Ипотека сегодня – стагнация преодолена
На уже традиционном круглом столе «Рынок ипотеки в новой реальности. Предварительные итоги полугодия», который организовали портал «ТТ Финанс» и «Фонтанка.ру» традиционно представителями банков и застройщиками обсуждались последние тренды ипотечного кредитования. В фаворитах загородный рынок, но и в городской черте объемы выдач жилищных кредитов идут вверх.
Хватит оглядываться на государственные деньги
Новая реальность изменила ипотечный рынок – и, прежде всего в том, что государство сегодня не видит необходимости в увеличении госсубсидирования льготной ипотеки. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поясняет, что высокопоставленные чиновники Минстроя недвусмысленно говорят об этом на совещаниях.
Поэтому акцент госрегулирования смещается теперь на сокращение административных барьеров. И это касается всех этапов – от подготовки строительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию.
Эксперт рассказывает, что в рамках обновленной задачи специалисты саморегулируемой организации только что подготовили пакет аналитики с информацией о том, какие административно-контрольные функции можно считать избыточными, что можно сократить, и насколько либерализация надзора позволяет сократить сроки строительства.
«Например, мы отметили, что заседания градкомиссий стали не нужны, – рассказывает глава СРО. – Или, например, я не знаю ни одного застройщика, который успел бы сделать проект планировки территории за нормативные 11 месяцев. Хотя эту процедуру можно максимально минимизировать».
Эксперт привел в пример беды одного из застройщиков, которому пришлось проложить 400 метров дороги от своего объекта до трассы «Скандинавия». Это 200 метров дороги в Ленобласти и 200 метров по территории города. Работа над ППТ для Ленобласти отняла более трех лет, а для Петербурга – два с половиной года.
«Следует пересмотреть условия и нормативный срок по ППТ, и проект по себестоимости станет обходиться застройщику заметно дешевле, что, в свою очередь, удешевило бы и покупку жилья гражданами», – рассуждает Алексей Белоусов.
Показатели растут, продажи набирают обороты
Представители строительных компаний отмечают, что спрос растет, особенно с апреля.
«Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, несмотря на действия ЦБ по ужесточению условий ипотеки с государственной поддержкой» – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – По итогам первого полугодия в ЖК «ОгниЗалива» 98% сделок заключено с привлечением ипотеки. И такие объемы вряд ли пойдут вниз в ближайшей перспективе. При нынешних доходах населения других вариантов купить квартиру у большинства граждан просто нет, – поясняет сотрудник «БФА-Девелопмент». – Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».
Так, «БФА-Девелопмент» опробует новое решение. Проектное финансирование компании осуществляет Сбербанк, и дисконт от комплексного финансирования перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Клиент может выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, но большинство «голосуют» за умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Это косвенно свидетельствует, что никто не планирует досрочного погашения ипотеки.
«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – рассказывает Светлана Денисова.
О высоких показателях ипотечных сделок рапортуют и другие застройщики.
«В наших объектах комфорт-класса доля ипотеки составляет почти 95%. Лидирующая позиция – у семейной ипотеки, затем идет ипотека с господдержкой (по ставке 7,7% на сегодня) и субсидированная застройщиком под 0,1% » – отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
Также эксперт отметила заметный рост спроса на ИТ-ипотеку. Особенно после того, как государство упростило условия для её получения.
Динамика продаж в 1 квартале была ниже конца 2022 года, но в целом I полугодие стало более динамичным, чем аналогичный период год назад. По рынку в среднем результат всего I полугодия дал прирост около 8%.
Обсуждая новость из прессы об исчерпании в бюджете лимитов по госипотеке, Ирина Орлянкина задала вопрос представителям банковского сообщества – так ли это? На что партнеры из банковской сферы в один голос сообщили, что лимитов хватит, переживать не о чем.
«Вполне возможно, это новость была запущена, чтобы простимулировать покупательский спрос», – подытожила Ирина Орлянкина.
Природа зовет и завораживает
Чертой последнего времени можно назвать рост популярности ипотеки на «загородку».
«Если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – констатирует генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».
При этом явное оживление спроса произошло с запуском программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. Часто клиенты подбирают себе не участки, а готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей.
«Тем более, что хорошая земля в дефиците, – поясняет эксперт. – Хотя, конечно, уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков».
Еще немаловажная деталь – «Право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано, банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь это не обязательно».
В свою очередь генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что возвести загородный дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно.
«Но банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас, пусть и стабильно растет, доля ипотеки пока занимает порядка 30%», – говорит специалист.
Правда, все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Но когда речь заходит о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), число кредитных сделок заметно снижается, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».
Для справки – стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за «квадрат». И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров.
Ну и еще на ситуацию влияет следующая подробность. Конечно, на загородном рынке выставляется на продажу много лотов.
«Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – оговаривается глава SUN RESIDENCE Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».
Банк России не дремлет, и мы не зеваем
Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова признает, что меры ЦБ по повышению среднестатического первоначального взноса отразились на ипотечном рынке.
«Хотя в «Росбанк Дом» доля ипотечных выдач с ПВ ниже 20% незначительная. У нас по банку в среднем в этом году взнос составляет 37%. Мы не ожидаем существенного изменения значения среднего ПВ в связи с действиями регулятора», – уточняет эксперт.
Кроме того, низкий взнос не всегда был популярен. Так, несколько лет назад в Росбанке предлагалась программа с нулевым взносом, и спрос был минимален.
С другой стороны, вынуждена признать Ирина Илясова, решение ЦБ по увеличению размера первоначального взноса ведет и к другим последствиям. Например, способствует росту числа заемщиков по потребкредитам, которые вынуждены таким образом получать недостающую сумму на первоначальный взнос.
«У нас нет ипотеки без первоначального взноса, но у нас есть программа, которая позволяет переехать из имеющейся квартиры в новую и которая не предполагает дополнительных затрат, то есть, клиент оплачивает только одну ипотеку», – делится представитель «Росбанк Дом».
«На сегодня доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в денежном выражении составила около 37%», – добавляет Ирина Илясова.
Но в то же время – в первом квартале – в драйверы вышел вторичный рынок, поскольку продавцы более лояльно относились к дисконтам. Кроме того, бьет рекорды ипотека на ИЖС и на готовые дома.
Будет, что отметить 31 декабря
«Ожидаю, что 2023 год превысит результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Например, увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости».
«Рост обращений клиентов легко объясним – развитие такого продукта, как индивидуальное строительство, да еще и по субсидированным ставкам, позволяет многим вырваться из городской суеты и построить дом своей мечты», – уточняет Елена Диоргесова.
И для клиентов, кого не удовлетворяют требования по субсидированным ставкам по программе на строительство, мы в Примсоцбанке предлагаем кредитование по стандартным ставкам, позволяющим достроить дом (залит фундамент, построены стены, на земельном участке уже находятся строения и прочее). В данном случае Примсоцбанк не просит аккредитации подрядчика в банке, не регламентирует сроков строительства, выплачивает всю сумму сразу, а по факту завершения строительных работ и предоставления подтверждающих документов кредитору, снижает ставку клиенту на 2%.
«Также хотелось бы отметить, что есть клиенты, которые действуют поступательно: изначально приобретают с использованием кредитных средств земельные участки, после погашения которого, берут новый кредит на строительство, – раскрывает схемы покупателей специалист. – Более того, в Примсоцбанке приобретение земельного участка возможно без первоначального взноса».
Осторожность лишней не бывает
Тема страхования ипотеки обсуждается редко, и совершенно зря.
«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая, – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».
С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг.
Многие застройщики оставляют страхование на откуп банку. Однако, по результатам исследований, в 2022 году 81,5% страхователей, купивших полис в банке, не могли сами выбрать страховую организацию, так как в банке им предложили только одного страховщика. Только 15,3% респондентов указали, что специалист в банке предложил продукты нескольких страховщиков на выбор. Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST встраивается в процесс ипотечной сделки и открывает покупателю недвижимости возможность выбрать предложение от разных страховых компаний.
Параллельно упрощается работа ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты.
Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.
«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис! Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик, агентство, риелторы получают дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом» – подытоживает Анна Морозова.
По данным аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года 94,5% всех проданных в ТиНАО жилых помещений были расположены в проектах, реализуемых 10 наиболее успешными застройщиками. Всего в них было заключено 13,4 тыс. сделок, что принесло девелоперам 103,1 млрд рублей.
В I полугодии 2021 года в расположенных на территории ТиНАО проектах было заключено на 72% больше договоров долевого участия в строительстве, чем за первые шесть месяцев 2020 года. Всего девелоперами было продано 633,9 тыс. кв.м. недвижимости, что на 56,5% больше, чем год назад. Общий объем выручки увеличился в два раза, достигнув 108,5 млрд рублей.
Стоит отметить, что 57% выручки девелоперов, работающих на рынке новостроек Новой Москвы, пришлось на три компании (А101, ГК ПИК и ГК Самолет), что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем реализованной ими площади за год вырос на 61,2% (362,8 тыс. кв.м. против 225 тыс. кв.м.), а прибыль увеличилась в два раза (с 30,6 млрд рублей до 61,8 млрд рублей).
По сравнению с предыдущим периодом в рейтинге сменился лидер. На первое место вышел застройщик «А101», потеснив ГК «ПИК». За первое полугодие 2021 года в объектах данного девелопера было заключено 3,8 тыс. ДДУ на 149,8 тыс. кв.м. Это принесло компании 27,7 млрд рублей, что в два раза превышает показатели прошлого года. Самым популярным проектом стал ЖК «Скандинавия», занявший также первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек Новой Москвы по итогам I полугодия.
«В первом квартале мы зафиксировали двукратный рост продаж относительно аналогичного периода прошлого года, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – А в июне 2021 года объем сделок вырос в три раза относительно июня 2020 года. При этом спрос на рынке ТиНАО сфокусировался на квартирах с отделкой, а в бизнес-классе – на семейных вариантах. Так, на фоне действия программы льготной ипотеки доля многокомнатных квартир в структуре продаж увеличилась на 7%».
На второй строчке расположился предыдущий чемпион – ГК «ПИК». За прошедшие шесть месяцев 2021 года данный застройщик реализовал 129,7 тыс. кв.м. и заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 21,3 млрд рублей. Практически двукратное увеличение объема продаваемой площади, количества заключенных договоров долевого участия и выручки не позволило ГК «ПИК» сохранить первую позицию в топ-10.
Бронзовым призером рейтинга стал застройщик «Инвесттраст», начавший активную реализацию в проекте «Новые Ватутинки. Десна». В I полугодии 2021 года в его проектах было заключено 1,9 тыс. ДДУ на 83,3 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 12,2 млрд рублей.
Из иных особенностей стоит отметить, что за прошедшие полгода топ-10 покинули два застройщика: ГК «Гранель» и «Группа «Аквилон». Вместо них рейтинг пополнили «Центр-Инвест» и PPF Real Estate Russia.
«Особенность текущего рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы в том, что большинство проектов его лидеров не относятся к наиболее доступным предложениям на рынке, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это обусловлено тем, что даже несмотря на существенное повышение цен на лоты в ТиНАО (34,8% за прошедший год) покупатели по-прежнему останавливают свой выбор на качественно проработанных проектах, расположенных в локациях с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и обладающих современными городскими пространствами».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
Общий объем рынка существенно не изменился и находится на уровне 2,7 млн кв.м.
По итогам первого полугодия 2021 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнил проект компании «Максидом» на ул. Уральская 1, спекулятивная офисная площадь которого составила 32 000 кв.м.
Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2020 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.
Перспективное предложение
По нашим прогнозам, прирост нового предложения по итогам 2021 года составит 127 000 кв.м качественной офисной недвижимости, что станет рекордным показателем прироста спекулятивных проектов с 2017 года.
В 2022 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).
Спрос
Первое полугодие 2021 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2021 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, в первом полугодии 2021 года мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств.
Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2021 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.
В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 6 месяцев 2021 года находится на уровне 6,4%. В сравнении с началом 2021 года уровень вакантных площадей сократился на 3,1 пп.
Таким образом, мы фиксируем восстановление уровня вакантных площадей до показателя конца 2019 года, то есть до начала пандемии COVID-19.
Уровень вакансии в классе А снизился на 2,9 пп и составляет 6,1% против 9% на начало года, уровень вакансии в классе В/В+ также снизился на 3 пп и составляет 6,5% против 9,5% на начало года.
По итогам первого полугодия 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
По итогам 2021 года мы ожидаем коррекции ставок аренды в сторону увеличения в диапазоне 5-7% за счет вывода на рынок новых качественных проектов.
