Добавленная стоимость новостройки
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
Покупатели высокобюджетного жилья при выборе уделяют внимание множеству факторов, и архитектура будущего комплекса является одним из наиболее значимых. В московских новостройках сегодня можно увидеть отголоски многих течений. Но проекты премиального уровня должны следовать «большим» стилям, один из которых – это классицизм. Эксперты компании Regions Development подсчитали, что 6 из 10 самых продаваемых в 2022 году премиальных ЖК отдали дань именно классике.
Хорошо забытое старое
В эпоху становления премиального рынка недвижимости покупатели часто отдавали предпочтение стилю, напоминающему барокко – с обилием вычурных декоративных элементов. Однако уже в 2000-х годах показной пафос отходит на задний план, и клиенты начинают ценить легкие и изящные решения, без излишней позолоты и помпезности.
Сейчас уже можно говорить о возврате моды на неоклассику, которая более универсальна и понятна покупателю, чем другие направления. Она сохраняет ценности традиционного зодчества и разгружает облик зданий за счет сокращения деталей.
Так, в жилом комплексе премиум-класса «Преображенская площадь» дома спроектированы с соблюдением основных канонов неоклассицизма: их отличают строгие вертикальные линии, соблюдение пропорций, симметричность и спокойная цветовая гамма. Индивидуальность фасадам придают выступающие карнизы. Примечательно, что дизайн общественных зон перекликается с архитектурой также фасадными решениями, которым присущи строгий минимализм, баланс цвета и света и выверенные акценты.
Без экологии никуда
Архитекторы премиального жилья сегодня предпочитают использовать материалы с долгим жизненным циклом – металл, камень, стекло. Это не только существенно увеличивает срок службы конструкций, но и отвечает тренду сохранения окружающей среды при производстве и переработке.
Так, в отделке фасадов «Преображенской площади» будет использован клинкерный кирпич – по многим показателям он превосходит даже высококачественный бетон. А в премиальном ЖК Dream Towers фасады облицованы португальским известняком, известным своей прочностью, долговечностью и повышенной устойчивостью к негативным воздействиям окружающей среды. К тому же это экологически чистый материал, который, в отличие от некоторых видов гранита, не обладает радиационным фоном.
Расстановка акцентов
Сегодня зоной особого внимания архитекторов премиальных домов становятся фактура материалов, сочетание оттенков цвета и геометрия линий. Стоит отметить, что данная эстетика гораздо более сложна в исполнении, чем украшение поверхностей фигурными элементами, ведь она предполагает доскональное знание особенностей разных текстур.
Наружная часть вентилируемых фасадов ЖК «Преображенская площадь» выполнена в сером, коричневом и бежевом цветах. Во внутреннем дворе здание меняет свой окрас на более светлый, чтобы закрытое пространство визуально казалось больше. А широкоформатное остекление наполняет дома светом, практически стирая границу между помещением и прилегающей территорией.
«Покупателям премиального жилья сегодня больше по душе классический архитектурный стиль, который никогда не выходит из моды и гармонично вписывается в существующую историческую застройку столицы, – подводит итоги Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Неоклассицизм отсылает нас к эстетике античности с ее изящной простотой и пропорциональностью, а современные тенденции добавляют ему новых акцентов. Самые успешные и знаковые проекты в премиальном сегменте имеют еще кое-что общее. В их облике вы чаще всего не найдете сложных форм и линий. Здание будет выглядеть просто, но вместе с тем роскошно, ведь именно сдержанность, минимализм и качество исполнения отличают по-настоящему изысканную вещь».
Эксперты Циан.Аналитика проанализировали динамику ввода жилья в регионах России в 2022 г. по данным, опубликованным Росстатом. Вновь зафиксирован рекорд по объемам ввода - еще никогда в России не строили более 100 млн кв.м. Вклад индивидуального жилищного строительства (ИЖС) второй год подряд превышает объемы от застройщиков, доля продолжает увеличиваться.
- В 2022 г. в России зафиксирован рекордный показатель по объемам ввода жилья - 102,7 млн кв. м (на 11% больше, чем год назад). Больший вклад в прирост дало строительство населением (+16,5% в годовом выражении).
- Половина жилья введена в 10 регионах РФ. В лидерах традиционно Московская область, Москва и Краснодарский край - на них приходится четверть всего объема. Концентрация строительной активности усиливается.
- 56% нового жилья в России построено населением. Объемы ИЖС выше ввода жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ. Больше всего жилья населением построено в Московской области, Краснодарском крае, Ленинградской области, Татарстане и Башкортостане.
- В России сохраняется концентрация девелоперской деятельности: на 10 регионов РФ, лидирующих по вводу жилья застройщиками, пришлось 55% от общего объема в стране. Максимальные показатели в “столицах” и регионах с городами-миллионниками.
- В 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Максимальные показатели в Ленинградской, Московской, Тюменской областях и Краснодарском крае.
1. В 2022 г. рекорд по объемам ввода жилья - построено более 100 млн кв.м.
В 2022 г. объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м жилья - это максимальный показатель за все годы. Более 100 млн кв.м. в год до этого никогда не строили. Относительно прошлого года (когда также был побит рекорд - 92,6 млн кв.м.) показатель увеличился на 11%.
Девелоперами было построено 45,5 млн кв.м. - на 4,6% больше, чем в 2021 г. (тогда 43,5 млн кв. м.). Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов.
Объем ввода населением продолжает бить рекорды: 57,2 млн кв.м. - рост на 16,5% по сравнению с прошлым годом. Т.е. общие объемы строительства увеличились, главным образом, за счет увеличения строительства населением. Причины связаны как с реальным ростом строительной активности на фоне популяризации проживания за городом, так и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).
Динамика ввода жилья в 2019-2022 гг. в РФ, млн кв. м (девелоперами и населением)
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
2. Половина жилья введена в 10 регионах РФ
В 10 регионах РФ в 2022 г. введена половина всего нового жилья. Тройка лидеров неизменна: Московская область (14,1 млн кв.м.), Краснодарский край (7,6 млн кв.м.) и Москва (6,8 млн кв.м.) - на них приходится более четверти всего объема. В 2021 г. на 10 лидеров приходилось 48% введенного жилья, в 2020 г. - 45%, т.е. за год концентрация строительной активности только усилилась.
Регионы с максимальным объемом жилья, введенного в 2022 г.
|
Регион |
Объем ввода, млн кв. м |
Доля ввода от всего объема |
|
Московская область |
14,1 |
14% |
|
Краснодарский край |
7,6 |
7% |
|
г.Москва |
6,8 |
7% |
|
Ленинградская область |
4,0 |
4% |
|
г.Санкт-Петербург |
3,5 |
3% |
|
Республика Татарстан |
3,1 |
3% |
|
Республика Башкортостан |
3,1 |
3% |
|
Свердловская область |
2,9 |
3% |
|
Ростовская область |
2,7 |
3% |
|
Тюменская область |
2,2 |
2% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В разрезе по федеральным округам лидирует Центральный ФО (за счет Москвы и Московской области) - на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32% или 33 млн кв.м.). На втором месте Приволжский ФО (18% или 19 млн кв.м.) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный ФО (13% или 14 млн кв.м.) в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья в федеральном округе, и Ростовской области.
Распределение ввода жилья по федеральным округам в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
3. Более половины жилья в стране введено населением
2022 г. стал вторым годом подряд, когда объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами. Доля объемов строительства населением увеличилась до 55,7%. За год объем ввода населением увеличился на 16,5%, в то время как застройщиками - только на 4,6%. Ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ (в прошлом году таких регионов было 64).
Динамика доли ввода жилья населением от всего объема жилищного строительства
|
Год |
Ввод жилья, млн кв. м |
Из них введено населением |
|
2010 |
58,4 |
43,5% |
|
2011 |
62,2 |
42,8% |
|
2012 |
65,7 |
43,1% |
|
2013 |
70,5 |
43,3% |
|
2014 |
84,2 |
42,9% |
|
2015 |
85,3 |
41,0% |
|
2016 |
80,2 |
39,6% |
|
2017 |
78,5 |
41,4% |
|
2018 |
75,1 |
43,1% |
|
2019 |
80,3 |
45,8% |
|
2020 |
82,2 |
48,4% |
|
2021 |
92,6 |
53,0% |
|
2022 |
102,7 |
55,7% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО (73%). Лишь в двух федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население - в Северо-Западном (57%) за счет Санкт-Петербурга и Уральском (55%), хотя, как видно из данных, и здесь отрыв невелик. В 2021 г. более половины жилья было введено девелоперами также в Центральном ФО, но в 2022 г. на ИЖС приходится уже 54% всего ввода.
Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (17% всего ввода в стране), Краснодарском крае (8%), Ленинградской области (5%), Татарстане (4%), Башкортостане (3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме.
Регионы-лидеры по объему ввода жилья населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
4. На 10 регионов-лидеров по девелоперской активности пришлось 55% от объемов ввода жилья в стране
Девелоперами в 2022 г. было построено 45,5 млн кв.м. жилья. Лидерами по объему нового строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (17% от всего объема), Московская область (8%), Санкт-Петербург (5%), Краснодарский край (4%), Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области (по 3%) Сохраняется концентрация девелоперской деятельности: в десяти регионах-лидерах, было введено 55% от общего объема в стране (как и в прошлом году).
Регионы-лидеры по объему ввода жилья застройщиками в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В большинстве регионов страны объемы ввода девелоперами уступают объемам ИЖС, тем не менее в нескольких субъектах доля жилья от застройщиков существенно превышает объемы ввода населением. Например, в Санкт-Петербурге и Москве на девелоперскую активность приходится более 90% ввода: в Санкт-Петербурге - 93%, в Москве - 88% - частный сектор в федеральных городах невелик (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует). Объемы ввода застройщиками значительно превышают объемы ИЖС в северных регионах, где проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда: в Мурманской области (80%), ХМАО (74%), Магаданской области (65%), ЯНАО (65%).
5. На каждого россиянина – всего по 0,7 кв.м.
По подсчетам Циан в 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Больше новой жилой площади, чем в среднем по стране, получили жители Центрального и Южного ФО (по 0,84 кв.м. на жителя), а также Северо-Западного ФО (0,81 кв.м. на жителя). Самые низкие показатели в Дальневосточном ФО (0,44 кв.м. на жителя) и Сибирском ФО (0,49 кв.м. на жителя).
В 9 российских субъектах построенная на каждого человека площадь преодолела отметку 1 кв.м. Лидером стала Ленинградская область (2,08 кв.м. на жителя). Для сравнения – в Санкт-Петербурге показатель составил 0,65 кв.м. на жителя. Также в лидерах Московская область (1,81 кв.м. на жителя) и Тюменская область (1,45 кв.м. на жителя). Минимальные показатели ожидаемо на Дальнем Востоке - в Чукотском АО, Магаданской области и Еврейской АО менее 0,2 кв.м. на жителя.
Регионы-лидеры по введенному жилью на одного жителя в 2022 г.
|
Регион |
Кол-во построенных кв. м на каждого жителя |
|
Ленинградская область |
2,08 |
|
Московская область |
1,81 |
|
Тюменская область |
1,45 |
|
Краснодарский край |
1,33 |
|
Чеченская Республика |
1,33 |
|
Калининградская область |
1,28 |
|
г. Севастополь |
1,07 |
|
Сахалинская область |
1,04 |
|
Республика Адыгея |
1,00 |
|
Калужская область |
0,90 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
”Несмотря на внешние трудности, в 2022 г. девелоперы и население построили рекордные 102,7 млн кв.м. жилья. Относительно прошлого года основной прирост показал сегмент ИЖС, в результате чего доля ввода жилья населением продолжает увеличиваться (в прошлом году она превысила отметку в 50%). Объемы от застройщиков также увеличились, хотя и не так значительно, как объемы ИЖС. Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2023 г. повторить рекорды 2022 г. будет сложно - не только из-за внешних обстоятельств, но по причине того, что в пандемийный 2020 г. новых корпусов (строительство которых как раз завершится в 2023 г.) начали строить меньше, чем в 2019 г.”.
