Добавленная стоимость новостройки
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
За полгода, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, план по строительству недвижимости в столице выполнен на 80%. Значительный вклад в этот результат внесли девелоперы в Новой Москве, которые вели в эксплуатацию много жилых домов, детских садов, коммерческих объектов. Аналитики «Метриум» подвели итоги развития Троицкого и Новомосковского административных округов во II квартале 2021 года.
I. Социальные объекты
Детские сады
Во II квартале новомосковские застройщики активно продолжали социальное строительство. Так, ГК «А101» ввела в эксплуатацию детский сад с бассейном и кулинарной студией в ЖК «Испанские кварталы». Сад «Белый кролик» рассчитан на 350 воспитанников, в нем есть бассейн для занятий плаванием и кулинарная студия. Объем инвестиций составил порядка 500 млн рублей.
Проект детского сада помогали разрабатывать детские психологи и специалисты финской компании Martela, специализирующейся на создании эффективных пространств для работы и обучения. Детский сад оснащен модульной мебелью, которую можно быстро и легко трансформировать для тихого часа или занятий. Эффективные планировки позволили построить в детском саду бассейн с гейзером, в котором дети будут играть и учиться плавать под присмотром опытных тренеров. Для юных спортсменов также организована короткая трасса с валунами для скалолазания. Небольшая инновация в детском саду – кулинарный класс, где дети постарше и взрослые будут учиться готовить простые блюда и получат навыки правильного пищевого поведения.
Также во II квартале завершилось строительство детского сада на 350 воспитанников в жилом комплексе «Переделкино Ближнее» (ГК «Абсолют»). Трехэтажное здание построено за счет инвестора в деревне Рассказовка Внуковского поселения. Для каждой группы оборудованы отдельные игровая, спальня, раздевалка, буфет и туалет. Кроме того, предусмотрены дополнительные помещения для занятий с детьми, медицинский блок. Здание приспособлено для детей с ограниченными возможностями.
Еще один детский сад построили в ЖК «Саларьево парк» (ГК «ПИК»). Образовательный комплекс включает блок начальных классов. Одновременно его смогут посещать 120 малышей и 60 учеников. В этом комплексе воспитанники детского сада смогут постепенно интегрироваться в школьную жизнь. Дошкольные секции с просторными игровыми комнатами, спальнями, буфетам, кабинетами логопеда и психолога находятся на первом этаже, а кабинеты начальной школы с помещениями для внеклассных занятий и библиотекой – на третьем. Творческий потенциал дети смогут реализовать в комнатах для музыкальных занятий, кружковых и мастерских.
Завершилось строительство детского сада на 120 мест в Щербинке. Его жители города ждали более 10 лет, но после включения долгостроя в адресную инвестиционную программу Москвы, строительство возобновилось. В здании разместятся лечебно-оздоровительные помещения (кабинет медсестры, логопеда и психолога, процедурная) и учебно-развивающие (залы для музыкальных и спортивных занятий, кружковая). На прилегающей территории оборудованы групповые площадки с теневыми навесами, а также физкультурная площадка, высажены деревья и кустарники.
Еще один детский сад на 150 малышей возвели в составе жилого комплекса «Ново-Никольское» («Агрострой») вблизи деревни Ивановское. Трехэтажное здание с подземным уровнем достигает в площади 3,42 тыс. кв. метров. В детском саду будет семь групп для детей от полутора до семи лет, которые смогут заниматься в залах для физкультуры и музыки.
Помимо этого, с официальным открытием заработают компьютерный класс, комнаты для индивидуальных занятий, помещение для общественно-театральных мероприятий, медицинский и пищевой блоки.
Образовательные комплексы
Расширилась сеть и общеобразовательных учреждений. В частности, ГК «А101» получила заключение о соответствии здания образовательного центра «Формула». В его состав включена школа на 550 учеников и детский сад на 150 воспитанников. В четырехэтажном центре предусмотрен центр прототипирования, где можно создать любой предмет из самых разных материалов, от глины или дерева до печати на 3D-принтере. Творческий блок включает гончарную мастерскую, в научной лаборатории «фаблаб» ученики опробуют себя в экспериментальной науке, а в медиалаборатории есть возможность позаниматься в телевизионной и звукозаписывающей студии.
Еще один образовательный центр появится в составе жилого комплекса «Саларьево парк». Во II квартале началось строительство четырехэтажного здания с одним подземным этажом площадью 24,4 тыс. кв. метров. Крупная школа рассчитана на 46 классов, в которых будут получать знания 1150 учеников начальной и старшей ступеней обучения. В здании предусмотрены помещения свободного творчества, классы изучения технологий, спортзал, медблок и административно-хозяйственные помещения. Школьную территорию благоустроят и создадут сеть пешеходных дорожек, связывающих ее с уже построенными и заселенными кварталами. Около здания оборудуют площадки для проведения уроков на открытом воздухе.
Также в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District началось строительство образовательного комплекса с детским садом для 45 воспитанников и общеобразовательной школой на 170 учеников. Их строительство будет завершено во II кв. 2022 года. Детский сад включает административный блок, медицинские кабинеты, комбинированный зал для музыкальных и физкультурных занятий, блок инженерных помещений.
Корпус школы также разделен на функциональные блоки. Среди них блок начальных классов (1-4 классы), административный блок, медицинский блок для начальной школы и ДОУ, группа помещений спортивного зала, трансформируемого в актовый, зона пищеблока и обеденный зал. В школе смогут обучаться два класса по 25 человек и пять классов по 24 человека.
«Строительство детского сада и школы мы начали заранее, еще до завершения строительства кластера, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Это позволит открыть их для учеников и воспитанников уже к началу заселения первых жителей. Обычно застройщики откладывают строительство социальной инфраструктуры на более поздний срок, когда продажи уже завершены, но в нашем проекте спорт и образование – важнейшие элементы построения среды развития успешного человека».
Учреждения культуры и спорта
Во II квартале сеть спортивных объектов Новой Москвы пополнилась новыми точками притяжения любителей физкультуры и спорта. В жилом комплексе «Южное Бунино» торжественно открылся современный многофункциональный комплекс для фигурного катания «МИЦ.Арена». В здании площадью 3,5 тыс. кв. метров есть ледовая площадка размером 30 на 60 метров, детско-юношеская школа фигурного катания и три зала общефизической подготовки и хореографии. В комплексе также оборудована дополнительная разминочная зона с лонжей для прыжков, работают кафе и бесплатная гостевая парковка.
Новая жизнь начнется у Дома культуры, построенного в 1970 году в Ватутинках. Для него согласован проект реконструкции, которая предполагает как внутренние, так и внешние работы, а также надстройку четвертого этажа и обновление инженерных коммуникаций. Наружные стены и цоколь облицуют стальными кассетами с полимерным покрытием, а остальную часть фасадов покроют кирпичом. Внутри будут заменены перегородки, а новые помещения основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначений будут отремонтированы.
После реконструкции в Доме культуры откроется концертный зал на 300 зрителей, библиотека, артистические, гримерные и костюмерные, а также склады и административные помещения. Появится в Доме культуры и досуговый центр со студиями живописи и графики, любительского творчества, декоративно-прикладного искусства, иностранного языка, а также спортивный зал и два зала хореографии.
Здравоохранение
Во II квартале в Новой Москве началось строительство медицинского центра. В составе клинического центра инфекционных болезней в Вороновском возведут бактериологическую лабораторию. В ней будут проводить исследования инфекционных заболеваний, в том числе с коронавирусной инфекцией, чтобы помочь лечению больных COVID-19.
Также в июне председатель правительства РФ Михаил Мишустин и мэр Москвы Сергей Собянин открыли детский инфекционный корпус, возведенный в рамках II очереди строительства многопрофильной клинической больницы в Коммунарке. Здесь будут лечить несовершеннолетних пациентов с острыми кишечными и воздушно-капельными инфекциями. В отделении есть экспресс-лаборатория и рентген-кабинет. Создан высокий уровень комфорта пребывания в стационаре: многофункциональные кровати с электроприводом, кнопки вызова медперсонала, телевизоры, душ и санузлы. В каждой палате и в каждом боксе ребят обеспечат мультимедийными планшетами.
О планах построить две поликлиники объявила ГК «А101». Первую поликлинику на 520 посещений в смену возведут на территории ЖК «Испанские кварталы», между первым и вторым районом. Участок под нее был зарезервирован еще на стадии проектирования первого района. При этом на стадии консультаций с Департаментом была учтена просьба ГК «А101» об увеличении проектной емкости поликлиники с учетом застройки в районе метро «Прокшино». Получать необходимую медицинскую помощь здесь смогут и жители строящегося ЖК «Прокшино».
Вторая поликлиника емкостью от 560 посещений в смену будет построена на территории ЖК «Скандинавия» в Коммунарке. Ее услугами смогут воспользоваться жители комплексов «Москва А101», «Скандинавия» и «Белые ночи».
II. Коммерция и рабочие места
С точки зрения развития бизнеса и роста рабочих мест важной вехой стал запуск проекта «Нужно для дела». Компания ГК «А101» организует сообщество владельцев и руководителей предприятий малого и среднего бизнеса, работающих в ТиНАО. Среди основных целей нового бизнес-сообщества – повышение качества городской и бизнес-среды, создание здоровой конкуренции и упрощение ведения бизнеса в Новой Москве. Участники сообщества будут вместе с ГК «А101» формировать базу знаний и пул полезных контактов, вырабатывать решения по насущным вопросам предпринимателей. Группа также будет повышать информированность бизнес-сообщества о вариантах взаимодействия с девелопером и Правительством Москвы для получения дополнительной поддержки.
Рабочие места
По обновленным данным Департамента развития новых территорий Москвы, с 2012 года количество рабочих мест в Новой Москве увеличилось в три раза. Всего в ТиНАО сейчас насчитывается 267 тыс. рабочих мест – 46 тыс. человек заняты на потребительском рынке, 30 тыс. человек – в строительстве и недвижимости, 28 тыс. человек – в логистике и связи, 13 тыс. человек – в госуправлении и социальной сфере, 10,5 тыс. человек – в производстве. Во втором квартале 2021 года открылись новые предприятия и публичные организации, где смогут работать местные жители.
Так, около усадьбы «Изварино» в Новомосковском округе началось строительство гостиничного комплекса с сотней номеров. Семиэтажное здание находится недалеко от поселения Внуковское. Оператором гостиницы станет Центральный дом туриста на Ленинском проспекте.
Помимо этого, во II квартале началось строительство крупнейшего в Европе роботизированного архивного комплекса недалеко от деревни Сахарово в поселении Вороновское Новой Москвы, сообщил мэр столицы Сергей Собянин.
Сейчас московские архивы разбросаны более чем по 40 зданиям, поэтому принято решение централизовать хранение документации. Получить архивную справку можно будет максимально быстро, а большинство услуг архив окажет в электронном виде. Сейчас папки на стеллажах ищут и выдают вручную. Здесь сможет разместиться до 100 млн единиц хранения, что полностью покроет текущие и перспективные потребности города. Штат работников составит около 350 человек.
Новый крупный объект логистики появился на территории технопарка «Индиго» в Сосенском поселении. Складской комплекс состоит из трех этажей, а его площадь достигает 14 тыс. кв.м. Территория благоустроена, установлено освещение, лавочки и урны, создана открытая стоянка. Будущие сотрудники смогут добраться до места работы по проездам технопарка со стороны ул. Адмирала Корнилова и Киевского шоссе.
Дороги
В июне открыта новая дорога от Щербинки до Южного Бутова. За 2,5 года была построена дорога протяженностью 3,2 км. Четырехполосная трасса проходит от Остафьевского шоссе до Чечёрского проезда. Движение регулируют шесть светофоров. На пути находятся семь остановок для пассажиров общественного транспорта. Чтобы снизить уровень шума в близлежащих жилых микрорайонах, вдоль дороги установили защитные экраны протяженностью 811 м.
Открытие новой дороги позволит жителям Щербинки добираться до станций Бутовской линии метро за пять-семь минут. Также должна улучшиться доступность станции Щербинка второго Московского центрального диаметра (МЦД-2) для жителей Бутово. Кроме того, перераспределение транспортных потоков после ввода в эксплуатацию дороги от Остафьевского шоссе до Чечерского проезда должно снизить нагрузку на Варшавское шоссе.
Жилье
По прогнозам Департамента развития новых территорий, в 2021 году в Новой Москве введут в эксплуатацию более 1,4 млн кв. метров жилых помещений. За пять месяцев 2021 года здесь построено более 1,15 млн «квадратов» жилья. Спрос на жилье в Новой Москве остается мощным и более 70% покупателей квартир в ТиНАО – москвичи.
Во II квартале завершено строительство корпусов в ЖК «Рассказово», «Городские истории», «Переделкино Ближнее», «Южное Бунино», «Москвичка, «Бунинские луга».
В проектах ГК «А101» также продолжалось активное строительство. Были получены распоряжения о присвоении адресов домам в ЖК «Скандинавия». Среди них был и первый корпус в районе бизнес-класса в «Скандинавии». Дом №5 состоит из пяти корпусов переменной этажности и вмещает 664 квартиры. Первые этажи зданий займут объекты торгово-бытовой инфраструктуры, в том числе детский сад на 100 мест. На подземном этаже, едином для всех корпусов, находятся паркинг и кладовые помещения.
«Качество городской среды и инфраструктуры в Новой Москве быстро растет и уже опережает некоторые территории в старых границах столицы, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Приобретая жилье в Новой Москве, клиенты получают доступ к новым социальным объектам, дорогам, образовательным учреждениям, коммерческим предприятиям. Увеличивается не только число рабочих мест, но и их диверсификация, так как открываются новые научные центры. В целом все это отражает рост качества жизни в ТиНАО».
В департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet подсчитали, что доля предложения квартир-студий в общей структуре новостроек «старой» Москвы на данный момент составляет порядка 12%. А самую недорогую студию можно купить за 2,8 млн рублей.
Традиционно квартира-студия за счёт относительно невысокого бюджета становится либо стартовым вариантом на рынке недвижимости, либо инвестицией для сдачи в аренду. При этом доля студий в общей структуре предложения с начала года выросла в 3 раза – с 4% в начале года до примерно 12% на данный момент.
«Спрос на такой формат жилья достаточно высок, более того, он постепенно, хотя и не скачкообразно, увеличивается. Так, в сегменте комфорт-класса в 1 квартале 2020 г. он составлял 10,7% в общей структуре, в начале 2021 года и сейчас – порядка 12%. Спрос и предложение по студиям сейчас находятся в равновесии», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Топ-10 самых бюджетных студий Москвы
|
№ |
Жилой комплекс |
Округ |
Статус |
Площадь |
Бюджет предложения, руб. |
|
1 |
ЖК «Подъемная 14» |
ЮВАО |
апартаменты |
11 |
2 842 740 |
|
2 |
ЖК Loft Нагорная |
ЮАО |
апартаменты |
11,3 |
3 260 500 |
|
3 |
ЖК «Перец» |
СЗАО |
апартаменты |
20,1 |
4 486 649 |
|
4 |
ЖК Loft на Вернадского |
ЮЗАО |
апартаменты |
13,2 |
4 488 000 |
|
5 |
ЖК «Сказочный лес» |
СВАО |
квартиры |
23,7 |
4 811 100 |
|
6 |
ЖК «Менжинского 30» |
СВАО |
апартаменты |
26,9 |
4 926 089 |
|
7 |
ЖК Nice Loft |
апартаменты |
17,5 |
5 018 711 |
|
|
8 |
ЖК «Измайловский парк» |
ВАО |
апартаменты |
19,2 |
5 189 400 |
|
9 |
ЖК «Южные сады |
ЮЗАО |
квартиры |
21,9 |
5 291 785 |
|
10 |
ЖК «Станция Л» |
ЮВАО |
квартиры |
27 |
5 402 000 |
Рост доли студий в общем предложении говорит о том, что застройщики при проектировании ЖК уже видели интерес к такому формату и отразили его в квартирографии. Также можно говорить, что насыщения пока не произошло – доля спроса на студии не сокращается в течение длительного времени.
Как правило, жизненный цикл студии комфорт-класса может идти двумя основными путями: либо ее приобретают как инвестиционную и потом просто сдают. Либо студию покупают для детей, которые живут там до расширения семьи, или же ее приобретают приезжие без семьи, а потом продают ее и с использованием вырученных средств покупают более просторное жилье.