сегментам рынка также колебалась около нуля. В Подмосковье, как и все предыдущие месяцы, лучше рынка в январе выглядели дальние зоны (+0,3%). В Новой Москве наоборот – расположенный дальше от МКАД Троицкий округ, где цены ранее росли опережающими темпами, немного сдает позиции (-0,4%). В Москве наибольший прирост цены показали Северо-Западный округ (+0,3%) и Юго-Западный округ (+0,4%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «В начале года на рынке недвижимости всегда затишье, и нынешний январь не стал исключением. Практически единственной значимой тенденцией января стало сокращение объемов предложения, стартовавшее в конце прошлого года. Уменьшение числа квартир в экспозиции – примерно на 20% от осенних максимумов во всех трех локациях столичной агломерации – не является результатом роста спроса: по итогам 2022 г. число сделок на «вторичке», по данным столичного Росреестра, снизилось на 22%. Скорее это следствие разочарования продавцов в сложившемся уровне цен: за восемь месяцев 2022 г. цены реальных сделок, с учетом торга и снижения цен предложения, упали на 15-20% от максимумов весны 2022 г. Не все собственники готовы с этим смириться и потому снимают квартиры с продажи – до лучших времен. Которые, впрочем, вряд ли наступят – покупательская активность остается низкой, а объем предложения по-прежнему в полтора-два раза превышает уровни прошлых лет. Так что ближе к весне, когда рынок активизируется, мы, скорее всего, вновь увидим снижение цен».