Добавленная стоимость новостройки
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
По данным на начало августа 2021 г., средний уровень вакантности на Патриарших прудах в стрит-ритейле составил 15,2%, что выше показателя I полугодия 2021 г. на 4,9 п. п. (10,3% во II кв. 2021 г.). Временное увеличение числа свободных лотов было спровоцировано многими факторами, но одним из самых заметных стало введение QR-кодов (на стыке II и II кварталов), что в значительной степени повлияло на работу общепита, а тем самым на трафик одной из самых известных и полюбившихся москвичам и гостям столицы достопримечательность города – Патриаршие пруды.
За весь июль и начало августа было зафиксировано 14 закрытий – больше всего пришлось на операторов общественного питания (43% от общего количества закрытий). На втором месте по закрытиям салоны красоты (29% от общего количества закрытий). С начала года на Патриарших закрылось 30 заведений. В основном речь идет об общепите и о различных арендаторах категории «Красота и здоровье» - аптеки, салоны красоты. Анализируя происходившее на магистрали за прошедшие полтора года, можно отметить две волны ротации/закрытий – это зима 2020-2021 и собственно лето 2021. Еще прошлым летом (в июне 2020 года) вакантность на Патриарших прудах хоть и показывала тенденцию к росту, но составляла 6,3%. Годом ранее с декабря 2019 года по середину лета 2020 года в той же локации было закрыто 19 заведений. Если говорить об открытиях, то прошлом году (с декабря 2019 по лето 2020) – 16 открытий. В этом году с декабря 2020 по август 2021 – 25 открытий.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers: «Вакантность в 15% именно для Патриарших прудов является рекордным высвобождением площадей. Но в целом отдельные улицы в разные периоды достигали и более высоких значений вакантности. Та же Мясницкая, например, по итогам 1 полугодия 2021 года показала уровень вакантности 18%. Как показала практика, несмотря на то что общепит оказался одним из самых пострадавших типов арендаторов, он продолжает активно развиваться и создавать новые концепции и форматы. Патриаршие пруды не исключение в этой истории – это место славится своими ресторанными и барными кластерами. За последние несколько лет район Патриарших прудов превратился в главный гастрономический район Москвы – все модные и уникальные ресторанные концепции чаще всего выбирают первую локацию для открытия именно тут. Временный рост вакантности на Патриарших прудах – своего рода возможность и шанс для новых открытий и форматов, которые мы еще увидим до конца 2021 г.».
На текущий момент на Патриарших прудах функционирует 72 заведения общественного питания (или 40% от общего количества арендуемых помещений), вторыми по заполняемости идут арендаторы категории «красота и здоровье» (куда входят салоны красоты, аптеки и медицинские центры) – 40 арендуемых помещений (22%), замыкают тройку лидеров fashion-операторы – 16 арендуемых помещений (9%).
Структура арендаторов на Патриарших прудах, % (от общего количества арендаторов)
Интересные открытия за 2021 г. – минималистический суши-бар (B)20 на Малой Бронной, д. 20; первый бутик Byredo на Малой Бронной ул., 24, стр. 1., ресторан «Павильон. Пруд. Патрики» — первый проект Александра Раппопорта, сделанный с явным прицелом на гид Michelin; временный проект поп-ап заведения Gucci shop&bar на месте бистро «Маргарита» на Малой Бронной ул., д. 28/2; новый магазин виниловых пластинок NEW-VINYL.RU на Малом Патриаршем пер., д. 3; изящная брассери Grace Bistro (новый проект команды ресторана Buro TSUM) на Спиридоновка ул., д. 25/20, стр. 1 и др.
В целом арендаторы сменились в 5% помещений на Патриарших прудах, еще 4% арендовали вакантные лоты с начала 2021 г.
Сегмент стрит-ритейла является одним из наиболее гибких секторов и продолжает плавное восстановление, активно развивая новые форматы и концепции. С рынка будут уходить слабые игроки, а на их место будут приходить новые. При этом дальнейшее восстановление рынка будет зависеть от развития ситуации с пандемией.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 533,9 тыс. кв.м и 10,7 тыс. лотов в 33 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения вырос на 4,5% площади и 3,7% лотов. За год наблюдается прирост на 22,6% площади и 31,4% лотов. 92,5% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,5% экспозиции.
На первичном рынке НАО почти половина экспозиции приходится на поселение Сосенское – 49% (-5% за месяц, +6,7% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 33,7%. На втором месте – поселение Московский с долей 15,2% (+5,9% за месяц, -11,4% за год), в котором объем экспозиции за год сократился на 34%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 13,2% (-2,6% за месяц, +5,8% за год), в котором за год объем экспозиции вырос в 2 раза.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,4% площади (-3,9% за месяц, -0,7% за год): на нулевом цикле - 37,5% предложения (-5,6% за месяц, -0,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 5,9% (+1,6% за месяц, -0,1% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 38,6% предложения (+8,7% за месяц, -0,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 31,5% (+9,3% за месяц, -3,7% за год), благоустройства – 3% (-1,1% за месяц, +1,5% за год), введены – 4,1% (+0,5% за месяц, +1,9% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 44,1% лотов (-1,8% за месяц, -0,6% за год), на втором месте – с отделкой – 31% лотов (-2,5% за месяц, -16,6% за год). На долю предчистовой отделки приходится 7,1% лотов (-0,5% за месяц, +0,4% за год). Растет доля предложения с допопциями – с кухней – 9,1% (-0,5% за месяц, +9,1% за год) и с мебелью и кухней – 8,7% (+5,3% за месяц, +7,8% за год).
В августе средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в ТиНАО составила 194,5 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +29,8% за год). В НАО она составила 200,7 тыс. руб. (+0,4% за месяц, +33,9% за год). В месячном выражении рост цены замедляется второй месяц подряд (в июле оно составлял 0,2% месяц к месяцу). Снижается и годовая динамика, которая в июле составляла 41% год к году.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 213,9 тыс. руб. (+0,3% за месяц, + 37,7% за год), в поселении Мосрентген – 207,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц) и Московский – 205 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +35,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -151,7 тыс. руб. (-1,1% за месяц, +16,2% за год) и в поселении Филимонковское - 151,9 тыс. руб. (-5,1% за месяц, +30,7% за год).
По итогам августа 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,7 млн руб. (+1,3% за месяц, +20,4% за год). В НАО – 9,8 млн руб. (+2,1% за месяц, +24,1% за год).
В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,1 млн руб. (-1,7% за месяц, +19,3% за год) и Московский – 10,8 млн руб. (-5,9% за месяц, +31,5% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-2,4% за месяц, +15,5% за год).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.