Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.

По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.

В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.

«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. – То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. и достигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).

По данным «Метриум», на первичном рынке Новой Москвы по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир[1], общей площадью 564,5 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2021 г.

 Источник: «Метриум»

В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:

– homecity (корп. 2);

– Russian Design District (корп. 6);

– «Алхимово» (корп. 7 и 8)*;

– «Борисоглебское» (корп. 18);

– «Бунинские луга» (корп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);

– «Испанские кварталы» (дом 8);

– «Новое Внуково» (корп. 9);

– «Новые Ватутинки, Центральный», (корп. 9.1, 9.2, 9.3);

– «Остафьево» (корп. 11.2; 11.3);

– «Прокшино» (корп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);

– «Саларьево парк» (корп. 54, 55);

– «Середневский лес» (корп. 1.1);

– «Скандинавия» (корп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).

*Старт бронирования

Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).  

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (от 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась на 3,3 п.п. до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах (не более 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего 2,1%.

Структура предложения по этажности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились на 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).

Структура предложения по типу квартир

(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)

Источник: «Метриум»

В Новой Москве наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Без отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. за 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).

Структура предложения по типу отделки квартир

(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)

Источник: «Метриум»

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).

К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев).

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

ИсИсточник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 года достиг 10,53 млн руб. (+6,7% за квартал, + 20,3% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:

• студии – 6,6 млн руб. (+3,7% за квартал; +20% за год);
• однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
• двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
• трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
• многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% за квартал; +45,8% за год).

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 года:

– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;

– ЖК «Середневский лес» (НАО / дер. Середнево): студия площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;

– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», (НАО / мкрн. Новые Ватутинки): студия площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.

Основные тенденции

«За 2021 год на первичный рынок Новой Москвы вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Самолет») и «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ»), – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1 тыс. ед.

К концу 2021 года в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% за квартал, +21,5% за год), что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.  

В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 кв. м (-2,7 кв.м относительно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 млн руб. (+20,3% за 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев).

Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» (по московским меркам) и активного развития инфраструктуры. По итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 года достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО показатель достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев)».

Прогноз на 2022

«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. – По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%[4]. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.

Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Москва может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.

Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения (более 11 тыс. квартир), из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Москва (особенно в пределах НАО) становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.

В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».

[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.

[3] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.

[4] Совет директоров Банка России 17 декабря 2021 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,5% годовых