Добавленная стоимость новостройки
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
Столь грандиозное мероприятие в социально-экономической и политической жизни страны, как ПМЭФ, разумеется, не могло обойти такое значащее для рынка событие, как отмена долевой схемы привлечения средств и переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Этой теме на форуме была посвящена панельная дискуссия «Реформа строительной отрасли. Переход на новый механизм жилищного строительства», собравшая ведущих экспертов страны в этой сфере.
Глаза боятся
Заявленные планы по отмене «долевки» и замещении ее схемой привлечения в банках проектного финансирования для возведения жилья, радикальность перемен, а особенно та скорость, с которой пошла подготовка реформы, напугали многих представителей как строительной, так и банковской сферы. Обеспечение преобразований законодательной и подзаконной базой заняло менее двух лет.
«В заявлениях некоторых представителей отрасли преобладали панические нотки. Интересно, что то же самое происходило, когда принимался и совершенствовался Закон № 214-ФЗ. Только тогда многие говорили, что отрасль не сможет работать по «долевке», а в последнее время – что она без «долевки» работать не сможет», – вспоминает генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник.
С ним соглашается глава Минстроя РФ Владимир Якушев, который, впрочем, признает, что очень сжатые сроки проведения реформы многих шокировали, а любые резкие перемены сначала вызывают отторжение. «Но панические настроения – это уже, по сути, часть истории. Всеми заинтересованными сторонами – и Минстроем, и Госдумой, и банковским сообществом под эгидой Центробанка, и строительной отраслью – проведена огромная работа для обеспечения перехода на новую схему финансирования. Мы работали в самом тесном контакте, стараясь учесть интересы всех сторон», – отмечает он.
Управляющий партнер по странам СНГ, заместитель руководителя по работе с клиентами по странам Центральной, Восточной, Юго-Восточной Европы и Центральной Азии компании EY Александр Ивлев считает, что переход на проектное финансирование – большой шаг вперед. «В результате реформы рынок станет кардинально безопаснее для потребителей. Аналогичные схемы работают в США, Китае, Австрии, Германии, где доказали свою эффективность», – отмечает он.
«Согласно нашему исследованию, переход на новую схему увеличит бюджет проектов в среднем примерно на 4%. Это не вызовет критичного роста цен, падения спроса, затоваривания (и, как следствие, коллапса рынка) и не скажется на экономической устойчивости подавляющего большинства (свыше 70%) игроков. В сущности, это небольшая плата за обеспечение доверия потребителей к сегменту», – резюмирует Александр Ивлев.
Всегда готовы!
По оценке экспертов, в целом все участники процесса жилищного строительства готовы к переходу на новую схему. «Хорошо, что начали заниматься практической подготовкой к реформе сразу после оглашения ее «идеологии». В рамках временной схемы банковского сопровождения жилищных инвестпроектов, осуществляемых с привлечением средств дольщиков, банки сумели наработать огромный опыт в этой сфере, в том числе понимание строительных процессов, их специфики», – отметила заместитель председателя Центрального банка РФ Ольга Полякова.
По ее словам, реформа позволяет решить главную задачу: гарантировать своевременную сдачу объектов и не допустить появления новых пострадавших дольщиков. «Механизм обеспечивает стабильное фондирование строительных процессов, вне зависимости от колебаний рынка, текущего спроса и иных факторов. Кроме того, банки контролируют целевое расходование средств», – отмечает эксперт.
«На сегодняшний день банковская система России полностью готова к постепенному (подчеркиваю – именно постепенному) переходу на новую модель работы. Процесс будет иметь определенную протяженность во времени, переходный период завершения работы по «долевке» и вытеснения ее проектным финансированием. В настоящее время к работе по новой схеме допущено 99 уполномоченных банков. По нашей оценке, запас капиталов в них в разы превосходит сумму 6,4 трлн рублей, необходимую на возведение жилья, которая включена в паспорт соответствующего нацпроекта», – подчеркнула Ольга Полякова.
Заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративный бизнес» ПАО «Сбербанк» Анатолий Попов отметил, что представляемый им банк одним из первых включился в процесс работы с проектным финансированием и эскроу-счетами. «Первые договоры были заключены еще весной прошлого года. Так что у нас уже есть практический опыт в этой сфере. Средневзвешенная ставка по кредиту получается около 7% годовых. Причем, чем лучше идут продажи, тем ставки ниже», – отметил он.
Сегодня Сбербанк активно работает в этом направлении. «Заключено 206 сделок по проектному финансированию на общую сумму 193 млрд рублей. На эти деньги планируется возвести 316 домов на 3,3 млн кв. м жилья. Открыто 2655 эскроу-счетов, на которых уже размещено более 5,5 млрд рублей. В стадии рассмотрения находится еще 301 заявка на проектное финансирование», – рассказал Анатолий Попов.
Генеральный директор, председатель правления ПАО «Группа ЛСР» Максим Соколов, со своей стороны, отметил, что и строительное сообщество в целом подготовилось к переходу на новую схему работы. «Нами пройден большой путь в этом направлении. Благодаря конструктивному диалогу и с властями, и с представителями банковской сферы появилось понимание, как будет работать система. Конечно, при переходе к практике всегда возникает много новых вопросов, но, надеюсь, что сотрудничество продолжится – и переход на новые рельсы станет максимально спокойным и комфортным», – говорит он.
Эксперт отметил также, что в компании прорабатывали моделирование взаимодействия с различными банками (около десятка) по проектному финансированию. «По нашим оценкам, в первые один-два года кредитная нагрузка заметно увеличивается, но уже в пятилетней перспективе, при условии нормальной работы на рынке, мы видим ее снижение», – отмечает Максим Соколов.
Час Х
Эксперты подчеркивали, что сейчас перед всеми участниками процесса стоит задача обеспечить максимально плавный и постепенный переход к работе по новой системе – во избежание резкого роста цен, падения спроса, затоваривания рынка, снижения объемов строительства и прочих негативных последствий, о которых много говорят пессимисты.
«Минстрой ни в коей мере не самоустраняется от происходящих процессов. Задача номер один на сегодня – спокойно пройти час Х. Для этого необходимо во всех регионах создать условия для того, чтобы застройщики, достраивающие свои проекты по старой схеме, своевременно смогли получить документы о соответствии их объектов утвержденным критериям готовности. Нельзя допустить «тромба», который затормозит стройку», – подчеркнул Владимир Якушев.
Еще одна важнейшая задача – работа с малым и средним бизнесом, для которого получение проектного финансирования будет затруднительным. «Минстроем прорабатываются механизмы помощи. Но перед тем, как обращаться к нам, такие компании должны пройти определенную процедуру. Прежде всего, она предполагает подачу в уполномоченный банк заявки на кредит. Если будет отказ (он должен сопровождаться обоснованием), мы будем смотреть, что можно сделать в каждом конкретном случае. Если же банк откажется даже принимать заявку – надо сигнализировать в Минстрой. Банки сами просили их уполномочить для работы в этом сегменте, и немотивированных отказов быть не должно», – заявил министр.
«Механизм гарантий, которые готов предоставлять «ДОМ.РФ», должен помочь некрупным (в том числе и региональным) банкам получить необходимое фондирование, а небольшим застройщикам – соответственно, проектное финансирование», – отметил председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ» Артём Федорко.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, свою основную задачу законодатели сейчас видят в устранении всех барьеров, которые мешают реформе. «Мы понимаем, что должны находиться в состоянии высокой готовности для оперативного внесения в законы поправок, которые ликвидировали бы проблемы, которые будут выявляться при практическом переходе на новую схему привлечения средств в жилищное строительство», – резюмировал он.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе, – для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.
Шведский девелопер Bonava завершил исследование Happy Quest 2.0, чтобы выяснить, какие факторы влияют на уровень счастья и степень удовлетворенности жилой средой. Его результаты компания будет учитывать при разработке своих будущих проектов.
В опросе Bonava, который проводился в декабре 2018 – январе 2019 года, приняла участие 1 тыс. петербуржцев в возрасте от 18 лет, которые владеют жильем в городе или арендуют его. Помимо ответов жителей Северной столицы, были проанализированы предпочтения и мнения, высказанные горожанами еще в семи странах присутствия компании: Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, Эстонии и Латвии. Всего было опрошено 8 тыс. респондентов.
Общий «Индекс счастья» петербуржцев составил 66 баллов из 100 возможных. В Швеции этот показатель составил 71 балл, в Германии – 66, в Финляндии – 74, в Дании – 73, в Норвегии – 68, в Эстонии и Латвии – по 70. При этом, сравнивая различные аспекты счастья, люди ответили, что больше всего довольны микрорайоном (всем, что их окружает и является частью повседневной жизни) и менее всего удовлетворены своим экономическим положением.
Индекс удовлетворенности жилой средой у петербуржцев достигает 73 баллов. В Швеции он равен 78, в Германии – 77, в Финляндии – 82, в Дании – 79, в Норвегии – 77, в Эстонии – 73, в Латвии – 76. В этом разделе оценивались, в частности, такие показатели, как повседневный комфорт и обустроенность (безопасность, благоустройство и зеленые насаждения, наличие пешеходных и велосипедных дорожек, инфраструктура для занятий спортом), соседи и окрестности, дружественная атмосфера, близость к культурной и общественной жизни и возможности для обмена или общего пользования предметами.
Самыми важными элементами, создающими повседневный комфорт, для петербуржцев стали близость к магазинам и торговым центрам (так ответили 85% респондентов), транспортная доступность, безопасность и озеленение (по 82%). Но если первыми двумя пунктами большинство людей довольно (72% и 77%), то безопасностью и озеленением удовлетворены лишь 43% и 55% респондентов соответственно.
Кроме того, есть раздел, посвященный здоровью: по мнению большинства респондентов, близость к природе (72%) и спокойная обстановка (69%) являются наиболее распространенными характеристиками жилого района, которые обеспечивают здоровый образ жизни.
По словам председателя совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкла Бьёрклунда, Bonava стремится строить не просто жилые здания, а создавать высокое качество жизни. При этом необходимо понимать, что жители каждой страны вкладывают в понятие комфортного и счастливого проживания.