Ипотека сегодня – стагнация преодолена
На уже традиционном круглом столе «Рынок ипотеки в новой реальности. Предварительные итоги полугодия», который организовали портал «ТТ Финанс» и «Фонтанка.ру» традиционно представителями банков и застройщиками обсуждались последние тренды ипотечного кредитования. В фаворитах загородный рынок, но и в городской черте объемы выдач жилищных кредитов идут вверх.
Хватит оглядываться на государственные деньги
Новая реальность изменила ипотечный рынок – и, прежде всего в том, что государство сегодня не видит необходимости в увеличении госсубсидирования льготной ипотеки. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поясняет, что высокопоставленные чиновники Минстроя недвусмысленно говорят об этом на совещаниях.
Поэтому акцент госрегулирования смещается теперь на сокращение административных барьеров. И это касается всех этапов – от подготовки строительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию.
Эксперт рассказывает, что в рамках обновленной задачи специалисты саморегулируемой организации только что подготовили пакет аналитики с информацией о том, какие административно-контрольные функции можно считать избыточными, что можно сократить, и насколько либерализация надзора позволяет сократить сроки строительства.
«Например, мы отметили, что заседания градкомиссий стали не нужны, – рассказывает глава СРО. – Или, например, я не знаю ни одного застройщика, который успел бы сделать проект планировки территории за нормативные 11 месяцев. Хотя эту процедуру можно максимально минимизировать».
Эксперт привел в пример беды одного из застройщиков, которому пришлось проложить 400 метров дороги от своего объекта до трассы «Скандинавия». Это 200 метров дороги в Ленобласти и 200 метров по территории города. Работа над ППТ для Ленобласти отняла более трех лет, а для Петербурга – два с половиной года.
«Следует пересмотреть условия и нормативный срок по ППТ, и проект по себестоимости станет обходиться застройщику заметно дешевле, что, в свою очередь, удешевило бы и покупку жилья гражданами», – рассуждает Алексей Белоусов.
Показатели растут, продажи набирают обороты
Представители строительных компаний отмечают, что спрос растет, особенно с апреля.
«Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, несмотря на действия ЦБ по ужесточению условий ипотеки с государственной поддержкой» – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – По итогам первого полугодия в ЖК «ОгниЗалива» 98% сделок заключено с привлечением ипотеки. И такие объемы вряд ли пойдут вниз в ближайшей перспективе. При нынешних доходах населения других вариантов купить квартиру у большинства граждан просто нет, – поясняет сотрудник «БФА-Девелопмент». – Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».
Так, «БФА-Девелопмент» опробует новое решение. Проектное финансирование компании осуществляет Сбербанк, и дисконт от комплексного финансирования перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Клиент может выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, но большинство «голосуют» за умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Это косвенно свидетельствует, что никто не планирует досрочного погашения ипотеки.
«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – рассказывает Светлана Денисова.
О высоких показателях ипотечных сделок рапортуют и другие застройщики.
«В наших объектах комфорт-класса доля ипотеки составляет почти 95%. Лидирующая позиция – у семейной ипотеки, затем идет ипотека с господдержкой (по ставке 7,7% на сегодня) и субсидированная застройщиком под 0,1% » – отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
Также эксперт отметила заметный рост спроса на ИТ-ипотеку. Особенно после того, как государство упростило условия для её получения.
Динамика продаж в 1 квартале была ниже конца 2022 года, но в целом I полугодие стало более динамичным, чем аналогичный период год назад. По рынку в среднем результат всего I полугодия дал прирост около 8%.
Обсуждая новость из прессы об исчерпании в бюджете лимитов по госипотеке, Ирина Орлянкина задала вопрос представителям банковского сообщества – так ли это? На что партнеры из банковской сферы в один голос сообщили, что лимитов хватит, переживать не о чем.
«Вполне возможно, это новость была запущена, чтобы простимулировать покупательский спрос», – подытожила Ирина Орлянкина.
Природа зовет и завораживает
Чертой последнего времени можно назвать рост популярности ипотеки на «загородку».
«Если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – констатирует генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».
При этом явное оживление спроса произошло с запуском программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. Часто клиенты подбирают себе не участки, а готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей.
«Тем более, что хорошая земля в дефиците, – поясняет эксперт. – Хотя, конечно, уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков».
Еще немаловажная деталь – «Право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано, банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь это не обязательно».
В свою очередь генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что возвести загородный дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно.
«Но банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас, пусть и стабильно растет, доля ипотеки пока занимает порядка 30%», – говорит специалист.
Правда, все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Но когда речь заходит о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), число кредитных сделок заметно снижается, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».
Для справки – стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за «квадрат». И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров.
Ну и еще на ситуацию влияет следующая подробность. Конечно, на загородном рынке выставляется на продажу много лотов.
«Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – оговаривается глава SUN RESIDENCE Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».
Банк России не дремлет, и мы не зеваем
Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова признает, что меры ЦБ по повышению среднестатического первоначального взноса отразились на ипотечном рынке.
«Хотя в «Росбанк Дом» доля ипотечных выдач с ПВ ниже 20% незначительная. У нас по банку в среднем в этом году взнос составляет 37%. Мы не ожидаем существенного изменения значения среднего ПВ в связи с действиями регулятора», – уточняет эксперт.
Кроме того, низкий взнос не всегда был популярен. Так, несколько лет назад в Росбанке предлагалась программа с нулевым взносом, и спрос был минимален.
С другой стороны, вынуждена признать Ирина Илясова, решение ЦБ по увеличению размера первоначального взноса ведет и к другим последствиям. Например, способствует росту числа заемщиков по потребкредитам, которые вынуждены таким образом получать недостающую сумму на первоначальный взнос.
«У нас нет ипотеки без первоначального взноса, но у нас есть программа, которая позволяет переехать из имеющейся квартиры в новую и которая не предполагает дополнительных затрат, то есть, клиент оплачивает только одну ипотеку», – делится представитель «Росбанк Дом».
«На сегодня доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в денежном выражении составила около 37%», – добавляет Ирина Илясова.
Но в то же время – в первом квартале – в драйверы вышел вторичный рынок, поскольку продавцы более лояльно относились к дисконтам. Кроме того, бьет рекорды ипотека на ИЖС и на готовые дома.
Будет, что отметить 31 декабря
«Ожидаю, что 2023 год превысит результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Например, увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости».
«Рост обращений клиентов легко объясним – развитие такого продукта, как индивидуальное строительство, да еще и по субсидированным ставкам, позволяет многим вырваться из городской суеты и построить дом своей мечты», – уточняет Елена Диоргесова.
И для клиентов, кого не удовлетворяют требования по субсидированным ставкам по программе на строительство, мы в Примсоцбанке предлагаем кредитование по стандартным ставкам, позволяющим достроить дом (залит фундамент, построены стены, на земельном участке уже находятся строения и прочее). В данном случае Примсоцбанк не просит аккредитации подрядчика в банке, не регламентирует сроков строительства, выплачивает всю сумму сразу, а по факту завершения строительных работ и предоставления подтверждающих документов кредитору, снижает ставку клиенту на 2%.
«Также хотелось бы отметить, что есть клиенты, которые действуют поступательно: изначально приобретают с использованием кредитных средств земельные участки, после погашения которого, берут новый кредит на строительство, – раскрывает схемы покупателей специалист. – Более того, в Примсоцбанке приобретение земельного участка возможно без первоначального взноса».
Осторожность лишней не бывает
Тема страхования ипотеки обсуждается редко, и совершенно зря.
«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая, – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».
С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг.
Многие застройщики оставляют страхование на откуп банку. Однако, по результатам исследований, в 2022 году 81,5% страхователей, купивших полис в банке, не могли сами выбрать страховую организацию, так как в банке им предложили только одного страховщика. Только 15,3% респондентов указали, что специалист в банке предложил продукты нескольких страховщиков на выбор. Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST встраивается в процесс ипотечной сделки и открывает покупателю недвижимости возможность выбрать предложение от разных страховых компаний.
Параллельно упрощается работа ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты.
Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.
«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис! Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик, агентство, риелторы получают дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом» – подытоживает Анна Морозова.
В III квартале 2021 средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Тверского района Москвы составила 1,94 млн рублей, который, таким образом, стал самым дорогим районом столицы, подсчитали аналитики «Метриум». Только за прошедший квартал этот показатель вырос на 31%. В число самых дорогих районом Москвы также вошли Якиманка и Хамовники, где квадратный метр подорожал примерно на треть только за последние три месяца.
В III квартале 2021 года на рынке элитных новостроек московские девелоперы продавали 880 квартир и апартаментов в 46 готовых или строящихся комплексах в десяти районах Центрального административного округа столицы. Средняя стоимость квадратного метра в них составила 1,38 млн рублей, что на 36% больше, чем в III квартале 2020 года, когда элитный «квадрат» можно было приобрести за 1 млн рублей.
Однако территориальный разрез рынка элитных новостроек показывает довольно широкую ценовую «вилку» предложения. Самым дорогим районом Москвы сейчас стал Тверской, где девелоперы реализуют четыре проекта новостроек, в которых квадратный метр в среднем стоит 1,94 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталам цены здесь выросли на 31%, а в сравнении с аналогичным периодом 2020 года – на 39%. Тогда новое элитное жилье в Тверском районе можно было купить за 1,39 млн рублей.
Далее следует район Якиманка, где квадратный метр в элитных новостройках (всего их восемь) в среднем обойдется в 1,83 млн рублей. Как и в случае с Тверским районом новое жилье здесь особенно подорожало в прошедшие три месяца. Еще в июне «квадрат» стоил 1,43 млн рублей, то есть за квартал он вырос в цене на 28%. В годовом выражении элитные новостройки Якиманки стали дороже на 42%.
Тройку самых дорогих районов Москвы замыкают Хамовники, где застройщики реализуют 12 проектов и это максимум среди всех районов столицы. Здесь вложиться в элитную стройку или купить готовую квартиру можно в среднем за 1,76 млн рублей за квадратный метр, хотя тремя месяцами ранее это можно было сделать дешевле. В июне средняя цена нового жилья здесь составляла 1,31 млн рублей, и с тех пор оно подорожало на 34%, так же, как и за прошедшие 12 месяцев.
Столь же высокая ценовая динамика наблюдается и в Таганском районе Москвы, где девелоперы реализуют четыре элитных комплекса. Квадратный метр здесь подорожал за три месяца с 1,04 млн до 1,40 млн рублей, то есть на 35%, а за год – на 38%.
Самые доступные элитные новостройки продаются в Пресненском районе. Они обходятся в 776 тыс. рублей за кв.м., что только на 8% больше, чем три месяца назад. Правда, за прошедший год новое элитное жилье от застройщиков в этом районе также значительно выросло в цене – на 17%. Немного больше стоимость в Замоскворечье, где за минувший квартал, скорее всего в силу изменения структуры предложения, квадратный метр стал дешевле на 16% и сейчас стоит 1,02 млн рублей, что, впрочем, дороже на 40%, чем год назад. Наконец, в районе Арбат новое элитное жилье продается в среднем за 1,08 млн рублей, что на 13% больше, чем три месяца назад, и на 16% больше, чем год назад.
«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения на элитном рынке, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Число сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020 года – в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным – мало новых проектов элитного сегмента. К тому же, новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупается».
Источник: «Метриум»
Рынок подмосковной недвижимости продемонстрировал свою устойчивость к стрессам. Отказ правительства придерживаться прежнего лимита при выдаче субсидированной ипотеки не привел к стагнации и уж тем более к понижению прайса жилой недвижимости. Проанализировав информацию, предоставленную ресурсом bnMAP.pro, эксперты премии Urban Awards установили, что семь десятых новостроек в Московской области проводят осенний сезон с положительной динамикой. В каждом третьем случае речь идет о росте индикатора на 5% и более.
По состоянию на сентябрь 2021 г., подмосковная экспозиция охватывала 153 адреса, в которых к середине ноября оставалось более пяти лотов, готовых к реализации (меньший объем предложения делает подсчеты нерепрезентативными). Осенью каждый десятый проект из этого пула столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Масштабы этого явления существенно разнятся. В таких новостройках, как «Пехра», «Датский квартал», «Римский», «Три квартала», «Ледово» фактически произошла едва заметная отрицательная корректировка – чуть более 1%. Вместе с тем, в некоторых высокобюджетных жилых комплексах индикатор существенно понизился. Так, в ЖК «Сколково Парк» за десять недель квадратный метр подешевел на 7,11%, в ЖК Level Barvikha Residence – на 15,14%. Еще по 33 адресам (пятая часть экспозиции) не выявлено заметных изменений в стоимости жилья: индикатор или остался на летнем уровне, или колеблется в диапазоне от минус 1% до плюс 1%.
Почти 70% новостроек Московской области осенью отметились приростом стоимости квадратного метра. В 29 жилых комплексах подъем выдался довольно скромным – в пределах 1-3%. Однако немало проектов, где недвижимость подорожала значительно сильнее. По 16 адресам зафиксирован рост на 5-7%, по 20 – на 7-10%, по 13 – на 10-15%. Лидерскую группу образуют жилые комплексы «Кит» (плюс 16,29%), «Финский» (плюс 17,54%), «Олипм» в Клину (плюс 18,35%), «Красногорский» (плюс 19,93%), Dmitrov Golf Resort (плюс 21,57%) и «Новое Лыткарино» (плюс 27,15%). Следует отметить, что за резким увеличением или снижением ценового показателя зачастую стоит не объективное подорожание и удешевление представленных в продаже лотов, а переформатирование экспозиции. Выход большой порции нового предложения или интенсивное вымывание лотов способны серьезно влиять на траекторию кривой прайса.
Из 55 проектов, в которых жилье наиболее активно прибавляло в цене, 15 расположены к западу от Москвы – на территории городских округов Одинцовский и Красногорск. Другими очагами роста стали Мытищи, Видное и локация вокруг Зеленограда. Устойчивая позитивная динамика характерна и для юго-восточного направления. В Люберцах и примыкающих к ним локациям из других округов насчитывается 13 новостроек, где за последние два с половиной месяца цена поднялась на 3-7%. Именно здесь базируется проект-рекордсмен «Новое Лыткарино».
В целом подмосковный рынок хорошо сбалансирован по ценовому составу предложения. Пул новостроек равномерно распределен по основным категориям. Из 157 жилых комплексов (включая осенние премьеры) в 33 квадратный метр продается дешевле 100 тыс. рублей. Примерно столько же адресов включают три более высокие ценовые фракции – «100-125» (28), «125-150» (36), «150-175» (34). Последние на сегодняшний день формируют почти две трети экспозиции. На вершине собрались 26 проектов – в 16-ти с прайсом от 175 до 200 тыс. рублей за квадратный метр и еще 10 с прайсом 200+ тыс. кв. м. Этот пул по преимуществу сосредоточен либо в Одинцовском городском округе между трассой М1 и Минским шоссе, либо в ближайшем поясе от МКАД («Римский» и «Оранж парк» на юго-востоке, «Реут» на востоке, «Датский квартал» на северо-востоке, «Маяк» в Химках, «Заречье парк», «Сколково парк» и «Резиденция парк» на западе). Исключением может считаться ЖК «Кит» в глубине Мытищ.
«Наши аналитики находят новые подтверждения тому, что застройщики, работающие в Московском регионе, сохраняют хладнокровие и в большинстве своем не намерены отказываться от повышения цен, хотя экономическая ситуация не позволяет жилью дорожать с прежними темпами. В каждой третьей новостройке Подмосковья зарегистрирован рост на 5% и более – и это за временной отрезок короче трех месяцев», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
«Детальная аналитика позволяет точно управлять ценами на ассортимент. Чем больше объемы реализации, тем сложнее это делать, так как аналитики должны работать с большими массивами данных. Когда аналитик рассчитывает корректировки вручную, период реакции на спрос получается слишком долгим. Важна не только точность расчетов, но и скорость реакции на изменения спроса и принятия решения об изменении цен. Эту проблему решают рекомендательные системы, как наш Profitbase.ai — он агрегирует данные из разных источников, производит расчеты, дает обоснованную рекомендацию, как именно изменить цену квадратного метра конкретного типа квартир. За счет этого аналитик может обрабатывать больший объем данных, в целом бизнес процесс принятия новых прайсов ускоряется», - добавляет Оксана Дунина, co-founder Profitbase.