Добавленная стоимость новостройки
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям. По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%. Заметнее всего прибавилось студий в новостройках бизнес-класса.
В декабре 2022 года в новостройках Москвы девелоперы продавали 14,1 тыс. студий. В тот же месяц 2021 года объем предложения студий аналитики «Метриум» оценивали в 8,1 тыс. помещений. Таким образом, за 2022 год количество таких вариантов жилья в московских новостройках увеличилось на 75%. При этом доля студий от общего числа квартир и апартаментов в продаже за 12 месяцев увеличилась с 17% до 20%. Каждое пятое отдельное помещение на рынке новостроек Москвы – студия.
«Структура предложения на рынке новостроек постепенно адаптируется к новым запросам покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Стратегии клиентов меняются – многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру “всерьез и надолго”, и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными. И речь идет не всегда только о соображениях экономии. К примеру, мы готовим к запуску проект бизнес-класса, в котором тоже есть студии. Этот формат пользуются популярностью у инвесторов и деловых людей в качестве дополнительного жилья».
Заметнее всего увеличилось предложение студий в новостройках бизнес-класса. В декабре 2022 года их было 3,3 тыс. против 1,8 тыс. в декабре 2021 года, то есть жилья такого формата стало на 83% больше. Доля студий в бизнес-классе возросла за год с 13% до 17%.
Стало больше студий в новостройках премиум-, элит- и делюкс-классах, хотя они по-прежнему остаются крайне редкой опцией в новостройках этих сегментов. Так, в премиуме суммарное число студий в продаже за год увеличилось с 139 до 235 (на 69%), а их доля повысилась с 4,3% до 4,5%. В элитном и делюкс-классах в декабре насчитывалось всего 16 студий против семи в конце 2021 года (доля увеличилась с 0,7% до 1,4%).
«В высокобюджетном сегменте студии остаются крайне редким явлением, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Если клиенты хотят приобрести “стартовое” жилье для детей, то они покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые полностью закрывают эту потребность. Как правило, такое жилье идет студийного формата с объединенной кухней и гостиной, то есть сам по себе формат можно назвать модным».
Далее по динамике роста студий следует массовый сегмент рынка новостроек. В эконом- и комфорт-классе в конце 2022 года было 7,2 тыс. студий против 4,4 тыс. в конце 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось на 63%, а доля – с 26% до 27%.
В Новой Москве девелоперы стали продавать студии почти в два раза чаще. В декабре 2022 года на местном рынке было 3,4 тыс. студий, тогда как в декабре 2021 года – 1,8 тыс. Доля студий в новостройках Новой Москвы выросла с 15% до 19%.
«В Новой Москве цены на новостройки доступнее, чем в старых границах столицы, поэтому здесь застройщики чаще предлагают студии, ориентируясь на клиентов, предпочитающих демократичные цены, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Вместе с тем студии можно встретить не только в массовых новостройках в Новой Москве, но и в проектах бизнес-класса с уникальной инфраструктурой. В частности, очень активно приобретают студии в нашем жилом кластере бизнес-класса Russian Design District. Студии часто выбирают, к примеру, молодые IT-специалисты, которые используют специальную госпрограмму ипотеки и инвестируют средства именно в студии».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2022 году быстрее росло предложение студий-квартир, а не студий-апартаментов. За 12 месяцев предложение студий с жилым статусом увеличилось с 5,7 тыс. до 10,3 тыс., то есть почти в два раза. Количество студий-апартаментов в продаже увеличилось с 2,4 тыс. до 3,8 тыс. Впрочем, доля студий на рынке апартаментов увеличилась с 39% до 40%, а доля студий на рынке квартир – с 14% до 17%.
«Застройщики продолжают оптимизировать предложение с учетом сокращения доходов потенциальных покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Спрос на студии будет расти в ближайшие годы на фоне маятниковой миграции населения и относительно доступных ипотечных ставок, которые позволяют приобрести первое собственное жилье молодым специалистам. Если власти введут специальную субсидированную ипотеку для молодежи, то студии станут еще более востребованным продуктом на рынке новостроек».
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь введенных в эксплуатацию качественных складских объектов превысила 550 тыс. кв. м. Суммарный объем сделок за год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Основной спрос обеспечили транспортные и логистические компании (56%), операторы розничной торговли (19%) и производственные организации (10%). Объем вакантных площадей с учетом субаренды снизился до 1,5% (70,6 тыс. кв. м в абсолютных значениях). В 2023 году сокращение вакантности продолжится до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии.
- По итогам 2022 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области были введены в эксплуатацию качественные складские объекты суммарной площадью более 550 тыс. кв. м, включая объект формата light industrial. Практически половина из них (49%) была сдана в последнем квартале года.
- Три четверти введенных складов составили собственные объекты, а также построенные в формате build-to-suit. Основными заказчиками выступили преимущественно компании онлайн-торговли – Ozon (склады в Буграх и Шушарах), «ВсеИнструменты» (склады в Шушарах). Также был введен в эксплуатацию складской комплекс для компании Estel, расположенный поблизости от действующего производства в Шушарах.
- Объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 году, находятся преимущественно на юге города. Всего в Шушарах и вдоль Московского шоссе было введено около 68% от общего объема площадей. Благодаря вводу крупнейшего комплекса Ozon северное направление стало вторым по популярности направлением среди новых складских объектов. В районе Бугров и Мурино по итогам года было введено около 20% от общих значений.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Большой спрос на качественные складские площади в Санкт-Петербурге, который мы наблюдали в прошлые годы, трансформировался в рекордные объемы нового строительства. При этом доля спекулятивных складов не так велика, а начало строительства новых объектов еще не анонсировано. Таким образом, 2023 год мы начинаем с сохранившимся дефицитом площадей, который может сократиться только к концу года».
- Суммарный объем сделок с качественными складскими объектами за 2022 год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Наибольшие показатели пришлись на первый и четвертый кварталы – 132,6 тыс. кв. м и 84,9 тыс. кв. м соответственно. Такое распределение спроса отражает снижение активности на рынке, зафиксированное еще в середине года, когда многие компании поставили свои планы по развитию на паузу.
- По итогам 2022 года основной спрос формировали транспортные и логистические компании, на них пришлось 56% от общего объема сделок или 178 тыс. кв. м. Крупнейшей стала заключенная сделка build-to-suit аренды площадью 102 тыс. кв. м с компанией из сферы логистики для онлайн-торговли. Без учета данной сделки доля транспортных и логистических компаний в структуре спроса на складские площади составляет 24%. Розничные ретейлеры заняли второе место по совокупному объему сделок по итогам года, заключив 19% от общего объема договоров или 61,1 тыс. кв. м. Производственные компании же заняли лишь 10% или 31,4 тыс. кв. м.
- Компании электронной торговли, занимавшие лидирующие позиции в структуре спроса на складские площади Санкт-Петербурга в последние годы, значительно сократили объемы аренды и покупки по итогам прошедшего года. Это связано с тем, что они уже заняли значительные объемы площадей, которые требуются для покрытия текущих потребностей.
- Стабильный рост по объему сделок на протяжении года демонстрировали производственные компании, а также компании розничной торговли. Первые отдавали предпочтение складским помещениям площадью до 5 тыс. кв. м в объектах класса А и В, которые удобно расположены относительно действующих производственных мощностей. В свою очередь, компании розничной торговли занимали в основном площади от 5 до 20 тыс. кв. м в объектах класса А.
Распределение сделок аренды складской недвижимости по профилю арендатора, 2022 г.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Объем вакантных площадей за год увеличился с 18,6 тыс. кв. м до 70,6 тыс. кв. м. и составил 1,5% (с учетом субаренды). При этом емкость субаренды постепенно сокращается: если во втором квартале он находился на уровне 26 тыс. кв. м, в третьем квартале – 17 тыс. кв. м, то по итогам года на рынке предлагалось около 2 тыс. кв. м. Сокращение предложения субаренды связано с тем, что ряд арендодателей отказались от предложения своих помещений и оставляют площади для собственных нужд, а другие сдают их в аренду по переуступке.
- Несмотря на крупнейший за всю историю наблюдений объем ввода складских площадей на рынке Санкт-Петербурга, значительную долю нового строительства составили именно объекты для собственных нужд, а не спекулятивные площади. Таким образом, вакантные на конец 2022 года площади преимущественно представлены в уже действующих объектах, введенных ранее.
Динамика доли свободных складских площадей с учетом субаренды
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Средневзвешенная арендная ставка в действующих складских объектах составила 5 750 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). Диапазон запрашиваемых ставок аренды составил 5 700–5 800 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). С учетом сохраняющегося дефицита качественных спекулятивных площадей мы фиксируем возвращение ставки на уровень конца 2021–начала 2022 года.
- Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме build-to-suit сохраняется в диапазоне 55 000–65 000 руб./кв. м (без учета НДС).
Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, руб./м²/год, triple net
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По словам Ильи Князева, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, 2022 год показал, что складской рынок Северной столицы оказался наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. «По итогам года мы не увидели резкого увеличения вакансии, а арендные ставки вернулись на уровень конца 2021 года. Рост объема предлагаемой субаренды, который мы наблюдали в середине года, стал ответом на неопределенность арендаторов касаемо будущего. При этом широкого развития данный формат сделок не получил. К концу года многие компании сформировали свои планы по развитию, из-за чего объемы субаренды снизились до минимальных значений. В то же время мы видим сокращение объема заключаемых сделок относительно прошлых лет и практически полное отсутствие продаж, что говорит о более осторожной долгосрочной политике арендаторов. Аналогичная ситуация сложилась и среди девелоперов – новых проектов за 2022 практически не было анонсировано. 2023 год мы встречаем сохранившимся рынком продавца, структура которого вряд ли изменится в первую половину года».