Ипотека сегодня – стагнация преодолена
На уже традиционном круглом столе «Рынок ипотеки в новой реальности. Предварительные итоги полугодия», который организовали портал «ТТ Финанс» и «Фонтанка.ру» традиционно представителями банков и застройщиками обсуждались последние тренды ипотечного кредитования. В фаворитах загородный рынок, но и в городской черте объемы выдач жилищных кредитов идут вверх.
Хватит оглядываться на государственные деньги
Новая реальность изменила ипотечный рынок – и, прежде всего в том, что государство сегодня не видит необходимости в увеличении госсубсидирования льготной ипотеки. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поясняет, что высокопоставленные чиновники Минстроя недвусмысленно говорят об этом на совещаниях.
Поэтому акцент госрегулирования смещается теперь на сокращение административных барьеров. И это касается всех этапов – от подготовки строительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию.
Эксперт рассказывает, что в рамках обновленной задачи специалисты саморегулируемой организации только что подготовили пакет аналитики с информацией о том, какие административно-контрольные функции можно считать избыточными, что можно сократить, и насколько либерализация надзора позволяет сократить сроки строительства.
«Например, мы отметили, что заседания градкомиссий стали не нужны, – рассказывает глава СРО. – Или, например, я не знаю ни одного застройщика, который успел бы сделать проект планировки территории за нормативные 11 месяцев. Хотя эту процедуру можно максимально минимизировать».
Эксперт привел в пример беды одного из застройщиков, которому пришлось проложить 400 метров дороги от своего объекта до трассы «Скандинавия». Это 200 метров дороги в Ленобласти и 200 метров по территории города. Работа над ППТ для Ленобласти отняла более трех лет, а для Петербурга – два с половиной года.
«Следует пересмотреть условия и нормативный срок по ППТ, и проект по себестоимости станет обходиться застройщику заметно дешевле, что, в свою очередь, удешевило бы и покупку жилья гражданами», – рассуждает Алексей Белоусов.
Показатели растут, продажи набирают обороты
Представители строительных компаний отмечают, что спрос растет, особенно с апреля.
«Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, несмотря на действия ЦБ по ужесточению условий ипотеки с государственной поддержкой» – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – По итогам первого полугодия в ЖК «ОгниЗалива» 98% сделок заключено с привлечением ипотеки. И такие объемы вряд ли пойдут вниз в ближайшей перспективе. При нынешних доходах населения других вариантов купить квартиру у большинства граждан просто нет, – поясняет сотрудник «БФА-Девелопмент». – Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».
Так, «БФА-Девелопмент» опробует новое решение. Проектное финансирование компании осуществляет Сбербанк, и дисконт от комплексного финансирования перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Клиент может выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, но большинство «голосуют» за умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Это косвенно свидетельствует, что никто не планирует досрочного погашения ипотеки.
«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – рассказывает Светлана Денисова.
О высоких показателях ипотечных сделок рапортуют и другие застройщики.
«В наших объектах комфорт-класса доля ипотеки составляет почти 95%. Лидирующая позиция – у семейной ипотеки, затем идет ипотека с господдержкой (по ставке 7,7% на сегодня) и субсидированная застройщиком под 0,1% » – отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
Также эксперт отметила заметный рост спроса на ИТ-ипотеку. Особенно после того, как государство упростило условия для её получения.
Динамика продаж в 1 квартале была ниже конца 2022 года, но в целом I полугодие стало более динамичным, чем аналогичный период год назад. По рынку в среднем результат всего I полугодия дал прирост около 8%.
Обсуждая новость из прессы об исчерпании в бюджете лимитов по госипотеке, Ирина Орлянкина задала вопрос представителям банковского сообщества – так ли это? На что партнеры из банковской сферы в один голос сообщили, что лимитов хватит, переживать не о чем.
«Вполне возможно, это новость была запущена, чтобы простимулировать покупательский спрос», – подытожила Ирина Орлянкина.
Природа зовет и завораживает
Чертой последнего времени можно назвать рост популярности ипотеки на «загородку».
«Если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – констатирует генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».
При этом явное оживление спроса произошло с запуском программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. Часто клиенты подбирают себе не участки, а готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей.
«Тем более, что хорошая земля в дефиците, – поясняет эксперт. – Хотя, конечно, уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков».
Еще немаловажная деталь – «Право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано, банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь это не обязательно».
В свою очередь генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что возвести загородный дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно.
«Но банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас, пусть и стабильно растет, доля ипотеки пока занимает порядка 30%», – говорит специалист.
Правда, все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Но когда речь заходит о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), число кредитных сделок заметно снижается, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».
Для справки – стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за «квадрат». И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров.
Ну и еще на ситуацию влияет следующая подробность. Конечно, на загородном рынке выставляется на продажу много лотов.
«Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – оговаривается глава SUN RESIDENCE Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».
Банк России не дремлет, и мы не зеваем
Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова признает, что меры ЦБ по повышению среднестатического первоначального взноса отразились на ипотечном рынке.
«Хотя в «Росбанк Дом» доля ипотечных выдач с ПВ ниже 20% незначительная. У нас по банку в среднем в этом году взнос составляет 37%. Мы не ожидаем существенного изменения значения среднего ПВ в связи с действиями регулятора», – уточняет эксперт.
Кроме того, низкий взнос не всегда был популярен. Так, несколько лет назад в Росбанке предлагалась программа с нулевым взносом, и спрос был минимален.
С другой стороны, вынуждена признать Ирина Илясова, решение ЦБ по увеличению размера первоначального взноса ведет и к другим последствиям. Например, способствует росту числа заемщиков по потребкредитам, которые вынуждены таким образом получать недостающую сумму на первоначальный взнос.
«У нас нет ипотеки без первоначального взноса, но у нас есть программа, которая позволяет переехать из имеющейся квартиры в новую и которая не предполагает дополнительных затрат, то есть, клиент оплачивает только одну ипотеку», – делится представитель «Росбанк Дом».
«На сегодня доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в денежном выражении составила около 37%», – добавляет Ирина Илясова.
Но в то же время – в первом квартале – в драйверы вышел вторичный рынок, поскольку продавцы более лояльно относились к дисконтам. Кроме того, бьет рекорды ипотека на ИЖС и на готовые дома.
Будет, что отметить 31 декабря
«Ожидаю, что 2023 год превысит результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Например, увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости».
«Рост обращений клиентов легко объясним – развитие такого продукта, как индивидуальное строительство, да еще и по субсидированным ставкам, позволяет многим вырваться из городской суеты и построить дом своей мечты», – уточняет Елена Диоргесова.
И для клиентов, кого не удовлетворяют требования по субсидированным ставкам по программе на строительство, мы в Примсоцбанке предлагаем кредитование по стандартным ставкам, позволяющим достроить дом (залит фундамент, построены стены, на земельном участке уже находятся строения и прочее). В данном случае Примсоцбанк не просит аккредитации подрядчика в банке, не регламентирует сроков строительства, выплачивает всю сумму сразу, а по факту завершения строительных работ и предоставления подтверждающих документов кредитору, снижает ставку клиенту на 2%.
«Также хотелось бы отметить, что есть клиенты, которые действуют поступательно: изначально приобретают с использованием кредитных средств земельные участки, после погашения которого, берут новый кредит на строительство, – раскрывает схемы покупателей специалист. – Более того, в Примсоцбанке приобретение земельного участка возможно без первоначального взноса».
Осторожность лишней не бывает
Тема страхования ипотеки обсуждается редко, и совершенно зря.
«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая, – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».
С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг.
Многие застройщики оставляют страхование на откуп банку. Однако, по результатам исследований, в 2022 году 81,5% страхователей, купивших полис в банке, не могли сами выбрать страховую организацию, так как в банке им предложили только одного страховщика. Только 15,3% респондентов указали, что специалист в банке предложил продукты нескольких страховщиков на выбор. Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST встраивается в процесс ипотечной сделки и открывает покупателю недвижимости возможность выбрать предложение от разных страховых компаний.
Параллельно упрощается работа ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты.
Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.
«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис! Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик, агентство, риелторы получают дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом» – подытоживает Анна Морозова.
Аналитики Knight Frank St Petersburg подготовили предварительные итоги 2021 года по рынку стрит-ритейла. Годовые показатели позволяют утверждать, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился. Этому поспособствовало увеличение туристического потока, особенно в летний сезон, и как следствие вырос спрос на помещения в формате торговых коридоров. Объём свободного предложения за 2021 г. снизился на 24% (до 48,5 тыс. м²).
По итогам 2021 г. суммарный объём площадей формата стрит-ритейл составил 531,6 тыс. м². В среднем по городу доля вакантных площадей составила 9,1%, сократившись на 3,0 п. п. за год, однако еще не достигла допандемийных значений в 7,0-8,0%. Наибольшее снижение вакансии отмечено на второстепенных торговых коридорах центральных районов – на 3,4 п. п. (среди них – Некрасова ул., Средний пр-т В.О., Московский пр-т, Литейный пр-т и др.).
Структура профилей арендаторов осталась неизменной (общественное питание – 32%, продукты – 11%, одежда – 10%), при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 6,0% и 4,9% соответственно по сравнению с итогами 2020 г. В свою очередь, продуктовый ритейл, активно развивавшийся в 2019-2020 гг. вследствие выхода новых игроков на рынок Санкт-Петербурга и увеличения присутствия существующих операторов, в 2021 г. изменил стратегию стремительного роста. Было отмечено лишь точечное открытие новых супермаркетов, либо оптимизация локаций и занимаемых площадей.
В целом за 2021 г. было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 35% соответственно.
В секторе общественно питания количество открытий ресторанов за 2021 г. составило 269 заведений, это сопоставимо с показателями 2020 г. (277 шт.), однако на 15% меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Количество закрытых – 205 заведения кафе и ресторанов, что почти в 2 раза меньше, чем в 2020 г. (387 шт.), и на 28% меньше чем в 2019 г. (287 шт.). Это свидетельствует об адаптации операторов общественного питания к изменившимся условиями спроса на рынке со стороны клиентов, а также о взаимовыгодных договоренностях с собственниками помещений.
В среднем по исследуемым торговым коридорам ротация составила 9,0%, что на 5,6 п. п. меньше итогов 2020 г.
Снижение вакансии, активный спрос на помещения со стороны клиентов стимулирует постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. В целом по рынку наблюдается положительная динамика изменения арендных ставок. Основное увеличение от 7% до 10% пришлось на середину 2021 г., во второй половине года лишь некоторые собственники скорректировали ставки в сторону увеличения в диапазоне от 2% до 5%.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «По нашим прогнозам, в 2022 г. рынок стрит-ритейла вероятнее всего сможет достигнуть допандемийных показателей. Ожидается увеличение интереса к рынку Санкт-Петербурга со стороны региональных операторов. Что касается вакансии, то наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
В случае сохранения части ограничительных мер или введения новых в отношении общепита, многие из участников рынка будут к ним готовы, так как уже адаптировалась к современным условиям ведения бизнеса».
Приближаясь к финишной точке календарного года столичный рынок новостроек бизнес-класса демонстрирует достаточно интересные результаты. Аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» выделяют сразу три фактора, которые заслуживают внимания – это ощутимый прирост нового объема предложения в годовом выражении за последние 3 месяца, значительное увеличение количества лотов с отделкой и, не смотря на прогнозы, продолжение роста цены.
В ноябре 2021 г. первичный рынок жилья бизнес-класса в старых границах Москвы пополнился 2 новыми проектами – ЖК Forst (ПИК) и ЖК Rotterdam (ФСК), а также новыми объемами в уже реализуемых проектах ЖК Level Мичуринский и ЖК Остров. Всего в реализацию вышло 11 корпусов. Совокупный объем предложения составил 840 тыс. кв. м (+3,6% за месяц, +41,8% за год) и 12,1 тыс. лотов (+3% за месяц, +59% за год).
Динамика предложения квартир бизнес-класса, шт.
В структуре предложения по локациям две трети предложения (76,8%) приходится на 4 округа: ЮАО – 22,9% (-0,3% за месяц, +3,9% за год), СЗАО – 22,6% (+1,4% за месяц, +12,9% за год), ЗАО – 17,3% (-0,2% за месяц, -0,8% за год) и СВАО – 13,9% (+0,5% за месяц, +3% за год). Больше всего за месяц предложение выросло в СЗАО – на 10,5%, а за год – в 3,3 раза. В лидерах снижения экспозиции ЦАО – на 3% за месяц и на 28% за год, и САО – на 7,8% и 32,2% соответственно.
По наличию и типу отделки большая доля предложения все еще реализуется без отделки – 60,4% лотов (+0,6% за месяц, -9,2% за год), в т.ч. на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 28,8% (-0,3% за месяц, +5,1% за год), с отделкой – 10,8% (-0,3% за месяц, +4,1% за год). Однако если рассматривать в структуре экспозиции, то по итогам ноября в реализации находится 4,7 тыс. лотов с отделкой (полной и предчистовой), которая за год выросла в 2 раза: с полной отделкой – в 2,4 раза, с предчистовой – в 1,9 раза.
Динамика предложения квартир бизнес-класса с отделкой (все виды), шт.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса по итогам ноября 2021 г. составила 390,9 тыс. руб., прибавив за месяц 1,9% и 31,7% за год. Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 318,5 тыс. руб./кв. м (+4,5% за месяц, +26,1% за год), самыми дорогими – ЮАО с 403,9 тыс. руб./кв. м (+2,4% за месяц, +20,2% за год), СЗАО с 399,2 тыс. руб./кв. м (+0,5% за месяц, +40,6% за год) и ЗАО с 395 тыс. руб./кв. м (+2,1% за месяц, +22,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры столичного бизнес-класса по итогам ноября составила 27,1 млн руб. (+2,3% за месяц, +17,4% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 22,4 млн. руб. (+4,5% за месяц, +24,3% за год), самым высокобюджетным – традиционно ЦАО со средней ценой квартиры 31,3 млн руб. (+8,9% за месяц, +37,1% за год).